RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 22 juillet 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00536 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q3KX

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,

Assistée de Sarah TREBOSC, greffière lors des débats à l’audience du

1er juillet 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. PROUDREED BETA

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Denis HUBERT de l’AARPI KADRAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0154

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S.U. NATSA FOOD

dont le siège social est sis [Adresse 9]

non comparant ni constitué

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

*************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 avril 2025, la SCI PROUDREED BETA a assigné en référé la SASU NATSA FODD devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes, aux fins de :

la déclarer recevable et fondée en l’ensemble de ses demandes ;condamner la société NATSA FOOD à lui verser une provision de 9.218,98 euros TTC, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation, et ce jusqu’à parfait paiement ;condamner la société NATSA FOOD à lui verser une provision de de 921,89 euros HT au titre de la clause pénale (article 23 des conditions générales) ;constater que la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial est acquise depuis le 28 février 2025 ;prononcer l’expulsion de la SASU NATSA FOOD et de tout occupant de son chef de l’ensemble des locaux objet du contrat de bail commercial précité, sis lot n°B1E sis [Adresse 2] " Les portiques d'[Localité 7] " à [Localité 6], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois commençant à courir le jour de la signification de l’ordonnance à intervenir ;fixer le montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de la société NATSA FOOD à la somme de 34,25 euros HT par jour ;condamner à titre provisionnel la société NATSA FOOD au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux par elle et de tout occupant de son chef ;condamner la société NATSA FOOD aux entiers dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SCI PROUDREED BETA fait valoir, au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, des articles 1103, 1104, 1231-6 et 1343-2 du code civil et des article L145-1 et suivants du code de commerce que :

par contrat en date du 9 septembre 2024, elle a donné à bail à la SASU NATSA FOOD des locaux commerciaux situés au sein du Parc d’activités Les Portiques d'[Localité 7] sis [Adresse 1] à [Localité 5], pour une durée de douze années à compter du 10 février 2024, moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 12.500 euros, payable d’avance mensuellement, outre le remboursement de charges de toute nature, par acomptes mensuels ;la SASU NATSA FOOD ne s’est pas acquittée du paiement de toutes les sommes dues de sorte qu’elle lui a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 10.109,58 euros, qui est demeuré infructueux ;

au 20 mars 2025, la SASU NATSA FOOD restait à lui devoir la somme de 9.218,98 euros ;elle est donc bien fondée à solliciter qu’il soit ordonné l’expulsion de la société NATSA FODD, sous astreinte, et sa condamnation au paiement de la somme de 9 218,98 euros à titre provision, outre la somme de 921,89 euros HT au titre de la clause pénale, ainsi qu’à une indemnité d’occupation.

A l’audience du 1er juillet 2025, la SCI PROUDREED BETA, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son bordereau.

Bien que régulièrement assignée, la SASU NATSA FOOD n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par acte sous seing privé en date du 9 septembre 2024, la SCI PROUDREED BETA a donné à bail à la SASU NATSA FOOD des locaux commerciaux situés au [Adresse 3], à Bondoufle, lot n°B1E, pour une durée de douze années à compter du 10 septembre 2024, moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 12.500 euros, payable trimestriellement,

Le bail commercial comporte, en son article 26, une clause résolutoire qui stipule que “Il est expressément stipulé que à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, fraction de terme ou rappel de loyer dû après une fixation amiable ou judiciaire, dépôt de garantie, ou fond de roulement, ou leurs compléments, indemnité d’occupation due en cas de maintien dans les lieux dans les termes de l’article L.145-28 du code de commerce ou de l’article 1240 du code civil, charges accessoires ou pénalités à leur échéance, reconstitution du dépôt de garantie et/ou de son complément ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail, de ses annexes, des actes subséquents, du règlement général de l’immeuble, et du règlement de copropriété, et un mois après un commandement ou une mise en demeure par exploit d’huissier demeuré infructueux, le bail sera, si bon semble au bailleur résilié de plein droit et ce, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration à l’expiration du délai ci-dessus.”

La SCI PROUDREED BETA justifie, par la production du bail commercial du 9 septembre 2024, des factures du 11 septembre 2024 et du 10 février 2025, de l’avis d’échéance du 13 novembre 2024 et du décompte arrêté au premier trimestre 2025 inclus, que la société SASU NATSA FOOD a cessé de payer, de façon régulière, les loyers, charges et taxes dus.

La SCI PROUDREED BETA a fait délivrer à la SASU NATSA FOOD, par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025, délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme, en principal, de 10.109,58 euros au titre des loyers, taxes et charges impayés.

Il n’est pas discuté que le commandement de payer est demeuré infructueux à l’issue du délai d’un mois prescrit, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 1er mars 2025, étant observé que les règlements intervenus postérieurement à cette date ne sont pas de nature à faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient donc de considérer la SASU NATSA FOOD occupante sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, et par conséquent, dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef, à défaut la SCI PROUDREED BETA sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette expulsion d’une astreinte, l’exécution de la présente décision étant garantie par le recours à la force publique.

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

II. Sur les demandes en paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés, d’une indemnité d’occupation et de la clause pénale

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le maintien dans les lieux de la SASU NATSA FOOD causant un préjudice à la SCI PROUDREED BETA, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la restitution des clés ou la reprise des lieux.

Par conséquent, la SASU NATSA FOOD sera condamnée à payer ladite indemnité d’occupation, à titre provision, à la SCI PROUDREED BETA, à compter du du 1er avril 2025, la période antérieure étant incluse dans la provision allouée infra, et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la restitution des clés ou la reprise des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Au regard du bail commercialdu 9 septembre 2024, des factures du 11 septembre 2024 et du 10 février 2025, de l’avis d’échéance du 13 novembre 2024 et du décompte arrêté au premier trimestre 2025 inclus, l’obligation de la SASU NATSA FOOD de payer une somme provisionnelle de 9.218,98 euros TTC, au des loyers, indemnité d’occupation, charges et taxes impayés, arrêtés au 31 mars 2025, ne se heurte à aucune, contestation sérieuse, cette somme comprenant, déduction faite des règlements intervenus, le dépôt de garantie, les loyers, provisions sur charges, honoraires et assurance, du 10 au 30 septembre 2024 et au titre du 4ème trimestre 2024 et 1er trimestre 2025, les différentes taxes du 10 septembre 2024 au 31 décembre 2024 (taxe parking, taxe stationnement, taxe foncière, TOM), la taxe bureaux au titre de l’année 2025, la taxe parking et stationnement appelée au 10 février 2025.

Par conséquent, la SASU NATSA FOOD sera condamnée à payer à la SCI PROUDREED BETA, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au 31 mars 2025 inclus, la somme provisionnelle de 9.218,98 euros, laquelle produira intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2025, date de délivrance de l’assignation.

Sur la demande au titre clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.”

En l’espèce, la SCI PROUDREED BETA sollicite la condamnation de la SASU NATSA FOOD à lui verser la somme de 921,89 euros GT, au titre de la clause pénale figurant à l’article 23 du bail commercial qui stipule que “ A défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du présent bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéances et du seul fait de l’envoi par le bailleur d’un pli de rappel consécutif à cette défaillance, comme en tout hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de dix pour cent hors taxe (10% HT), à titre d’indemnité forfaitaire, conventionnelle ou irrévocable.”

Or, la somme réclamée au titre de cette clause pénale est susceptible d’être réduite par le juge du fond, si elle apparaissait manifestement excessive, en application de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’elle ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

III. Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SASU NATSA FOOD, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

En outre, conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la SASU NATSA FOOD, succombante, sera condamnée à payer à SCI PROUDREED BETA la somme de 1.200 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 9 septembre 2024, liant la SCI PROUDREED BETA à la SASU NATSA FOOD, à la date du 1er mars 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de la SASU NATSA FOOD et de tous occupants de son chef des lieux situé au sein du Parc d’activités [Adresse 8][Localité 7] sis [Adresse 1] à [Localité 5] avec, si besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SASU NATSA FOOD, à compter de la résiliation du bail, au 1er mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE à titre provisionnel la SASU NATSA FOOD à payer à la SCI PROUDREED BETA l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés ou la reprise des lieux ;

CONDAMNE la SASU NATSA FOOD à payer à la SCI PROUDREED BETA la somme provisionnelle de 9.218,98 euros, correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés au 31 mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte et la demande au titre de la clause pénale ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SASU NATSA FOOD à payer à la SCI PROUDREED BETA la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU NATSA FOOD aux dépens de la présente instance;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 22 juilet 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,