TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

4ème chambre civile

N° RG 24/06653 – N° Portalis DBYH-W-B7I-MFHN

SS/PR

Copie exécutoire

et copie délivrées

le : 19/01/26

à :

la SELAS ABAD & VILLEMAGNE – AVOCATS ASSOCIÉS

M^e Antoine BARRET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 19 Janvier 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. T3 PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Antoine BARRET, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DEFENDERESSES

S.A.S.U. O2 GAMME, dont le siège social est sis [Adresse 5]

défaillant

Madame [W] [J] épouse [B]

née le 26 Juin 1987 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Sébastien VILLEMAGNE de la SELAS ABAD & VILLEMAGNE – AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 03 Novembre 2025, tenue à juge unique par Sophie SOURZAC, Vice-Présidente, assistée de Béatrice MATYSIAK, Greffière, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 19 Janvier 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société T3 PATRIMOINE a donné à bail à la SASU O2 GAMME, par l’intermédiaire de son mandataire la société JOLISM2, un local à usage commercial, sis au [Adresse 1], sous le régime des baux dérogatoires.

Ce bail a commencé à courir le 17 mai 2023 sous le statut d’un bail dérogatoire, prenant fin le 16 mai 2024, avec possibilité de renouveler le bail 2 fois, soit une durée maximale de 36 mois.

Le loyer était fixé à la somme de 1788 TTC et la provision pour charges à 54 € TTC par mois, soit 1842 € avec indexation du loyer chaque année au 1er janvier, sur l’Indice des Loyers Commerciaux.

Le même jour, Madame [W] [J] a signé un contrat de cautionnement notamment pour un éventuel impayé de loyers et de charges pour un montant maximum de 66 312 € « en vertu du bail qui lui a été consenti pour une durée de 36 mois à compter du 17/05/2023 pour les locaux situés dans l’immeuble sis [Adresse 4]

A l’approche de l’échéance du bail, des pourparlers se sont engagés entre les parties en vue de la prolongation dudit bail dérogatoire, mais ils n’ont pas abouti.

La société O2 GAMME s’est maintenue dans les lieux plus d’un mois après l’échéance, ce qui a entraîné, selon les dispositions du second alinéa de l’article L145-5 du Code de commerce, la conversion de ce bail en bail commercial, régi par le chapitre V du Titre IV du livre Ier du Code de commerce.

En raison d’impayés de loyer, un commandement de payer a été délivré au locataire le 1er octobre 2024, et dénoncé le même jour à la caution.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, la SARL T3 PATRIMOINE a assigné La société O2 GAMME et Madame [W] [J] épouse [B] devant le tribunal judiciaire de GRENOBLE.

Aux termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des demandes et des moyens, la SARL T3 PATRIMOINE demande au tribunal au visa des articles L. 145-5 et L.143-2 du code de commerce, 1709 et suivants, 1104, 1728, 1217, 1224, 2288 et 2292 du Code civil du code civil de :

— prononcer la résolution judiciaire du bail commercial entre la SASU O2 GAMME et la SARL T3 PATRIMOINE, pour inexécution du locataire,

— ordonner l’expulsion immédiate la SASU O2 GAMME et de tous occupants de son chef en la forme accoutumée et si besoin est avec l’assistance de la force armée,

— condamner la SASU O2 GAMME et Madame [W] [J], épouse [B], solidairement, à régler à la société T3 PATRIMOINE la somme de 15.615,28€ TTC constituée par les loyers et charges au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges, à parfaire au jour du jugement, outre intérêts de droit à compter du 1er octobre 2024, date du commandement de payer,

— fixer l’indemnité d’occupation due par la SASU O2 GAMME, à la somme mensuelle de 1940,40€ incluant la provision pour charge et ce depuis la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, outre indexation.

— condamner en tant que de besoin la SASU O2 GAMME au règlement de cette indemnité d’occupation.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

sur la question du paiement de l’arriéré de loyers et d’indemnité d’occupation uniquement :

— condamner la SASU O2 GAMME à régler la somme de 12.738,12 € TTC au titre des loyers et charges postérieurs au 16 juin 2024, outre intérêts de droit à compter du 1er octobre 2024, date du commandement de payer :

— condamner la SASU O2 GAMME et solidairement, Madame [W] [J], épouse [B] à régler la somme de 2.876,88€ TTC au titre des loyers et charges dus jusqu’au 16/06/2024, outre intérêts de droit à compter du 1er octobre 2024, date du commandement de payer.

DE MANIÈRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

— constater l’existence d’un bail commercial entre la SASU O2 GAMME et la société T3 PATRIMOINE à compter du 17/06/2024.

— dire que ce bail commercial sera régi par les dispositions du contrat de « Bail dérogatoire au statut des baux commerciaux » signé entre les parties le 17/05/2023, sauf en ce qui concerne la durée, la résiliation et le renouvellement du bail qui seront régis par les dispositions du Code de commerce.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— condamner la SASU O2 GAMME et Madame [W] [J] à régler, solidairement, à la société T3 PATRIMOINE la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement et de signification de la présente assignation.

La société T3 PATRIMOINE fait notamment valoir que le bail est désormais soumis au code de commerce, le bail dérogatoire n’ayant pas été prolongé. En raison des impayés, elle estime que le bail doit être résilié, et la société preneuse condamnée au paiement. En application de l’acte de caution, elle prétend que Madame [W] [J], épouse [B] doit également être condamnée au paiement. Elle estime que le cautionnement perdure dès lors que le contrat de bail a été reconduit légalement. A titre subsidiaire, la société T3 PATRIMOINE soutient qu’un nouveau bail verbal s’est formé entre les parties à compter du 17 juin 2024

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 juin 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des demandes et des moyens, Madame [W] [J] épouse [B] demande au tribunal, au visa des articles 1163, 2292, 2294, 2297 et 2305 du Code civil, de :

A titre principal,

— ANNULER le cautionnement signé par Madame [J] le 17 mai 2023,

— REJETER l’intégralité des demandes de la société T3 PATRIMOINE à l’encontre de Madame [J],

A titre subsidiaire,

— LIMITER l’étendue de la garantie de Madame [J] à la somme de 950,70 €,

— JUGER que Madame [J] est bien fondée à se prévaloir du bénéfice de discussion,

— CONSTATER que la société T3 IMMOBILIER ne justifie pas avoir engagé toute procédure et actes d’exécution visant la poursuite du débiteur principal, la société O2 GAMME, avant d’actionner Madame [J] en sa qualité de caution,

En conséquence,

— REJETER l’intégralité des demandes de la société T3 PATRIMOINE à l’encontre de Madame [J],

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société T3 PATRIMOINE à payer à Madame [J] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— ECARTER toute exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle relève notamment que le montant du loyer cautionné ne correspond pas au montant du loyer prévu au bail. De même la durée du cautionnement est plus longue que celle du bail. Compte tenu de ces éléments et d’absence d’indication du nom du bailleur dans le cautionnement, elle estime que son engagement n’est pas déterminé en l’état. Elle considère donc qu’il est nul. Elle souligne également que l’acte de cautionnement ne comporte pas les mentions prescrites à peine de nullité. A titre subsidiaire, elle prétend ne pas devoir sa garantie pour les échéances postérieures à la prolongation du bail. Elle ajoute qu’elle n’a pas renoncé régulièrement au bénéfice de division et de discussion. Elle prétend donc que le créancier doit d’abord poursuivre le débiteur principal.

La SARL O2 GAMME bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice déposé en étude n’a pas comparu.

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 23 septembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 novembre 2025 et mise en délibéré au 19 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du bail

L’article L. 145-5 du code de commerce dispose que les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

En l’espèce, la société T3 PATRIMOINE et la société O2 GAMME ont expressément stipulé dans le contrat de bail que le bail en cause n’est pas soumis aux dispositions du code de commerce et qu’il s’agit donc d’un bail dérogatoire.

Prévu pour une durée d’un an renouvelable deux fois, les parties ne se sont pas accordées sur le renouvellement du bail. La société O2 GAMME est néanmoins restée dans les locaux. Dès lors, en application de l’article L145-5 du code de commerce, il y a lieu de considérer qu’un nouveau bail verbal soumis aux dispositions du code de commerce a été conclu à compter du 17 mai 2024.

Sur la demande de résolution du bail

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1217 du code civil dispose ensuite que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1224 précise ensuite que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La société T3 PATRIMOINE prétend que la société O2 GAMME ne règle pas le loyer depuis le 1er mai 2024. Elle produit en ce sens un décompte locatif selon lequel aucun règlement n’est intervenu depuis le 17 avril 2024. Compte tenu de ces impayés, un commandement de payer a été délivré à l’encontre de la société O2 GAMME, sans résultat.

Madame [B], en sa qualité de caution, ne conteste pas ces défauts de paiement. Aussi, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, les défauts de paiement seront considérés comme établis.

Conformément aux dispositions de l’article L 143-2du code de commerce, la société T3 PATRIMOINE justifie de l’absence de créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Les défauts de paiement de loyer constituent un manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles. Il y a donc lieu de prononcer la résiliation du bail à la date de l’assignation pour manquement du locataire à ses obligations.

L’expulsion de la société O2 GAMME sera ordonnée et celle-ci sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1.940,40 euros incluant la provision pour charge depuis la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux. Il n’y a pas lieu de soumettre cette indemnité d’occupation à indexation prévue au contrat de bail initial dès lors qu’un nouveau contrat a été conclu.

Sur les demandes en paiement à l’encontre de la société O2 GAMME

Il résulte du décompte fourni par la société T3 PATRIMOINE que la société O2 GAMME est débitrice au titre des loyers du local loué de la somme de 15.615,28 euros au 8 novembre 2024.

La société O2 GAMME sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts à compter du 17 décembre 2024, date de l’assignation.

Sur la validité de l’engagement de caution de Madame [J]

L’article 2297 du code civil dispose qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Madame [J] s’est portée caution du paiement des sommes résultant du contrat de bail. Dans l’acte de cautionnement, elle a écrit manuscritement :

« déclare se porter caution, sans bénéfice de discussion ni de division, du règlement :

— des loyers et des charges,

— des impôts et taxes,

— des réparations locatives,

— des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail et de toutes autres indemnités tels des dommages et intérêts,

— de tous intérêts

Dus par O2 GAMME représenté par [J] épouse [B] [W]

Pour un montant maximum de 66.312 soixante-six mille trois cent douze euros correspondant à 36 mois charges et TVA comprises tels que fixés dans le bail, et ce, même en cas de changement de bailleur, en vertu du bail qui lui a été consenti pour une durée de 36 mois à compter du 17/05/2023 pour les locaux situés dans l’immeuble sis [Adresse 4], bail dont il a pris connaissance et dont un exemplaire lui a été remis.

A noté que :

— le montant initial du loyer s’élève à 1.842 euros TTC soit mille huit cent quarante deuyx euros charges comprises

— représentant pour la première année un loyer de 22.104 euros soit vingt-deux mille cent quatre euros charges comprises.

— la provision mensuelle de charges locatives s’élève à 54 euros soit cinquante quatre euros.

…/…

Ce bail pouvant être reconduit tacitement, légalement ou conventionnellement pour une durée déterminée, cet engagement de caution sera valable par dérogation à l’article 1740 du code civil jusqu’à l’extinction des obligations du locataire sans pouvoir dépasser la durée de 36 mois, soit jusqu’au 16/05/2026 »

Il résulte des termes de cette mention que Madame [J] s’est engagée pour une durée déterminée (36 mois) correspondant aux deux renouvellements possibles contractuellement, pour un montant limité (66.312 euros) et pour garantir le règlement des sommes issues du bail conclu par sa société O2 GAMME pour la location du local commercial à [Localité 8]

Si le montant du loyer mensuel indiqué (1.842 euros), ne correspond pas à celui porté sur le bail (1.788 euros) c’est parce qu’il comprend la provision de charges de 54 euros. Dès lors, il y a lieu de considérer que l’engagement souscrit par Madame [J] est déterminé.

En outre, par cette mention Madame [J] s’engage au « règlement » des loyers et indemnités dus par la société O2 GAMME.

A la lecture de cette mention, l’engagement à payer de Madame [J] est clair et elle a ainsi eu connaissance sans équivoque possible la portée de son engagement de caution.

Par conséquent, l’engagement de caution souscrit par Madame [J] sera déclaré valable.

Sur la portée de l’engagement de caution

Selon l’article 2294 du code civil, l’engagement de caution ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Il est entendu en jurisprudence qu’à défaut de stipulation contraire, le cautionnement portant sur le bail dérogatoire ne peut être étendu au nouveau bail issu du maintien dans les lieux ( Cass. 3e civ., 28 nov. 2012, n° 11-14.671)

En l’espèce, l’acte de cautionnement stipule que « Ce bail pouvant être reconduit tacitement, légalement ou conventionnellement pour une durée déterminée, cet engagement de caution sera valable par dérogation à l’article 1740 du code civil jusqu’à l’extinction des obligations du locataire sans pouvoir dépasser la durée de 36 mois, soit jusqu’au 16/05/2026 ».

Le bail conclu par la société O2 GAMME n’a pas été reconduit, il s’est donc éteint le 16 mai 2024. Un nouveau bail est cependant né du maintien dans les lieux de la locataire. S’agissant d’un nouveau bail et non d’une reconduction du bail initial, l’engagement de caution de Madame [J] a cessé le 17 mai 2024. Cette dernière ne peut donc être condamnée qu’au paiement des sommes résultant du premier bail.

Sur le bénéfice de discussion

Selon l’article 2297 alinéa 2 du code civil, si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

Cependant l’article 2305 du code civil précise que, le bénéfice de discussion permet à la caution d’obliger le créancier à poursuivre d’abord le débiteur principal.

Ne peut se prévaloir de ce bénéfice ni la caution tenue solidairement avec le débiteur, ni celle qui a renoncé à ce bénéfice, non plus que la caution judiciaire.

Madame [J] s’est portée caution solidaire du paiement des sommes dues par la société O2 GAMME. Dès lors, en application de l’article précité, elle ne peut se prévaloir d’un bénéfice de discussion. Madame [J] sera donc déboutée de ce moyen. La dette de la société O2 GAMME s’élevant à la fin de son engagement de caution à la somme de de 950,70 euros, Madame [J] sera condamnée au paiement de cette somme solidairement avec la société O2 GAMME.

Sur les autres demandes

La société O2 GAMME et Madame [J] succombant à la présente procédure, seront condamnées in solidum aux entiers dépens.

Elles devront également verser in solidum à la société T3 PATRIMOINE la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature de la présente procédure ne justifie pas d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant à juge unique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail commercial conclu entre la société T3 PATRIMOINE et la société O2 GAMME au 17 décembre 2024, date de l’assignation,

ORDONNE l’expulsion de la société O2 GAMME des locaux à usage commercial sis [Adresse 1] ;

CONDAMNE la société O2 GAMME au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1.940,40 euros incluant la provision pour charge depuis la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à indexer le montant de cette indemnité d’occupation selon indexation prévue au contrat de bail initial dès lors qu’un nouveau contrat a été conclu.

CONDAMNE la société O2 GAMME à payer à la société T3 PATRIMOINE la somme de 15.615,28 euros au titre des loyers avec intérêts à compter du 17 décembre 2024, de l’assignation,

CONDAMNE Madame [J] au paiement de cette somme à la société T3 PATRIMOINE solidairement avec la société O2 GAMME, à hauteur de 950,70 euros,

CONDAMNE in solidum la société O2 GAMME et Madame [J] aux entiers dépens,

CONDAMNE in solidum la société O2 GAMME et Madame [J] à payer à la société T3 PATRIMOINE la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

PRONONCÉ publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LA JUGE

lors du prononcé

Patricia RICAU Sophie SOURZAC