Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER + 1 CCC à M^e MONTAGARD + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e WILLM

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

DÉCISION N° 2025/

N° RG 24/02215 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PVWA

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [T]

né le 02 Mars 1957 à CHÂTEAUROUX (36044)

65-66 allée du domaine, Domaine de Castellaras-le-vieux

06370 MOUANS-SARTOUX

Madame [G] [N] épouse [T]

née le 18 Mars 1957 à CANNES (06400)

65-66 allée du domaine, Domaine de Castellaras-le-vieux

06370 MOUANS-SARTOUX

tous deux représentés par M^e Michel MONTAGARD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par M^e Clémence GOHAUD, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS :

S.A.S. EQUINOX INVESTMENT MANAGER, inscrite au RCS de CANNES sous le numéro 889 838 207

Le Galion, 120 boulevard de la Croisette

06400 Cannes

Monsieur [O] [J]

né le 14 Novembre 1982 à STRASBOURG (67000)

Domaine de la Bastide Villa, 7442

Route de l’aire Saint-Michel

06950 FALICON

S.C.I. NEWCO, inscrite au RCS de CANNES sous le numéro 429 355 753

Le Galion, 120 boulevard de la Croisette

06400 Cannes

tous trois représentés par M^e Isabelle WILLM de la SELARL WW & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocat plaidant

PARTIE INTERVENANTE :

S.C.I. A FILETTA F.E., inscrite au RCS de LYON sous le numéro 838 365 211

25 quai de Fulchiron

69005 LYON 05

représentée par M^e Michel MONTAGARD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par M^e Clémence GOHAUD, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame Sophie PISTRE, Vice-Présidente

Greffier : Monsieur [B] BASSEZ

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 12 Septembre 2025 ;

A l’audience publique du 09 Octobre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 27 Novembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par actes du 22 février 2000, la SCI NEWCO a acquis une propriété située au sein du domaine CASTELLARAS à MOUANS-SARTOUX, et un appartement situé au 18 rue Galilée à PARIS (75006).

En 2013, la SCI NEWCO, dont Monsieur [H] [T] était le gérant, a contracté deux crédits hypothécaires portant sur les deux biens susvisés auprès de la banque LBS, pour 1.100.000 euros et 600.000 euros.

La SCI NEWO n’ayant pas honoré ses échéances, des procédures de saisies ont été engagées par la créancière.

Par jugement d’orientation du 9 décembre 2021, la SCI NEWCO a été autorisée à procéder à la vente amiable des biens et droits immobiliers afférents aux lots numéros 65, 66, 101, 116, 119, 120 et 121 du domaine CASTELLARAS, au profit de la société LBS.

La date de la vente aux enchères a été fixée au 7 avril 2022.

Par jugement du 7 octobre 2021 la vente aux enchères de l’appartement situé au 18 rue Galilée à Paris a par ailleurs été ordonnée.

A cette époque, la SCI NEWCO était détenue par Monsieur [H] [T], nu-propriétaire à concurrence de 100% des parts sociales, et la SCI A FILETTA F.E., usufruitière de 100% des parts sociales pour une durée viagère sur la tête de Monsieur [B] [P].

Afin d’éviter la licitation des biens dont elle était propriétaire, la SCI NEWCO est entrée en pourparlers avec la SAS EQUINOX INVESTMENT MANAGER qui a notamment pour objet social « toutes prises de participation directe ou indirecte à toutes opérations ou entreprises par voie de créations de sociétés, établissement ou groupe ayant un caractère immobilier, commercial, industriel ou financier ».

L’organe exécutif de la SAS EQUINOX INVESTMENT MANAGER est composé de Monsieur [A] [K], en qualité de Président et de Monsieur [O] [J], en qualité de Directeur Général.

Par acte du 3 février 2022, Monsieur [H] [T] et la SCI A FILETTA F.E ont cédé à la société EQUINOX INVESTMENT MANAGER et à Monsieur [O] [J] l’intégralité des parts sociales de la SCI NEWCO.

La cession est intervenue en contrepartie de l’acquisition des 1.000 parts sociales composant le capital social de la SCI NEWCO au prix de 150 euros, outre le versement par les acquéreurs, sous la forme d’un compte courant d’associé, des sommes nécessaires au désintéressement de la banque LBS, à savoir :

—  500.000 € pour obtenir un désistement d’instance de l’établissement bancaire dans le cadre de la procédure initiée aux fins de saisie de l’appartement situé au 18 rue Galilée à PARIS ;

—  1.427.500 € pour obtenir le désistement d’instance de l’établissement bancaire dans le cadre de la procédure initiée aux fins de saisie de la Maison située au sein du domaine CASTELLARAS.

L’acte de cession mentionne qu’a été ajouté à ce montant des frais et honoraires de montage et de conseil pour un montant global de 273 000 €.

Par un second acte également daté du 3 février 2022, la société EQUINOX INVESTMENT MANAGER et Monsieur [O] [J] ont consenti à Monsieur [H] [T] une promesse unilatérale de cession des parts sociales de la SCI NEWCO qui expirait le 3 août 2023.

Aux termes de cet avant-contrat, les parties ont convenu qu’en cas de levée de l’option, le prix de cession serait versé par le bénéficiaire à concurrence de l’apport en compte courant réalisé par les promettants aux fins de désintéressement de la banque LBS et au remboursement de frais divers, outre le rachat des titres sociaux pour un montant de 132.150 € si Monsieur [T] optait dans les 6 mois, majoré au taux de 12% par an au-delà de cette période.

Par courriel du 26 juillet 2023 Monsieur [H] [T] a, par l’intermédiaire de son conseil, informé les promettants de sa volonté de lever l’option qui lui a été consentie, au profit toutefois de la société A FILETTA, et avec proposition de paiement échelonné des sommes convenues aux termes de la promesse jusqu’au 30 novembre 2024.

En dépit du report du terme de la promesse à plusieurs reprises, Monsieur [H] [T] n’a pas procédé au versement des sommes mise à sa charge.

Par assignation en date du 15 avril 2024, Monsieur [H] [T] et Madame [G] [N], épouse [T], ont attrait devant le tribunal judicaire de Grasse la SAS EQUINOX INVESTMENT MANAGER, Monsieur [O] [J], ainsi que la SCI NEWCO, lui demandant de prononcer la nullité du contrat de cession de parts sociales conclu entre la société EQUINOX INVESTMENT MANAGER et Monsieur [O] [J], d’une part, et Monsieur [T] et la SCI A Filetta F.E, d’autre part le 3 février 2022.

Par acte du 16 avril 2024, la SAS EQUINOX INVESTMENT MANAGER et Monsieur [O] [J] ont attrait les consorts [T] en référé expulsion devant le juge des contentieux de la protection, après avoir constaté leur occupation du bien situé au sein du domaine du CASTELLARA à MOUANS SARTOUX.

Par ordonnance du 21 novembre 2024, le juge des référés a ordonné un sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la présente procédure.

Par jugement du 15 mai 2025 le juge des contentieux de la protection a également sursis à statuer dans l’attente du prononcé du présent jugement, dans le cadre d’une procédure en expulsion engagée au fond à l’encontre des consorts [T].

Par acte du 2 mai 2024, les consorts [T] ont introduit une procédure en référé d’heure à heure devant le tribunal judiciaire de Grasse, sollicitant notamment la mise sous séquestre des 1000 parts sociales détenues au capital de la société NEWCO par EQUINOX INVESTMENT MANAGER et Monsieur [O] [I], dans l’attente du jugement à intervenir dans la présente procédure.

Par ordonnance du 24 mai 2024, le juge des référés a notamment dit n’y avoir lieu à référé et rejeté les demandes formées par Monsieur et Madame [T] tendant à ordonner la mise sous séquestre des 1000 parts sociales détenues au capital de la société NEWCO par la société EQUINOX INVESTMENT MANAGER et Monsieur [O] [J] dans l’attente du jugement à intervenir.

Cette ordonnance a été partiellement infirmée par un arrêt du 29 avril 2025 aux termes duquel la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence a ordonné le séquestre de l’intégralité des parts de la SCI et désigné la SELARL [X] et Associés en qualité de mandataire ad hoc.

Dans le cadre de la présente procédure, la SCI A Filetta F.E est intervenue volontairement à l’instance par conclusions du 12 février 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 septembre 2025, auxquelles il sera renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, Monsieur [H] [T], Madame [G] [N] et la SCI A Filetta F.E., demandent au tribunal, au visa des articles 1217, 1240, 1352 et suivants, et 2452 du code civil, L. 341-6 du code de la consommation, et 12 du code de procédure civile, de :

Prononcer la nullité du contrat de cession de parts sociales de la société Newco, conclu entre Equinox Investment Manager et Monsieur [O] [J] d’une part et Monsieur [T] et la SCI A Filetta F.E d’autre part le 3 février 2022

Si par impossible le Tribunal ne prononçait pas la nullité, à titre subsidiaire :

Prononcer, faute de paiement du prix des titres, la résolution du contrat de cession de parts sociales de la société Newco, conclu entre Equinox Investment Manager et Monsieur [O] [J] d’une part et Monsieur [T] et la SCI A Filetta F.E d’autre part le 3 février 2022

En tout état de cause de :

Limiter les restitutions devant intervenir au bénéfice d’Equinox Investment Manager et de Monsieur [O] [J] au titre des apports en comptes courants à la somme de 1.227.000 €, augmentés des intérêts à taux légal depuis le 8 novembre 2024

Juger que les restitutions devant intervenir au bénéfice d’Equinox Investment Manager et de Monsieur [O] [J] au titre des apports en comptes courants seront dues uniquement par la société Newco

Limiter les restitutions devant intervenir au bénéfice d’Equinox Investment Manager et de Monsieur [O] [J] au titre du prix de cession des parts de la société Newco à la somme 60 € augmentés des intérêts à taux légal depuis le 4 juillet 2025

Juger que les restitutions devant intervenir au bénéfice d’Equinox Investment Manager et de Monsieur [O] [J] au titre du prix de cession des parts de la société Newco seront dues uniquement par la SCI A Filetta F.E

Débouter Equinox Investment Manager et de Monsieur [O] [J] de leur demande de restitution d’une somme de 273.000 € en ce qu’il s’agit de frais injustifiés et abusifs

Limiter l’indemnisation d’Equinox Investment Manager et de Monsieur [O] [J] au titre des frais engagés, taxes, charges de copropriété et d’entretien aux intérêts de la SCI Newco à la somme de 3.009 €

Débouter Equinox Investment Manager et Monsieur [O] [J] de leurs autres demandes indemnitaires à savoir :

o « JUGER de mauvaise foi Monsieur [T] dans la négociation et la formation du contrat de cession du 3 février 2022 et le condamner à la somme de 90.000 euros

o CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [T], la société A FILETTA et la SCI NEWCO au paiement de la somme de 32.086,88 euros au titre des frais engagés, taxes, charges de copropriété et d’entretien aux intérêts de la SCI NEWCO et de ses biens immobiliers, avec intérêts au taux légal à compter du paiement.

o CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [T] et la société A FILETTA au paiement de la somme de 26.711,49 euros au titre des frais engagés, aux intérêts de la SCI NEWCO et de ses biens immobiliers, avec intérêts au taux légal à compter du paiement

o CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [T], la société A FILETTA et la SCI NEWCO à la somme de 195.000 euros au titre des préjudices subis par la société EQUINOX IM et Monsieur [O] [J] »

Condamner Equinox Investment Manager à payer à Madame [G] [T] la somme de 200.000 euros en réparation du préjudice moral que lui a causé l’expulsion illicite de son appartement rue Galilée

Condamner Equinox Investment Manager à payer aux Époux [T] la somme de 20.977,60 euros au titre des frais causés par l’expulsion illicite de Mme [T] de son appartement rue Galilée

Condamner Equinox Investment Manager à payer à M. et Mme [T] et la SCI A FILETTA la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens

Les demandeurs font valoir que la cession des parts de la SCI NEWCO, qui leur a été présentée comme une vente à réméré, doit être requalifiée en pacte commissoire prohibé, soutenant que l’opération avait pour objet leur résidence principale, et dissimulait en réalité une vente à vil prix et un prêt à un taux usuraire. Ils font valoir qu’à la date de signature de la cession Monsieur [T] souffrait d’une dépression et de troubles neurologiques graves, de sorte qu’il a consenti à l’acte de manière non éclairé, acculé par les difficultés financières qu’il rencontrait.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 septembre 2025, auxquelles il sera renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, la SAS EQUINOX INVESTMENT MANAGER, Monsieur [O] [J] et la SCI NEWCO demandent au tribunal, de :

Les présentes conclusions valent formalités nécessaires à l’obtention d’un titre exécutoire en application de l’article R.511-7 du Code de procédure civile d’exécution

Vu les pièces du dossier

Vu les articles 2348, 1659 et 1673 du Code civil

Vu la jurisprudence :

A titre principal

Juger que la cession des parts de la SCI NEWCO ne saurait s’analyser en un pacte commissoire ou une vente immobilière à réméré

Juger qu’au moment de la cession de la SCI NEWCO, les biens lui appartenant étaient libres et ne constituaient pas la résidence principale des consorts [T]

Juger que les consorts [T] n’étaient pas domiciliés à MOUANS SARTOUX au moment de la cession contestée intervenue le 3 février 2022

Juger que les consorts [T] étaient domiciliés en Suisse

Juger que la cession des parts a été réalisé à des conditions normales

Rejeter la demande de nullité de la cession des parts de la SCI NEWCO

Vu les articles L.313-6 du Code de la Consommation

Vu l’article L.341-48 du Code de la Consommation

Juger infondée la demande de voir qualifier la cession en prêt à taux usuraire

Juger que la sanction du taux usuraire n’est pas la nullité de la cession

Juger que le taux usuraire du premier trimestre 2022 était fixé par la banque de France à 15.26%

Rejeter l’ensemble des demandes moyens fin et prétentions des Consorts [T]

Constater le paiement du prix de vente par virement tiré du LCL, rejeté au motif d’un compte clôturé

Donner acte à la société EQUINOX du paiement par tout moyen de la somme de 90 euros au titre du paiement du prix des parts de Monsieur [T]

Rejeter la demande de résolution de la vente

A titre reconventionnel

Vu les articles 1104 et suivants du Code Civil

Juger de mauvaise foi Monsieur [T] dans la négociation et la formation du contrat de cession du 3 février 2022 et le condamner à la somme de 90.000 euros à titre de dommages et intérêts

II. A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cession des parts de la SCI NEWCO devait être annulée

Vu l’article 1178 du Code civil

Vu les articles 1352 et suivants du Code civil :

Vu la jurisprudence

Condamner solidairement Monsieur et Madame [T], la société A FILETTA et la SCI NEWCO à restituer la somme 70 euros au titre du paiement du prix de cession des parts de la société A FILETA de la SCI NEWCO outre les intérêts légaux à compter du 3 février 2022

Condamner solidairement Monsieur et Madame [T], la société A FILETTA et la société NEWCO à la somme de 1.776.973,68 euros au titre des comptes courants de la Société EQUINOX IM tel qu’ils ressortent des grands livres et bilan de la société NEWCO avec intérêts légaux à compter de la cession du 3 février 2022

Vu l’article 1240 du code civil :

Condamner solidairement Monsieur et Madame [T], la société A FILETTA et la SCI NEWCO à la somme de 246.625 euros au titre des préjudices subis par la société EQUINOX IM et Monsieur [O] [J]

Condamner solidairement Monsieur et Madame [T], la société A FILETTA et la société NEWCO au paiement de la somme de 96.000 euros à la Société EQUINOX IM au titre de sa gestion de la société NEWCO

En toute hypothèse

Condamner solidairement Monsieur et Madame [T] à la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

Les défendeurs font valoir que pour être requalifié en pacte commissoire la vente à réméré doit porter sur un bien immobilier constituant la résidence principale des vendeurs, être conclue à vil prix et prévoir un droit de relocation du vendeur. Ils exposent que tel n’était pas le cas en l’espèce, dès lors que la cession avait pour objet des parts sociales et non un bien immobilier, qu’elle ne portait pas sur la résidence principale des demandeurs, et que les parts sociales de la SCI NEWCO n’ont pas été acquis à vil prix. Ils exposent que la cession litigieuse n’est pas davantage assimilable à une opération de crédit à taux usuraire dissimulée.

Ils estiment par ailleurs que les demandeurs ne peuvent solliciter la résolution de la vente pour défaut de paiement du prix à concurrence de 90 €, dès lors que l’absence de versement résulte de la clôture du compte de Monsieur [H] [T] sur lequel il devait être versé.

Par ordonnance en date du 3 mars 2025 la clôture de la procédure a été fixée avec effet différé au 12 septembre 2025, et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 9 octobre 2025 ; à cette date, la décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en nullité du contrat de cession de parts sociales :

Monsieur [H] [T], Madame [G] [N] et la SCI A FILETTA F.E demandent à titre principal au tribunal de prononcer la nullité du contrat de cession des parts sociales de la SCI NEWCO conclu le 3 février 2022 entre la société EQUINOX INVESTMENT MANAGER et Monsieur [O] [J], d’une part, Monsieur [T] et la SCI A FILETTA F.E, d’autre part. Ils soutiennent que cet acte constituerait un pacte commissoire prohibé qui avait pour objet la résidence principale des époux [T], dissimulant une vente à vil prix et un prêt à un taux usuraire.

Les défendeurs exposent qu’une opération de vente avec faculté de rachat ne peut être requalifiée en pacte commissoire encourant la nullité que lorsque qu’elle a pour objet un bien immobilier constituant la résidence principale du vendeur, dès lors qu’elle est conclue à vil prix avec un droit de relocation, ou qu’elle dissimule une opération de crédit à un taux usuraire. Ils exposent que l’opération constituée par le contrat de cession de parts sociales susvisé et la promesse unilatérale de vente consentie à Monsieur [T] n’avait pas pour objet la résidence principale du vendeur, qu’elle ne caractérisait pas une vente à vil prix, et qu’elle ne dissimulait pas un prêt à taux usuraire.

En vertu des dispositions de l’article 1659 du code civil, « la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673 ».

L’article 1673 du même code dispose que « le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations ».

En vertu des dispositions de l’article 2348 du code civil encadrant la conclusion de pactes commissoire, « il peut être convenu, lors de la constitution du gage ou postérieurement, qu’à défaut d’exécution de l’obligation garantie le créancier deviendra propriétaire du bien gagé.

La valeur du bien est déterminée au jour du transfert par un expert désigné à l’amiable ou judiciairement, à défaut de cotation officielle du bien sur une plate-forme de négociation au sens du code monétaire et financier. Toute clause contraire est réputée non écrite.

Lorsque cette valeur excède le montant de la dette garantie, la somme égale à la différence est versée au constituant ou, s’il existe d’autres créanciers gagistes, est consignée ».

L’article L314-6 du code de la consommation dispose que « constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues, telles que définies par l’autorité administrative après avis du Comité consultatif du secteur financier. Les catégories d’opérations pour les prêts aux particuliers n’entrant pas dans le champ d’application du 1° de l’article L. 313-1 ou ne constituant pas une opération de crédit d’un montant supérieur à 75 000 euros destiné à financer, pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien sont définies à raison du montant des prêts.

Les crédits accordés à l’occasion de ventes à tempérament sont, pour l’application de la présente section, assimilés à des prêts conventionnels et considérés comme usuraires dans les mêmes conditions que les prêts d’argent ayant le même objet ».

En application des textes susvisés, la vente avec faculté de rachat peut être requalifiée en pacte commissoire prohibé lorsque, portant sur la résidence principale du vendeur, elle dissimule une vente à vil prix ou une opération de crédit éludant les dispositions protectrices des emprunteurs relatives au taux d’usure.

Les articles 1659 et 1673 du code civil n’interdisent toutefois pas aux parties à une telle opération de convenir d’un prix de reprise majoré dans les limites susvisées protégeant la résidence principale du disposant, en considération notamment de l’immobilisation du bien imposée à l’acquéreur durant le délai de rachat, et de l’incertitude afférente à l’issue de l’opération supportée par ce dernier.

Il appartient dès lors aux demandeurs d’établir en premier lieu que l’opération litigieuse résultant de la signature de l’acte de cession et de la promesse unilatérale de vente du 3 février 2022 avait pour objet la résidence principale du vendeur, et dissimulait, de par son économie générale, une vente à vil prix ou une opération de crédit à taux usuraire.

En l’espèce, la cession du 3 février 2022 a été conclue entre Monsieur [H] [T] et la SCI A FILETTA F.E en qualité de cédants, d’une part, la SAS EQUINOX INVESTMENT MANAGER et Monsieur [O] [J] en qualité de cessionnaires, d’autre part. Elle portait sur l’intégralité des parts sociales de la SCI NEWCO, elle-même alors propriétaire de deux biens immobiliers distincts, l’un situé au sein du domaine CASTELLARAS à MOUANS-SARTOUX, l’autre au 18 rue Galilée à PARIS (75006).

L’opération de cession a ainsi porté, non pas sur la propriété située au sein du domaine CASTELLARAS à MOUANS-SARTOUX, mais sur les parts sociales composant le capital de la SCI NEWCO alors poursuivie par sa banque en remboursement de deux prêts hypothécaires.

Aux termes de l’acte de cession, Monsieur [T] est intervenu en qualité de cédant de la nue-propriété des parts sociales, la SCI A FILETTA F.E en qualité de cédante usufruitière de ces mêmes parts sur la tête de Monsieur [B] [P].

Les époux [T] visent ainsi en l’espèce une opération qui ne portait que sur les parts sociales de la société propriétaire du domaine au sein duquel ils soutiennent avoir établi leur résidence principale à la date de la cession litigieuse, étant souligné que seule la SCI A FILETTA F.E était titulaire de l’usufruit afférent à ces parts sur la tête de Monsieur [B] [P].

Par ailleurs, et en tout état de cause, les demandeurs ne rapportent pas la preuve de ce qu’ils avaient établi factuellement leur résidence principale au sein du domaine du CASTELLARAS à la date de la cession du 3 février 2022.

Aux termes de cet acte, Monsieur [T] a indiqué demeurer à « 39 20 (Suisse), HAUS HARO SCHALPMATTGASSE, 75 ». La promesse unilatérale de vente qu’il a signée le même jour mentionne également qu’il demeure à cette adresse.

Monsieur [T] ne justifie d’aucune déclaration d’impôt en France et n’est titulaire d’aucun compte en France, alors même que l’examen des pièces versées aux débats laisse à penser qu’il a été résident fiscal en Suisse, jusqu’à ce que le bien dont il était propriétaire à ZERMATT soit vendu aux enchères au cours de l’année 2023.

Le tribunal relève en outre que les actes litigieux signés par Monsieur [T] le 3 février 2022 ne prévoyaient aucun droit d’occupation des biens appartenant à la SCI NEWCO au profit des vendeurs ou du bénéficiaire de la promesse.

Pour tenter de démontrer que le bien situé au sein du domaine du CASTELLARAS constituait le lieu de leur principal établissement en fait, les demandeurs versent aux débats une attestation de Monsieur [E], indiquant fréquenter les époux [T] en qualité de voisin depuis plus de trente ans au sein de la propriété de MOUANS-SARTOUX, et soutenant que Monsieur [T] ne quitte que très rarement son domicile depuis 2018 en raison d’ « ennuis de santé ». Ils communiquent par ailleurs une attestation de Monsieur [L] exerçant la profession de chauffeur, indiquant qu’il serait chargé à l’année de s’occuper des déplacements de ses amis [G] et [H] [T] depuis 2016, et de les conduire presque toutes les semaines de leur maison de Castellaras-le-vieux à Cannes, Nice ou Monaco, notamment chez le médecin. Ils produisent enfin l’attestation de Monsieur [C] qui soutient se déplacer une fois par mois environ depuis octobre 2020 au domaine du Castellaras pour prodiguer des soins à Monsieur [T].

Ils versent par ailleurs aux débats les copies de onze factures établies par la SAS DUMANOIS PRIMEUR exploitant un commerce sur la commune de Valbonne entre mars 2021 et avril 2024 au nom de [H] et [G] [T], domaine du Castellaras à Mouans-Sartoux, pour des montants allant de 740 € à 2.600 €.

Ils communiquent enfin des factures EDF émises au nom de Monsieur [H] [T], villa 65 66 CASTELLARAS LE VIEUX, chemin du Castellaras à MOUANS-SARTOUX, dont il résulte une consommation d’environ 58.250 kWh en 2021, 52.759 en 2022 et 51.698 en 2023.

S’il ressort de l’ensemble de ces éléments que le couple se rendait régulièrement au sein de la propriété de MOUANS-SARTOUX, il n’en résulte pas qu’il y avait établi et maintenu sa résidence principale à la date du 3 février 2022.

Outre le fait que les attestations susvisées sont peu circonstanciées, et que l’authenticité des copies des factures du primeur produites aux débats n’est pas garantie, le fait que le domaine du Castellaras ait généré de la consommation en électricité entre les années 2021 et 2023 ne constitue pas en lui seul la preuve que les époux [T] y avaient établi leur résidence principale, compte tenu de la grandeur de la propriété supposant un entretien régulier même en l’absence de toute occupation, et du fait que les époux s’y rendaient manifestement régulièrement.

Les consorts [T] ne rapportent ainsi pas la preuve, qui leur incombe, de ce que la propriété située à MOUANS-SARTOUX constituait leur résidence principale à la date du 3 février 2022.

Il sera relevé à titre surabondant qu’ils n’établissent pas davantage que la cession intervenue au profit des défendeurs a été conclue à vil prix, ou dissimulait un prêt à un taux usuraire.

En application des textes susvisés, les parties à une vente avec faculté de rachat demeurent libres de convenir d’un prix de reprise majoré, en considération notamment de l’immobilisation du bien durant le délai de rachat consenti au vendeur, et de l’incertitude afférente à l’issue de l’opération supportée par l’acquéreur.

Or en l’espèce, outre le fait que les demandeurs ne rapportent pas la preuve du caractère disproportionné et injustifié des frais divers de gestion, de conseil et de montage de dossier ajoutés à ceux injectés en compte courant, la SAS EQUINOX INVESTMENT MANAGER et Monsieur [O] [J] se sont engagés à ne pas disposer des droits acquis sur les parts sociales, en consentant aux termes d’une clause pénale à leur immobilisation au profit de Monsieur [T] dans le délai convenu qu’ils ont au demeurant accepté de proroger dans l’intérêt de ce dernier.

Monsieur [H] [T], Madame [G] [N] et la SCI A FILETTA F.E. seront en conséquence déboutés de la demande qu’ils forment en nullité du contrat de cession de parts sociales de la société NEWCO, conclu le 3 février 2022 entre la SAS EQUINOX INVESTMENT MANAGER et Monsieur [O] [J], d’une part, et Monsieur [T] et la SCI A FILETTA F.E, d’autre part.

Ils seront par ailleurs déboutés de l’ensemble de leurs demandes subséquentes afférentes aux restitutions.

Sur la demande en résolution de la cession :

Monsieur [H] [T] et Madame [G] [N], et la SCI A FILETTA F.E demandent au tribunal à titre subsidiaire de prononcer la résolution du contrat de cession de parts sociales de la SCI NEWCO conclu le 3 février 2022, pour défait de paiement du prix de cession.

Ils soutiennent à ce titre que la société EQUINOX INVESTMENT MANAGER ne leur aurait pas versé la somme de 90 € dans le cadre de l’exécution de l’acte de cession.

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que le virement de 90 € réalisé par la SAS EQUINOX INVESTMENT MANAGER au profit de Monsieur [T] n’a pu aboutir du fait de la clôture du compte bancaire de ce dernier.

Les défendeurs ont en outre parfaitement satisfait aux obligations qui leur incombaient par ailleurs en vertu de l’acte de cession, en procédant notamment au versement de la somme totale de 1.927.000 € qui a permis le désintéressement de la banque créancière de la SCI NEWCO et la levée des inscriptions hypothécaires dont bénéficiait cette dernière.

Monsieur [H] [T], Madame [G] [N] et la SCI A Filetta F.E. seront déboutés de leur demande en résolution du contrat de cession de parts sociales de la SCI NEWCO conclu le 3 février 2022, et de leurs demandes subséquentes afférentes aux restitutions.

Il sera toutefois donné acte à la société EQUINOX INVESTMENT MANAGER de son engagement de procéder au paiement de la somme de 90 € entre les mains de Monsieur [T] par tout moyen.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par les consorts [T] :

Les demandeurs sollicitent la condamnation de la société EQUINOX INVESTMENT MANAGER à payer à Madame [T] la somme de 200.000 € en réparation du préjudice moral qu’elle soutient avoir subi du fait de son expulsion de l’appartement situé rue Galilée.

Ils sollicitent outre la condamnation de la défenderesse à payer aux époux [T] des dommages et intérêts d’un montant de 20.977,60 € au titre des frais qu’ils ont engagés pour s’opposer aux démarches entreprises aux fins de parvenir à leur expulsion de l’appartement situé rue Galilée.

Les demandeurs succombent en leurs prétentions en l’espèce et ne justifient d’aucune faute qu’aurait commise la société EQUINOX INVESTMENT MANAGER à leur préjudice. Ils seront en conséquence déboutés de l’ensemble des demandes de dommages et intérêts qu’ils forment à son encontre.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par les défendeurs :

La SAS EQUINOX INVESTMENT MANAGER, Monsieur [O] [J] et la SCI NEWCO demandent au tribunal de condamner Monsieur [T] à leur payer la somme de 90.000 euros à titre de dommages et intérêts, se prévalant de la mauvaise foi de ce dernier dans la négociation et la formation du contrat de cession du 3 février 2022.

Ils ne rapportent toutefois pas la preuve de la mauvaise foi dont aurait fait preuve le demandeur à cette date, ni du préjudice qu’ils ont subi en conséquence.

Ils seront dès lors déboutés de la demande de dommages et intérêts qu’ils forment à ce titre.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS EQUINOX INVESTMENT MANAGER, Monsieur [O] [J] et la SCI NEWCO l’intégralité des frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de la présente instance. Monsieur [H] [T] et Madame [G] [N], épouse [T], seront en conséquence condamnés solidairement à leur payer la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune considération d’équité ne commande en revanche qu’il soit alloué à Monsieur [H] [T], Madame [G] [N], épouse [T] et la SCI A FILETTA F.E une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ces derniers seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Monsieur [H] [T], et Madame [G] [N], épouse [T], qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Donne acte à la SCI A Filetta F,E, de son intervention volontaire et la déclare recevable ;

Déboute Monsieur [H] [T], Madame [G] [N] et la SCI A FILETTA F.E. de la demande qu’ils forment en nullité du contrat de cession de parts sociales de la SCI NEWCO, conclu le 3 février 2022 entre la SAS EQUINOX INVESTMENT MANAGER et Monsieur [O] [J], d’une part, et Monsieur [T] et la SCI A FILETTA F.E, d’autre part ;

Déboute Monsieur [H] [T], Madame [G] [N] et la SCI A FILETTA F.E. de leur demande en résolution du contrat de cession de parts sociales de la SCI NEWCO, conclu entre la SAS EQUINOX INVESTMENT MANAGER et Monsieur [O] [J], d’une part, Monsieur [T] et la SCI A FILETTA F.E, d’autre part, le 3 février 2022 ;

Déboute Monsieur [H] [T], Madame [G] [N] et la SCI A FILETTA F.E. de l’ensemble de leurs demandes subséquentes afférentes aux restitutions ;

Donne acte à la SAS EQUINOX INVESTMENT MANAGER de son engagement de procéder au paiement de la somme de 90 € entre les mains de Monsieur [T] par tout moyen ;

Déboute la SAS EQUINOX INVESTMENT MANAGER, Monsieur [O] [J] et la SCI NEWCO de leur demande de dommages et intérêts formée à titre principal et reconventionnel à l’encontre de Monsieur [H] [T] ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes formées à titre subsidiaire par la SAS EQUINOX INVESTMENT MANAGER, Monsieur [O] [J] et la SCI NEWCO ;

Déboute Monsieur [H] [T] et Madame [G] [N], épouse [T], et la SCI A FILETTA F.E. de la demande qu’ils forment visant à ce que la SAS EQUINOX INVESTMENT MANAGER soit condamnée à payer à Madame [G] [T] la somme de 200.000 € en réparation de son préjudice moral ;

Déboute Monsieur [H] [T] et Madame [G] [N], épouse [T], et la SCI A FILETTA F.E. de la demande qu’ils forment visant à ce que la SAS EQUINOX INVESTMENT MANAGER soit condamnée à payer aux consorts [T] la somme de 20.977,60 € au titre des frais qu’ils ont exposés dans le cadre des procédures en expulsion de l’appartement situé rue Galilée à Paris intentées à leur encontre ;

Condamne solidairement Monsieur [H] [T] et Madame [G] [N], épouse [T], à payer à la SAS EQUINOX INVESTMENT MANAGER, Monsieur [O] [J] et la SCI NEWCO ensembles, la somme totale de 3.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [H] [T], Madame [G] [N], épouse [T] et la SCI A FILETTA F.E de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement Monsieur [H] [T] et Madame [G] [N], épouse [T], aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jours, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente