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Date de délivrance des copies par le greffe : 1 EXP DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e BARBE + 1 CCC à M^e LORENZON + 1 CCC à l’administrateur désigné
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE
POLE CIVIL 1ère Chambre section B
JUGEMENT DU 16 Janvier 2025
DÉCISION N° 2025/
N° RG 21/05661 – N° Portalis DBWQ-W-B7F-OO6D
DEMANDERESSES :
S.C.I. SEA VIEW […]
Madame X Y née le […] à […] (29000) 38 avenue des Grésillons 92600 ASNIÈRES SUR SEINE
représentées par M^e Sandra BARBE, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, M^e Guillaume NORMAND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DEFENDEUR :
Monsieur Z AA […]
représenté par M^e Céline LORENZON, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant
COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE
Président : Madame DURAND, Vice-président
Greffier : Monsieur BASSEZ
Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.
DÉBATS :
Vu la clôture de la procédure en date du 14 Octobre 2024 ;
A l’audience publique du 14 Novembre 2024,
Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 16 Janvier 2025.
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EXPOSE DU LITIGE :
La SCI SEA VIEW a été créée en 2012 entre Monsieur Z AA et Madame X Y, qui entretenaient une relation de concubinage. Aux termes des statuts, cette SCI a pour objet social l’acquisition, l’administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers, la construction de biens immobiliers en vue de les louer, toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d’en favoriser la réalisation. Madame X Y, gérante, est détentrice de 120 parts et Monsieur Z AA de 480 parts sur un total de 600 parts.
Par acte authentique du 11 mai 2012, la SCI SEA VIEW a acquis un bien immobilier (studio) […] à […], […]. Elle a souscrit pour ce faire un emprunt immobilier de 70.000€ remboursable en 180 mensualités de 492,62€ chacune auprès de la SOCIETE MARSEILLAISE DE CREDIT.
Par acte sous seing privé en date du 23 mars 2018, la SCI SEA VIEW a donné ce bien à bail à la SASU EBENE dont Monsieur Z AA est gérant et associé unique, pour un loyer de 650€ par mois.
Arguant de plusieurs difficultés de trésorerie et d’une mésentente entre associés, Madame X Y et la SCI SEA VIEW ont, par acte d’huissier en date du 13 décembre 2021, fait assigner Monsieur Z AA devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de dissolution de la SCI SEA VIEW ou, subsidiairement, vente du bien immobilier.
Par ordonnance du 30 juin 2022, le juge de la mise en état a enjoint aux parties d’as[…]ter à une séance d’information sur la médiation, et, le cas échéant avec leur accord, ordonné une mesure de médiation. Les parties n’ont pas souhaité s’engager dans un tel processus.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 29 août 2023, la SCI SEA VIEW et Madame X Y sollicitent, au visa des articles 1832 et 1833 du code civil : à titre principal :
- la dissolution de la SCI SEA VIEW,
- la désignation d’un mandataire liquidateur dont la rémunération sera mise à la charge de Monsieur Z AA avec missions habituelles et notamment de réaliser l’actif de la SCI SEA VIEW, subsidiairement :
- la vente du bien […] […], 06 100 […], au prix de 155.000€ net vendeur, sous le contrôle d’un administrateur judiciaire, comportant préalablement la résiliation du bail de la SASU EBENE et de tout occupant éventuel des lieux,
- la désignation d’un administrateur judiciaire, dont la rémunération sera mise à la charge de Monsieur Z AA avec pour mission de mise en oeuvre de la résiliation du bail, la vente de l’actif de la SCI SEA VIEW et compte de répartition du prix de vente entre les associés, infiniment subsidiairement :
- la vente du studio […] 25 avenue du Commandant Lamy, 06 110 […], au prix de 155.000€ net vendeur, sous le contrôle d’un mandataire ad hoc, comportant préalablement la résiliation du bail de la SASU EBENE et de tout occupant éventuel des lieux,
- la désignation d’un mandataire ad hoc, dont la rémunération sera mise à la charge de Monsieur Z AA avec pour mission de mise en oeuvre de la résiliation du bail, la vente de l’actif de la SCI SEA VIEW et compte de répartition du prix de vente entre les associés, en tout état de cause :

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- le rejet des demandes de Monsieur Z AA,
- l’annulation de la consultation écrite du 1er septembre 2021,
- la condamnation de Monsieur Z AA à la somme de 5.000€ de dommages et intérêts,
- la condamnation de Monsieur Z AA à la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, Madame X Y relève que les associés ont été consultés pour répondre à la question de la mise en vente du studio, qu’elle-même s’est prononcée en faveur de cette vente mais que Monsieur Z AA s’est asbtenu de répondre, ce positionnement ayant valu abstention, et ayant entraîné le rejet de la résolution par procès-verbal du 1er septembre 2021. Elle soutient que cette abstention vaut abus de majorité, alors que Monsieur Z AA avait donné son accord à la vente par SMS et aurait pu faire valoir ses droits par ailleurs. Elle rappelle que la SCI SEA VIEW est déficitaire, qu’elle a dû faire plusieurs apports entre 2018 et 2021 et n’a plus la capacité financière d’en faire davantage. Elle relève que le comportement de Monsieur Z AA, qui a par ailleurs souscrit une assurance pour la SCI sans l’en informer et sans aucun lien avec l’objet social, mène au blocage des organes de gestion et à la perpétuation d’une situation qui ne profite qu’à lui et sa société SASU EBENE. Elle conclut à la dissolution de la société en l’absence d’affectio societatis. Elle ajoute que Monsieur Z AA avait proposé de lui racheter ses parts et qu’un protocole avait été signé en ce sens en mars 2022 mais est resté sans suite. Elle s’oppose à toute réalisation de ce protocole, la condition de la désolidarisation bancaire n’étant pas remplie. Elle remarque enfin que Monsieur Z AA gagne du temps en maintenant sa société dans les lieux, en sous-louant le bien au détriment de la SCI SEA VIEW et alors même que cette dernière a une dette de plus de 3.000€ au titre des charges de copropriété.
Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 14 octobre 2024, Monsieur Z AA sollicite quant à lui, au visa de l’article 1869 du code civil :
- le rejet de la demande de dissolution de la SCI SEA VIEW,
- le rejet de la demande de vente du studio,
- le rejet de l’intégralité des demandes formées par Madame X Y, à titre reconventionnel : à titre principal :
- le retrait de Madame X Y de la SCI SEA VIEW, la valeur de ses droits sociaux dans la SCI SEA VIEW étant fixée à la somme de 25.785,01€, à titre subsidiaire :
- la réalisation de la cession de parts sociales entre Monsieur Z AA et Madame X Y pour un montant de 25.785,01€,
- la condamnation de Madame X Y à signer la cession sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter des 15 jours suivant la notrification de la cession,
- que chacune des parties conserve la charge des frais et dépens engagés.
Il affirme qu’il ne s’agit ni d’une mésentente ni d’un défaut d’affectio societatis mais d’une volonté de Madame X Y de se retirer de la SCI SEA VIEW. Il souligne que Madame X Y est de mauvaise foi et s’abstient de son rôle de gérante depuis plusieurs mois, notamment en ne constituant pas avocat dans la procédure parallèle en recouvrement des charges de copropriété. Il en conclut que cette situation ne suffit pas à légitimer la dissolution de la société. Il soutient qu’il n’appartient pas au tribunal d’ordonner la vente du bien

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immobilier appartenant à la SCI SEA VIEW et précise qu’il a lui-même proposé à Madame X Y de racheter ses parts depuis novembre 2021. A titre reconventionnel, il rappelle les dispositions de l’article 1869 du code civil et affirme que les conditions sont réunies pour le retrait de Madame X Y, un accord entre les parties ayant été acté sur la valorisation de ses parts et les fonds étant d’ores et déjà disponibles à la CARPA. Subsidiairement sur ce point, il sollicite la condamnation de Madame X Y à régulariser la cession de parts sociales dans les mêmes conditions.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2024 avec effet différé au 14 octobre 2024 et l’affaire retenue à l’audience à juge unique du 14 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Toutes les parties ayant comparu, il convient de statuer, en application de l’article 467 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort, eu égard à la nature et au montant de la demande.
Sur la demande de dissolution de la société :
L’article 1844-7 du code civil prévoit que la société prend fin notamment : "- par la dissolution anticipée décidée par les associés,
- par la dissolution anticipée prononcée par le tribunal à la demande d’un associé pour justes motifs, notamment en cas d’inexécution de ses obligations par un associé ou de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société,
- par la dissolution anticipée prononcée par le tribunal dans le cas prévu à l’article 1844-5 du code civil".
En l’espèce, il résulte des éléments produits qu’il existe une certaine mésentente entre les associés, qui ne sont plus en relation de concubinage et ont manifestement du mal à communiquer en ce qui concerne leur SCI, le bien immobilier dont elle est propriétaire et son devenir.
Il est également acquis que Madame X Y a souhaité se retirer de la SCI, mais que les discussions entre associés n’ont pas abouti, notamment en ce qui concerne la valorisation de son compte-courant d’associé et sa désolidarisation du prêt bancaire souscrit par la SCI.
La SCI SEA VIEW avait consenti un bail d’occupation précaire à la SASU EBENE le 23 mars 2018 pour un loyer de 650€ par mois, étant précisé que Monsieur Z AA est président de cette SASU. Le montant du loyer initial est régulièrement viré sur le compte de la SCI, mais n’a jamais été indexé ou agmenté depuis lors alors même que le contrat de bail prévoyait qu’il serait « révisable chaque année, au 1er avril, en fonction du taux d’inflation de l’indice des prix déterminé par l’INSEE ».
Par ailleurs, il est établi que le bien était occupé, non pas par la SASU EBENE mais par les consorts AB AC dès le mois de septembre 2019, sans que Madame X Y n’en ait été informée ni n’ait donné son accord en tant que gérante de la SCI SEA VIEW. Les conditions de cette occupation ne sont pas connues, mais il est établi qu’elle a généré des difficultés pour la SCI SEA VIEW propriétaire des lieux

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dans ses relations avec la copropriété, les occupants n’ayant pas hésité à se brancher de manière sauvage sur l’électricité des parties communes et étant à l’origine d’incivilités répétées à l’endroit des voisins (salissures des parties communes, insultes…) tel que cela résulte notamment d’un courrier du syndic en date du 19 février 2020 et d’un mail en date du 2 mars 2020. Ces éléments sont de fait préjudiciables à la SCI SEA VIEW.
Surle plan financier, le bilan comptable établi par Madame X Y, gérante de la SCI SEA VIEW, le 27 août 2023 mentionne que :
- "le montant des charges continue d’évoluer à la hausse et dépasse le montant des recettes.
- le loyer, seul élément de recette, n’a jamais été réévalué à la hausse.
- le montant du solde prévisionnel à la fin du mois de juillet s’élève à
-2.580,71€ si les dettes des charges de copropriété sont réglées.
- la SCI n’a aucune autorisation de découvert".
De fait, le relevé de compte de la SCI SEA VIEW mentionne, au 31 juillet 2023, un solde créditeur de 816,13€ étant précisé que les charges de copropriété n’ont pas été réglées depuis le 10 février 2021.
Par ailleurs, par acte du 11 janvier 2024, la SCI SEA VIEW a été assignée par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Capri devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins notamment de paiement de la somme de 3.914,39€ au titre de l’arriéré de charges et travaux dus à la date du 3 janvier 2023.Les suites données à cette procédure ne sont pas connues mais il est certain que la pérennité même du bien immobilier dont la SCI SEA VIEW est propriétaire est en jeu.
Madame X Y justifie être en difficulté financière et ne pas pouvoir abonder les comptes la SCI SEA VIEW à titre d’avance. Par ailleurs, le solde de son compte courant d’associé s’élevait selon elle à la somme de 51.716,75€ en 2021, montant contesté par Monsieur Z AA.
Monsieur Z AA soutient qu’il est en parfaite capacité d’assurer seul la gestion et les paiements au titre de la SCI SEA VIEW. Pour autant, il convient de relever qu’il n’a fait aucun crédit au profit de la société depuis 2021 alors qu’il est forcément au courant de ses difficultés financières alors qu’il a dans le même temps consigné des fonds à la CARPA dans l’objectif du retrait de Madame X Y. En toute hypothèse et à ce stade, il ne justifie nullement être en capacité financière de faire une avance de fonds pour la société ou de racheter les droits de Madame X Y en ce compris la prise en compte de son compte-courant d’associé.
Enfin, il convient de relever que la gérante a organisé une consultation écrite par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 7 juillet 2021 pour décider de la mise en vente du bien immobilier, mais que Monsieur Z AA, associé majoritaire, n’a pas retiré le courrier recommandé qui lui avait été adressé ni répondu au courrier simple ou courriel adressé en parallèle. Son abstention a donc été retenue et la résolution rejetée. Cette abstention est d’autant plus étonnante qu’elle témoigne d’une absence totale de discussion et de recherche de solution dans l’intérêt de la SCI alors que dans un message SMS en date du 21 septembre 2021, Monsieur Z AA écrivait à Madame X Y : « je veux bien que l’on vende ou racheter tes parts mais pas avoir à rembourser cette somme alors que tu occupais le studio » (faisant notamment allusion à 4 années de loyer passées par Madame X Y en compte-courant d’associé).
Il est donc établi que la mésentente entre associés est ancienne, qu’aucune

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solution amiable n’a été trouvée pour permettre à Madame X Y de se retirer de la société, que le budget de cette dernière est largement déficitaire et que le fonctionnement actuel de la SCI SEA VIEW est paralysé. L’ensemble de ces éléments constituent de justes motifs pour prononcer la dissolution de la SCI SEA VIEW.
Cette dissolution entraine de droit la liquidation de la société conformément aux dispositions de 1844-8 du code civil. Compte tenu de la mésentente relevée ci-dessus entre les associés, il convient de désigner un liquidateur tiers selon les modalités précisées au dispositif, sa rémunération devant être mise à la charge de la société.
Sur la demande en annulation de la décision de consultation écrite du 1er septembre 2021 :
En droit, l’article 1844-10 du code civil dispose que « la nullité des actes ou délibération des organes de la société ne peut résulter que de la violation d’une disposition impérative au présent titre à l’exception du dernier alinéa de l’article 1833 ou de l’une des causes de nullité des contrats en général ».
L’article 1852 du code civil prévoit que « les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l’absence de telles dispositions, à l’unanimité des associés ».
L’abus de majorité suppose par principe une décision contraire à l’intérêt social et une rupture d’égalité entre les associés dans l’unique dessein de favoriser les membres de la majorité au détriment de la minorité.
En l’espèce, au regard des éléments développés ci-dessus, l’abstention de Monsieur Z AA peut être considérée comme un abus de majorité. Il convient dès lors d’annuler la consultation écrite en date du 1er septembre 2021.
Sur les demandes reconventionnelles tendant au retrait de Madame X Y, ou subsidiairement, à la cession de parts :
Compte tenu de la liquidation de la société ci-dessus prononcée, les demandes reconventionnelles apparaissent sans objet. Sur la demande en dommages et intérêts :
L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
Il appartient à la victime de rapporter la preuve d’une faute, du préjudice subi et du lien de causalité entre les deux. Le cas échéant, il convient de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable n’avait pas eu lieu.
Compte-tenu des éléments ci-dessus retenus, il peut être considéré que Monsieur Z AA a eu un comportement fautif susceptible d’negager sa responsabilité à l’égard de Madame X Y. Cette dernière a de fait subi un préjudice à tout le moins moral du fait des difficcultés liées à la gestion de la SCI SEA VIEW et des deux procédures judiciaires en cours. Il sera en conséquence condamné à lui verser une somme de 2.000€ de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est

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condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.
Par ailleurs, il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.
En l’espèce, Madame X Y et la SCI SEA VIEW étant accueillies en leur demande au principal, Monsieur Z AA sera condamné aux entiers dépens.
Par ailleurs, et pour des raisons d’équité, il ne sera pas fait droit aux demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,
Ordonne la dissolution de la SCI SEA VIEW, dont le siège est […], 06110 […], inscrite au RCS de Cannes sous le numéro 751 186 396 00014 ;
Dit que cette dissolution entraine la liquidation de la SCI SEA VIEW;
Désigne la SCP Ezavin-AE administrateurs judiciaires, prise en la personne en la personne de M^e AD AE, demeurant […] en qualité de liquidateur de la SCI SEA VIEW ;
Dit qu’il appartiendra notamment au liquidateur de réaliser l’actif de la société et, conformément aux dispositions de l’article 1844-9 du code civil, après paiement des dettes et remboursement du capital social, de partager l’actif entre les associés dans les mêmes proportions que leur participation aux bénéfices ;
Rappelle que la personnalité moralde la société sub[…]te pour les besoins de la liquidation jsuqu’à la publication de la clôture de celle-ci et que si la clôture de la liquidation n’est pas intrevenue dans un délai de 3 ans à compter de la dissolution, le ministère public ou tout intéresé peut saisir le tribunal ; Dit qu’il sera, le cas échéant, pourvu au remplacement du liquidateur par simple ordonnance sur requête présidentielle ;
Fixe la rémunération provisoire de la mission de l’administrateur provisoire à la somme de 3000€ qui sera à la charge de la SCI SEA VIEW ;
Dit que le liquidateur devra procéder à toutes formalités de publications réglementaires ;
Dit que l’administrateur devra rendre compte de sa mission au président du tribunal judiciaire ou à son délégataire à l’expiration de celle-ci et qu’il devra également présenter sa demande de fixation de ses honoraires, émoluments et remboursement de frais auprès du président de la juridiction ou à son délégataire ;
Condamne Monsieur Z AA à verser à Madame X

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Y la somme de 2.000€ de dommages et intérêts ;
Dit que les demandes reconventionnelles sont sans objet ;
Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Monsieur Z AA aux entiers dépens ;
Et le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier,
Le Greffier Le Président