1 CCC DOSSIER + 1 CCC et 1 CCFE M^e POTHET + 1 CC M^e LUCIANI

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 26 FEVRIER 2026

S.D.C. [Adresse 1] (CAIC)

c/

S.C.I. LMPH

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/01568 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QOIZ

Après débats à l’audience publique tenue le 14 Janvier 2026

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. [Adresse 1] (CAIC)

C/o son syndic, SGPP

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

ET :

S.C.I. LMPH

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Alain LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Mélanie BEN CHABANE, avocat au barreau de GRASSE,

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 14 Janvier 2026 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 Février 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCI LMPH est copropriétaire au sein de la copropriété dénommée [Adresse 3] (CAIC) à ANTIBES.

Par exploit en date du 6 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 3] a fait assigner la SCI LMPH par-devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

Vu les articles 10, 10-1, 18, 19, 19-1, 19-2 de la 65-557 du 10 juillet 1965

Vu les articles 36 et 45-1 du décret no 67-223 du 17 mars 1967,

Vu les pièces et les jurisprudences versées au débat,

Il est demandé à la juridiction de céans de

CONSTATER que le compte de charges de la société LMPH présente un solde débiteur de 22.140,66 € au titre des charges de copropriété et provisions dues pour la période entre le 1er juillet 2023 et le 1er juillet 2025,

CONDAMNER la société LMPH à verser la somme de 22.140,66 € au titre des charges de copropriété impayées dues pour la période entre le 1er juillet 2023 et le 1er juillet 2025, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 27 août 2025, au Syndicat des copropriétaires [Adresse 3],

CONDAMNER la société LMPH à verser la somme de 1 500 € à titre de légitimes dommages et intérêts pour les troubles de trésorerie occasionnés par sa carence, au Syndicat des copropriétaires [Adresse 3],

DIRE ET JUGER que l’ensemble des frais que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 3] a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits devra rester à la charge de la société LMPH tel que le stipule le contrat de syndic, régulièrement voté lors des différentes assemblées générales,

CONDAMNER la société LMPH au paiement de la somme de 500 € au titre des frais de mise en contentieux du syndic selon les stipulations du contrat de syndic régularisé par le syndicat et opposable à chaque copropriétaire,

CONDAMNER la société LMPH au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société LMPH aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 13 janvier 2026, la SCI LMPH demande à la juridiction de :

Vu l 'assignation introductive d’instance en date du 6 octobre 2025,

Vu les dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil

RECEVOIR la SCI LMPH en ses conclusions et la déclarer bien fondée ;

— JUGER que la société LMPH pourra se libérer de la somme en principal de 22.140,66 € réclamée par le Syndicat des copropriétaires sous la forme de 19 mensualités égales de 1200 € jusqu’à l’apurement complet de la créance.

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l'[Adresse 3] (CAIC) de ses demandes à hauteur de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de trésorerie et 500 € au titre des frais de mise en contentieux

Elle déclare que :

* elle ne conteste pas devoir la somme en principal réclamée par le Syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme de 22.140,66 €,

* elle avait fait part de ses difficultés de trésorerie et avait proposé un règlement échelonné à hauteur de 800 € par mois, en sus des charges courantes, jusqu’à l’apurement complet de la dette,

* la situation s’améliore à ce jour de sorte que la concluante peut présenter une offre de règlement échelonné sous forme d’échéance mensuelle à hauteur de 1.200 € ce qui permettrait de solder la créance en 19 mois,

* elle rappelle que des travaux très importants liés au TRAMWAY ont été entrepris dans le secteur de l’immeuble, visant notamment l’installation de la ligne, la création d’un auto pont, l’installation d’un supermarché,

* ces travaux ont duré deux années et ont modifié de manière très significative les sens de circulation et l’attrait du quartier,

* l’activité commerciale exercée dans les locaux de la société LMPH (même gérant), s’en est ressentie, immanquablement, surtout qu’il s’agit d’une activité de restauration, et le chiffre d’affaires a baissé,

* la situation est (re)devenue à peu près normale depuis septembre / octobre 2025,

* le comptable de la société atteste que la SCI LMPH est en mesure aujourd’hui de proposer un règlement échelonné à hauteur de 1200 € / mois,

* la copropriété a été condamnée à verser la somme en principale de 174.459,52 € à titre de dommages et intérêts à la société RICARDO, l’un des copropriétaires, jugement assorti de l’exécution provisoire, et un appel de fonds exceptionnel a été adressé aux copropriétaires,

* la concluante a été contrainte de faire face à cet appel de fonds exceptionnels ce qui a eu des répercussions évidentes sur sa comptabilité,

* la proposition de règlement échelonné à hauteur de 1.200 € correspond à un effort important pour la concluante mais possible aujourd’hui compte tenu de l’arrêt des travaux et du retour à une situation normale en termes de fréquentation du commerce,

* il sera fait droit à la demande de la société LMPH,

* les réclamations du demandeur à hauteur de 1 .500 € à titre de dommages et intérêts pour « trouble de trésorerie », 500 € au titre des frais de « mise en contentieux » ne sont ni justifiées et ni juridiquement fondées,

* elles seront purement et simplement rejetées.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 3] déclare que si un délai était accordé, il conviendrait de l’assortir d’une clause de déchéance en cas de défaut de paiement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement en paiement formée sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi numéro 2021-804 du 22 août 2021, entrée en vigueur le 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse, passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.

L’article 14-1 dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il résulte de ces dispositions légales d’ordre public que la procédure accélérée de recouvrement peut être initiée en cas de non-paiement :

— des sommes dues au titre des provisions de charges courantes votées en assemblée générale au titre du budget prévisionnel (14-1) ;

— des cotisations dues au titre du fonds travaux (14-1 II) ;

— des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes qui deviennent immédiatement exigibles. Il s’agit donc de l’arriéré des charges dues les exercices précédents ;

— de toutes les provisions de l’article 14-2 qui deviennent exigibles : on peut également réclamer de manière anticipée le règlement des provisions des travaux votés et même ceux qui ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Toutes les provisions pour travaux seront donc exigibles quel que soit leur nature, dès lors que le mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant sera restée infructueuse pendant un délai de trente jours.

Selon la jurisprudence, la mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure ; la procédure ne peut alors être déclenchée que dans le cadre d’impayés de provisions se rapportant à l’année en cours, et non d’impayés de sommes échues à titre de charges arrêtées.

La Cour de cassation, dans un avis du 12 décembre 2024 (pourvoi n° 24-70.007), a considéré que la mise en demeure visée à cet article doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le tribunal judiciaire statuant selon la procédure au fond sur le fondement de ce texte.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à cet article puisse être mise en œuvre par le syndicat des copropriétaires que la mise en demeure constitue une interpellation utile, informative et dénuée de toute ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui a été adressée et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai de 30 jours imparti.

L’article 64 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement.

La mise en demeure doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, le délai débutera au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l’avis de réception ou que ce courrier revienne comme étant « pli avisé et non réclamé » et même s’il revient « destinataire inconnu à cette adresse » lorsque le copropriétaire n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 3] verse aux débats outre la matrice cadastrale :

— un extrait de compte individuel du 30/06/2023 au 25/08/2025, présentant un solde débiteur de 22 140,66 euros,

— une mise en demeure du 15/02/2024,

— une mise en demeure du 14 juin 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 28//11/2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice clos au 30/06/2022, et le budget prévisionnel 2023/2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 30/11/2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice clos au 30/06/2022, les comptes clos au 30/06/2023, le budget prévisionnel 2023/2024, et le budget prévisionnel 2024/2025, outre un appel de fonds de 174 000 euros lié au jugement rendu dans le dossier SCI EVA-SAS RICARDO/CAIEC ESPACES [Localité 2],

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 25/11/2024, ayant approuvé les comptes de l’exercice clos au 30/06/2024, et le budget prévisionnel 2025/2026,

— le contrat de syndic ;

— une mise en demeure du 27 août 2025, visant à obtenir le paiement de la somme de 1762,46 € due au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, outre la somme totale de 22 140,66 euros,

Cette mise en demeure est restée sans effet dans le délai de 30 jours qu’elle rappelle.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les conditions d’application de l’article 19-2 sont réunies.

La SCI LMPH ne conteste pas la somme réclamée au titre des charges de copropriété et provisions dues pour la période entre le 1er juillet 2023 et le 1er juillet 2025.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de condamnation au paiement de cette somme.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

La SCI LMPH sollicite un délai de paiement de 19 mois.

Elle justifie par la production des comptes de la société L’ATELIER [Localité 2] et de l’attestation de Monsieur [T] [N], expert-comptable, de difficultés financières importantes qui ne lui permettent pas de faire face à son paiement en une seule fois.

Sa bonne foi n’est pas contestée.

Il sera fait droit à la demande de délai de paiement, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 modifié par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais de mise en contentieux du syndic selon les stipulations du contrat de syndic régularisé par le syndicat et opposable à chaque copropriétaire.

Les frais diversement intitulés « de recouvrement », « de relance », de constitution de dossier avocat ou de remise huissier », ou « ouverture de dossier contentieux », « suivi contentieux », « suivi recouvrement » relèvent de l’activité de syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Ces frais font parties des missions courantes du syndic, rémunérées au forfait et ne peuvent donc donner lieu à une rémunération complémentaire, conformément au décret numéro 2015-342 du 26 mars 2015.

De surcroît, l’annexe 1 (9) de ce décret, définissant le contrat type de syndic de compris été les prestations particulières autorisent une rémunération supplémentaire du syndic à ce titre de démarche contentieuse, telles la transmission du dossier un auxiliaire de justice ou un avocat « uniquement en cas de circonstances exceptionnelles », non démontrées en l’espèce.

Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, étant également indifférent que le syndicat des copropriétaires ait voté ou non la résolution selon laquelle ces frais seront mis à la charge du copropriétaire défaillant, ces frais n’étant pas nécessaires au sens de l’article 10-1 précité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 500 euros au titre des frais de « mise en contentieux ».

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a cause, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir le paiement de dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 3] sollicite la condamnation de la SCI LMPH au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts.

Les manquements systématiques et répétés du copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler à leur terme les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables susceptibles d’expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Ce préjudice financier sera compensé par la condamnation du propriétaire défaillant au paieent de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant aux frais exposés au titre du contrat de syndic.

Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

La SCI LMPH, qui succombe, qui succombe doit supporter les dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile..

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ESPACE [Localité 2] la totalité des frais irrépétibles qu’il a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts dans le cadre de la présente instance ; il lui sera alloué une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire du jugement :

Aux termes de l’article 481-1 du code de procédure civile, crée par le décret n° 2019-1419 du 20 décembre 2019 relatif à la procédure accélérée au fond devant les juridictions judiciaires, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6, l’exécution provisoire étant compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Nathalie MARIE, vice-présidente, en application des articles 19.2 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi n° loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, 481-1, 514-1 à 514-6 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu la mise en demeure délivrée conformément aux dispositions précitées de l’article 19-2, restée sans effet dans les 30 jours ;

Constate la déchéance du terme ;

Déclare le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 3] recevable et bien en sa demande en paiement formée à l’encontre de la SCI LMPH ;

Condamne la SCI LMPH à payer au syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 3] la somme de 22.140,66 € au titre des charges de copropriété impayées dues pour la période entre le 1er juillet 2023 et le 1er juillet 2025, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 27 août 2025,

Accorde à la SCI LMPH un délai de paiement de 19 mois pour s’acquitter du paiement des condamnations prononcées à son encontre ;

Disons qu’il pourra les solder à raison de 18 mensualités d’un montant de 1.200 euros, le premier versement devant intervenir le premier du mois suivant la signification de la présente ordonnance puis tous les premiers des mois suivants, et une mensualité de 540,66 euros ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ;

Condamne la SCI LMPH à payer au syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 6] [Localité 2] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 6] [Localité 2] du surplus de ses demandes,

Condamne la SCI LMPH aux dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

La condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 3] une indemnité de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire en application de l’article 481-1 dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE DELEGUE