TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

4ème chambre civile

N° RG 24/01442 – N° Portalis DBYH-W-B7I-LU5U

N° JUGEMENT :

NC/BM

Copie exécutoire

et copie délivrées

le :

à :

la SELARL CABINET BALESTAS GRANDGONNET MURIDI

la SELARL FAYOL AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 8 Septembre 2025

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [H], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Audrey GRANDGONNET de la SELARL CABINET BALESTAS GRANDGONNET MURIDI, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DEFENDERESSE

S.A.S. L’IMMOBILIÈRE VALRIM, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Guillaume BLANC de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocats au barreau de VALENCE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 14 Avril 2025, tenue à juge unique par Nathalie CLUZEL, Vice-Présidente, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 30 Juin 2025, prorogé au 8 Septembre 2025, date à laquelle, assistée de Béatrice MATYSIAK, Greffier, il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 22.02.2021, Monsieur [J] [H] a fait l’acquisition en vente en l’état futur d’achèvement auprès de la société l’IMMOBILIERE VALRIM d’un bien immobilier de Type T4 (lot 3) au sein de la [Adresse 17] [Adresse 15] » à [Localité 19] (38) pour un prix de 377.751,00 €.

Il s’agit d’un collectif résidentiel de 16 logements formant le lot 15 du lotissement dénommé « [Adresse 13] ».

L’acte authentique stipule à la section « IDENTIFICATION DU BIEN » :

« Dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 13] » situé à [Localité 19] ([Localité 12]) [Localité 5] [Adresse 10] devant comprendre après achèvement :

— Le terrain sus-désigné composé de l’assiette du bâtiment, voie d’accès, espaces verts, un parking extérieur commun adapté aux personnes à mobilité réduite et 13 places de stationnement extérieures privatives,

— Un bâtiment unique composé de, savoir :

. Au sous-sol :

— Un espace de circulation commun avec locaux techniques,

— Seize locaux privatifs à usage de garages (dont un accessible aux personnes à mobilité réduite),

— Une aire de stationnement commune pour vélos,

— Deux locaux vélos communs,

. Au niveau 1 : quatre locaux privatifs à usage d’habitation,

. Au niveau rez-de-chaussée : quatre locaux privatifs à usage d’habitation,

. Au niveau entresol : quatre locaux privatifs à usage d’habitation,

. Au niveau rez-de-jardin : quatre locaux privatifs à usage d’habitation,

L’accès aux logements s’effectue au moyen des escaliers communs extérieurs.

Figurant ainsi au cadastre : Section N° Lieudit Surface : AK [Cadastre 4] [Localité 14] 00 ha 34 a 92 ca

Lotissement

Le BIEN forme le lot numéro QUINZE (15) du lotissement dénommé "[Adresse 13]" ci-après défini et bénéficie d’une surface de plancher de 1100 m2, ainsi que cela résulte d’une attestation du lotisseur en date du 20 janvier 2019 dont une copie est demeurée annexée aux présentes après mention.

La parcelle de terrain présentement vendue fait partie intégrante du lotissement dénommé [Adresse 16][Adresse 13]", ayant fait l’objet d’un permis d’aménager délivré par Monsieur le Maire de [Localité 19] en date du 29 janvier 2018 sous le numéro PA0385631713006 autorisant la création de (QUINZE) 15 lots voire VINGT-ET-UN (21) maximum d’une surface de plancher totale de 4.500,00 m2 maximum sur le terrain susvisé, suivant le plan de division qui était joint au dossier de la demande de permis d’aménager.

L’ensemble des pièces constitutives du lotissement dont le permis d’aménager susvisé, ont fait l’objet d’un dépôt au rang des minutes de Maître [G], notaire à [Localité 19], le 25 mars 2019 dont une copie authentique est en cours de publication au service de la publicité foncière de [Localité 11] 2.

Ce dépôt a fait l’objet d’un dépôt de pièces complémentaire suivant acte reçu par Maître [G], notaire à [Localité 19] le 17 juin 2019.

Le plan de division du lotissement est demeuré annexé aux présentes. Il est ici précisé que l’assiette de la servitude de passage sur le lot numéro 15 du lotissement figurant sous teinte orange sur ledit plan a été modifiée ainsi qu’il sera dit ci-après. »

Monsieur [H] est entré en possession du bien.

Il déplore la construction d’un immeuble de logement sociaux situé dans l’ensemble immobilier « [Adresse 13] » et d’une inexécution s’agissant des espaces verts.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, monsieur [J] [H] a assigné la SAS L’immobilière Valrim.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 4/12/2024 par RPVA, monsieur [J] [H] demande au tribunal, au visa des articles 1112-1,1130, 1132, 1133, 1217, 1231-1, 1642-1 et 1648 du code civil, 46 et 700 du code de procédure civile, de :

A TITRE PRINCIPAL

— CONDAMNER la société VALRIM au versement de la somme de 50.000 euros au titre de l’erreur affectant la validité du contrat

A TITRE SUBSIDIAIRE

— CONDAMNER la société VALRIM au versement de la somme de 50.000 euros au titre de l’inexécution contractuelle

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

— CONDAMNER la société VALRIM au versement de la somme de 50.000 euros au titre du manquement au devoir d’information

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— DEBOUTER la société VALRIM de l’ensemble de ses moyens, prétentions et demandes

— CONDAMNER la société VALRIM à verser à Monsieur [H] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral subi

— CONDAMNER la société VALRIM à verser à Monsieur [H] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER la société VALRIM aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, il se fonde à titre principal sur l’erreur, ayant contracté en pensant acquérir un bien dans une résidence entourée de petites villas. Il n’avait pas compris qu’un immeuble doté de garages affleurant la voie allait être construit, générant nécessairement des nuisances, outre que quatre logements de plus que prévus ont été construits puisque la résidence comportera 10 logements en lieu et place de 6 logements en villa mitoyennes. Il estime que les argumentaires commerciaux à l’appui de la plaquette et de la notice prouvent sa bonne foi et la tromperie de la défenderesse qui continue à manquer à ses engagements puisque les espaces verts ne sont toujours pas terminés. Il précise qu’il n’aurait pas acheté ce bien s’il avait su qu’un immeuble de logement sociaux allait être construit, raison pour laquelle il se considère fondé à solliciter la réduction du prix à hauteur de 50.000 euros.

A titre subsidiaire, si la responsabilité contractuelle ne pouvait être retenue au titre de l’erreur, il se fonde sur l’inexécution contractuelle et l’article 1217 du code civil, puisqu’il a acquis un bien dans une résidence calme et paisible entourée de jolis espaces verts prévus dans l’acte de vente et la notice explicative ayant valeur contractuelle. Dans la mesure où ils n’ont jamais été terminés, cette inexécution justifie selon lui l’octroi de 50.000 euros.

A titre infiniment subsidiaire, il fonde sa demande sur le manquement à l’obligation d’information et l’article 1112-1 du code civil. Il précise que la construction de logements sociaux n’était prévue ni dans l’acte de vente, ni dans la notice descriptive qui a une valeur contractuelle. De plus, les vendeurs ayant qualité de promoteurs immobiliers, ils ne pouvaient l’ignorer dans la mesure où pour chaque nouvelle construction une part de 30% doit être de logements sociaux. Ils avaient donc connaissance de cette information et ont omis de le préciser à Monsieur [H]. Or, cette information était capitale pour le consentement de Monsieur [H] qui n’aurait pas contracté s’il avait eu connaissance que des logements sociaux allaient être construits.

Dans ses dernières écritures notifiées le 04/02/25 la SAS L’immobilière Valrim demande au tribunal au visa des articles L261-11 du code de la construction et de l’habitation,

— CONSTATER qu’il n’est rapporté aucun manquement de la société L’IMMOBILIERE VALRIM s’agissant de la vente effectuée avec Monsieur [J] [H] ;

En conséquence,

— DEBOUTER Monsieur [J] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions contraires ;

— CONDAMNER Monsieur [J] [H] au paiement de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris la signification du jugement à intervenir.

Pour contester les demandes formulées, la défenderesse fait valoir que le logement acquis est en tout point conforme à celui prévu dans l’acte de vente. Elle ajoute que la construction de logements sociaux était prévue dans cet acte et dans la documentation remise à l’acheteur, notamment le dossier de lotissement comportant la copie du permis d’aménager et la notice explicative du permis d’aménager. Il y était en outre précisé que deux lots pourraient supporter de petits collectifs. La société L’immobilière Valrim indique que la surface consacrée aux logements sociaux a été inférieure à celle autorisée par le PLU. Elle précise que le projet respecte scrupuleusement la documentation contractuelle à laquelle monsieur [H] reconnaît avoir eu accès et qu’il a bénéficié d’un délai de réflexion d’un mois, outre les conseils d’un notaire. Elle ajoute que le descriptif de division lui a été remis et qu’alors qu’il disposait de ce délai, il a souhaité signer la vente le jour même. La société affirme donc qu’il l’a fait en toute connaissance de cause et qu’il ne peut se prévaloir ni d’une erreur, ni d’un défaut d’information.

S’agissant des espaces verts, la société défenderesse soutient avoir réalisé les espaces paysagers conformément à ce qui était prévu et au plan annexé au cadastre. Elle estime qu’il n’est pas rapporté le moindre commencement de preuve s’agissant d’une inexécution contractuelle concernant un prétendu défaut de réalisation des espaces verts. Il n’est joint aucun procès-verbal de constat d’huissier, ni aucune mise en demeure, en sorte que le défaut d’achèvement des espaces verts n’est absolument pas justifié.

Enfin, la société L’immobilère Valrim considère que les préjudices allégués ne sont pas établis, en ce que la présence de logements sociaux ne peut être en soi un préjudice, que les ensembles concernés sont de petits collectifs en R+1 accueillant chacun 5 logements. S’agissant des espaces verts, le préjudice est inexistant, la preuve de l’inexécution n’étant pas rapportée.

Ecritures auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 mars 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 14 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande principale en réduction du prix

Monsieur [H] sollicite une réduction de prix à hauteur de 50.000 euros sur la base de deux fondements, invoquant son absence de connaissance de la construction de logements collectifs sociaux et de l’absence d’espaces verts, alors qu’il recherchait un cadre paisible et calme.

Au titre de l’erreur

L’article 1130 du Code civil dispose que « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. »

L’article 1132 du Code civil dispose que « L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.»

L’article 1133 du Code civil dispose que « Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.»

En l’espèce, monsieur [H] ne sollicite pas la nullité du contrat, mais la réduction du prix qui découle en matière contractuelle d’un défaut de l’objet du contrat ou d’une inexécution. Ce moyen sera donc écarté.

Au titre d’un manquement au devoir d’information

L’article 1112-1 du Code civil dispose que « [Localité 6] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

En l’espèce, monsieur [H] sollicite la réduction de prix qui doit être qualifiée de demande de dommages et intérêts qui découlerait de ce manquement.

En l’occurrence, il résulte de l’acte de vente en état futur d’achèvement [Adresse 8] (pièce 1 page 17) que le paragraphe « notification du projet de vente » précise :

« Conformément aux dispositions de l’article R 261-30 du code de la construction et de l’habitation, il a été notifié à l’ACQUEREUR, par pli recommandé avec demande d’avis de réception le projet du présent acte de vente accompagné du plan côté des BIENS vendus et d’une notice indiquant leurs éléments d’équipements propres.

A cet envoi, et en application du troisième alinéa de l’article L261-11 du même Code, a été adressée à l’ACQUEREUR une copie de l’état descriptif de division – règlement de copropriété.

L’ACQUEREUR reconnaît avoir reçu ces documents et en avoir pris connaissance.

Il reconnaît également avoir été mis en mesure de consulter les pièces déposées au rang des minutes de l’office notarial dénommé en tête des présentes.

Sachant que les textes légaux en vigueur lui octroient un délai d’un mois à compter de la notification du projet pour signer l’acte authentique de vente, l’ACQUEREUR déclare vouloir signer ce jour la présente vente. » (Éléments soulignés par le juge)

Par ailleurs, il est précisé (page 18) : DEPOT DE PIECES

« Aux termes d’un acte reçu par Maître [P], notaire soussigné contenant règlement de copropriété-état descriptif de division le 3 septembre 2020 susvisé, le vendeur a remis au notaire soussigné et l’a requis de déposer au rang de ses minutes, pour qu’il en soit délivré tous extraits ou copies authentiques : Diverses pièces ci-après énumérées concernant l’immeuble dénommé "[Adresse 7] " que la société L’IMMOBILIERE VALRIM envisage d’édifier à [Localité 19] (Isère) [Adresse 18] savoir : […]

Le dossier de demande de permis de construire modificatif en date du 11 janvier 2019

— Une copie de l’arrêté de permis de construire délivré par la mairie de [Localité 19], le 29 mai 2019 au profit de la société L’IMMOBILIERE VALRIM sous le numéro PC0385631811020 M01 ;

— Le procès-verbal de constat du permis de construire modificatif établi par Me [X] [K], Huissier de Justice à [Localité 9] (Isère) [Adresse 2], en date des 29 juillet, 29 août 2019 et 30 septembre 2019 ;

[…]

Un exemplaire de la notice descriptive établie par le requérant décrivant conformément aux articles R231-4 et R232-4 du code de la construction et de l’habitation, la consistance et les caractéristiques techniques des logements collectifs à édifier.

— Un plan de situation et plan cadastral

— un plan d’ensemble figurant l’emplacement du bâtiment, celui de la voirie, des stationnements, des espaces verts ;

— un jeu de plans détaillés avec les cotes portant descriptif du sous-sol, de chaque niveau et de chacun des lots composant le bâtiment.

— Plan d’extérieur

— Plan des réseaux. »

Il est ensuite prévu (page 19), un paragraphe rappelant les caractéristiques du lotissement comportant les plans de situations, d’état actuel, de composition, en vue et en coupe, avec permis d’aménager, ainsi que la notice explicative du permis d’aménager.

La notice dudit permis d’aménager est produite en pièce 2. Il mentionne la construction projetée de maisons individuelles et d’habitations intermédiaires plus denses. Si le plan figurant page 5 présente des zones d’habitat « individuel », néanmoins il n’est nullement question de villas ou de maisons individuelles, et il est en outre précisé page 6 que les lots 14 et 15 pourront supporter de petits collectifs, de tel sorte que le projet pourrait passer de 15 à 21 lots maximum (page 6 de la notice). Un chemin piétonnier traverse le lotissement joignant de part et d’autre un espace paysager. Une voie de circulation en Z est également prévue. Il est prévu 23 places de parking public outre les garages prévus dans les lots.

Ces éléments, notamment les plans, la notice, le plan des travaux d’aménagement et le programme des travaux d’aménagement ont été reçu par acte notarié du 25 mars 2019 par Me [G], tel que rappelé en page 20 de l’acte de vente.

Si Monsieur [H] se prévaut de la notice descriptive, commerciale, produite à sa pièce 2, néanmoins elle n’est que partiellement versée et ne pouvait le dispenser, dans le cadre d’un achet immobilier, de lire les documents légaux afférant à la vente et notamment le permis d’aménager. De surcroît, bien que cette notice présente plusieurs immeubles de petite taille face à la résidence, il apparaît clairement qu’elles sont en R+1 et parfois mitoyennes par le garage, pouvant abriter plusieurs logements. Le plan fourni figure en outre parfaitement les places de stationnement extérieures prévues.

En conséquence, monsieur [H] a été mis en mesure de savoir très exactement le nombre maximal de logements prévus, leur répartition sur la surface du lotissement et la manière dont seraient organisés les parkings et les voies de circulation, ainsi que la surface globale traitée en espace paysager prévue à hauteur de 1550 M². Ce constat, au demeurant, dément toute erreur excusable de sa part telle que revendiquée en principal.

Au surplus et si la présence de logements sociaux ne saurait constituer un préjudice en soi, la notice du permis d’aménager mentionne en page 4 le respect des prescriptions d’urbanisme, notamment les obligations fixées dans le PLU en matière de logement social, soit 25 % de la surface totale de plancher (1125 m² maximum).

Dès lors, sa demande de dommages et intérêts pour manquement au devoir d’information ne peut prospérer.

Sur la demande de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

L’article 1353 du code civil dispose en outre « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Monsieur [H], qui allègue de la non réalisation des espaces verts deux ans après la vente, mais ne produit que des documents contractuels, ne rapporte pas la preuve de ses assertions. Il devra être débouté de sa demande faute d’éléments permettant de vérifier l’état de réalisation de ces espaces.

Sur la demande au titre du préjudice moral

Etant débouté de toutes ses demandes, monsieur [H] ne peut se voir allouer des dommages et intérêts pour un préjudice moral dont il ne justifie pas.

Sur l’application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens de l’instance

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, monsieur [H] [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

l sera également condamné à payer la somme de 2.000 euros à la SA L’immobilière Valrim en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est, de droit, exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DÉBOUTE monsieur [J] [H] de sa demande de réduction de prix ;

DÉBOUTE monsieur [J] [H] de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts ;

CONDAMNE monsieur [J] [H] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE CONDAMNE monsieur [J] [H] à payer à la SA L’immobilière Valrim la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est, de droit, exécutoire par provision ;

DEBOUTE les parties de toutes les demandes plus amples ou contraires.

PRONONCE publiquement par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues par l’article 450 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LA JUGE

Béatrice MATYSIAK Nathalie CLUZEL