Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 EXP M^e CARA

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 11 Juillet 2025

DÉCISION N° 2025/256

N° RG 24/06093 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-P6O6

DEMANDERESSE :

S.D.C. de la résidence [Adresse 6]

C/o son syndic, FONCIA AD IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Tanguy CARA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [I]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 13 janvier 2025 ;

A l’audience publique du 13 Mai 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 11 Juillet 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [I] est propriétaire d’un appartement situé en rez-de-jardin de la communauté immobilière [Adresse 6], sise [Adresse 4] à [Localité 5] (06).

Un litige s’est élevé entre le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et Monsieur [R] [I] au sujet de vérandas érigées dans son rez-de-jardin.

Faisant valoir que les vérandas ont été dressées sans autorisation, par acte signifié le 4 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] a fait assigner Monsieur [R] [I] devant le Tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de :

JUGER que ces constructions réalisées par Monsieur [I] et concernant l’édification des deux vérandas visées au procès-verbal de Me [L] [S] du 22 avril 2024, contreviennent au règlement de copropriété et n’ayant pas été autorisée par une assemblée générale de copropriété devront être détruite et les lieux en état,

CONDAMNER Monsieur [R] [I] à remettre son fonds en état et déposer les deux vérandas visées au procès-verbal de Maître [L] [S] en date du 22 avril 2024, et sous astreinte d’une indemnité de 200 euros par jour de retard, laquelle astreinte courra pendant un délai de trois mois, faute duquel délai, il y sera de nouveau fait droit,

CONDAMNER Monsieur [R] [I] à entretenir son rez-de-jardin et réparer son grillage situé sur l’entrée du bâtiment B qui s’affaisse en partie supérieure et enlever les deux piquets rigides formant un « X » dont l’aspect est inesthétique, et sous astreinte d’une indemnité de 200 euros par jour de retard, laquelle astreinte courra pendant un délai de trois mois, faute duquel délai, il y sera de nouveau fait droit,

JUGER que Monsieur [R] [I] a engagé sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [R] [I] à payer une somme de 5.000 au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] pour sa résistance abusive et son attitude malicieuse,

CONDAMNER Monsieur [R] [I] à payer une somme de 3.000 au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNER Monsieur [R] [I] aux entiers dépens de l’instance, ainsi que les sommes auxquelles le commissaire de justice instrumentaire peut avoir droit en vertu des dispositions de l’article 444-32 du code de commerce, distraits au profit de Maître Tanguy CARA avocat aux offres de droit, sous sa due affirmation.

Il est expressément référé, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance pour connaître en intégralité des faits et moyens du demandeur.

Monsieur [R] [I] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 13 janvier 2025 par le juge de la mise en état et l’affaire a été fixée à l’audience du 13 mai 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

En vertu des articles 472 à 474 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Monsieur [R] [I], qui n’a pas constitué avocat, a cependant été régulièrement assigné par acte remis à étude de commissaire de justice.

MOTIFS

Remarque préliminaire

Conformément au principe dispositif édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à « juger que », lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais ne sont que la reprise de moyens au soutien de celles-ci.

Sur la demande de remise en état sous astreinte

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sollicite la condamnation de Monsieur [R] [I] à remettre son fonds en état et déposer les deux vérandas visées au procès-verbal de Maître [L] [S] en date du 22 avril 2024, et sous astreinte de 200 euros par jour de retard.

Il explique que, dans le rez-de-jardin de Monsieur [I], a été constatée la présence de deux vérandas, installées sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

En outre, le syndicat des copropriétaires avance que ces vérandas, visibles en façade sud-ouest de la communauté immobilière [Adresse 6], constituent un ensemble inesthétique, dénaturant la façade de l’immeuble.

Aux termes de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, " Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes. "

Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, " I. – Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. "

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, " I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d’habitation, à l’exception des locaux commerciaux, en locaux d’habitation contrevient à la destination de l’immeuble, elle est soumise à l’approbation de l’assemblée générale, qui statue à la majorité prévue à l’article 24.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens."

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] produit aux débats un procès-verbal de constat dressé le 22 avril 2024.

Il ressort de ce procès-verbal que le commissaire de justice « constate la présence d’une véranda fermant sur au moins trois pans la terrasse » de Monsieur [R] [I].

Il évoque aussi la présence d'« une seconde véranda. Celle-ci se situe sous la terrasse du propriétaire du premier étage. »

Par acte signifié le 6 mai 2024, le procès-verbal de constat susvisé a été dénoncé à Monsieur [R] [I] avec « sommation d’avoir à retirer les deux vérandas montées dans le prolongement de » ses terrasses.

Une mise en demeure lui a été adressée par courrier recommandé avec accusé de réception le 27 juin 2024 par le conseil du demandeur. Ce pli est indiqué « avisé et non réclamé » par Monsieur [I].

Cette mise en demeure a également été envoyée par voie électronique le 22 juillet 2024.

Enfin, il ressort du procès-verbal du 4 juillet 2024 que l’assemblée générale des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 6], dans sa résolution numéro 24, a donné autorisation au syndic d’engager une procédure judiciaire " à l’encontre de Mr [I], pour que le syndicat des copropriétaires puisse obtenir réparation du litige suivant : Suppression des vérandas installées sans autorisation. "

Il sera relevé qu’en vertu de l’article 8-I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 susvisé, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Par ailleurs, il s’infère des textes susvisés que ce n’est que dans le silence ou la contradiction des titres que l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, définissant les parties communes trouve application.

Or, en dépit de son moyen avançant que les constructions litigieuses contreviennent au règlement de copropriété, force est de constater que le demandeur ne produit pas ledit règlement, de sorte que le Tribunal n’est pas en mesure de s’assurer de la nature de partie commune du jardin- terrasse attenant à l’appartement de Monsieur [I] et des conditions de jouissance.

Il n’est pas non plus en mesure de vérifier les stipulations du règlement de copropriété relatives aux travaux soumis à autorisation de l’assemblée générale et ne peut se limiter à supposer l’évidence pour fonder sa décision.

En effet, en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond., mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui suppose que les éléments de preuve suffisants soient rapportés par le demandeur.

Or, en l’état des seuls éléments versés au débat, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qui lui incombe, en application de l’article 9 du code de procédure civile, de la violation du règlement de copropriété résultant des constructions litigieuses sur des parties communes et par conséquent de leur irrégularité justifiant que leur démolition soit ordonnée.

En conséquence, en dépit de l’autorisation donnée au syndic par l’assemblée générale des copropriétaires le 4 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sera débouté de sa demande de remise en état et dépose des vérandas sous astreinte.

Sur la demande de condamnation à l’entretien sous astreinte

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sollicite la condamnation de Monsieur [R] [I] à entretenir son rez-de-jardin et réparer son grillage situé sur l’entrée du bâtiment B qui s’affaisse en partie supérieure et enlever les deux piquets rigides formant un « X », sous astreinte d’une indemnité de 200 euros par jour de retard.

Il soutient que le rez-de-jardin de Monsieur [I] n’est pas entretenu alors que pèse sur lui l’obligation d’entretenir cette partie commune à usage privatif, en ce que la clôture grillagée à croisillons, souple, donnant sur l’entrée du bâtiment B est tordue et s’affaisse en partie supérieure, et contre les deux piliers verticaux et que la présence de deux piquets rigides formant un « x » présente un aspect fort peu esthétique.

En l’espèce, dans son procès-verbal de constat dressé le 22 avril 2024, le commissaire de justice " constate également que la clôture grillagée à croisillons souples donnant sur l’entrée du bâtiment B est tordue et s’affaisse en partie supérieure […] et entre les deux piliers verticaux, la présence de deux piquets rigides formant un « x ». L’aspect est inesthétique. ".

Le jardin « n’est manifestement pas entretenu. La végétation pousse pèle mêle. »

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est notamment chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous, d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.

Par ailleurs il résulte de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 alinéa premier que « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale »

Les seules exceptions à ce principe sont prévues par l’alinéa 3 de cet article qui dispose que « Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R136-2 du Code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L615-6 du Code de la construction et de l’habitation »

En l’espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] :

— d’une part ne produit pas le règlement de copropriété, de sorte qu’il ne démontre pas la nature commune à jouissance privative du jardin de Monsieur [I] comme déjà évoqué, ni l’existence de l’obligation d’entretien de celle-ci pesant sur lui en tant de copropriétaire,

— d’autre part, il ne produit pas non plus le procès-verbal d’assemblée générale qui a autorisé le syndic le représentant à assigner Monsieur [I] en vue de sa condamnation à entretenir son jardin, alors qu’une telle action ne constitue pas l’une des exceptions visées à l’alinéa 3 de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, étant précisé qu’il ne s’agit pas d’une mesure d’exécution forcée au sens du code des procédures civiles d’exécution. En effet le procès-verbal versé au débat n’évoque que l’autorisation d’assigner aux fins du retrait des vérandas.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires, qui échoue à rapporter la preuve du bienfondé de sa demande de condamnation de Monsieur [R] [I] à entretenir son rez-de-jardin et réparer son grillage, en sera débouté.

Sur la demande indemnitaire

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sollicite la condamnation de Monsieur [R] [I] à lui payer une somme de 5.000 euros pour sa résistance abusive et son attitude malicieuse.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] ayant été débouté de ses demandes, il ne démontre pas l’existence d’un préjudice moral réparable résultant de la résistance abusive de Monsieur [I].

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], succombant à ses propres demandes sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Il sera débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [W] [I] à payer des sommes auxquelles le commissaire de justice instrumentaire peut avoir droit en vertu des dispositions de l’article 444-32 du code de commerce.

Compte tenu de la condamnation aux dépens du demandeur, il n’y a pas lieu d’accorder à Maître Tanguy CARA le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, succombant à ses propres demandes et condamné aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit, laquelle sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de sa demande de condamnation sous astreinte de Monsieur [R] [I] à remettre son fonds en état et à déposer les deux vérandas visées au procès-verbal de Maître [L] [S] en date du 22 avril 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de sa demande de condamnation sous astreinte de Monsieur [R] [I] à entretenir son rez-de-jardin et à réparer son grillage situé sur l’entrée du bâtiment B ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de sa demande indemnitaire pour résistance abusive et attitude malicieuse ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à accorder à Maître Tanguy CARA le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de sa demande de condamnation de Monsieur [W] [I] à payer les sommes auxquelles le commissaire de justice instrumentaire peut avoir droit en vertu des dispositions de l’article 444-32 du code de commerce ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE