Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e MAUREL

1 EXP M^e BERTHELOT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 28 Avril 2026

DÉCISION N° 2026/140

N° RG 24/04573 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-P445

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [F] [C]

né le 11 Mars 1951 à MARSEILLE (13000)

104-106 Boulevard de la Croisette – Le Marly

06400 CANNES

représenté par M^e Fabrice MAUREL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e PAYAN

DEFENDERESSE :

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE MARLY

104-106 Boulevard de la Croisette

06400 CANNES

C/o son syndic, Cabinet BRYGIER J&P

15 Bis Boulevard Saint Charles

06117 LE CANNET CEDEX

représentée par Maître Serge BERTHELOT de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant et plaidant, substitué par M^e GODFRIN

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 30 janvier 2026 ;

A l’audience publique du 24 Février 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 28 Avril 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [C] est copropriétaire au sein de la résidence « LE MARLY » sise 104-106 boulevard de La Croisette à CANNES (06400).

Arguant de l’irrégularité de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 27 juin 2024, [L] [C] a fait assigner, par acte du 19 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires [Z] MARLY, représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. CABINET J & P BRYGIER, devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins d’obtenir l’annulation de certaines résolutions.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 19 novembre 2025, [L] [C] demande au tribunal de :

«  DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de ses entières demandes ;

ANNULER les mandats donnés par la SCI AHJO, la SCI CANNES BORDELIER, [O] c/o SAS FINOGEST, la SCI EDA, IMMOBILIARE SOLE, l’indivision [Q], la SCI [Z] CHATEAU JANINI, [I] [V], la SCP [E], la SCI SOMICA, [W] [S] pour l’assemblée générale du 27 juin 2024 ;

PRONONCER la nullité des résolutions n° 01, 02, 07, 10, 12, 14, 15, 18, 20, 21, 29 et 30 de l’assemblée générale du 27 juin 2024 ;

JUGER nuls tous les appels de fonds conséquence des résolutions adoptées le 27 juin 2024 et annulées judiciairement ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [D] à payer à Monsieur [C] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [D] aux entiers dépens ;

DISPENSER Monsieur [C] de toute participation aux condamnations et dépenses communes prononcées par le jugement à intervenir conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DIRE qu’il n’y a lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. "

Dans ses dernières conclusions en défense, notifiées par RPVA le 30 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires [D], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. CABINET J & P BRYGIER, demande au tribunal de :

«  À TITRE PRINCIPAL,

DIRE ET JUGER que la vérification de la feuille de présence et des pouvoirs a été régulièrement effectuée lors de l’assemblée générale du 27 juin 2024 ;

DIRE ET JUGER que les mandats contestés par M. [L] [C] sont réguliers et valides ;

À tout le moins, DIRE qu’ils n’ont exercé aucune influence sur le résultat des votes et ne peuvent entraîner la nullité des délibérations ;

DIRE ET JUGER que les résolutions n° 01, 02, 07, 10, 12, 14, 15, 18, 20, 21, 29 et 30 ont été valablement adoptées à la majorité légale applicable à chacune d’elles ;

En conséquence,

DÉBOUTER M. [L] [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, comme étant infondées ;

À TITRE SUBSIDIAIRE,

DIRE ET JUGER qu’à supposer même que certaines procurations présentent des irrégularités formelles, celles-ci sont sans incidence sur le résultat des votes et ne sauraient, en tout état de cause, entraîner l’annulation des résolutions adoptées ;

DIRE ET JUGER que la demande d’annulation des appels de fonds est dépourvue d’objet, ces appels constituant la simple exécution comptable de décisions d’assemblée valablement adoptées ;

En conséquence,

REJETER ladite demande comme irrecevable et mal fondée ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONSTATER le caractère abusif et procédurier de la démarche entreprise par M. [L] [C] ;

CONDAMNER M. [L] [C] à payer une amende civile de 3.048,98 € en application de l’article 32-1 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER M. [L] [C] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence LE MARLY la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER M. [L] [C] au paiement des entiers dépens. "

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions des parties.

Par ordonnance du 18 décembre 2025, la Juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire avec effet différé au 30 janvier 2026 et l’a fixée à l’audience de plaidoiries du 24 février 2026. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat..

Remarques préliminaires

Il résulte des dispositions des articles 5 et 12, alinéa 1er, du Code de procédure civile que l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures.

Le juge statue en effet par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il lui soit seulement « donné acte », « dit » ou « jugé » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui n’apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue par un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 1, 2, 7, 10, 12, 14, 15, 18, 20, 21, 29 et 30

[L] [C] expose que, lors de l’assemblée générale du 27 juin 2024, plusieurs copropriétaires ont voté par représentation. Il soutient que la vérification des pouvoirs, formalité substantielle prévue par la loi du 10 juillet 1965, n’a pas été effectuée et que douze mandats sont nuls en raison d’un défaut de pouvoir ou d’identification du mandant ou encore de l’absence de date. Il conclut donc à l’irrégularité de l’assemblée générale et sollicite l’annulation des résolutions à l’adoption desquelles il s’est opposé.

Le Syndicat des copropriétaires réplique qu’aucune formalité particulière, autre que la certification et la signature de la feuille de présence, n’est imposée pour la vérification des pouvoirs et que celle-ci a bien été effectuée lors de l’assemblée générale litigieuse. Il affirme par ailleurs que la procuration n’est soumise à aucun formalisme particulier, de sorte que l’absence d’une mention accessoire telle que la date, la représentation d’une personne morale par un mandataire ou l’existence d’une subdélégation ne sauraient, à elles seules, vicier le mandat. Il ajoute que l’éventuelle irrégularité de certains mandats n’aurait en tout état de cause aucun effet sur la validité des résolutions contestées, lesquelles demeurent adoptées à la majorité requise même en l’absence des votes des copropriétaires concernés.

Sur ce,

La demande du requérant tendant à voir déclarer nuls les mandats contestés ne constitue pas une prétention distincte appuyée sur un fondement juridique, mais un moyen invoqué au soutien de sa demande d’annulation des résolutions litigieuses, seule prétention dont le tribunal est saisi.

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son alinéa 3 que « tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat. Chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d’un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues au présent article. Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit ».

L’article 14 du décret du 17 mars 1967 impose la tenue d’une feuille de présence. Il précise :

«  Dans le cas où le copropriétaire ou l’associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des deuxième et troisième alinéas du I de l’article 22 et du dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire.

Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l’assemblée générale. "

Il résulte de ces dispositions que le syndic et le président de séance doivent procéder à une vérification des mandats donnés par les copropriétaires représentés. Dès lors que cette vérification vise à permettre l’identification des copropriétaires présents et représentés ainsi que le contrôle du résultat des votes, aucune formalité autre que l’annexion au procès-verbal et la certification de la feuille de présence n’est imposée.

S’agissant des mandats, le défaut de formalisme, hormis l’absence d’un écrit signé par le mandant, n’a pas, en lui-même, de conséquence sur la validité de la délégation de vote.

En l’espèce, la lecture des pièces versées aux débats révèle que la liste des copropriétaires présents et représentés a été communiquée au début de l’assemblée générale du 27 juin 2024, que la vérification des délégations de vote constituait l’objet de la question n° 5 et que la feuille de présence, annexée au procès-verbal, a été certifiée et signée par le président de séance.

L’ensemble de ces éléments suffit à démontrer que le syndic et le président de séance ont effectivement opéré la vérification des pouvoirs des mandataires dès le début de l’assemblée générale, le syndic ayant pu indiquer avant l’ouverture des débats le nombre de tantièmes de copropriété présents et représentés.

Néanmoins, s’agissant de la régularité des représentations, aucune pièce produite ne justifie de l’existence des mandats prétendument donnés par la S.C.P. [E] à [A] [P] et par la S.C.I. SOMICA à Monsieur ou, à défaut, à Madame [X].

En l’absence de tout écrit signé par ces copropriétaires corroborant les mentions de la feuille de présence, il y a lieu de considérer qu’aucune délégation de vote de leur part n’est intervenue.

Or, il est constant que la participation irrégulière d’un mandataire lors d’une assemblée générale constitue une irrégularité substantielle portant atteinte au droit fondamental des copropriétaires de participer ou de se faire représenter et entraîne, à la demande de tout copropriétaire, la nullité des décisions prises, indépendamment de toute incidence sur la majorité requise ou le sens du vote et sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un grief.

L’assemblée générale du 27 juin 2024 est donc irrégulière en son ensemble.

En conséquence, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner le moyen tiré de l’absence d’incidence du défaut de pouvoirs susvisé, les résolutions n° 1, 2, 7, 10, 12, 14, 15, 18, 20, 21, 29 et 30, seules contestées par le requérant, seront annulées.

Sur la demande de nullité des appels de fonds

Le requérant sollicite l’annulation des appels de fonds émis en conséquence des résolutions annulées.

Le Syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande en soutenant que l’annulation des résolutions contestées ne peut, en l’absence de fraude ou de préjudice démontré par le demandeur, avoir d’effet rétroactif sur les appels de fonds déjà exécutés.

La demande ne repose en l’espèce sur aucun fondement juridique et n’est, au surplus, justifiée par aucune pièce, les appels de fonds contestés n’étant pas versés aux débats.

[L] [C] sera donc débouté de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle d’amende civile pour procédure abusive

Le Syndicat des copropriétaires sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation du requérant à lui payer la somme de 3.048,98 € à titre d’amende civile. Il indique que la présente procédure s’inscrit dans une démarche abusive entreprise par le requérant, caractérisée par la contestation systématique des décisions du Syndicat, dans un but d’instrumentalisation et de délégitimation des décisions collectives.

Il convient en premier lieu de rappeler que les dispositions de l’article 32-1 du Code de procédure civile, lesquelles prévoient que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés, confèrent au Tribunal la faculté de prononcer une condamnation à une amende civile pour procédure abusive.

Cette condamnation n’intervient toutefois qu’à la seule initiative du juge, lequel ne peut y être invité par les parties.

En outre, elle conduit à la condamnation à une amende destinée au Trésor Public mais pas à une condamnation de nature indemnitaire.

La demande en paiement formée par le défendeur au titre de la procédure abusive ne peut être examinée que sous l’angle de l’article 1240 du code civil, lequel prévoit l’indemnisation du préjudice causé par une faute.

Si le droit d’ester en justice est susceptible d’être fautif, encore faut-il qu’il ait dégénéré en abus. Cet abus doit être prouvé.

En l’espèce, dans la mesure où il est fait droit à la demande principale du requérant, la demande du Syndicat des copropriétaires relative à un abus du droit d’ester en justice est infondée et sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

«  Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le Syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens.

«  Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de [L] [C] l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires sera donc condamné à payer au requérant la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ce dernier sera débouté de sa demande formulée sur le même fondement.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Les "?frais de justice?" exposés par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre d’un litige sont des charges communes générales, c’est-à-dire des dépenses communes auxquelles tous les copropriétaires doivent participer conformément à l’article 10, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Toutefois, l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit en son alinéa 2 que " le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires?".

Il est constant que les « frais de procédure » au sens de ce texte englobent les dépens prévus à l’article 695 du Code de procédure civile (frais d’huissier, droits de plaidoiries, …), les frais d’avocat prévus à l’article 700 du Code de procédure civile, c’est-à-dire le remboursement des frais d’avocat engagés par le copropriétaire ayant vu sa prétention accueillie, mais également les frais d’avocat exposés par le Syndicat des copropriétaires, les frais de consultation et, d’une façon générale, tous les frais exposés par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre de la procédure judiciaire.

Cette dispense pour le copropriétaire qui a gagné son procès face au Syndicat des copropriétaires est automatique.

L’article 10-1 alinéa 3 de la loi prévoit toutefois que « le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, aucune considération attachée à l’équité ne commande de considérer qu’il y aurait lieu de faire application des dispositions précitées de l’article 10-1 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, les dispositions susvisées seront appliquées au bénéfice de [L] [C], dans les termes qui seront précisés dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité des résolutions n° 1, 2, 7, 10, 12, 14, 15, 18, 20, 21, 29 et 30 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence LE MARLY en date du 27 juin 2024 ;

DEBOUTE [L] [C] de sa demande de nullité des appels de fonds émis en conséquence des résolutions annulées ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence LE MARLY de sa demande tendant au prononcé d’une amende civile ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires [D] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires [D] à payer à [L] [C] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [D] de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

DIT que, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, [L] [C] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Le présent jugement a été rédigé par Cécile RIVAT, attachée de justice.