TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00821 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q5SV

JUGEMENT

DU : 29 Janvier 2026

S.A. [Adresse 7]

C/

M. [K] [T]

Mme [W] [T]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 29 Janvier 2026.

DEMANDERESSE:

S.A. ANTIN RESIDENCE HLM

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Chistian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [K] [T]

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [T]

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 02 Décembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e PAUTONNIER

CCC Mme [T]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 juin 1997, la société anonyme [Adresse 7] (ci-après « la SA ANTIN RESIDENCE HLM »), venant aux droits de la société française des habilitations économiques, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [K] [T] et Madame [W] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 404,58 francs, outre une provision de 235 francs de charges générales, 310,98 francs de charges de chauffage et 75,80 francs de charges liées aux ascenseurs.

Par le même contrat, la SA [Adresse 7] a consenti à Monsieur [K] [T] et Madame [W] [T] un bail portant sur une place de stationnement en sous-sol, moyennant un loyer mensuel initial de 200,06 francs, outre une provision de 4,81 francs de charges générales.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, la SA ANTIN RESIDENCE HLM, a fait délivrer à Monsieur [K] [T] et Madame [W] [T] un commandement de payer la somme principale de 4 443,95 euros, terme de novembre 2024 inclus, au titre de l’arriéré locatif, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [K] [T] et Madame [W] [T] le 7 octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice du 17 février 2025, la SA [Adresse 7] a fait assigner Monsieur [K] [T] et Madame [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes pour, d’une part, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion des locataires ou de tout occupant de leur chef, à séquestrer les biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion et à faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier.

La bailleresse sollicite, d’autre part, la condamnation solidaire des locataires au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 2 229,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du commandement de payer les loyers en date du 28 novembre 2024,Ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1342-2 du code civil, 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 2 décembre 2025, la SA ANTIN RESIDENCE HLM maintient l’intégralité de ses demandes, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance, et précise que la dette locative s’élève désormais à 3 313,80 euros, terme de novembre 2025 inclus.

Elle considère qu’il n’y a pas de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle expose avoir reçu les sommes de 235 et 600 euros les 4 et 11 novembre mais estime que le loyer étant payable à terme échu, ces paiements s’imputent sur l’échéance d’octobre 2025. Elle en déduit que le loyer de novembre n’a pas été payé. Elle s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [W] [T], comparaissant en personne, ne conteste pas les loyers impayés. Elle indique avoir rencontré des difficultés financières, étant actuellement en contrat à durée déterminé avec un revenu mensuel d’environ 1 600 euros par mois. Elle ajoute que Monsieur [K] [T] est en situation de handicap et perçoit 1 033 euros d’allocation adulte handicapé par mois. Le couple ne perçoit pas d’aide personnalisée au logement et n’a pas d’autres dettes.

Madame [W] [T] sollicite des délais de paiement et propose de verser 200 euros par mois en plus du loyer courant pour apurer la dette. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Elle explique avoir effectué un paiement de 310 euros le 1er décembre 2025, soit la veille de l’audience, et avoir l’intention d’effectuer un versement de 818,13 euros dans les jours suivant l’audience. Elle en conclut avoir repris le paiement des loyers courants.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [W] [T] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Monsieur [K] [T] régulièrement cité à étude ne comparait pas.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demandeLa SA [Adresse 7] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bailAux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 28 novembre 2024. D’après l’historique des versements, la somme de 4 443,95 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification du commandement de payer. Cependant, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. En l’absence d’élément permettant d’établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il sera fait application du délai de deux mois s’agissant des conséquences du commandement de payer délivré le 28 novembre 2024, conformément à la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail et à la clause résolutoire figurant au contrat de bail prévoyant qu’ « à défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie du loyer ou des charges, ou à défaut de versement intégral du dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 443,95 euros n’a pas été réglée par les locataires dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 janvier 2025.

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties s’opposent sur le point de savoir si le paiement intégral du loyer courant a repris avant la date de l’audience, étant précisé qu’il ressort du décompte produit par la bailleresse, non contesté, que le loyer actualisé s’élève à la somme de 506,77 euros, outre 268,89 euros de provision sur charges.

Il n’est pas contesté et il ressort du décompte produit par la bailleresse, que les locataires ont effectué deux versements de 235 et 600 euros reçus par la bailleresse les 4 et 11 novembre, ce qui dépasse le montant d’une échéance mensuelle.

Cependant, il ressort du contrat de bail que le loyer est payable à terme échu, avant le 1er de chaque mois et il résulte des décomptes produits que l’appel du loyer est effectué le 30 ou le 31 du mois si bien que le loyer demandé correspond au mois qui vient de s’écouler.

Il ne peut qu’en être déduit que le paiement effectué par Madame [W] [T] début novembre 2025 avait vocation à s’imputer sur le loyer d’octobre 2025.

Le paiement de 310 euros effectué par les locataires la veille de l’audience, à le supposer établi, ne permet pas de couvrir le montant total du loyer. Le paiement de 818 euros prévu dans les jours suivant l’audience ne saurait, quant à lui, être pris en compte afin de déterminer si le paiement intégral du loyer courant a été, ou non, repris avant la date d’audience. En conséquence, il y a lieu de considérer que le loyer de novembre 2025 n’a pas été payé avant l’audience du 02 décembre 2025.

Dès lors qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être ordonnée.

En tout état de cause, malgré leur proposition de verser 200 euros par mois en plus du loyer, aucun élément ne permet de retenir que les locataires sont en mesure de régler leur dette locative dans un délai de deux ou trois ans. En effet, l’irrégularité et les montants des paiements effectués depuis l’assignation ne permettent pas de considérer que leur situation financière leur permet de s’acquitter chaque mois du loyer et d’une somme supplémentaire afin d’apurer leur dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA ANTIN RESIDENCE HLM à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA [Adresse 7] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 novembre 2025 terme de novembre inclus, Monsieur [K] [T] et Madame [W] [T] lui devaient la somme de 3 313,80 euros.

Monsieur [K] [T] et Madame [W] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant des sommes dues, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 3 313,80 euros à la bailleresse, la solidarité des preneurs étant par ailleurs prévue par le contrat de bail.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 28 novembre 2024 et jusqu’à parfait paiement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoireAux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [K] [T] et Madame [W] [T], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 juin 1997 entre la SA ANTIN RESIDENCE HLM, d’une part, et Monsieur [K] [T] et Madame [W] [T] d’autre part, concernant les locaux et la place de stationnement situés au [Adresse 2] à [Localité 8] est résilié depuis le 29 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [K] [T] et Madame [W] [T], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [K] [T] et Madame [W] [T] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux ainsi que l’emplacement de stationnement situés au [Adresse 2] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [T] et Madame [W] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [T] et Madame [W] [T] à payer à la SA [Adresse 7] la somme de 3 313,80 euros (trois mille trois cent treize euros et quatre-vingt centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 novembre 2025 terme de novembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 novembre 2024 et jusqu’à parfait paiement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DEBOUTE la SA ANTIN RESIDENCE HLM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [T] et Madame [W] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 novembre 2024 et celui de l’assignation du 17 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026, et signé par la Juge et la greffière susnommées.

LA GREFFIERE LA JUGE