TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 21 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 26/01314 – N° Portalis DB3Q-W-B7K-RRIX

NAC : 72I

Jugement Rendu le 21 Mai 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, Société par actions simplifiée au capital de 24 346 456,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Maître Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Madame [Z] [E] [D] [J] [V], demeurant [Adresse 4]

comparante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 26 Février 2026,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 Avril 2026 et mise en délibéré au 21 Mai 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [Z] [E] [D] [J] [V] est propriétaire des lots numéros 29 et 120 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 1] sise [Adresse 5] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Société d’étude et de réalisation de gestion immobilière de construction en abrégé SERGIC, a fait assigner Mme [Z] [E] [D] [J] [V] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, aux fins de :

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

— Constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence,

— Condamner la défenderesse à lui payer les sommes de :

• 4 557,47 € selon arrêté de compte du 5 novembre 2025, Provision charges : 01/10/26-31/12/26 et Fonds travaux Alur trim. 4/2026 0120 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

• 3 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 537,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 2 octobre 2025 sur une somme de 1 365,83 € et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

Condamner la défenderesse en tous les dépens.

Au soutien, il explique que le compte d’appels, de charges et de fonds des lots de la défenderesse présente un solde débiteur que les actions amiables et précontentieuses diligentées par le syndic n’ont pas permis de résorber, obligeant ce dernier à user des voies judiciaires.

A l’audience du 16 avril 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a comparu par avocat, a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance et actualisé à la baisse sa demande au titre des charges de copropriété à la somme de 3 685,67 euros.

Mme [Z] [E] [D] [J] [V] a comparu à l’audience.

Elle ne conteste ni le principe ni le montant des charges mais s’oppose au paiement de dommages et intérêts.

Elle sollicite l’octroi d’un délai de paiement sur 24 mois.

Au soutien, elle explique qu’elle a toujours réglé ses charges mais s’est retrouvée en difficulté depuis deux ans en raison des problèmes de santé de son fils qu’elle aidait en lui versant 300,00 euros chaque mois.

Elle déclare qu’elle est fonctionnaire, qu’elle perçoit un revenu mensuel de 2 300,00 euros.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR échus et impayés :

En l’espèce, les parties s’accordent sur le montant des charges de copropriété et fonds alur dus au 1er janvier 2026 à savoir la somme de 3 292,67 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 1365,83 euros à compter du 2 octobre 2025, date de la mise en demeure et pour le surplus à compter de l’assignation en justice en date du 26 février 2026.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges provisionnelles et fonds travaux alur jusqu’au 4ème trimestre 2026 :

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sollicite le paiement de la somme de 1 264, 80 euros au titre des charges provisionnelles et fonds alur pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2026.

Au vu de l’arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le 15 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires devait justifier d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision impayée au titre de l’exercice 2026, la mise en demeure du 2 octobre 2025 ne visant que les appels de provisions et appels de fonds travaux ALUR de l’exercice 2025 et ne rendant donc pas exigibles les charges provisionnelles des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2026.

Par conséquent, à défaut de justifier d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée au titre de l’exercice 2026, la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges provisionnelles et fonds alur des 2ème, 3ème et 4ème trimestres de l’exercice 2026 sera déclarée irrecevable.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de Mme [J] [V], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où celle-ci ne conteste ni le principe ni le montant de la dette, a effectué quelques versements pendant la période, et demande des délais de paiement pour apurer la dette.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] réclame une somme de 537,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “constitution dossier contentieux”ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Les frais de mise en demeure des 28/01/2024, 28/06/2024, 28/01/2025, et de relance des 28/02/24, 28/07/2024, 28/02/2025 ne sont pas justifiés, les pièces correspondantes n’étant pas produites.

Seuls les frais de la lettre de mise en demeure du 2/10/2025 mais pour un montant ramené à 45,00 euros conformément à la tarifaction du contrat de syndic, apparaissent bien fondés.

En conséquence, Mme [J] [V] sera condamnée au paiement de la somme de 45,00 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, Mme [J] [V] sollicite un délai de paiement sur une période de 24 mois, en sus des charges courantes. Elle explique qu’elle est fonctionnaire et perçoit environ 2300 euros mensuellement. Elle précise avoir aidé financièrement son fils pendant deux ans ce qui explique ses difficultés à payer les charges copropriété. Elle ajoute avoir un crédit immobilier avec des échéances mensuelles de 750 euros.

Le syndicat des copropriétaires s’opposent aux délais de paiement.

Il ressort que Mme [J] [V], n’a produit aucune pièce au soutien de sa demande, ce qui rend impossible l’appréciation de la demande de délais.

En conséquence, sa demande de délai de paiement sera rejetée.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [J] [V], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [Z] [E] [D] [J] [V] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 3 292,67 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux loi ALUR, sur la période du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2026, appel du 01/01/2026 et fonds de travaux loi ALUR du 01/01/2026 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 365,83 euros à compter du 2 octobre 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter de l’assignation en justice en date du 26 février 2026 ce jusqu’à parfait paiement ;

DECLARE irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] en paiement des charges provisionnelles et fonds alur des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2026 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [Z] [E] [D] [J] [V] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 45,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE Mme [Z] [E] [D] [J] [V] de sa demande de délais de paiement

CONDAMNE Mme [Z] [E] [D] [J] [V] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [E] [D] [J] [V] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT ET UN MAI DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,