EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

P D’ARGENTAN DÉPARTEMENT DE L’ORNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE SÉANT À ARGENTAN AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ARGENTAN

JUGEMENT DU SEPT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT ET UN

MINUTE N° 95 AFFAIRE N° : N° RG 20/00786- N° Portalis DBZY-W-B7E-B5TG

51Z Autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE au capital social de 238.197.760 €, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro […] représentée par M^e Anne-sophie VAERNEWYCK, avocat au barreau D’ARGENTAN

PARTIE DÉFENDERESSE :

S.C.I. SCI […] représentée par M^e Valérie LE BRAS, avocat au barreau D’ARGENTAN

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Monsieur Quentin ZELLER, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Greffier Madam Florence CARVAL, Adjoint administratif placé, faisant fonction

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 Juin 2021 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 08 Juillet 2021 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 07 Septembre 2021

JUGEMENT Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Septembre 2021 et signé par Monsieur Quentin ZELLER, Juge et Madame Florence CARVAL, Adjoint administratif placé, faisant fonction de Greffier au délibéré

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Par acte sous seing privé en date du 29 septembre 2006, la SARL SCP (SPORT CONSEILS PATRIMOINE), aux droits de laquelle se trouve la société HENRITAN, a donné à bail commercial à la société MARIONNAUD LAFAYETTE des locaux commerciaux d’une surface d’environ 123

m² situés […] à Argentan.

Le 30 juin 2014, le bail commercial a été renouvelé pour une durée de neuf années, soit jusqu’au 30 juin 2023.

La destination des lieux loués est celle de vente de parfums, de produits de beauté et de cosmétiques à titre principal, et à titre accessoire, d’activité d’institut de beauté, pratique de soins esthétiques et vente d’accessoires se rapportant à l’activité principale susvisée.

Le loyer annuel est fixé à la somme de 33 182,46 euros outre indexation, avec un paiement trimestriel.

La facture de loyer et charge du 2ème trimestre 2020, soit pendant la période de crise sanitaire (COVID 19), n’a pas été réglée à son échéance.

Un commandement de payer en date du 16 octobre 2020 a été adressé par la SCI HENRITAN à la société MARIONNAUD LAFAYETTE.

Par assignation en date du 12 novembre 2020, la société MARIONNAUD LAFAYETTE a saisi le tribunal judiciaire d’Argentan aux fins de contester la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 16 octobre 2020 et aux fins de voir dire et juger que les loyers dus pour la période du 15 mars au 10 mai 2020 ne sont pas dus.

Dans ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 31 mars 2021, la SAS MARIONNAUD LAFEYETTE sollicite que le tribunal:

Annule le commandement de payer du 16 octobre 2020;

- Juge qu’il n’était pas dû de loyer entre le 15 mars 2020 et le 11 mai 2020 puis entre le 29 octobre et le 30 novembre 2020 et crédite le compte locatif du preneur à la somme de 10 218,15 euros;

Subsidiairement, limite la dette locative à la somme de 3 406,05 euros;

- En tout état de cause, suspend la clause résolutoire visée au commandement de payer du 16 octobre 2020;

- Condamne le bailleur aux dépens;

Elle fonde sa demande en annulation sur l’exigence de bonne foi posée par l’article 1134 ancien du code civil. Selon elle, le fait d’avoir visé une clause résolutoire, dans le contexte de la crise sanitaire et malgré les difficultés économiques rencontrées par la demanderesse illustre sa mauvaise foi, peu importe qu’elle ait indiqué postérieurement ne pas vouloir résoudre le bail.

Subsidiairement, elle invoque l’exception d’inexécution dont elle peut se prévaloir. Selon elle, les mesures de confinement et de fermeture administratives constituent des faits du prince constitutifs d’un cas de force majeur. Le bailleur n’a ainsi pas pu exécuter ses obligations de délivrance et de jouissance paisible prévues par l’article 1719 du code civil. Ainsi, le preneur était en droit de ne pas payer ses loyers, obligation interdépendante des deux premières citées.

Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le mois suivant la signification de la décision à venir, délai dans lequel il s’engage à payer le reliquat de 3406,05 euros, sur le fondement de l’article L145-41 du code de commerce.

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Dans ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 25 février 2021, la SCI HENRITAN demande que le tribunal

Condamne la société MARIONNAUD LAFAYETTE à lui payer les sommes suivantes :

- 3 406,05 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2020, au titre du solde de la facture de loyer et charges du 2ème trimestre 2020;

- 340,60 euros avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation, au titre de la clause pénale ;

- 192,29 euros, au titre du coût du commandement de payer;

- 3000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

- Condamne la société MARIONNAUD LAFAYETTE aux entiers dépens.

Selon elle, l’exigibilité des loyers pendant la période de fermeture administrative n’a pas été suspendue. Seuls les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire se trouvaient suspendus pendant la période juridiquement protégéé selon les termes de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020. Aucune mauvaise foi n’est ainsi caractérisée, étant soulignée qu’elle n’entend pas faire valoir les effets de la clause résolutoire.

Les circonstances de la fermeture administrative ne peuvent pas être imputées au bailleur. En outre, la société demanderesse pouvait toujours accéder à son local commercial et procéder à une activité de vente en ligne ou de click and collect. L’obligation de délivrance était ainsi respectée. C’est en raison de son activité et non en raison de l’immeuble qu’elle n’a pas pu poursuivre son activité commerciale selon des modalités usuelles, en raison de l’impossibilité de recevoir du public, ce qui n’est pas imputable au bailleur qui a respecté ses obligations. Aucune exception d’inexécution ne peut ainsi être invoquée. Par ailleurs, il est stipulé contractuellement que le bailleur ne saurait être tenu responsable en cas de fermeture administrative liée, non pas à la situation de l’immeuble, mais à l’exploitation du preneur ».

Le solde de la facture de 3406,05 euros est toujours dû et portera intérêt à compter de la première mise en demeure. Une clause pénale était prévue contractuellement. Aucun délai de paiement ne pourra être accordé, la société défenderesse ne justifiant pas de difficulté de trésorerie.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 juin 2021 fixant l’audience de plaidoirie au 8 juillet 2021. L’affaire a été mise en délibéré à la date du 7 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du commandement de payer signifié le 16 octobre 2020

Selon l’article 1134 ancien du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, tel qu’applicable au bail commercial litigieux, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

La bonne foi des parties est toujours présumée, de sorte qu’il appartient à celui qui l’invoque de la démontrer.

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En outre, il est constant qu’aucune disposition légale ou réglementaire intervenue dans le cadre de la crise sanitaire n’a suspendu l’exigibilité des loyers pendant la période de fermeture administrative, de sorte que rien n’imposait au bailleur d’accepter une remise dans le paiement de ces sommes ni ne l’empêchait d’en exiger le paiement.

Par ailleurs, les parties, assistées de leurs conseils juridiques et directement concernées par la situation, ne pouvaient pas ignorer que les effets du commandement de payer ne produiraient pas d’effet pendant la période de l’état d’urgence sanitaire ainsi qu’ils en résultaient des articles 1er et 4 de l’ordonnance de 2020-306 du 25 mars 2020.

Enfin, ce commandement de payer a été signifié le 16 octobre 2021, soit plus de cinq mois après le 10 mai 2020, date de réouverture des magasins au public. En l’absence de production de pièce sur la situation financière de la société demanderesse, rien ne démontre qu’elle était effectivement en incapacité de payer cette somme et encore moins que la société HENRITAN ait été informée qu’elle n’était pas en mesure de satisfaire à ses obligations.

La mauvaise foi de la société bailleresse n’étant pas démontrée, la demande d’annulation du commandement de payer signifié le 16 octobre 2021 sera rejetée.

Sur l’exception d’inexécution

Selon l’article 1719 du code civil, Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Chaque partie à un contrat synallagmatique a le droit de refuser d’exécuter son obligation tant qu’elle n’a pas reçu la prestation qui lui est due. L’inexécution de l’autre partie peut être totale ou partielle mais doit être suffisamment grave pour justifier le jeu de l’exception.

Ainsi, si le bailleur n’est pas en mesure d’exécuter ses obligations, même à raison d’un cas de force majeure, le preneur pourra symétriquement, sur le fondement de l’exception d’inexécution suspendre le paiement de ses loyers.

Il est constant que la société MARIONNAUD LAFAYETTE n’a pas pu accueillir du public dans son local commercial durant la période allant du 15 mars 2020 jusqu’au 10 mai 2020 en raison des mesures sanitaires introduites par les décrets de mars 2020. Il est également constant que cette situation ne résulte pas d’une quelconque faute de la part du bailleur.

Durant cette période le preneur a toujours pu accéder à ses locaux et y maintenir une certaine activité en y stockant des marchandises et en effectuant de la vente à emporter, sans que cela puisse évidemment constituer une activité commerciale normale et génératrice des revenus habituellement escomptés. Néanmoins cette utilisation a minima empêche de dire que le preneur s’est vu complètement privé de la délivrance du bien qui lui était loué.

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< les établissements relevant du I peuvent toutefois continuer à recevoir du public pour les activités figurant en annexe du présent arrêté » ce qui démontre que ce sont en réalités certaines activités qui ont été prohibées et non l’accès à des locaux déterminés. Cela est corroboré par le préambule de l’arrêté qui vise « la contribution à la nation » des services publics et « le caractère indispensable » de certains commerces pour justifier leur ouverture, nonobstant à nouveau toute considération sur les locaux eux-mêmes.

L’exercice de l’activité commerciale n’est quant à lui pas garanti par le bailleur. Il ne peut ainsi être reproché au bailleur un manquement à son obligation de délivrer un local commercial, qui lui demeurait accessible. L’exception d’inexécution n’apparaît ainsi pas justifiée.

Dès lors, la demande tendant à suspendre les loyers sera rejetée.

Sur le loyer impayé

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Les parties s’accordent sur le fait que le solde de loyer impayé s’élève à 3 406,05 euros.

La SAS MARIONNAUD LAFAYETTE sera ainsi condamnée à payer cette somme à la société HENRITAN.

Le commandement de payer vaut, même la somme portée est supérieure au montant dû, si bien qu’en application de l’article 1231-6 du code civil, cette condamnation portera intérêt à compter du 18 mai 2020, date de la première mise en demeure.

Malgré l’absence d’élément sur la situation financière de la SAS MARIONNAUD LAFAYETTE, vu les paiements intermédiaires intervenus et vu les circonstances sanitaires traversées par la société, il convient de lui octroyer le délai d’un mois qu’elle sollicite pour payer cette somme et de suspendre la clause résolutoire visée au commandement en application des articles 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil.

Sur la clause pénale

L’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020 précise que les clauses pénales lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, ce délai a expire entre le 12 mars et le 23 juin 2020. Si le débiteur

n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d’une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.

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En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en deme ure.

La clause selon laquelle « à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, huit jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de

10% (dix pour cent) à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux et indépendamment de tous frais de commandement et de recette. », s’analyse comme une clause pénale. Ses effets ont été reportés à huit jours à compter du 23 juin 2020, date à laquelle le débiteur ne s’est toujours pas exécuté.

Néanmoins, vu les paiements partiels déjà exécutés et les intérêts qui seront perçus à compter de la mise en demeure, la clause pénale susvisée apparaît manifestement excessive et sera réduite à la somme de 1€.

Sur l’indemnisation du commandement de payer

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La société HENRITAN a dû exposer des frais à hauteur de 192,29 euros pour délivrer un commandement de payer en raison du manquement de la société demanderesse.

Cette dernière sera ainsi condamnée à indemniser la société défenderesse de cette dépens e.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS MARIONNAUD LAFAYETTE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SAS MARIONNAUD LAFAYETTE, condamnée aux dépens, devra verser à la SCI

HENRITAN une somme de 1500 euros.

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Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Rien ne commande en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire qui sera ainsi constatée.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE la demande d’annulation du commandement de payer signifié le 16 octobre 2020 visant la clause résolutoire formulée par la SAS MARIONNAUD LAFAYETTE,

REJETTE la demande de suspension des loyers formulée par la SAS MARIONNAUD

LAFAYETTE ;

CONDAMNE la SAS MARIONNAUD LAFAYETTE à payer à la SCI HENRITAN la sommc de TROIS MILLE QUATRE CENT SIX EUROS ET CINQ CENTIMES (3 406,05€) outre intérêts légaux à compter du 18 mai 2020;

DIT que ce paiement devra intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision;

SUSPEND pendant ce délai la clause résolutoire visée au commandement de payer signifié le 16 octobre 2020;

CONDAMNE la SAS MARIONNAUD LAFAYETTE à payer à la SCI HENRITAN la somme de CENTRE QUATRE-VINGT-DOUZE EUROS VINGT ET NEUF CENTIMES (192,29€) au titre des frais de commandement de payer;

CONDAMNE la SAS MARIONNAUD LAFAYETTE à payer à la SCI HENRITAN la somme de UN EUROS (1€) au titre de la clause pénale;

CONDAMNE la SAS MARIONNAUD LAFAYETTE à payer à la SCI HENRITAN la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1500 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE la SAS MARIONNAUD LAFAYETTE aux entiers dépens;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision.

Copie certifiée conforme à l’original LE GREFFIER LE JUGE Le Greffier

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