1 CCC DOSSIER + 1 CCC et 1 CCFE M^e AMSELLEM + 1 CCC M^e BELHIRECHE

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 19 JUIN 2025

Société NOUVELLE OMNIUM AUTO (SANOA)

c/

S.A.S. ORIS

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00098 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QBVZ

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 07 Mai 2025

Nous, Madame Sophie PISTRE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La Société NOUVELLE OMNIUM AUTO (SANOA), Société en commandite simple, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 695 520 825, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Philippe AMSELLEM, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

La S.A.S. ORIS, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 838 377 729, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Monsaf BELHIRECHE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 07 Mai 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 19 Juin 2025.

***

FAITS, PRETENTIONS DES PARTIES ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 5 avril 2024, la société NOUVELLE OMNIUM AUTO a donné à bail commercial à la société ORIS des locaux situés à [Localité 9], au rez-de-chaussée du bâtiment C de l’ensemble immobilier « [Localité 8] Sunset » (un local d’une superficie de 233,15 m²) pour une durée de 9 années, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 38 700 €. Une franchise temporaire de loyer a été accordée, de 3 mois. Le bail prévoit en outre une provision pour charges annuelles et une provision pour taxe foncière.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par acte d’huissier du 31 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, la société NOUVELLE OMNIUM AUTO a fait assigner la société ORIS en référé devant le président du tribunal judiciaire de céans, aux fins de voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion, et condamner la société ORIS à lui régler différentes provisions.

L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 12 février 2025, puis, après renvoi, à celle du 7 mai 2025, date à laquelle elle a été évoquée en délibéré.

La société NOUVELLE OMNIUM AUTO est en l’état de conclusions notifiées le 2 avril 2025, oralement reprises, aux termes desquelles elle demande au juge des référés de :

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, le commandement de payer visant la clause résolutoire du 31 octobre 2024,

Constater que la clause résolutoire contenue au bail commercial du 5 avril 2024 et rappelée dans le commandement du 31 octobre 2024, est acquise à la date du 1er décembre 2024 et que la société ORIS occupe sans droit ni titre depuis cette date les locaux donnés à bail, et constater la résiliation du bail commercial du 5 avril 2024 par le jeu de la clause résolutoire

Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de la société ORIS ainsi que celle de tous occupants de son chef à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir

Ordonner que le commissaire de justice instrumentaire pourra requérir l’assistance de la force publique ainsi que celle d’un serrurier, si besoin est

Condamner la société ORIS dans le cas où elle se maintiendrait dans les lieux au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 7740 €, et ce à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux des occupants sans droit ni titre, par application de la clause résolutoire du bail

Constater que la société ORIS reste devoir au mois de juin 2025 un arriéré locatif de 42 868,02 €

Condamner la société ORIS à payer à la société NOUVELLE OMNIUM AUTO la somme provisionnelle de 42 868,02 €

ladite somme correspondant à l’arriéré locatif arrêté provisoirement au 30 juin 2025 et au coût du commandement de payer

Condamner la société ORIS à payer à titre d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2025 la somme de 7740 €

Débouter la société ORIS de toutes ses demandes fins et conclusions manifestement infondées tant en fait qu’en droit

La condamner à payer 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En défense, la société ORIS est en l’état de conclusions notifiées le 6 mai 2025, oralement reprises, aux termes desquelles elle demande au juge des référés de :

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, 750 – 1 du code de procédure civile, L 143 – 2 et L 145 – 40 – 1 du code de commerce, 1219, 1719, 1343 – 5 du Code civil, la jurisprudence « constante » et les pièces versées aux débats,

Constater l’absence d’état des inscriptions néant, l’absence de dénonciation aux créanciers et l’absence de preuve de tentative de règlement amiable par la société NOUVELLE OMNIUM AUTO

Déclarer irrecevables les demandes de la société NOUVELLE OMNIUM AUTO

La débouter de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions

Dire n’y avoir lieu à référé

Débouter la société NOUVELLE OMNIUM AUTO de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions, en l’état de l’absence de délivrance conforme par le bailleur du local loué, de l’absence de jouissance paisible du preneur, de l’irrégularité du commandement de payer signifié le 31 octobre 2024, ces demandes se heurtant à une contestation sérieuse

Subsidiairement

Constater la bonne foi de la société ORIS et ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 5 avril 2024

Lui accorder les plus larges délais de règlement soit 24 mois, la première mensualité devant intervenir dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir

Condamner tout succombant à lui payer 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un exposé du litige, des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS ET DECISION

Sur les moyens d’irrecevabilité

sur l’absence de dénonce de l’assignation aux éventuels créanciers inscrits

La sanction de l’obligation de notification prévue par les dispositions de l’article L 143 – 2 du code de commerce, réside dans l’inopposabilité aux créanciers inscrits de la résiliation intervenue. Seuls les créanciers inscrits peuvent se prévaloir de ces sanctions, à l’exclusion du locataire. Le moyen soulevé en l’espèce par le locataire doit dès lors être rejeté.

Sur l’absence de tentative de règlement amiable

La société ORIS invoque les dispositions de l’article 750 – 1du code de procédure civile.

Or au terme de ces dispositions, la demande en justice doit être précédée d’une tentative de règlement amiable, à peine d’irrecevabilité, dans des cas listés précisément à savoir : lorsque la demande tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 € ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R211 – 3 – 4 et R211 – 3 – 8 du code de l’organisation judiciaire ou encore un trouble anormal de voisinage.

La société ORIS s’abstient de démontrer en quoi les demandes formulées par la société NOUVELLE OMNIUM AUTO relèveraient de l’un de ces contentieux. Le moyen d’irrecevabilité est inopérant et sera rejeté.

Sur les demandes principales en résiliation de bail expulsion et condamnations provisionnelles, sur l’exception d’inexécution, et sur la demande reconventionnelle tendant à voir accorder des délais et suspendre la clause résolutoire

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’alinéa 1 de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L 145–41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343–5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

* *

Il est acquis aux débats que les parties sont liées par un bail commercial en date du 5 avril 2024, portant sur des locaux situés à [Localité 8] la bocca soumis aux dispositions d’ordre public des articles L145-1 et suivants du code de commerce.

Le bailleur a fait signifier le 31 octobre 2024 un commandement de payer portant sur la somme en principal de 27 915 € TTC correspondant aux provisions sur charges locatives et sur taxes foncières selon facture du 15 avril au 30 juin 2024, au loyer du 15 juillet 2024 au 30 septembre 2024 outre provisions sur charges locatives et taxes foncières, TVA sur la même période, et au loyer du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024 outre provisions sur charges locatives, sur taxes foncières et TVA sur la même période.

Ce commandement vise à obtenir le paiement de cette somme et dénonce l’intention du bailleur, à défaut de paiement dans le mois, de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle dont les termes lui ont été rappelés.

Aux termes du bail, prenant effet au 15 avril 2024, il est stipulé une franchise de loyer pour 3 mois soit jusqu’au 15 juillet 2024. En revanche les charges, impôts, taxes et autres accessoires au loyer restent dus dès la prise d’effet du bail.

Le loyer s’élève à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 38 700 €. Il est stipulé (page 9) que le preneur réglera le loyer et les accessoires en 4 termes trimestriels égaux, payables d’avance les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année. Le preneur paiera en même temps et selon les mêmes modalités que chacune des échéances trimestrielles de loyer, une provision pour charges, taxes, impôts contributions et dépenses facturables par le bailleur égale au quart du budget prévisionnel de l’année en cours.

Le bail stipule en ce qui concerne les travaux que resteront à la charge du preneur tous les travaux de réparation, réfection, remplacement, mise ou remise aux normes. Le preneur devra tenir en parfait état d’entretien, de maintenance, de fonctionnement, de sécurité et de propreté les locaux, leurs équipements et installations techniques notamment les vitres et tous les accessoires et remplacer ce qui ne pourrait être réparé. Le bail met à la charge du bailleur les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil et les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre les locaux en conformité avec la réglementation dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations visées ci-dessus.

La société ORIS ne conteste pas que les sommes commandées n’avaient pas été réglées par elle à la date du commandement.

Alors que le bail stipule expressément que le loyer et ses accessoires sont payables au premier jour de chaque trimestre et notamment au 1er octobre, il doit être constaté que les sommes commandées étaient bel et bien exigibles au jour du commandement de payer.

La société ORIS fait valoir qu’elle a réglé le 7 novembre 2024 la somme de 13 965 €. Cette somme est néanmoins insuffisante à apurer totalement les causes du commandement de payer.

La société ORIS soutient que le commandement est imprécis sur le mode de calcul des charges et notamment sur la somme de 1950 €. Il doit être rappelé néanmoins qu’un commandement délivré pour une somme supérieure à celle réellement due, n’en demeure pas moins valable pour les sommes effectivement dues.

Or, incontestablement, les sommes de 8062,50 € au titre du loyer du 15 juillet au 30 septembre 2024 outre la TVA de 2002,50 €, et de 9675 € au titre du loyer du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024, outre 2325 € de TVA, étaient dues au moment de la délivrance du commandement, soit la somme totale de 22 065 €.

Le paiement du 7 novembre 2024, d’une somme de 13 965 €, n’a pas apuré la part incontestable des sommes dues, et régulièrement commandées.

La société ORIS invoque enfin l’exception d’inexécution, arguant de dysfonctionnements de la porte automatique d’entrée du local, du retard dans la délivrance des badges de parking et du dysfonctionnement de la porte arrière de secours.

Il doit d’abord être constaté que la société ORIS ne justifie d’aucune réclamation ou relance envers son bailleur avant la délivrance du commandement de payer litigieux, et même avant la délivrance de l’assignation le 13 janvier 2025.

La société ORIS qui allègue avoir été dans l’incapacité d’exploiter les lieux en raison de ces manquements, ne justifie d’aucune démarche avant le 27 janvier 2025.

Par ailleurs, si un rapport d’intervention a été établi le 20 décembre 2024 relatif au redressement des vantaux de la porte, force est de constater qu’aux termes du bail ce type de réparation est à la charge du locataire, de sorte qu’il ne peut être tiré de ce seul rapport d’intervention, la démonstration d’un manquement du bailleur à son devoir de délivrance.

Au demeurant la société ORIS ne produit pas sa comptabilité, ou des attestations de témoins ou encore un constat d’huissier de nature à établir comme prétendu, qu’elle a été dans l’incapacité d’exploiter les locaux. En réalité, elle ne démontre pas opposer de manière valable l’exception d’inexécution.

Alors que le commandement de payer est incontestablement demeuré infructueux dans le délai d’un mois, c’est à bon droit que le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement.

La société ORIS sollicite toutefois, en application des articles 1343-5 du code civil et de l’article L 145-41 du code de commerce, des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire contractuelle.

En application des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, le juge tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier dans sa décision, et peut subordonner les mesures, à l’accomplissement par le débiteur d’acte propre à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La société ORIS au soutien de sa demande de délai de paiement fait valoir qu’elle dispose d’un capital social de 85 000 €, qu’elle est de bonne foi, et qu’elle s’est exécutée en payant la somme de 13 965 € le 6 novembre 2024 soit une semaine après la délivrance du commandement de payer ce qui représente la moitié des sommes réclamées, qu’elle a entrepris de nombreux travaux (ouverture d’un showroom en mars 2025) et entend développer son activité et s’acquitter des sommes qui sont régulièrement dues.

La société NOUVELLE OMNIUM AUTO s’oppose à la barre, à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur ce, il doit être constaté que la société ORIS ne produit aucune pièce pour justifier de sa situation comptable et de sa capacité à apurer sa dette en plus du loyer courant. Depuis la délivrance du commandement la dette a augmenté, les loyer et provisions sur charges exigibles au 1er janvier 2025 n’ayant pas été réglés. La société ORIS ne justifie d’aucun règlement depuis celui très partiel du 6 novembre 2024.

La société ORIS ne justifie pas des travaux « très importants » qu’elle aurait entrepris. Au demeurant elle a bénéficié de la franchise de loyer négociée et prévue au contrat.

Il n’y pas lieu dès lors de faire droit à la demande de délai.

Le bail se trouve résilié de plein droit depuis le 1er décembre 2024, et le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement. Depuis cette date, la société ORIS est occupante sans droit ni titre des locaux loués.

L’urgence justifie que soit constatée ladite résiliation et ordonnée l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants et de tous biens de son chef dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

La société NOUVELLE OMNIUM AUTO sollicite la condamnation de la société ORIS au paiement d’une indemnité d’occupation. Il convient en l’espèce de la fixer à la valeur du dernier loyer pratiqué, outre provisions sur charges et taxes foncières et TVA, soit 4650 euros mensuels (13 950 / 3), à compter du 1er décembre 2024, jusqu’à libération définitive des lieux.

La société ORIS sera condamnée, en tant que de besoin, à son paiement.

Il ressort de l’examen des pièces présentées et régulièrement versées aux débats, que le montant des loyers et provisions sur charges et TF, et des indemnités d’occupation impayés échus s’élève à la somme de 23 250 €, somme arrêtée au 7 mai 2025, à savoir :

27 915 – 13 965 + 4650 + 4650 = 23 250 euros.

Le bailleur ne produit pas aux débats les avis de taxe foncière et les pièces de nature à justifier les sommes réclamées au titre de la régularisation des taxes foncières 2024 et de la régularisation des charges locatives 2024. Il ne peut dès lors être tenu compte de ces sommes.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

L’obligation au paiement de cette créance locative n’est pas sérieusement contestable.

Il convient de condamner la société ORIS à payer cette somme, à titre provisionnel.

Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La partie qui succombe doit supporter les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société NOUVELLE OMNIUM AUTO la charge des frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens ; une indemnité de 2000 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sophie Pistre vice-présidente, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile

Déboutons la société ORIS de ses moyens d’irrecevabilité tirés de l’absence d’état des inscriptions néant, de l’absence de dénonciation aux créanciers inscrits et de l’absence de preuve d’une tentative de règlement amiable ;

Juge recevables les demandes formées en référé par la société NOUVELLE OMNIUM AUTO ;

Déboutons la société ORIS de sa demande tendant à voir ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 5 avril 2024 et de sa demande de délai de règlement ;

Constatons la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties résultant du contrat du 5 avril 2024 par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré par acte d’huissier du 31 octobre 2024, à compter du 1er décembre 2024 ;

Ordonnons, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la société ORIS des locaux commerciaux sis à [Localité 9], au rez-de-chaussée du bâtiment C de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé [Localité 8] Sunset situé [Adresse 3] et [Adresse 7], ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique en application de l’article R 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’aide d’un serrurier, dans le mois de la signification de la présente ordonnance ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à la somme de 4650 euros, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à libération complète des lieux ;

Condamnons la société ORIS à payer à la société NOUVELLE OMNIUM AUTO cette indemnité d’occupation provisionnelle ;

Condamnons la société ORIS à payer à la société NOUVELLE OMNIUM AUTO la somme provisionnelle de 23 250 € arrêtée au 7 mai 2025, au titre de l’arriéré de loyer, provisions sur charges et sur taxe foncière, TVA et indemnités d’occupation, dû à cette date ;

Condamnons la société ORIS aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 31 octobre 2024, en application de l’article 696 du code de procédure civile, et à payer à la société NOUVELLE OMNIUM AUTO une indemnité de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Ainsi jugé à [Localité 10], avons signé avec le greffier.

LE GRFFFIER LE JUGE DES REFERES