TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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Références : R.G N° N° RG 25/00611 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QUHL

JUGEMENT

DU : 11 Décembre 2025

S.A. 1001 Vies Habitat

C/

Mme [L] [N]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 11 Décembre 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. 1001 Vies Habitat

[Adresse 9]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Nathalie FEUGNET du Cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [L] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 8]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 14 Octobre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à Cabinet LEGITIA

+ 1CCC à la Préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 14 janvier 2022, la société 1001 VIES HABITAT a donné en location à Madame [L] [N], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], et un emplacement de stationnement moyennant un loyer mensuel actualisé de 474,37 € pour le logement et 22,20 € pour le stationnement, outre provisions sur charges de 178,78 €.

Le 10 juillet 2024, la société 1001 VIES HABITAT a fait délivrer à Madame [L] [N] un commandement de payer les loyers échus et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 390,37 € selon décompte arrêté au 8 juillet 2024.

La société 1001 VIES HABITAT a, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception 12 juin 2024, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par assignation délivrée à étude le 7 février 2025, la société 1001 VIES HABITAT a attrait Madame [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société 1001 VIES HABITAT sollicite de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail et visée dans le commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance et constater la résiliation du bail à compter du 11 septembre 2024 ;

ordonner l’expulsion sans délai de Madame [L] [N] ainsi que de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

condamner Madame [L] [N] au paiement des sommes suivantes :

7 845,36 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 décembre 2024 (échéance de novembre 2024 incluse), outre intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024 ;

une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

390,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 juillet 2024,

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Le 10 février 2025, la société 1001 VIES HABITAT a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 14 octobre 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la société 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 13 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 12 918,94 €, et qu’elle se désiste de sa demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire s’agissant du défaut d’assurance. Elle précise que le paiement du loyer courant n’est pas repris, le dernier paiement remontant au mois de novembre 2023 et déclare s’opposer à l’octroi de délais de paiement à Madame [L] [N].

Madame [L] [N], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 120,00 € par mois en plus du loyer courant. Madame [L] [N] sollicite également la suspension des effets de l’acquisisition de la clause résolutoire.

Madame [L] [N] soutient notamment :

n’avoir pas sollicité de procédure de traitement du surendettement ;

avoir rencontré des difficultés de paiement à la suite d’un burn out après un changement d’emploi en 2023 ;

qu’elle a un enfant de 16 ans à charge ;

qu’elle a repris une activité professionnelle depuis le mois de février 2025 pour laquelle elle perçoit 2 700,00 € par mois et précise qu’à partir de fin octobre elle percevra des primes trimestrielles et annuelles ;

qu’elle justifie de l’assurance relative à son logement.

Il conviendra de se référer à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société 1001 VIES HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 13 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 12 918,94 €, hors dépens.

Aux termes de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée à l’article L. 351-1, ni aux locataires bénéficiant de l’allocation de logement prévue à l’article L. 542-1 du code de la sécurité sociale ou de l’allocation de logement prévue à l’article L. 831-1 du même code. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Toutefois, le demandeur ne justifie pas avoir demandé à Madame [L] [N] de lui communiquer l’ensemble des renseignements et pièces visés à l’article précité. Dès lors, il n’est pas établi que la partie défenderesse n’a pas répondu à la demande dans le délai d’un mois. Il n’est donc pas justifié que l’indemnité pour frais de dossier soit due et il convient de déduire la somme de 25,00 €.

Sous cette réserve, au vu des justificatifs fournis, la créance de la société 1001 VIES HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction de la somme précitée d’un montant total de 25,00 € au 13 octobre 2025.

Il convient par conséquent de condamner Madame [L] [N] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 12 893,94 € actualisée au 13 octobre 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 4 390,37 € à compter du 10 juillet 2024, date du commandement de payer, et sur la somme de 8 503,57 € à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [L] [N] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Cependant, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Madame [L] [N] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience, son dernier paiement remontant au mois de février 2024.

Dès lors, les conditions légales pour accorder des délais de paiement ne sont pas réunies.

En conséquence, la demande de délais de paiement de Madame [L] [N] sera rejetée.

Sur la recevabilité de la demande en resiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société 1001 VIES HABITAT justifie avoir, le 12 juin 2024, saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 14) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer notifié à personne ou à domicile resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à personne à Madame [L] [N] le 10 juillet 2024, pour un montant principal de 4 390,37 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 septembre 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Madame [L] [N] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

En l’absence de reprise du paiement du loyer courant et de délais de paiement accordés, la demande de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire de Madame [L] [N] ne peut qu’être rejetée.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la demande de suppression du délai avant l’expulsion

L’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L.412-1 dudit code précise que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. De plus, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Madame [L] [N] n’a pas pénétré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et sa mauvaise foi n’a pas été constatée. Dès lors, il n’y a pas lieu de supprimer le délai précité.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [L] [N] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la société 1001 VIES HABITAT qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [L] [N] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Madame [L] [N], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 juillet 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de dispenser Madame [L] [N] de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la société 1001 VIES HABITAT ;

CONSTATE que le contrat signé le 14 janvier 2022 entre la société 1001 VIES HABITAT et Madame [L] [N] concernant les locaux et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 10 septembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [L] [N] ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [L] [N] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

REJETTE la demande de suppression du délai avant l’expulsion de la société 1001 VIES HABITAT ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [L] [N] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 12 893,94 € (douze mille huit cent quatre-vingt-treize euros et quatre-vingt-quatorze centimes) actualisée au 13 octobre 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024 sur la somme de 4 390,37 € et sur la somme de 8 503,57 € à compter de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [L] [N] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [L] [N] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [L] [N] à payer à la société 1001 VIES HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

DEBOUTE la société 1001 VIES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [N] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 juillet 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIÈRE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIÈRE LA JUGE