RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 25 novembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00840 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RDIQ

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Kimberley PAQUETE JUNIOR, greffière, lors des débats à l’audience du 10 octobre 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.A.S. VILLE DU [Localité 3] INVEST

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A815

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. EMOTION

dont le siège social est sis [Adresse 2] et pour signification dans les locaux loués sis [Adresse 4]

représentée par Maître Lionel MIMOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1450

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2025, la SAS VILLE DU [Localité 3] INVEST a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes la SARL EMOTION, au visa des articles 1103, 1224 à 1230 et 1741 du code civil et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

— Constater qu’à la suite du commandement délivré le 5 mai 2025, la clause résolutoire est acquise faute par la SARL EMOTION d’avoir régularisé la situation ;

— Constater la résiliation du bail et déclarer la SARL EMOTION occupante sans droit ni titre ;

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de la SARL EMOTION ainsi que celle de tous occupants de leur chef et si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et périls, des marchandises et objets garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à Madame, Monsieur le président de désigner ;

— Condamner provisionnellement la SARL EMOTION à payer en principal à la SAS VILLE DU [Localité 3] INVEST la somme de 17.357,59 euros au titre des redevances, charges et accessoires impayés ;

— Fixer et condamner provisionnellement la SARL EMOTION à payer à la SAS VILLE DU [Localité 3] INVEST une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du montant de la dernière redevance facturée outre le règlement des charges et taxes, jusqu’à la remise des clés ;

— Condamner la SARL EMOTION à payer à la SAS VILLE DU [Localité 3] INVEST la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SARL EMOTION aux entiers dépens d’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 9 septembre 2025, l’affaire a été utilement renvoyée à l’audience du 10 octobre 2025, au cours de laquelle la SAS VILLE DU [Localité 3] INVEST, représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens figurant à son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son bordereau.

A l’appui de ses prétentions, la SAS VILLE DU [Localité 3] INVEST expose que, par acte sous seing privé du 5 novembre 2024, elle a donné à bail dérogatoire à la SARL EMOTION un local dépendant du centre commercial de la Ville du [Localité 3] pour une durée de 12 mois et moyennant une redevance annuelle forfaitaire de 28.000 euros, payable trimestriellement et d’avance. Elle explique que depuis la prise de possession des locaux par la SARL EMOTION le 20 février 2025, celle-ci procède au règlement de ses loyers et charges de manière irrégulière, de telle sorte qu’elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice, le 5 mai 2025, un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 14.466,33 euros au titre des impayés locatifs. Ledit commandement étant demeuré infructueux dans le délai imparti, elle estime la clause résolutoire acquise et sollicite le bénéfice de ses effets.

En défense, la SARL EMOTION, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, du juge des référés de :

A titre principal,

— Dire n’y avoir lieu à référé ;

A titre subsidiaire,

— Accorder à la SARL EMOTION un délai de 24 mois afin qu’elle puisse apurer sa dette locative ;

En toutes hypothèses,

— Condamner la SAS VILLE DU [Localité 3] INVEST à payer à la SARL EMOTION une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer aux demandes, la SARL EMOTION fait valoir que la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail qui la lie avec la SAS VILLE DU [Localité 3] INVEST prévoit que le défaut de paiement d’un seul terme de loyer entraînerait automatiquement la résiliation du bail dans un délai de 5 jours. Or, elle souligne que cette clause est contraire aux dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce et ne peut dès lors produire ses effets.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera préalablement rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La « contestation sérieuse » au sens de l’article précité n’est pas le moyen qui permet de juger du mal fondé de la demande mais celui qui exige un examen au fond du litige, lequel ne relève dès lors plus du domaine du juge des référés, juge de l’évidence.

En application de l’article L.145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux, à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Le bail dérogatoire est soumis au droit commun du bail et à la convention des parties compte tenu du caractère supplétif du droit commun.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1304 du même code, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, entraîne l’anéantissement de l’obligation et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé.

L’article L.145-41 du code de commerce, auquel l’article L.145-5 du même code ne déroge pas, dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon l’article L.145-15 du même code, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L.145-4, L. 145-37 à L.145-41, du premier alinéa de l’article L.145-42 et des articles L.145-47 à L.145-54.

Une clause résolutoire ne stipulant pas un délai d’au moins un mois a pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties, conclu le 5 novembre 2024, prévoit en son article 8, page 7, que :

« A défaut de paiement d’un seul terme de redevance ou des accessoires, en cas de non-respect du délai de travaux d’aménagement accordé au preneur ou encore en cas d’inexécution d’une quelconque des clauses du présent bail et 5 jours après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restée sans effet, le présent bail sera résilié automatiquement et de plein droit, si bon semble au bailleur et sans qu’il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire. Il suffira d’une simple ordonnance de référé pour obtenir l’expulsion des locaux loués. Toute offre de paiement ou d’exécution après l’expiration du délai ci-dessus sera réputée nulle et non avenue et ne pourra faire obstacle à la résiliation acquise ».

Ainsi, cette clause, qui vise un délai de 5 jours, inférieur au délai légal d’un mois, est susceptible d’avoir pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L.145-41 du code de commerce et donc d’être déclarée non écrite. En outre, il ne peut être pallié à ces irrégularités par la mention du délai légal d’un mois dans le commandement, le commandement délivré le 5 mai 2025 ne pouvant viser une clause réputée non écrite.

Il en résulte l’existence d’une contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire, qui ne pourra donc être déclarée acquise de plein droit. Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande visant à fixer une indemnité d’occupation.

Dès lors que l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être constatée, la demande d’expulsion doit être examinée au regard des règles générales du référé.

Sur la demande d’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Au cas présent, la SAS VILLE DU [Localité 3] INVEST ne développe aucun moyen à l’appui d’une demande d’expulsion pour un autre fondement que l’acquisition de la clause résolutoire. Dès lors, il ne ressort des éléments produits ni l’existence d’un dommage imminent, ni d’un trouble manifestement illicite.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande d’expulsion de la SARL EMOTION.

Sur la demande de provision en paiement au titre des arriérés locatifs

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile précité, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La résiliation du bail n’étant pas constatée, les obligations réciproques des parties demeurent, et notamment l’obligation pour le preneur de payer le loyer et les charges.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 9 octobre 2025 que sont réclamés en paiement des frais d’actes à hauteur de 91,26 euros ainsi que les loyers et charges à compter de la date de prise de possession des locaux loués par la SARL EMOTION jusqu’au 3ème trimestre 2025 inclus à hauteur de la somme totale de 17.357,59 euros.

La SARL EMOTION, représentée à l’audience par son conseil, n’a pas contesté le non-paiement de ses loyers et charges pour la période susvisée sollicitant un délai de 24 mois pour lui permettre de s’apurer de ses impayés locatifs.

Ainsi, il convient de condamner la SARL EMOTION à payer à la SAS VILLE DU [Localité 3] INVEST, au titre des loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 30 septembre 2025 inclus, la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 17.357,59 euros.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge.

Il appartient au juge saisi d’une demande de délais de paiement de s’assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière.

L’octroi de délais de paiement suppose que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu’il est raisonnablement en mesure de s’acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours.

En l’espèce, la SARL EMOTION n’apporte aucun élément probant circonstancié permettant d’établir qu’elle est en capacité d’honorer sa dette en sus du paiement du loyer courant.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande reconventionnelle de délai de paiement formée par la défenderesse.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL EMOTION, qui succombe partiellement à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice.

En application de l’article 700 du code de procédure civile la SARL EMOTION sera condamnée à payer à la SAS VILLE DU [Localité 3] INVEST une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat d’acquisition de clause résolutoire, d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SARL EMOTION payer à la SAS VILLE DU [Localité 3] INVEST la somme provisionnelle de 17.357,59 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au 30 septembre 2025 inclus ;

REJETTE la demande reconventionnelle de délais de paiement ;

CONDAMNE la SARL EMOTION à payer à la SAS VILLE DU [Localité 3] INVEST une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SARL EMOTION aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 25 novembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,