TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 02 JUILLET 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 23/02829 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XN37

N° de MINUTE : 25/00911

DEMANDEUR

S.A.S. GESSEIL ([Adresse 8])

[Adresse 10]

[Localité 1]

représentée par Me [U], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0526

C/

DEFENDEUR

S.C.I. ORD 3

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 30 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 30 mars 2012, la SCI ORD 3 a donné à bail commercial à la S.A.S. GESSEIL ([Adresse 8]) un terrain cadastré AL [Cadastre 3] d’une superficie de 972 m² dans un ensemble industriel sis [Adresse 4] à LA COURNEUVE (93).

La destination visée au bail est celle de « stockage, gardiennage de mobilier et/ou activité de déménageur ». Ce dernier a été consenti pour une durée de trois, six ou neuf années, commençant à courir le 1er avril 2012 et moyennant un loyer annuel de 13 641,88 euros, payable en quatre mensualités égales de 3 410,47 euros hors taxes.

Par acte sous seing privé du 11 février 2021, la SCI LOCATION À LA COURNEUVE (ci-après la société LOCAL), a consenti à la société GESSEIL la location d’un bâtiment d’une surface de 1 121 m2 constitué de douze cellules indépendantes et de parties communes, sis [Adresse 4] à LA COURNEUVE (93120). Ledit bail a été consenti pour une durée de 9 années à compter du 30 mars 2021, moyennant un loyer mensuel charges comprises de 1 000 euros.

Le bail du 11 février 2021 précise que la SCI LOCAL est propriétaire des murs et de la construction constituant l’ensemble immobilier édifié sur le terrain du [Adresse 4] à LA COURNEUVE (93).

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2020, la société SCI ORD 3 a fait délivrer à la société GESSEIL un congé pour le 31 mars 2021 avec refus de renouvellement du bail.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2023, la société GESSEIL a assigné la société SCI ORD 3 devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de voir prononcer la nullité du congé délivré le 22 septembre 2020 et de fixer une indemnité d’éviction d’un montant de 10 000 000 d’euros.

La clôture de la mise en état est intervenue le 19 décembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 12 septembre 2024, la société GESSEIL sollicite du tribunal de :

À titre principal, prononcer la nullité du congé délivré le 22 septembre 2020, dire que le bail est renouvelé par tacite reconduction depuis le 1er avril 2021 pour neuf années aux mêmes charges et conditions, débouter la SCI ORD 3 de toutes ses demandes,À titre subsidiaire, fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 10 000 000 d’euros, ordonner la désignation d’un expert judiciaire ayant pour mission de fixer le montant de l’indemnité d’éviction,Condamner la SCI ORD 3 aux dépens, Condamner la SCI ORD 3 à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société GESSEIL expose, sur le fondement de l’article L145-9 du code de commerce, que tout congé doit préciser à peine de nullité le motif pour lequel il est donné. Elle explique que, conformément aux termes de l’article L145-17 du code de commerce, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure infructueuse, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Elle indique que le bailleur ne démontre pas qu’elle aurait construit des boutiques sur rue, alors que la charge de la preuve lui incombe et que les locaux construits ne lui appartiennent pas mais appartiennent à la SCI LOCAL, qui les exploite. Elle fait également valoir que les motifs invoqués comme graves et légitimes sont en réalité dépourvus d’objet. À cet effet, elle indique que le bailleur ne peut lui reprocher d’avoir construit un hangar ou ouvert des boutiques, dans la mesure où le terrain a été loué avec ces constructions préexistantes, lesquelles appartiennent à la SCI LOCAL. Elle précise que, conformément à l’article L145-1, le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiés, soit avant soit après le bail, des constructions à usage commercial, artisanal, ou industriel, avec le consentement exprès du propriétaire, ce qui est le cas selon elle. Concernant le motif invoqué du refus de se rendre à la mairie, elle expose qu’il n’existe aucune preuve de convocation à des rendez-vous fixés à la marie, pas plus qu’il n’existe d’obligation contractuelle de se rendre à de tels rendez-vous. Enfin, elle indique que le motif tiré du refus de régler l’augmentation du loyer n’est pas bien-fondé, puisqu’elle indique procéder au paiement de ses loyers et devoir à l’inverse faire corriger les avis d’échéance comportant des erreurs. Elle affirme en conséquence, en l’absence de l’évocation par le bailleur de manquements contractuels ou de motifs sérieux, que le congé délivré le 22 septembre 2020 est nul. Elle en déduit que le preneur dispose d’un choix entre se prévaloir de la nullité du congé en optant pour la poursuite du bail, ou renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d’éviction et en se maintenant dans les lieux dans l’attente de son paiement, raison pour laquelle elle sollicite la poursuite de bail à titre principal et le paiement d’une indemnité d’éviction à titre subsidiaire. Au soutien de cette demande subsidiaire elle ajoute, sur le fondement des articles 1240 du code civil et L145-14 du code de commerce, que cette indemnité doit compenser l’intégralité du préjudice que connaît le preneur du fait de son départ forcé, et qu’elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce.

En réponse aux demandes reconventionnelles formulées par la SCI ORD 3 concernant la résiliation judiciaire du bail commercial du 30 mars 2012, elle rappelle que, conformément à l’article L145-1 du code de commerce, le statut des baux commerciaux est applicable aux locations de terrains nus sur lesquels ont été édifiés des constructions avec l’accord du propriétaire. Elle rappelle que le terrain lui a été loué avec des constructions préexistantes, qui appartiennent à la SCI LOCAL, et ce avec l’accord de la SCI ORD 3, ce dont elle déduit que le statut des baux commerciaux est applicable à la convention conclue entre elles. Elle ajoute que la SCI LOCAL exploite ces constructions, de sorte qu’elle n’exerce pas elle-même une activité contraire à la destination du bail. Elle précise que la SCI LOCAL est en réalité la seule habilitée à lui imposer une destination, et que c’est en pleine plénitude de propriété que cette dernière a procédé à des modifications de la façade par création d’ouvertures sur rue en créant des établissements indépendants propices au stockage et à la vente au détail et en gros. Enfin, elle estime que la demande de dommages et intérêts pour perte locative soutenue par la SCI ORD 3 n’est pas recevable dans la mesure où celle-ci n’est pas propriétaire des constructions, et est par ailleurs prescrite.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 22 février 2024, la SCI ORD 3 sollicite du tribunal de :

À titre principal, Constater que le congé délivré le 22 septembre 2020 est valide, Ordonner l’expulsion de la société GESSEIL et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 5] à LA COURNEUVE, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, Condamner la société GESSEIL au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit 4 400 euros par trimestre, Débouter la société GESSEIL de l’intégralité de ses demandes, À titre subsidiaire, Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 30 mars 2012, Ordonner l’expulsion de la société GESSEIL et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 5] à LA COURNEUVE, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, Condamner la société GESSEIL au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit 4 400 euros par trimestre,Condamner la société GESSEIL à lui payer la somme de 752 664,15 euros à titre de dommages et intérêts, À titre reconventionnel, Etendre la mission de l’expert à la détermination du montant de l’indemnité d’éviction et du préjudice financier subi en raison de la sous-location des boutiques sur rue par la société GESSEIL, En tout état de cause, Condamner la SCI ORD 3 aux dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, Condamner la SCI ORD 3 à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI ORD 3 expose, sur le fondement de l’article L145-1 du code de commerce, que les dispositions du code de commerce s’appliquent aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. Or, elle indique n’avoir donné aucun accord pour la construction de boutiques sur rue et leur mise en sous-location, de sorte que le statut des baux commerciaux n’a pas vocation à s’appliquer à la convention conclue entre elle et la société GESSEIL. Elle en déduit que, par application de l’article 1737 du code civil, le bail a pris fin à son terme soit le 31 mars 2021, sans qu’il soit nécessaire de donner congé. Elle soutient également que le congé délivré le 22 septembre 2002 est valable, car elle a justifié d’un motif grave et légitime, conformément à l’article L145-17 du code de commerce. Elle indique à cet effet que l’absence de mise en demeure préalable n’est pas sanctionnée par la nullité du congé mais par le paiement d’une éventuelle indemnité d’éviction. En ce qui concerne la gravité du motif, elle affirme que la société GESSEIL n’a pas respecté la destination du bail en construisant des boutiques sur rue. Elle expose que cette dernière aurait dû solliciter son accord préalable. De même, elle soutient que l’autorisation de la mairie était nécessaire pour ériger ces boutiques sur rue. Elle se fonde sur l’article 10 du bail conclu avec la société GESSEIL pour ajouter qu’il incombait à cette dernière d’obtenir toutes les autorisations administratives nécessaires à l’exercice de son activité. Elle affirme enfin que les négociations sur l’augmentation du loyer ont été conduites en violation de la bonne foi et la loyauté requises dans les relations contractuelles, si bien qu’il s’agit également d’un motif légitime à même de fonder le congé délivré. Elle déduit des précédents développements que le congé délivré le 22 septembre 2020 est valide.

Au soutien de sa demande subsidiaire, elle expose, sur le fondement de l’article 1741 du code civil, que le bail peut être résilié en cas d’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations contractuelles. Elle indique que le non-respect de la clause destination du bail découlant de la construction de boutiques sur rue et de leur sous-location est un motif suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail commercial conclu avec la société GESSEIL. Elle indique enfin, sur le fondement des articles 1231 et suivants du code civil, que la création de boutiques par la société GESSEIL constitue une faute contractuelle, ayant engendré un préjudice résidant dans un manque à gagner. Elle précise sur ce point que son préjudice réside dans la perte de chance de louer un terrain au prix de 108 euros par mètre carré et par an, puisqu’elle loue à la société GESSEIL des locaux de sous-groupe III (destinés au dépôt ou au stockage) tandis que cette dernière loue des locaux de sous-groupe I (boutiques et magasins sur rue). Elle estime son préjudice annuel à la somme de 752 664,15 euros.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions visées ci-dessus pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIVATION

Il ne sera pas répondu dans les présents motifs aux demandes de constat et de « dire et juger », qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties et ont, par conséquent, été expurgés de l’exposé du litige.

Sur le droit applicable au bail du 30 mars 2012

Aux termes de l’article L145-1 du code de commerce, les dispositions du code de commerce s’appliquent aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées – soit avant, soit après le bail – des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

Il est ainsi admis que, sauf accord exprès du bailleur pour l’édification de locaux servant à une activité commerciale, industrielle ou artisanale, la location d’un terrain nu n’est pas soumise au statut des baux commerciaux.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le contrat de bail intitulé « bail commercial », conclu le 30 mars 2012 entre la SCI ORD3 et la société GESSEIL, porte sur un terrain d’une superficie de 972 m2 à destination de « stockage, gardiennage de mobilier et/ou l’activité de déménageur ». Il est prévu pour une durée de trois, six ou neuf années, commençant à courir le 1er avril 2012.

En vertu de l’article 1er dudit bail, les constructions édifiées sur ce terrain sont la propriété de la SCI LOCAL et il est ajouté à l’article 4 que celle-ci « restera propriétaire desdites constructions si le présent bail prenait fin ou était résilié pour quelque cause que ce soit ».

L’article 14 du bail susvisé prévoit par ailleurs que « la société preneuse pourra librement céder ou sous-louer tout ou partie des lieux, objet du présent bail, à charge de rester garant et répondant solidaire de la bonne exécution des obligations de son cessionnaire ou sous-locataire, sous réserve d’obtenir les autorisations administratives nécessaires ».

Il ressort ainsi du contrat de bail du 30 mars 2012 que la SCI ORD3, bailleresse, avait connaissance de l’édification de constructions par la SCI LOCAL, et a consenti un bail avec la société GESSEIL en tenant compte de ces éléments. Il est ainsi constant que les constructions appartenant à la SCI LOCAL sont antérieures à la signature du bail du 30 mars 2012.

La SCI ORD3 reproche à la société GESSEIL l’édification postérieure de boutiques, distinctes de celles évoquées dans le bail, donnant sur la rue, mais ne rapporte ni la preuve de telles édifications ni la date à laquelle le preneur aurait procédé à ces constructions.

Sans ces éléments, il n’est pas possible de déterminer, d’une part, si ces boutiques existent bien, d’autre part, si elles sont visées dans les constructions prévues au bail, par conséquent de si elles font partie des éléments dont le bailleur avait bien connaissance à la signature du bail avec la société GESSEIL.

De la même manière, l’exploitation des lieux objets du bail, ainsi que leur sous-location, est prévue dans la convention conclue entre les parties. À ce sujet, la SCI ORD3 ne rapporte pas la preuve que les boutiques donnant sur rue sont exploitées par la société GESSEIL en contrariété avec les dispositions du bail du 30 mars 2012.

Or, s’il appartient à celui qui invoque le bénéfice du statut des baux commerciaux de rapporter la preuve que les conditions d’application en sont réunies, il apparaît en l’espèce que ce statut n’avait fait l’objet d’aucune discussion, ce bail étant d’ailleurs intitulé « bail commercial ». Dans ces conditions, la charge de la preuve repose sur le bailleur, qui entend dénier le bénéfice des dispositions du code de commerce à un bail qui en bénéficiait jusque-là.

En conséquence, rien ne permet d’écarter les dispositions du code de commerce du contrat conclu le 30 mars 2012.

Sur le congé avec refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction du 22 septembre 2020

L’article L.145-17 I 1° du code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, un congé avec refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction a été délivré par acte de commissaire de justice le 22 septembre 2020 à la société GESSEIL, pour une fin de bail prévue au 31 mars 2021 et ce, sur le fondement de l’article L145-17 du code de commerce.

Les trois motifs visés pour justifier de ce congé sans offre d’indemnité d’éviction sont :

La construction sur le terrain objet du bail d’un hangar dans lequel des boutiques sur rue ont été ouvertes sans autorisation du bailleur et de la mairie et à l’égard desquelles des baux de location ont été conclus,Le refus de se rendre aux rendez-vous fixés par la mairie,[9] refus de répondre et de régler l’augmentation de loyer proposée.

La SCI ORD 3 ne justifie pas avoir notifié à la société GESSEIL une mise en demeure préalable aux fins de faire cesser les manquements relevés dans le délai d’un mois, condition pourtant essentielle à la validité du congé avec refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction.

De surcroît, les trois motifs sur lesquels la SCI ORD 3 fonde son congé s’avèrent injustifiés.

Ainsi qu’il a été développé ci-avant, la SCI ORD 3 ne démontre pas que les boutiques donnant sur rue sont exploitées par la société GESSEIL en contrariété avec les dispositions du bail du 30 mars 2012.

La SCI ORD 3 échouant ainsi à rapporter la preuve de l’existence de boutiques sur rue qui auraient été édifiées par le preneur et donné à bail à des tiers, ce motif ne peut justifier la validité d’un congé avec refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction.

Le bailleur fonde également son congé sur le refus de la société GESSEIL de se rendre aux rendez-vous fixés par la Mairie. Il n’est cependant pas rapporté la preuve par la SCI ORD 3 de l’existence de tels rendez-vous et, dès lors, il ne peut être établi un quelconque manquement pouvant fonder un motif grave et légitime au sens de l’article L145-7 du code de commerce.

En outre, la SCI ORD 3 justifie le refus de renouvellement du bail et de paiement d’une indemnité d’éviction par le refus du preneur de « répondre et de régler l’augmentation de loyer proposée ». Elle ne démontre toutefois pas avoir notifié à la société GESSEIL une proposition de renouvellement du bail s’accompagnant d’une augmentation du loyer antérieurement à la notification du congé du 22 septembre 2020. Seuls des échanges datés des 28 avril 2021 et 1er juin 2021 sont en effet justifiés en procédure par le preneur. Or, l’existence de tels échanges sur la fixation du loyer en renouvellement dans le cadre de pourparlers qui auraient cessé à l’initiative de la société GESSEIL, ce qui n’est nullement démontré par la SCI ORD 3, ne peuvent en eux-mêmes suffire à caractériser la déloyauté du preneur, celui-ci ne pouvant se voir reprocher de ne pas être en accord avec le montant de loyer souhaité par le bailleur.

En conséquence, la SCI ORD 3 échouant à justifier des trois motifs graves et légitimes sur lesquels repose le congé avec refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction signifié le 22 septembre 2020 à la société GESSEIL, cet acte doit être déclaré nul et de nul effet. Cette nullité laisse le choix au preneur de se prévaloir de cette nullité ou d’y renoncer (Cass 3e civ. 28 juin 2018, n°17-18.756). La société GESSEIL ayant exprimé expressément sa volonté de voir le congé déclaré nul, il y a lieu de faire droit à sa demande.

Enfin, outre l’absence de justification de son congé, la SCI ORD 3 ne verse aucune pièce ni élément de nature à caractériser un manquement du preneur à la clause de destination du bail. Il ne sera dès lors pas fait droit à la demande de résiliation du bail du 30 mars 2012 ni aux demandes d’expulsion, de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et d’expertise qui en découlent. Il ne peut pas plus être fait droit à la demande de condamnation à des dommages et intérêts se fondant sur un tel manquement, formée par la SCI ORD 3 ; dont il sera rappelé que les deux seules pièces qu’elle verse au soutien de ses prétentions sont son extrait KBIS et l’extrait KBIS de la société GESSEIL.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que le bail conclu par la SCI ORD 3 et la société GESSEIL le 30 mars 2012 s’est renouvelé par tacite prolongation à compter du 1er avril 2021 et ce, aux conditions du bail initial.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI ORD 3 succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jérôme TURLAN, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision et ce, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner la SCI ORD 3 au paiement de la somme de 2.500,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par société GESSEIL et de la débouter, en conséquence, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déclare le congé avec refus de renouvellement signifié le 22 septembre 2020 à la S.A.S. GESSEIL ([Adresse 8]) nul et de nul effet ;

Dit que bail consenti le 30 mars 2012 par la SCI ORD 3 à la S.A.S. GESSEIL ([Adresse 8]) s’est renouvelé à compter du 1er avril 2021 aux conditions du bail initial ;

Déboute la S.C.I. ORD 3 de toutes ses demandes ;

Condamne la SCI ORD 3 à payer à la S.A.S. GESSEIL ([Adresse 8]) la somme de 2.500,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI ORD 3 au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Jérôme TURLAN, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision et ce, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

Fait au Palais de Justice, le 02 juillet 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT