TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 5]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 15 Mai 2025

AFFAIRE N° RG 24/03573 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P6TJ

NAC : 72I

Jugement Rendu le 15 Mai 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 8], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION (SERGIC), Société par actions simplifiée au capital de 24 346 456,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est situé [Adresse 11]

Représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [D] [V], demeurant [Adresse 9]

Représenté par Maître Marcel MOUTSOUKA, avocat au barreau de MELUN plaidant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 20 Mars 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 Février 2025 et mise en délibéré au 15 Mai 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [V] est propriétaire des lots numéros 27 et 146 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 8] sise [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 6].

— Par exploit de commissaire de Justice du 20 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DES LOGES, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, a fait assigner M. [D] [V] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

Constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence,

Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

• 9 492,86 € selon arrêté de compte du 12 novembre 2023, Provision charges : 01/10/24-31/12/24 et Fonds travaux Alur trim 4/2024 0146 incus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure;

• 3 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 240,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 9 octobre 2023 sur une somme de 6 630,94 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

Condamner le défendeur en tous les dépens.

— Aux termes de ses écritures en défense régulièrement signifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, M. [D] [V] sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de bien vouloir :

Dire irrecevables les demandes du Syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DES LOGES parce que mal fondées,

Recevoir M. [D] [V] en ses écritures et les dire fondées,

Et y faisant droit,

Condamner le Syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DES LOGES au paiement d’une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile,

Le condamner aux entiers dépens.

— Aux termes de ses conclusions récapitulatives en demande régulièrement signifiées par voie électronique le 19 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DES LOGES sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de bien vouloir :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

Débouter M. [V] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,

Constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence,

Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

• 1 967,47 € selon arrêté de compte du 7 novembre 2024, (Appel de fonds travaux VIDEO SURVEILLANCE et PORTE HALL CLAVIER GSM du 1er novembre 2024, et virement de 274,04 € du 5 novembre 2024 inclus), en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure;

• 3 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 1 144,80 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 9 octobre 2023 sur une somme de 6 630,94 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

Condamner le défendeur en tous les dépens.

A l’audience du 20 février 2025, le Syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DES LOGES a comparu par avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes figurant dans ses conclusions en précisant qu’il sollicite une condamnation en quittance ou deniers.

M. [D] [V] a comparu à l’audience par avocat, s’est référé à ses conclusions, déclare que sa dette s’élève à 524,00 euros au vu de ses justificatifs, en soulignant que le demandeur avait approuvé le plan de surendettement, qu’il a scrupuleusement respecté, mis en place par la Commission de surendettement des particuliers de l’Essonne en décembre 2023, et s’oppose aux demandes du syndicat des copropriétaires.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sere rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité et la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

Monsieur [V] ne conteste pas le principe de la dette et explique qu’il existe un plan conventionnel de redressement qui a été adopté par la commission de surrendettement le 7 décembre 2023 et avec une mise en application le 31 janvier 2024. La dette déclarée au plan vis à vis de la copropriété est de 6 028,78 euros remboursable en 22 échéances de 274,04 euros. Il explique que le syndicat des copropriétaires n’ a pas contesté ce plan, qu’aucun incident de paiement n’est intervenu, Monsieur [V] respectant scrupuleusement le paiement des échéances du plan .

Monsieur [V] sollicite l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires au motif qu’il existe un plan adopté et respecté.

Le syndicat des copropriétaires maintient sa demande qu’il réactualise au 7 novembre 2024 à 1967,47 euros.

L’article L722-2 du code de la consommation dispose, dans le cadre d’une procédure de surrendettement, que “la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.”

Ainsi, la procédure de surendettement interdit les procédures d’exécution mais non les procédures judiciaires, telle que celle diligentée par le syndicat des copropriétaires pour obtenir un titre.

En conséquence, l’action du syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DES LOGES est recevable.

En l’espèce, Monsieur [V] produit des pièces établissant des paiements postérieurs à l’arrêté des comptes du syndicat des copropriétaires en date du 7 novembre 2024. Au 6 février 2025, il indique n’être redevable que de la somme de 524,05 euros.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires n’est pas en mesure de vérifier les encaissements au delà du 7 novembre 2024, par conséquent il y aura lieu à ordonner la condamnation en deniers et quittance au 7 novembre 2024.

Monsieur [V] sera condamné en deniers et quittance à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 967,47 euros arrétée au 7 novembre 2024 appels provisions charges 01/07/2024-30/09/2024 et fonds travaux alur 4ème trimestre 2024, vidéo surveillance et porte Hall clavier GSM 1/11/2024 et virement du 5/11/2024 inclus.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit à compter du 9 octobre 2023.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la mauvaise foi de Monsieur [V] qui a obtenu un plan de surrendettement prouvant la prise en charge de ses difficultés financières, plan qui plus et, est respecté.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 470,00 euros au titre des frais de recouvrement.

Il convient de déduire de la créance réclamée :

— les frais de la mise en demeure du 20 juillet 2022 faute de production de smodalités d’envoi de celle-ci;

— les frais HDJ PV de description de 904,80 euros qui ne sont pas expliqués ni justifiés;

Seuls les frais de la lettre de mise en demeure du 9 octobre 2023 apparaissent bien fondés, mais il convient d’en ramener le montant à la somme de 35 euros, conformément au montant figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation.

Monsieur [V] est condamné au paiement de la somme de 35 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa dette.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Monsieur [V] , qui succombe, est condamné aux dépens de l’instance.

Monsieur [V] est par ailleurs condamné à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 8], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action du Syndicat des copropriétaire LES TERRASSES DES LOGES à l’encontre de M.[D] [V] ;

CONDAMNE en deniers ou quittance M.[D] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DES LOGES la somme de 1967,47 euros arrétée au 7 novembre 2024 appels provisions charges 01/07/2024-30/09/2024 et fonds travaux alur 4ème trimestre 2024, vidéo surveillance et porte hall clavier GSM 1/11/2024 et virement du 5/11/2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2023, date de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérets conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE M.[D] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires LES [Adresse 10] DES LOGES la somme de 35 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE M.[D] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DES LOGES une somme de 1.200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M.[D] [V] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le QUINZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,