TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 7]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00749 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QOHV

JUGEMENT

DU : 09 Septembre 2025

Mme [D] [T] épouse [Z]

C/

Mme [V] [X]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 09 Septembre 2025.

DEMANDERESSE:

Madame [D] [T] épouse [Z]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Anne-elisabeth DEZARD, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [V] [X]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 01 juillet 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e DEZARD + CCC

CCC DEFENDERESSE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 octobre 2019, Mme [D] [T] a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [X] et Mme [R] [M] sur des locaux meublés situés au [Adresse 3] à [Localité 8] , moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 1078,36 euros et d’une provision pour charges de 280 euros.

Mme [R] [M] a donné congé le 11 mai 2022 et Mme [V] [X] est restée seule titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1664,78 euros au titre de l’arriéré locatif ( décompte arrêté au 24 avril 2024 terme d’avril inclus) dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [X] le 22 juillet 2024.

Par assignation du 12 novembre 2024, Mme [D] [T] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2997,17 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2024 terme de septembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée à l’audience du 06 mai 2025 et a été renvoyée à la demande de Mme [V] [X] justifiant être hospitalisée.

À l’audience du 1er juillet 2025, Mme [D] [T] représentée par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 juin 2025 terme de juin inclus, s’élève désormais à 5864,05 euros. Mme [D] [T] considère enfin qu’il n’ y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [V] [X] ne conteste pas le montant des sommes réclamées. Elle expose avoir rencontré des difficultés de paiement du loyer à la suite du départ de la co-locataire. Elle indiquer percevoir une rémunération mensuelle de 1500 euros et que ses deux filles vont pouvoir l’aider à payer le loyer. Elle propose de verser la somme de 400 euros en plus du loyer courant afin d’apurer le dette et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Le bailleresse a indiqué être opposé à l’octroi des délais de paiement sollicités.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [V] [X] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

S’agissant du régime applicable au contrat de bail, en application de l’article L. 632-1, alinéa 1, du code de la construction et de l’habitation, une location d’un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Le titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est constitué des articles 25-3 à 25-11.

Aux termes de l’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

En l’espèce, le contrat conclu entre Mme [D] [T] et Mme [V] [X] a pour objet, en vertu de son «  objet du contrat » un bail à loyer à titre d’habitation exclusive meublée, consenti exclusivement pour l’habitation du locataire.

Son régime est donc soumis à au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [D] [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 29 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1664,78 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 juin 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment des décomptes produits que le paiement du loyer courant n’a pas repris avant l’audience, les échéances de mars, avril, mai et juin 2025 d’un montant de 1358.36 euros n’ayant pas été intégralement réglées, les versements effectués étant de 1100 euros en mars, 1200 euros en avril, 1200 euros en mai et 1000 euros en juin. La condition de reprise du paiement du loyer courant n’est donc pas remplie et il ne peut dès lors être fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, il les revenus du foyer de Mme [V] [X] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel, ses revenus mensuels s’élevant à 1500 euros et le loyer provision pour charges incluses à 1358.36 euros ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette dans ces conditions. Si Mme [V] [X] soutient pouvoir disposer du soutien financier de ses filles, elle ne produit aucun élément justifiant de cette possibilité.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [D] [T] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [D] [T] verse aux débats le bail et un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 12 juin 2025 terme de juin inclus, Mme [V] [X] lui devait la somme de 5864,05 euros,

Mme [V] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2997,17 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [D] [T] ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [V] [X] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Mme [D] [T] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 octobre 2019 entre Mme [D] [T], d’une part, et Mme [V] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] est résilié depuis le 30 juin 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [V] [X], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [V] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] ainsi que, le, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [V] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [V] [X] à payer à Mme [D] [T] la somme de 5864,05 euros (cinq mille huit cent soixante-quatre euros et cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 juin 2025 terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2997,17 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE Mme [D] [T] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [V] [X] à payer à Mme [D] [T] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [V] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 avril 2024 et celui de l’assignation du 12 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière