AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

37 avenue B Sémard

[…]

[…]

JUGEMENT du 22 Octobre 2020 EXTRAIT DES MINUTES

DU GREFFE DU TRIBUNAL

JUDICIAIRE DE GRASSE

S.A.S. BUT INTERNATIONAL c\ S.C.I. LE LOG IS

DECISION N° : 2020/27 RG 19/02194 N° Portalis DBWQ-W-B7D-NJBF

DEMANDERESSE:

S.A.S. BUT INTERNATIONAL

[…]

[…] représentée par M^e Jéremy GENY-LA ROCCA, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant, et M^e Isabelle BENSA, avocat au barreau de GRASSE, avovat postulant

DEFENDERESSE:

S.C.I. LE LOGIS

[…]

[…] représentée par M^e Philippe SOUSSI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président Madame GUEMAS Marie-Laure, juge des loyers commerciaux

Greffier M. JACQUOT Alexandre, Greffier

DEBATS

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 07 Juillet 2020 que le jugement serait prononcé le 22 Octobre 2020 par mise à disposition au greffe.

Expédtion : M^e Isabelle BENSA

M^e Philippe SOUSSI Exxpertise x 2

le

26 OCT. 2020

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes d’un bail commercial en date du 31 octobre 2009, la SCI LE LOGIS a donné à bail à la société ANTIBOISE DE DISTRIBUTION MODERNE (SANDIMO) aux droits de laquelle se trouve désormais la SAS BUT INTERNATIONAL un ensemble immobilier sis

[…] à Villeneuve-Loubet (Alpes-Maritimes) à Villeneuve-Loubet, comprenant un terrain d’une superficie de 3350 m² sur lequel est édifié un bâtiment à usage de dépôt d’une surface au sol totale de 1850 m² ayant pour destination la vente de biens d’équipement de la maison et tous commerces à l’exclusion de « supermarché, hypermarché, magasin discount à prédominance alimentaire », pour une durée de 9 années, à compter du

1er mai 2009 jusqu’au 30 avril 2018, moyennant un loyer annuel de 204 730,92 €, hors charges et hors taxes, payable en 4 termes trimestriels égaux et d’avance le premier de chaque trimestre, à partir de la date de prise d’effet, selon les modes libératoires légaux.

Par acte extrajudiciaire du 24 janvier 2018, le bailleur a, conformément aux dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce, donné congé au preneur avec offre de renouvellement du bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 1er mai 2018, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 220 173, 68 euros, hors taxes et hors charges.

Par courrier du 11 mai 2018, le preneur a fait savoir qu’il acceptait le principe du renouvellement du bail commercial mais qu’il considérait que le loyer proposé ne correspondait pas à la valeur locative.

Aucun accord n’a pu intervenir quant aux conditions du bail renouvelé.

Par mémoire préalable notifié au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 13 septembre 2018, la locataire a indiqué qu’elle souhaitait voir fixer le loyer à la valeur locative des locaux concernés, estimée conformément aux dispositions de l’article L

145-33 du code de commerce, à la somme annuelle de 157 000 € HT/HC, telle qu’estimée par la société Schneider international, représentée par son président, A-B C, expert agréé par la Cour de cassation.

Dans un mémoire en réponse du 12 octobre 2018, la société bailleresse a répliqué qu’elle maintenait son souhait de voir fixer le loyer à la somme de 220.173,68 euros HT/HC.

En l’absence d’accord, le preneur a, par exploit du 10 avril 2019, fait assigner le bailleur devant le juge des loyers commerciaux, au visa des dispositions des articles L 145-33, R 145 23 et suivants du code de commerce. Il maintient sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative à compter du 1er mai 2018, date d’effet du renouvellement, à la somme de 157 000 € par an. Il demande au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer provisionnel à la somme de 160 000 € hors taxes par an pour le cas où une expertise serait ordonnée. Il précise qu’il n’entend pas formuler d’opposition à toute demande d’expertise qui pourrait être formulée par la bailleresse, à condition que la consignation soit mise à la charge de cette dernière, et sous toutes réserves d’usage et protestations.

Il sollicite également la condamnation de la SCI LE LOGIS au remboursement des loyers trop-perçus depuis le 1er mai 2018 avec intérêt au taux légal et au paiement d’une indemnité de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise s’il y a lieu, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

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Le 27 décembre 2019, la SAS BUT INTERNATIONAL a notifié à cette société un nouveau mémoire dans lequel elle maintient que la valeur locative correspond bien à la somme annuelle de 157 000 € HT/HC, que la valeur locative revendiquée par la bailleresse s’appuie sur un rapport de Monsieur X qui appelle un certain nombre de critiques, qu’en tout état de cause, l’analyse de ce rapport démontre que la valeur locative est inférieure au loyer actuellement pratiqué.

Par mémoire en défense du 2 septembre 2019, notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la bailleresse demande au juge des loyers commerciaux, à titre principal, de dire que le montant du loyer du bail renouvelé est inférieur à la valeur locative, de débouter en conséquence la société demanderesse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée, elle sollicite la fixation du montant annuel provisionnel du loyer du bail renouvelé à la somme de 220 173,68 €. Elle formule toutes protestations et réserves quant à la désignation d’un expert judiciaire aux frais avancés du preneur.

Elle conclut en tout état de cause à titre reconventionnel à sa condamnation au paiement d’une indemnité de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Elle se fonde sur le rapport d’expertise judiciaire en date du 28 août 2018 établi par un expert qu’elle a mandaté et qui a arrêté la valeur locative actuelle de l’ensemble immobilier à la somme de 192.400 euros par an, augmentée d’une plus-value estimée à 15 % pour aire de stationnement, de manoeuvre et de facilité de livraison très favorable pour l’activité, en recul des voies de circulation avec multiples poids-lourds simultanément, de 5 % pour autorisation de sous-location soient une valeur locative de 230. 880 € arrondi à 231.000 euro par an, hors charges et hors taxes. Elle en conclut que le montant du loyer renouvelé est inférieur à la valeur locative.

Elle précise qu’elle ne sollicite absolument pas la désignation d’un expert judiciaire puisqu’elle se prévaut de ce rapport.

MOTIFS ET DECISION

1 Sur le montant du loyer du bail renouvelé et sur la nécessaire expertise judiciaire :

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail commercial les liant pour une durée de 9 années à compter du 1° mai 2018 mais s’opposent sur le montant du loyer sur renouvellement.

Aux termes de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

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2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de L145-34, modifié par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, applicable en l’espèce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de

l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou

s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il ressort des dispositions conjuguées de ces deux articles que le loyer du bail renouvelé ne peut excéder ni le plafond résultant des indices, défini à l’article L. 145-34 ni la valeur locative définie à l’article L 145-33.

En conséquence, lorsque la valeur locative est inférieure au plafond, le loyer doit être fixé à la valeur locative.

Le déplafonnement et la fixation de la valeur locative sont deux notions différentes :

le déplafonnement vise la demande du propriétaire qui veut obtenir un loyer

-

supérieur au plafond légal et qui doit rapporter en conséquence la preuve de motifs de déplafonnement, conformément à l’article L 145-34 du code de commerce ;

- la fixation à la valeur locative, à la baisse, à la demande du locataire, ne constitue pas une demande de déplafonnement mais une demande de fixation à la valeur locative fondée

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sur l’article L 145-33 du code de commerce, le locataire n’ayant pas à rapporter la preuve

d’une quelconque modification notable des éléments de la valeur locative.

Le preneur prétend que la valeur locative est effectivement inférieure au loyer expiré et soutient en conséquence que le loyer de renouvellement des locaux doit être fixé à la valeur locative telle que déterminée par les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce.

Elle se fonde sur une expertise privée.

La bailleresse, en excipant également de rapport amiable, considère que le montant du loyer du bail renouvelé est inférieur à la valeur locative, arguant d’une évolution du contexte économique dans lequel est situé le commerce notamment la construction d’une nouvelle gare ferroviaire située à quelques encablures, l’implantation de nouvelles enseignes telles que magasin BUT en 2015 qui traduiraient le reflet de la bonne santé commercial de la zone et la création du « pôle Marina 7 » outre la mise en œuvre d’une nouvelle signalétique en 2016 avec des bornes de signalisation clinquantes.

Les deux rapports d’expertise officieux qui concluent à une valeur locative très différente, non contradictoire ne permettent pas aux juges des loyers commerciaux de statuer.

Il convient de faire rechercher par voie d’expertise le montant de la valeur locative en l’absence d’éléments d’information suffisants et débattus dans le cadre d’un débat contradictoire pour apprécier le montant de cette valeur et par voie de conséquence

d’ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés de la société demanderesse qui a un intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, sollicitant la fixation à la baisse du montant du loyer renouvelé.

Les modalités et la mission de l’expert seront précisées dans le dispositif du présent jugement.

2 Sur la demande de fixation d’un loyer provisionnel pendant le cours de l’instance :

En application de l’article L 145-57 du code de commerce, pendant la durée de la procédure et donc jusqu’à la fixation du loyer révisé, Y Z sera tenue de continuer à payer les loyers au montant ancien, la fixation d’un loyer provisionnel ramené à la somme annuelle de 6864 € hors taxes, inférieure de plus de 50 % de ce montant, ne pouvant résulter d’une expertise officieuse, non contradictoire et éminemment contestée par la bailleresse.

La société preneuse sollicite que le loyer provisionnel à la somme annuelle de 160.000 euros

HT alors que la bailleresse demande que ce loyer soit fixé à la somme de 220.173,68 euros correspondant au montant du loyer renouvelé.

Le juge des loyers commerciaux ne saurait sur la base d’un rapport d’expertise officieux considérer que le loyer devrait être fixé à titre provisionnel à un montant inférieur au montant du loyer renouvelé pendant le cours de l’instance.

La SAS BUT INTERNATIONAL sera déboutée de sa demande. Le loyer sera fixé à titre provisionnel à la somme de 220.173,68 euros.

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3 Sur les dépens et sur la demande au titre des frais irrépétibles :

Les dépens et la demande formée au titre des frais irrépétibles seront réservés.

4 Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire ancienne, les parties n’ayant pas été en mesure de s’accorder sur le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1° mai 2018. Elle sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Laure GUEMAS, 1° vice-président, juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, avant dire droit et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constate que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail les liant portant sur un ensemble immobilier sis […] à Villeneuve-Loubet (Alpes

Maritimes) à Villeneuve-Loubet, comprenant un terrain d’une superficie de 3350 m² sur lequel est édifié un bâtiment à usage de dépôt d’une surface au sol totale de 1850 m² ayant pour destination la vente de biens d’équipement de la maison et tous commerces à l’exclusion de « supermarché, hypermarché, magasin discount à prédominance alimentaire », pour une durée de 9 ans à compter du 1° mai 2018;

Avant dire droit, ordonne une expertise judiciaire ;

Donne acte aux parties de leurs protestations et réserves;

Commet pour y procéder Madame D E-F, expert judiciaire, demeurant […]

Port.: 06.75.75.38.20 Mèl: cms.expertises@gmail.com, avec mission de :

- se rendre dans les locaux litigieux précédemment désignés ; les visiter, les décrire et fournir des photographies à l’appui de ses constatations ;

fournir à la juridiction tous éléments permettant de déterminer la valeur locative au

1° mai 2018, conformément aux dispositions de l’article R 145-33 du code de commerce;

en toute hypothèse, calculer le loyer sur renouvellement à partir de la variation des indices;

Dit que l’expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à l’ensemble de leurs derniers dires récapitulatifs conformément aux nouvelles dispositions de l’article 276 du code de procédure civile;

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Dit que, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plateforme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile et l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaires, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile;

Dit que pour l’exécution de sa mission, l’expert commis s’entourera de tous renseignements utiles à charge d’en indiquer l’origine, recueillera toutes informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à préciser dans son rapport leurs noms, prénoms, demeure et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, en collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles et qu’il pourra éventuellement recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne;

Dit que l’expert commis devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle des mesures d’instruction, le tenir averti de la date de son premier accedit et informé de l’état de ses opérations;

Dit qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement

d’office par ce juge ;

Dit que la SAS BUT INTERNATIONAL devra consigner auprès du Régisseur du tribunal judiciaire de Grasse, dans les deux mois suivant l’invitation qui lui en sera faite conformément à l’article 270 du code de procédure civile, la somme de 3000 euros destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert, sauf dans l’hypothèse où une demande

d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de

l’expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

Dit qu’en cas de défaillance de la partie en charge de la consignation, l’autre partie pourra consigner en ses lieu et place;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article 280 du code de procédure civile, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l’expert en fera sans délai rapport au juge, qui, s’il y a lieu, ordonnera la consignation d’une provision complémentaire à la charge de la partie qu’il détermine et qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, et sauf prorogation de ce délai, l’expert déposera son rapport en l’état ;

Dit que les conseils des parties devront communiquer leurs pièces numérotées à l’expert dans les 15 jours de sa saisine;

Dit que l’expert devra déposer son rapport au service expertise du greffe dans les 6 mois de sa saisine, à moins qu’il ne refuse sa mission;

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Dit qu’il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise, une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avère insuffisant, en exposant les motifs de sa demande ;

Dit que l’expert désigné devra rendre compte pour cette date et par écrit du degré

d’avancement de la mesure, si cette mesure est toujours en vigueur ;

Dit que les parties pour cette date pourront faire parvenir au juge en charge de cette expertise leurs observations écrites;

Informe l’expert que les dossiers des parties sont remis aux avocats postulants de celles-ci;

Dit que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle ;

Dit qu’à défaut de pré-rapport, il organisera, à la fin de ses opérations, « un accedit de clôture » où il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations, le tout devant être consigné dans son rapport d’expertise ;

Dit qu’après diffusion du pré rapport, l’expert devra laisser un délai de 6 semaines aux parties pour formuler leurs observations sur ce pré rapport, lesquelles devront, conformément à

l’article 276 du code de procédure civile, rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement ;

Dit que conformément à l’article 173 du code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties (ou des représentants de celles-ci) en mentionnant cette remise sur l’original;

Dit qu’à tout moment les parties pourront solliciter du juge chargé du contrôle des mesures

d’instruction afin que celui-ci suspende ses opérations d’expertise le temps de leur permettre la mise en œuvre d’une médiation conventionnelle ;

Dit qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée aux parties;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article 282, le dépôt par l’expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception et Dit que, s’il y a lieu, celles-ci adresseront à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception;

Dit que, passé le délai imparti aux parties par l’article 282 pour présenter leurs observations, le juge fixera la rémunération de l’expert en fonction notamment des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni;

Dit que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement

d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe;

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Dit qu’en application de l’article R 145-31 alinéa 1 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception ou, si elles sont représentées, leurs conseils, la date à laquelle l’affaire sera reprise et celle à laquelle les mémoires établis après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés ;

Déboute la SAS BUT INTERNATIONAL de sa demande en fixation d’un loyer provisionnel

à compter du 1° mai 2018 à la somme de 160.000 euros HT. HC ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article L 145-57 du code de commerce, elle sera tenue de continuer à payer les loyers au montant ancien soit la somme annuelle de 220.178,68 euros HT. HC ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement ;

Réserve les dépens et la demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

JUDICIAIRE Copie Certifiée Conforme

Le Greffier

L