TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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Références : R.G N° N° RG 25/00103 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQGU

JUGEMENT

DU : 04 Septembre 2025

S.A. IMMOBILIERE 3F

C/

M. [D] [L]

M. [U] [Y]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 04 Septembre 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Judith CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [D] [L]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Monsieur [U] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 Juin 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e CHAPULUT + CCC

CCC PREF

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 30 avril 2003, la société IMMOBILIERE 3F a donné en location à Monsieur [D] [L], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] , moyennant un loyer mensuel actualisé de 307,29 €, outre provisions sur charges de 122,40 €.

La société IMMOBILIERE 3F a, par courriel reçu 2 mars 2023, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Le 6 mars 2023, la société IMMOBILIERE 3F a fait délivrer à Monsieur [D] [L] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 665,87 € selon décompte arrêté au 2 mars 2023.

Le 25 juillet 2024, la société IMMOBILIERE 3F a mis en demeure Monsieur [D] [L] de lui justifier dans le délai d’un mois de l’occupation effective des lieux, en application de l’article 14-1 de la loi n° 89-452 du 6 juillet 1989.

Le 27 août 2024, la SELARL ACTIO JURIS, commissaire de justice, à la demande de la société IMMOBILIERE 3F, a dressé un procès-verbal de constat selon lequel Monsieur [U] [Y] est trouvé dans les lieux, son nom apparaissant par ailleurs sur la boite aux lettres, et indique que Monsieur [D] [L] n’habite plus le logement.

Par assignation délivrée à étude le 14 novembre 2024, la société IMMOBILIERE 3F a attrait Monsieur [D] [L] et Monsieur [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes aux fins de voir ordonner leur expulsion.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société IMMOBILIERE 3F sollicite de voir :

à titre principal, constater que la clause résolutoire insérée à l’engagement de location est acquise, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et charges et défaut d’occupation personnelle des lieux et sous-location illicite ;

en conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [L] et de tous occupants de son chef, notamment celle de Monsieur [U] [Y], des lieux concernés, au besoin avec l’assistance du Commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier ;

dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 à R. 433-7, R. 441-1, R. 442-1 et R. 451-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner Monsieur [D] [L] à lui payer la somme de 13 744,79 €, due au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 novembre 2024 (échéance d’octobre 2024 incluse) avec intérêts de droit à compter de la date du commandement ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation ;

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux et condamner in solidum Monsieur [D] [L] et Monsieur [U] [Y] à due concurrence ;

condamner Monsieur [D] [L] à lui payer la somme de 1 000,00 € à titre de dommages-intérêts compte tenu de son attitude fautive ;

condamner in solidum Monsieur [D] [L] et Monsieur [U] [Y] à lui payer la somme de 1 000,00 € au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner in solidum Monsieur [D] [L] et Monsieur [U] [Y] en tous les dépens qui comprendront le cout du commandement de payer du 6 mars 2023, de la mise en demeure du 25 juillet 2024 et du procès-verbal de constat du 27 août 2024 ;

rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Le 18 novembre 2024, la société IMMOBILIERE 3F a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 5 juin 2025.

Lors de l’audience, la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 23 mai 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 16 656,62 €.

Elle précise que le paiement du loyer courant n’est pas repris, le dernier règlement remontant au mois d’octobre 2023.

La demanderesse n’a pas indiqué avoir été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [D] [L].

Monsieur [D] [L] et Monsieur [U] [Y] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés malgré leur convocation régulière.

Il conviendra de se référer à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte arrêté au 23 mai 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 16 656,62 €, hors dépens.

Malgré l’absence du défendeur, il ressort de l’assignation régulièrement signifiée à ce dernier que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Ainsi, l’actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est suffisamment contradictoire à l’égard du défendeur, de sorte que celle-ci sera effectuée.

En outre, en application des dispositions de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, la pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

Toutefois, le demandeur ne justifie pas avoir demandé à Monsieur [D] [L] de lui communiquer l’ensemble des renseignements et pièces visés à l’article R 442-13 du code de la construction et de l’habitation. Dès lors, il n’est pas établi que la partie défenderesse n’a pas répondu à l’enquête statistique dans le délai d’un mois. Il n’est donc pas justifié que les pénalités d’enquête sociale soient dues et il convient de déduire la somme de 38,10 €.

Par ailleurs, en l’absence d’une stipulation contractuelle, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire des frais en cas de rejet du paiement du locataire. Or, le bail conclu entre les parties ne contient aucune stipulation prévoyant la facturation des frais de rejet. En conséquence, il convient de retrancher ces sommes appelées dans le décompte au titre de l’arriéré locatif (8,55 €).

Sous ces réserves, au vu des justificatifs fournis, la créance de la société IMMOBILIERE 3F est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des sommes précitées d’un montant total de 46,65 € au 23 mai 2025.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [D] [L] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 16 609,97 € actualisée au 23 mai 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 665,87 € à compter du 6 mars 2023, date du commandement de payer, et sur la somme de 14 944,10 € à compter de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en resiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F justifie avoir, le 2 mars 2023, saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 9) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [D] [L] le 6 mars 2023, pour un montant principal de 1 665,87 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 mai 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [D] [L] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

En outre, il ressort du procès-verbal de constat du 27 août 2024 que le logement était occupé par Monsieur [U] [Y].

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, notamment Monsieur [U] [Y], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Il ressort du procès-verbal de constat que Monsieur [U] [Y] occupe le logement loué par Monsieur [D] [L].

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [U] [Y], dont Monsieur [D] [L] est responsable, cause manifestement et nécessairement un préjudice à la société IMMOBILIERE 3F qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi délictuelle commise par les défendeurs qui se maintiennent sans droit dans les lieux.

Or, chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée (Cour de cassation, Civile 3, – 5 décembre 1984 / n° 82-16.212) de sorte que la condamnation au paiement des indemnités d’occupation sera in solidum.

Il y a donc lieu de condamner in solidum Monsieur [D] [L] et Monsieur [U] [Y] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur la demande de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de location signé entre les parties stipulent que « le locataire doit occuper le logement personnellement. La cession et l’échange de son droit à la location sont interdits en application de l’article L. 353-15 du code de la construction et de l’habitation ».

En produisant le procès-verbal de constat du 27 août 2024, la société IMMOBILIERE 3F justifie que Monsieur [D] [L] n’a pas respecté son obligation contractuelle d’occupation personnelle du logement loué soumis à la législation des logements conventionnés appartenant aux organismes d’HLM.

Néanmoins, la société IMMOBILIERE 3F ne démontre pas le préjudice direct qui en résulte pour elle, hors les frais de procédure, qui seront pris en charge sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, la demande indemnitaire de la société IMMOBILIERE 3F sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [D] [L] et Monsieur [U] [Y], qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 mars 2023, de la mise en demeure du 25 juillet 2024 et du procès-verbal de constat du 27 août 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [D] [L] et Monsieur [U] [Y] seront condamnés in solidum à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la société IMMOBILIERE 3F ;

CONSTATE que le contrat signé le 30 avril 2003 entre la société IMMOBILIERE 3F et Monsieur [D] [L] concernant les locaux situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 6 mai 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [D] [L] ainsi que tout occupant de son chef, notamment de Monsieur [U] [Y], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [L] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 16 609,97 € (seize mille six cent neuf euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) actualisée au 23 mai 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de d’avril 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2023 sur la somme de 1 665,87 € et sur la somme de 14 944,10 € à compter de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [D] [L] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [D] [L] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNEin solidum Monsieur [D] [L] et Monsieur [U] [Y] à payer à la société IMMOBILIERE 3F ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [L] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 800,00 € (huit cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [L] et Monsieur [U] [Y] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 mars 2023, de la mise en demeure du 25 juillet 2024 et du procès-verbal de constat du 27 août 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIÈRE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIÈRE LA JUGE