TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

59034 LILLE CEDEX

☎ :03 20 78 33 33

N° RG 23/01574

N° Portalis DBZS-W-B7H-XXIJ

N° de Minute : 24/00107

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 13 Mai 2024

[G] [B]

C/

S.C.I. GENESIA

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 13 Mai 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [G] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Pierre VANDENBUSSCHE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.C.I. GENESIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 Mars 2024

Louise THEETTEN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Mai 2024, date indiquée à l’issue des débats par Louise THEETTEN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 1574/2023 – Page – MAEXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet du 2 juillet 2018, la SCI Genesia a donné à bail à Mme [G] [B] un logement situé appartement [Adresse 2] à Lille moyennant un loyer mensuel révisable de 630 euros et une provision sur charges de 120 euros.

Mme [B] se plaignant de désordres affectant le logement, son assureur protection juridique, a mandaté un expert amiable. L’expertise amiable s’est tenue le 26 mai 2023 et, à l’issue, un protocole d’accord a été régularisé entre bailleresse et locataire dans lequel notamment la SCI Genesia s’est engagée à réaliser des travaux dans le logement avant le 29 septembre 2023 et Mme [B] s’est engagée à procéder à des travaux de rénovation du sol et des murs des toilettes en posant un parquet flottant et en remettant en blanc les peintures des murs et plafonds.

Faisant valoir que la SCI Genesia a fait procéder partiellement à certains travaux mis à sa charge, par exploit du 16 novembre 2023, Mme [B] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, la SCI Genesia aux fin de condamnation sous astreinte de la SCI Genesia à achever les travaux conformément au protocole d’accord, réduction de 200 euros du montant du loyer jusque lors achèvement, outre la condamnation de la SCI Genesia au paiement d’une indemnité de procédure de 1000 euros et des dépens.

A l’audience du 5 février 2024, l’affaire a été contradictoirement renvoyée à l’audience du 11 mars 2024.

A l’audience du 11 mars 2024, Mme [B], représentée par son conseil, réitère ses demandes initiales formées dans son acte introductif d’instance auquel elle se réfère.

Sur le fondement des articles 6 et 7d de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1104 et 1231-1 du code civil, Mme [B] fait valoir à l’audience que 4 points n’ont pas été réglés : le volet roulant, la réparation de la porte, le chauffage et le système d’aération fonctionnel. Elle fait valoir que la fixation d’une vis dans le volet roulant ne constitue pas l’exécution de l’engagement de la SCI Genesia, que la réparation effectuée sur la porte ne permet pas sa fermeture puisqu’elle est vrillée et que le trou créé dans les toilettes ne constitue pas une aération fonctionnelle. Enfin, Mme [B] estime en sus des autres points que l’absence de tablier sur la baignoire présente un caractère dangereux.

Mme [B] rétorque que ses conditions de vie sont indignes et conteste la photographie des toilettes produites par la partie adverse estimant qu’il ne s’agit pas de son logement.

Sur interrogation du tribunal, Mme [B] précise demander uniquement demander les travaux tels qu’ils sont définis et libellés dans le protocole d’accord.

La SCI Genesia, représentée par son conseil, demande, par conclusions visées par le greffier à l’audience soutenues oralement, au juge des contentieux de la protection de :

déclarer irrecevables les demandes de travaux sous astreintedébouter Mme [B] de ses demandes de réduction du loyercondamner Mme [B] au reliquat des charges dues égales à la somme de 400 euroscondamner Mme [B] au paiement de la somme de 400 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusivecondamner Mme [B] au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outer les dépens.

La SCI Genesia répond qu’elle a bien fait procéder au remplacement de la baignoire, de la robinetterie de la baignoire et du siphon de la baignoire et la douchette en plus d’avoir modifié la tuyauterie de l’installation, elle estime ainsi avoir rempli son engagement et même l’avoir dépassé. Elle soutient encore que la réparation de la sangle du volet roulant est une réparation locative au sens du décret n°87-712 du 26 août 1987, et que Mme [B] s’est opposée à la réparation proposée par la société mandatée. La SCI Genesia ajoute que concernant la porte, une entreprise a effectué un travail de rabotage conformément au protocole d’accord séparant la kitchenette du séjour et que nonobstant cette réparation Mme [B] a exigé le remplacement par une porte neuve. Sur la réparation du chauffage, la SCI Genesia indique qu’elle a finalement opté pour un système de chauffage individuel pour chacun des locataires de l’immeuble, dont elle est entièrement propriétaire, et qu’une telle solution est plus longue à mettre en œuvre, un devis étant sur le point d’être signé. Enfin, concernant le système d’aération, la SCI Genesia soutient que celui ci a été réalisé conformément aux volontés de Mme [B].

La SCI Genesia oppose également un défaut d’entretien de l’appartement par Mme [B] au fil des années.

La SCI Genesia, sur ses demandes reconventionnelles, soutient que Mme [B] doit respecter l’accord signé et mettant à sa charge le paiement de la somme de 400 euros au titre du reliquat des frais et que son opposition aux travaux relève d’une résistance injustifiée.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, l’article 122 du code de procédure civile définit la fin de non recevoir comme tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Si la SCI Genesia sollicite l’irrecevabilité de la demande de travaux sous astreinte de Mme [B], La société n’invoque au fondement juridique particulier et argue de ce que les travaux demandés ont été réalisés. Un tel moyen implique un examen au fond de la demande de Mme [B] de sorte qu’en réalité la SCI Genesia ne soulève aucune fin de non recevoir

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de travaux sous astreinte :

En l’espèce, Mme [B] ne précise aucunement le fondement juridique du référé.

Compte tenu de l’ancienneté du litige qui oppose Mme [B] à son bailleur depuis janvier 2022 selon les conclusions de la SCI Genesia qui évoque des travaux réalisés en janvier 2022 à la suite d’une visite du logement par le service communal d’hygiène et de santé de Lille, du délai écoulé depuis la date butoir de réalisation des travaux fixée dans le protocole au 29 septembre 2023 et de l’objet des travaux, il y a lieu de considérer que l’urgence requise par l’article 834 du code de procédure civile est caractérisée.

Si, dans l’assignation, les articles 6 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont visés, Mme [B] en réalité fonde sa demande de travaux sur le caractère contraignant du protocole d’accord et n’articule aucun moyen pris d’un manquement du bailleur à ses obligations résultant de l’article 6 précité.

Aux termes du protocole d’accord régularisé entre les parties le 26 mai 2023 s’imposant à elle en application de l’article 1103 du code civil: «

avant le 29 septembre 2023 la SCI Genesia s’engage à ses frais à mettre en conformité les évacuations des appareils sanitaires de la salle de bains et également de l’évier dans la pièce kitchenette. Remplacer la baignoire car vétuste et reprendre le contour de la robinetterie dégradé au dessus de la baignoire. Combler le vide sur le côté de l’évier en inox en accord avec le mur dans la pièce kitchenette.avant le 29 septembre 2023 la SCI Genesia s’engage à ses frais à procéder à la réparation du tablier de volet situé dans la pièce bureau avec pose sur le coffret d’une aération mécanique adaptée au volume de la pièce. Pose d’une aération mécanique sur le coffret de volet dans la chambre attenante à celle du bureau, adaptée au volume de la pièceavant le 29 septembre 2023 la SCI Genesia s’engage à ses frais à réparer la porte séparant le séjour de la pièce kitchenette de sorte que l’on puisse la fermer sans difficultéavant le 29 septembre 2023 la SCI Genesia s’engage à ses frais à faire intervenir la société De Sloover pour vérification du programmateur hebdomadaire de gestion du chauffage central et résolution de l’absence de chauffage durant la nuit depuis le mois d’avril 2023 dans l’appartement de Mme [B]. avant le 29 septembre 2023, à l’appréciation de la SCI Genesia pour le mode opératoire, revoir le système d’aération des toilettes mis en place devant l’aérateur mécanique de la fenêtre simple vitrage du cellier pour atténuer les déperditions de chaleur dans ces pièces durant la période hivernale».

Cet engagement doit être exécuté de bonne foi en application de l’article 1104 du code civil.

Il résulte du constat d’huissier de justice du 7 novembre 2022, du rapport d’expertise amiable de mai 2023, du protocole d’accord, de la facture et de l’attestation de M. [L] [X], plombier, des déclarations des parties à l’audience et de leurs écritures et du constat d’huissier du 7 décembre 2023 que le 7 décembre 2023 :

la baignoire initiale, dont le modèle était sur pieds et ne nécessitait pas de tablier, a été remplacée par un modèle neuf posé sans pieds, dont le poids est supporté par des éléments assimilables à des étais destinés à être cachés par un tablier, lequel n’est pas posé. La robinetterie a été remplacée mais le contour dégradé de la robinetterie, ledit contour concernant la peinture sur la longueur de la baignoire, n’a pas été refait, aucune reprise de peinture n’a été appliquée ;

le volet roulant a été partiellement relevé et bloqué par deux vis, ce que ne contredit pas la copie de mauvaise qualité et partielle (les bords de l’attestation étant manifestement manquants) de l’attestation du 10 janvier 2024 imputée à M. [P], ladite attestation n’étant pas accompagnée d’une pièce justificative d’identité ;la porte séparant la kitchenette du séjour ne se ferme pas, elle est vrillée, constatation non contredite par la copie de l’attestation de M. [P] précitée ;aucune intervention sur le chauffage n’est intervenue ;une aération rudimentaire des toilettes a été créée dont la photographie au constat représente : un trou dans le mur qui à la sortie du mur est relié par un tuyau d’aération enrubanné de scotch noir, traversant une pièce, l’extrémité de ce tuyau donne sur un aérateur mécanique qui présente des hélices fixes, la tuyauterie de ventilation étant derrière l’aérateur mécanique. Une telle aération n’est manifestement pas fonctionnelle, circonstance non contredite par la production de pièces d’une date antérieure au protocole d’accord et au constat du 7 décembre 2023, à savoir : une correspondance du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 3] du 15 janvier 2022 et de photographies, dont Mme [B] conteste qu’il s’agit de son logement, jointes en pièces 2 à un courriel du 11 avril 2022 jointe au services de [Localité 3] ;dans les chambres il n’apparaît aucune entrée d’air dans les châssis et ouvrants de fenêtre.

Dans ces conditions, il est suffisamment caractérisé avec l’évidence requise en référé que la SCI Genesia n’a pas, en violation du protocole d’accord, exécuté dans les délais qui lui étaient impartis les travaux suivants : réparation du volet roulant, travaux sur l’aération dans les toilettes, mise en œuvre d’une aération fonctionnelle dans le bureau manifestement utilisé à usage de chambre par le fils de Mme [B], réparation de la porte pour qu’elle se ferme, reprise de la peinture des murs le long de la baignoire où se trouvait la robinetterie de l’ancienne baignoire et les interventions sur le système de chauffage.

En revanche, s’agissant du tablier, la demande de travaux de Mme [B] est expressément limitée aux travaux prescrits et tels que libellés dans le protocole et Mme [B] fonde sa demande sur le caractère contraignant du protocole d’accord. Aussi, si l’absence de tablier est manifestement dangereux en ce qu’il favorise notamment des blessures aux pieds, les étais n’étant pas protégés, l’engagement à « remplacer la baignoire » n’est pas suffisamment précis pour y inclure avec l’évidence requise en référé la pose d’un tablier, la baignoire ayant de fait été remplacée.

Par ailleurs la SCI Genesia échoue à caractériser une obstruction de Mme [B] aux travaux et il est indifférent que certains travaux relèvent des réparations ou dégradations locatives dès lors que la SCI Genesia s’est engagée à les réaliser dans un protocole qui la lie.

Il est tout aussi indifférent à la solution du litige que la SCI Genesia ait finalement décidé d’opter pour un système de chauffage individuel, plus long à mettre en place, étant relevé qu’aucun devis n’a encore été régularisé ou commande de travaux passée, puisque dans l’attente Mme [B] ne dispose pas de chauffage la nuit.

Dans ces conditions, la SCI Genesia sera condamnée dans un délai de 1 mois à compter de la signification de l’ordonnance à procéder aux travaux énumérés au présent dispositif et dans les conditions fixées audit dispositif .

Une astreinte provisoire de 50 euros par jours de retard sera prononcée en application de l’article L. 131-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur la demande de réduction du loyer :

En application de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, Mme [B] n’énonce aucun fondement juridique à sa demande de réduction du montant du loyer jusque l’achèvement des travaux, ni n’articule de moyens pour établir en quoi le logement ne satisfait pas aux critères de la décence.

Par ailleurs, la condamnation à réaliser des travaux est assortie d’une astreinte provisoire, ce prononcé est de nature à garantir l’exécution.

Dans ces conditions, la demande de réduction du montant du loyer sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles :

Aux termes du dernier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile précité, le juge des référés ne peut allouer qu’une provision à valoir sur une créance lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Or, la SCI Genesia ne limite pas sa demande à l’allocation d’une provision et demande la condamnation de Mme [B] au paiement des charges dues selon le protocole d’accord et au paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive.

En toutes hypothèses, outre que la condamnation au paiement d’une somme de 400 euros excède les pouvoirs du juge des référés qui ne peut allouer que des provisions, s’il n’est pas sérieusement contestable que la somme de 400 euros est due par Mme [B] en application du protocole d’accord, cette somme ne deviendra exigible que si l’ensemble des travaux ont été réalisés selon les termes de du protocole.

Ensuite, s’agissant de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, il n’entre pas dans le pouvoir du juge des référés de statuer sur la responsabilité de Mme [B] au titre d’une résistance injustifiée aux travaux.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles.

Sur les mesures accessoires :

Succombant la SCI Genesia sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de la condamner à payer à Mme [B] une indemnité de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Enjoignons à la SCI Genesia de procéder ou faire procéder dans le logement de Mme [G] [B] situé [Adresse 2] à Lille dans un délai d’un mois à compter de la présente décision sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard courant à compter de l’expiration du délai d’un mois précité et pendant un délai de six mois passé lequel il devra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une astreinte définitive aux travaux suivants :

— à reprendre le contour de la robinetterie dégradé au-dessus de la baignoire

— à procéder à la réparation du tablier de volet situé dans la pièce bureau avec pose sur le coffret d’une aération mécanique adaptée au volume de la pièce et à la pose d’une aération mécanique sur le coffret de volet dans la chambre attenante à celle du bureau, adaptée au volume de la pièce

— à réparer la porte séparant le séjour de la pièce kitchenette de sorte que l’on puisse la fermer sans difficulté

— à faire intervenir la société De Sloover pour vérification du programmateur hebdomadaire de gestion du chauffage central et résolution de l’absence de chauffage durant la nuit depuis le mois d’avril 2023 dans l’appartement de Mme [B]

— à l’appréciation de la SCI Genesia pour le mode opératoire, revoir le système d’aération des toilettes mis en place devant l’aérateur mécanique de la fenêtre simple vitrage du cellier pour atténuer les déperditions de chaleur dans ces pièces durant la période hivernale ;

Déboutons Mme [G] [B] de sa demande de réduction du loyer ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement de la SCI Genesia ;

Déboutons les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons la SCI Genesia à payer à Mme [G] [B] une somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SCI Genesia aux dépens ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé, le 13 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

Le GreffierLe Juge