TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

6ème chambre civile

N° RG 22/03447 – N° Portalis DBYH-W-B7G-KWHO

N° JUGEMENT :

AC/MD

Copie exécutoire

et copie

délivrées

à :

Maître Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC pour M^e Caroline GELLY

M^e Anais GASSMANN

Maître Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 12 Février 2026

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [H] [Q] [J] épouse [O]

née le 21 Juillet 1981 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocats au barreau de GRENOBLE, et par M^e Caroline GELLY, avocat au barreau de LYON

Monsieur [X] [O]

né le 01 Juillet 1986 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocats au barreau de GRENOBLE, et par( M^e Caroline GELLY, avocat au barreau de LYON

D’UNE PART

E T :

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [S] Notaire exerçant au sein de la SELARL [E] [S] NOTAIRE, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [K] [D]

née le 06 Juin 1981 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/009525 du 23/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représentée par M^e Anais GASSMANN, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame [Z] [D]

née le 21 Février 1989 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Anais GASSMANN, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame [U] [D]

née le 06 Septembre 1986 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Anais GASSMANN, avocat au barreau de GRENOBLE

Monsieur [A] [W] Notaire exerçant au sein de la SELARL PASCALE BERTONI-OLMO, [A] [W], [V] [L], NOTAIRES ASSOCIES, demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocats au barreau de GRENOBLE

Monsieur [C] [D]

né le 19 Janvier 1984 à [Localité 2], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Anais GASSMANN, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 04 Décembre 2025, tenue à juge unique par Adrien CHAMBEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Magali DEMATTEI, Greffier, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 12 Février 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte notarié reçu le 22 juillet 2021 par Maître [E] [S], en présence de Maître [A] [W], notaires, Mesdames [K] [D], [Z] [D], [U] [D] et Monsieur [C] [D], promettants, ont consenti une promesse unilatérale de vente à Monsieur [X] [O] et Madame [H] [J] épouse [O], bénéficiaires, d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 8] à [Localité 3], moyennant un prix de 500.000 euros.

Les époux [O] ont versé, sous la forme d’un séquestre entre les mains de Maître [S], la somme de 20.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation. Aux termes de la promesse de vente, les époux [O] s’étaient par ailleurs engagés à verser 30.000 euros supplémentaires à ce titre dans les 8 jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, dans le cas où ils n’auraient pas signé l’acte définitif de vente alors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées.

Il était par ailleurs indiqué au contrat que la maison avait subi un sinistre le 15 août 2020, lequel avait engendré l’apparition de fissures dans les murs. Une clause était ainsi insérée dans la promesse de vente, stipulant que les promettants avaient mis en œuvre l’assurance du bien, auprès de la compagnie GMF, et que le dossier était en attente d’une expertise pour valider la réalisation de travaux. Les parties convenaient que l’éventuelle indemnisation intervenant dans ce cadre serait versée aux époux [O] mais que ceux-ci faisaient leur affaire de l’éventualité d’une absence d’indemnisation.

Un courrier a été adressé aux consorts [D] le 14 décembre 2021 par la GMF après que l’expertise ait été réalisée, qu’ils transmettaient alors aux époux [O]. Ce courrier faisait notamment état de la présence de fissures traversantes sur les façades sud et ouest du sous-sol de la maison, de la présence de dommages sur la structure de la terrasse, traduisant des tassements subis par le bâtiment. Le courrier indiquait qu’il était nécessaire de procéder à des investigations supplémentaires.

Le délai d’option a expiré le 15 novembre 2021, sans que les époux [O] ne réitèrent la vente par acte authentique, après que les partis aient échangé sur une éventuelle restitution de l’indemnité d’immobilisation séquestrée, refusée par les consorts [D].

Par acte en date du 27 janvier 2022, les consorts [D] ont fait sommation aux époux [O] d’avoir à comparaître devant notaire le 8 février 2022 pour signer l’acte de vente et d’avoir à procéder au paiement du prix de vente et de différents frais d’acquisition.

Des échanges se sont poursuivis entre les consorts [D], les époux [O] et Maître [S], sans qu’aucune résolution du litige n’en résulte, les époux [O] refusant de poursuivre la vente et les consorts [D] refusant la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Par actes de commissaire de justice en date des 9, 10, 13 et 15 juin 2022, Monsieur [X] [O] et Madame [H] [J] épouse [O] ont fait assigner Mesdames [K] [D], [Z] [D] et [U] [D], Monsieur [C] [D], Maître [E] [S] et Maître [A] [W] devant le tribunal judiciaire de Grenoble.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2025, Monsieur [X] [O] et Madame [H] [J] épouse [O] ont sollicité du tribunal de :

— A titre principal :

o Condamner les consorts [D] à leur restituer la somme de 20.000 euros versée par eux lors de la signature de la promesse, outre intérêts au taux légal à compter de la demande faite le 9 mars 2022,

o Ordonner à Maître [S], en sa qualité de séquestre, de leur restituer la somme de 20.000 euros avec intérêts aux taux légal à compter de la demande faite le 9 mars 2022, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— A titre subsidiaire :

o Condamner in solidum Maître [S] et Maître [W] à leur verser, à titre de dommages et intérêts, une somme équivalente à celle qu’ils sont contraints de verser aux vendeurs au titre de la promesse de vente,

o Requalifier la clause d’indemnité d’immobilisation de la promesse en clause pénale,

o Ramener le montant de cette clause à de plus justes proportions, entre 5.000 euros et zéro euro,

— En tout état de cause :

o Débouter les consorts [D], Maître [W] et Maître [S] de l’ensemble de leurs demandes,

o Juger qu’il n’y a lieu à exécution provisoire,

o Condamner in solidum les consorts [D], Maître [W] et Maître [S] aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 24 juillet 2025, Mesdames [K] [D], [Z] [D], [U] [D] et Monsieur [C] [D] ont sollicité du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Débouter les époux [O] de l’ensemble de leurs demandes,

— Ordonner à Maître [S], en sa qualité de séquestre, de débloquer la somme de 20.000 euros correspondant à la première partie de de l’indemnité d’immobilisation au bénéfice des consorts [D], outre intérêts au taux légal à compter du 8 février 2022,

— Condamner solidairement les époux [O] à payer aux consorts [D] la somme de 30.000 euros correspondant à la deuxième partie de l’indemnité d’immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter du 8 février 2022,

— Condamner solidairement les époux [O] à payer aux consorts [D] la somme de 1.500 euros chacun, soit 6.000 euros au total à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamner solidairement les époux [O] aux dépens ainsi qu’à leur payer à chacun la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit 4.000 euros au total.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 août 2025, Maître [E] [S] a sollicité du tribunal de :

— Débouter les époux [O] de l’intégralité de leurs demandes formées à son encontre,

— Condamner solidairement les époux [O] aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Juger n’y avoir lieu à exécution provisoire et à défaut, juger que l’exécution provisoire du jugement à intervenir sera subordonnée à la constitution d’une garantie par les demandeurs consistant dans la consignation d’une somme d’argent d’un montant équivalent au montant des sommes qui viendrait à être, par impossible, mises à sa charge.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 novembre 2024, Maître Jérôme GUILLARME a sollicité du tribunal de :

— Débouter les époux [O] de leur demande formée à son encontre,

— Condamner les époux [O] aux dépens avec recouvrement direct par la SCP MONTOYA,

— Condamner les époux [O] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 29 septembre 2025 par ordonnance du même jour.

À l’audience du 4 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026 par mise à disposition au greffe.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile, ainsi qu’aux motifs du présent jugement.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « réserve », « constat », de « donner acte » ou aux fins de « juger », ainsi que les dispositions ne contenant que des moyens de faits et de droit, ne peuvent pas s’analyser comme des prétentions juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles n’ont pas été reprises dans l’exposé de prétentions des parties, qu’il n’y a pas lieu de les examiner et qu’il n’en sera pas fait mention au dispositif.

Sur la restitution de l’indemnité d’immobilisation

Sur la défaillance de la condition suspensive

Exposé des moyens :

Pour solliciter la restitution de la somme de 20.000 séquestrée à titre d’indemnité d’immobilisation, les époux [O] font valoir qu’aucuns travaux d’aménagement ne pouvaient être entrepris dans la maison d’habitation litigieuse avant la réalisation d’une étude de sol et de travaux de reprise du terrain et qu’ainsi, ils ne pouvaient y emménager. Ils indiquent également qu’une compagnie d’assurance a refusé d’assurer le bien, faute d’éléments complémentaires sur le sinistre et à défaut d’étude de sol. Ils font valoir que la maison est dès lors impropre à sa destination et que la condition suspensive stipulée à la promesse de vente relative à l’existence d’un vice caché susceptible de rendre le bien impropre à son usage est ainsi défaillante. Ils se prévalent pour ce faire des courriers leur ayant été adressés postérieurement à la signature de la promesse de vente, lesquels font état de l’existence de dommages affectant la structure de la terrasse. Ils soulignent que l’étude de sol constitue un aléa important et engendre un délai supplémentaire pour permettre l’emménagement dans les lieux et font valoir que ce type de désordre dépasse le cadre des indemnisations relatives aux fissures évoquées dans la promesse de vente.

En réponse, les consorts [D] font valoir d’une part que les époux [O] avaient connaissance de l’état du bien qu’ils entendaient acquérir et que d’autre part, ils ne rapportent pas la preuve que le bien serait impropre à sa destination. Ils rappellent que la promesse de vente faisait état du sinistre subi par le bâtiment, que les époux [O] ont par ailleurs visité le bien en présence d’un architecte et qu’ils ont donc pu prendre connaissance des désordres affectant la maison, qu’ils étaient par ailleurs assistés de Maître [W], leur propre notaire, lors de la signature de l’acte de vente. S’agissant des vices cachés, les consorts [D] se prévalent d’une clause de la promesse de vente, laquelle prévoit une exonération de garantie, et soulignent que les époux [O] ne démontrent pas l’existence d’un vice ou de son éventuelle connaissance par les promettants.

Enfin, ils soulignent que les époux [O] n’ont pas souhaité inclure à la promesse de vente une condition suspensive relative à l’issue des opérations d’expertise ni à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme pour la réalisation de travaux d’aménagement.

Réponse du tribunal judiciaire :

L’article 1103 du code civil rappelle que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1124 du même code précise que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

L’article 1304 du code civil indique qu’une obligation est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

L’article 1304-6 précise qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Enfin, et conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la promesse de vente a été conclu aux « conditions suspensives de droit commun » suivantes :

« Les présentes sont soumises à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en la faveur du BENEFICIAIRE, qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir.

Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pour grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner. Le PROMETTANT devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans. »

Cette clause suppose ainsi que l’obligation – la vente – devient pure et simple si les différents documents afférents au bien objet de la promesse de vente ne révèlent pas de servitudes, charges ou vices qui diminueraient la valeur du bien ou le rendraient impropre à sa destination. Au contraire, cette clause est réputée défaillir si la présence de tels éléments apparait à la lecture des titres de propriété, des pièces d’urbanisme ou de tout autre document.

Une clause relative à l’état du bien prévoit quant à elle que :

« Le BENEFICIAIRE prendra le BIEN dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, le PROMETTANT s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques.

Il déclare que la désignation du BIEN figurant aux présentes correspond à ce qu’il a pu constater lors de ses visites.

Il n’aura aucun recours contre le PROMETTANT pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

· Des vices apparents,

· Des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

· Si le PROMETTANT a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si le BENEFICIAIRE a également cette qualité,

· Ou s’il est prouvé par le BENEFICIAIRE, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du PROMETTANT. »

Les parties versent deux courriers aux débats. Le premier, en date du 14 décembre 2021 et rédigé par l’expert mandaté par la compagnie GMF, intervient suite à la réalisation de la mesure d’expertise ordonnée par l’assureur. Dans ce courrier, l’expert indique avoir constaté des « fissures traversantes sur les façades Sud et ouest du sous-sol de l’habitation ». Il indique par ailleurs avoir constaté « des dommages sur la structure de la terrasse d’origine antérieure », lesquels traduisent « des tassements différentiels subis par le bâtiment ». L’expert précise toutefois que ces dommages ne sont pas de nature à mettre en péril la structure du bâtiment, qui « demeure en l’état habitable ». Il évoque enfin des investigations géotechniques devant être menées.

Le second courrier, du même jour, et adressé par la compagnie GMF aux promettants, fait état de la nécessité de procéder à une étude de sol, précisant que l’expert a décrit les dommages sans faire part de la dangerosité ou du risque d’effondrement éventuel de l’habitation.

Aucun rapport d’expertise n’a toutefois été produit par les parties, ni d’éventuels devis pour la réalisation des travaux qui auraient été prescrits aux termes de la mesure d’expertise, notamment pour l’étude de sol.

S’agissant de l’impropriété à l’usage invoquée par les demandeurs, il y a lieu de relever que l’expert a indiqué de façon non équivoque dans son courrier que les désordres affectant la maison d’habitation ne sont pas de nature à mettre en péril la structure du bâti et que celle-ci demeure habitable en l’état.

C’est donc à tort que les époux [O] soutiennent qu’ils n’étaient pas en mesure d’emménager dans la maison, laquelle était en effet propre à l’usage d’habitation prévu.

Les époux [O], pour démontrer l’impossibilité de réaliser ou faire réaliser les travaux d’aménagements qu’ils avaient envisagés, se prévalent de la nécessité de faire réaliser préalablement des travaux de reprise du sol dans la maison et visent en ce sens le courrier adressé par l’assureur GMF. Pour autant, ce courrier ne fait aucunement état de travaux de reprise du sol devant être conduits dans la maison. La preuve de l’impossibilité pour les acquéreurs de réaliser des travaux qui auraient vocation à mettre la maison à leurs goûts n’est ainsi pas rapportée par ce document.

En outre, les époux [O] n’apportent pas davantage la preuve que le souhait de réaliser ce type de travaux était une condition pour eux de la réalisation de la vente. Par ailleurs, il ne peut être déduit du seul refus opposé par une compagnie d’assurance d’assurer la maison litigieuse l’impossibilité de conduire les travaux souhaités.

Au surplus, l’impossibilité de réaliser des travaux d’aménagement et d’extension ne caractérise pas une impropriété à l’usage de la maison d’habitation et ne saurait emporter la défaillance de la condition suspensive prévue en ce sens.

Enfin, il convient de souligner que la promesse de vente, signée par l’ensemble des parties, prévoit spécifiquement une exonération de garantie des vices cachés. Celle-ci ne trouverait pas à s’appliquer que dans le seul cas où les promettants seraient professionnels du bâtiment ou s’ils avaient connaissance du vice et l’auraient dissimulé. Or les époux [O] n’apportent aucun élément en l’espèce au soutien de la connaissance du tassement de la structure de la terrasse par les consorts [D] au moment de la signature de la promesse de vente.

Les époux [O] ne peuvent donc valablement soutenir que les conditions suspensives de droit commun ont défailli et qu’ils seraient en droit d’obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation au motif que la non réalisation de la vente résulterait de cette défaillance.

Dès lors, la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation sur ce fondement devra être rejetée.

Sur la nullité de la promesse de vente

Exposé des moyens :

Pour solliciter la restitution de l’indemnité d’immobilisation déjà versée, les époux [O] soutiennent que la promesse de vente est nulle, leur consentement ayant été vicié par une erreur sur les qualités substantielles du bien vendu. Ils exposent en ce sens, au visa des articles 1130 et suivants du code civil, que lors de la signature de la promesse de vente, ils disposaient de l’information selon laquelle la maison présentait des fissures en façade mais non des désordres plus importants. Ils font valoir qu’il s’agit d’une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, qui a été déterminante de leur consentement, puisqu’ils n’auraient pas signé la promesse de vente s’ils avaient eu connaissance de l’ampleur des désordres. Les époux [O] soulignent le décalage entre l’achat d’une maison présentant des fissures et celui d’un bien non assurable, dans lequel aucuns travaux d’aménagements ne peuvent être réalisés dans l’attente du résultat d’une étude de sol, et présentant un risque d’atteinte à sa solidité.

Pour justifier du caractère déterminant de leur consentement de la possibilité d’effectuer d’aménagement dans le bien litigieux, les époux [O] font valoir qu’ils ont engagé des démarches auprès d’un cabinet d’architecture et d’un expert géomètre en ce sens, avant même de signer la promesse de vente.

En réponse, les consorts [D] se prévalent d’une jurisprudence constante selon laquelle les époux [O] auraient dû opter entre une action sur le fondement de la garantie des vices cachés et une action fondée sur l’erreur, ces deux fondements étant exclusifs, et qu’ils ne peuvent ainsi formuler une demande à titre subsidiaire au titre des vices du consentement. Les consorts [D] font valoir en outre que lors de la signature de la promesse de vente, les époux [O] ont accepté un aléa quant aux conséquences du sinistre dû à la catastrophe naturelle ayant affecté la maison, déclarant faire leur affaire d’une éventuelle absence d’indemnisation. Ils soulignent également que l’erreur éventuellement commise est inexcusable, au regard des compétences professionnelles de Monsieur [O], qui les a par ailleurs mises en avant au moment de la signature de la promesse de vente.

Réponse du tribunal judiciaire :

Conformément à l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

S’agissant de l’erreur, l’article 1132 de ce même code dispose que celle-ci, de droit ou de fait, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant, à moins qu’elle ne soit inexcusable. Il s’agit alors dans ce cas d’une cause de nullité relative, en application de l’article 1131 du code civil.

L’article 1133 définit les qualités essentielles de la prestation comme celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. Ce même article précise qu’en revanche, l’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité.

En l’espèce, et s’agissant de la possibilité pour les époux [O] d’invoquer l’erreur, il convient de souligner que les garanties dues par un vendeur ne débutent qu’une fois la vente formée, le caractère caché du vice s’appréciant notamment au moment de la vente et non de la promesse.

L’action en garantie des vices cachés suppose ainsi la réalisation d’une vente. Dès lors, si cette action est effectivement exclusive d’une action fondée sur l’erreur, ce principe est inapplicable en l’espèce, aucune vente n’étant intervenue entre les parties.

Il ressort de la promesse de vente qu’une clause spécifique y a été insérée, relativement à une catastrophe naturelle ayant affecté le bien.

Cette clause stipule que :

« Un sinistre dû à une catastrophe naturelle s’est produit le 15 août 2020. Ce type de sinistre était compris dans l’assurance du propriétaire, ainsi déclaré.

L’état de catastrophe naturelle a été confirmé par un arrêté interministériel en date du 18 mai 2021 publié au journal officiel du 6 juin 2021.

Les dégâts occasionnés sur l’immeuble ont été les suivants : fissures dans les murs.

Aucune indemnité n’a été reçue à ce jour.

Le PROMETTANT déclare avoir mis en œuvre l’assurance du BIEN souscrite auprès de la GMF pour la cause suivante : fissures dans les murs suite à un gonflement des sols.

Le dossier en est au stade suivant : validation de la prise en charge par l’assurance et attente d’une expertise pour valider les travaux.

S’il n’est pas réglé au jour de la constatation authentique de la réalisation des présentes le PROMETTANT remettra au BENEFICIAIRE, les différents documents concernant ce dossier, et le subrogera alors dans tous ses droits.

Les parties conviennent que la somme à recevoir éventuellement de la compagnie d’assurances en réparation du sinistre sera versée au BENEFICIAIRE. Dans l’hypothèse où la compagnie d’assurances indemniserait directement le PROMETTANT au mépris de la clause ci-dessus, ce dernier s’engage à verser sans délai la totalité de l’indemnité au BENECIAIRE ;

Les parties et spécialement le BENEFICIAIRE déclarent faire leur affaire de l’éventualité d’une absence d’indemnisation. »

Il n’est pas contesté que les époux [O] ont eu connaissance de l’existence de dommages supplémentaires affectant la structure de la terrasse de la maison lorsque les consorts [D] leur ont transmis le courrier rédigé par un expert mandaté par leur assureur le 14 décembre 2021, soit postérieurement à la signature de la promesse de vente.

S’agissant de l’acceptation d’un aléa sur les qualités essentielles de la maison, les époux [O] ont en effet été avertis de l’existence d’un sinistre ayant affecté la maison et s’étant traduit par un gonflement des sols, comme en atteste la clause reproduite ci-dessus. L’aléa consiste en l’espèce en l’hypothèse d’une absence d’indemnisation en lien avec ce sinistre, les époux [O], bénéficiaires de la promesse, déclarant aux termes de celle-ci faire leur affaire de cette éventualité.

Pour autant, la portée de l’engagement des époux [O] apparait, à la lecture de l’acte, limitée aux seuls dommages alors apparents. En effet, la clause « Catastrophe naturelle » stipulée dans la promesse, fait exclusivement état du sinistre ayant eu lieu le 15 oût 2020 et mentionne uniquement des fissures sur les murs.

Or il ressort du courrier rédigé par l’expert en suite de l’expertise que celle-ci a révélé des dommages non pas sur les façades ou les murs mais sur la structure de la terrasse, que l’expert met en lien avec des tassements différentiels subis par le bâtiment, antérieurs au sinistre du 15 août 2020.

Ces désordres, sans lien avec ceux pour lesquels les époux [O] ont accepté un aléa, sont exclus de la clause relative à la catastrophe naturelle. Il ne peut ainsi être déduit de la signature de la promesse de vente, l’acceptation pour les époux [O] de pourvoir à tous les désordres pouvant éventuellement affecter le bien.

Au contraire, la révélation au cours de la mesure d’expertise de désordres non prévus au contrat et dont les conséquences sont incertaines pour les bénéficiaires de la promesse de vente altère de façon significative la nature du bien vendu. S’il était acquis dans l’esprit des époux [O] lors de la signature de la promesse de vente que la maison qu’ils entendaient acheter était affectée de fissures, ils ne pouvaient avoir envisagé l’existence de tassements subis par le bâtiment, affectant la structure de la terrasse.

Le caractère déterminant de ces désordres pour le consentement des époux [O] à la vente transparait du courrier électronique adressé le 28 janvier 2022 par leur conseil à Maître [E] [S], dans lequel il est indiqué qu’après avoir appris l’existence des désordres affectant la terrasse, les époux [O] souhaiteraient pouvoir se voir communiquer l’entier dossier d’assurance, organiser une nouvelle visite de la maison en présence de leur propre expert et organiser une discussion amiable entre les parties, au regard notamment de l’enjeu financier important que représente cet achat pour eux, et ce, afin qu’ils puissent prendre une décision éclairée.

La révélation de ces désordres constitue une modification d’une des qualités essentielles de la maison, laquelle caractérise une erreur ayant vicié le consentement des époux [O].

La nullité de l’acte est donc encourue à moins que l’erreur ne présente un caractère inexcusable.

En l’espèce, Monsieur [X] [O], conformément aux extraits Kbis produits par les consorts [D], exerce la fonction de président de la société VS ESPACES VERTS, dont l’activité principale consiste en l’entretien d’espaces verts et les aménagements paysagers. Monsieur [X] [O], conjointement avec Madame [H] [J] épouse [O], est également gérant de deux sociétés civiles immobilières, les sociétés [Y] et LILOUSORIZ.

Si les consorts [D] font valoir que ces activités confèrent à Monsieur [X] [O] des compétences professionnelles qui auraient dû lui permettre d’apprécier la réalité du sinistre subi par la maison, rendant ainsi l’erreur sur ce point inexcusable, force est de constater que celui-ci n’est pas professionnel du bâtiment ou de la géologie.

L’aménagement d’espaces verts ou la gestion de locations immobilières dans le cadre d’une SCI ne supposent en effet pas de disposer de connaissances particulières en matière de structure du bâti ou sur les conséquences des catastrophes naturelles sur les sols. De même, la proximité géographique entre le domicile des demandeurs et la maison litigieuse ne suppose pas non plus qu’ils pouvaient aisément percevoir les conséquences du sinistre sur la structure du bien, à défaut de compétences en la matière.

Par ailleurs, si les consorts [D] indiquent dans leurs écritures que Monsieur [O] aurait mis en avant ses qualités professionnelles lors de la signature de la promesse de vente, ils n’apportent aucun élément pour démontrer la réalité de cette allégation.

Au surplus, il convient de souligner que les désordres ont été révélés à l’occasion d’une mesure d’expertise, supposant ainsi la réalisation d’opérations par un technicien et non d’une simple visite des lieux où le dommage et son origine auraient été décelables à l’œil nu.

Le caractère inexcusable de l’erreur n’étant pas démontrée, la promesse de vente est ainsi entachée de nullité, sans qu’il ne soit nécessaire d’analyser la seconde erreur invoquée par les époux [O].

En conséquence, la nullité de la promesse de vente en date du 22 juillet 2021 sera prononcée.

Mesdames [K] [D], [U] [D], [Z] [D] et Monsieur [C] [D] seront ainsi condamnés à restituer à Monsieur [X] [O] et Madame [H] [J] épouse [O] la somme de 20.000 euros et il sera ordonné à Maître [E] [S] de restituer aux demandeurs cette indemnité d’immobilisation séquestrée entre ses mains, sans qu’il ne soit nécessaire de statuer sur les demandes formées par les époux [O] à l’encontre de Maître [S] et Maître [W].

S’agissant des intérêts au taux légal devant assortir la condamnation, les époux [O] sollicitent que la date départ soit fixée au 9 mars 2022, date du courrier électronique adressé par leur conseil à Maître [E] [S] dans lequel ils ont sollicité la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Pour autant, ce courrier électronique ne saurait être assimilé à une mise en demeure en ce qu’il n’a pas été adressé directement aux consorts [D]. Or eux seuls pouvaient être condamnés à la restitution. Ainsi, le courrier électronique du 9 mars 2022 n’emporte pas interpellation suffisante des défendeurs de restituer la somme due, les époux [O] ne justifiant pas d’avoir par ailleurs mis en demeure les consorts [D] de procéder à ladite restitution.

Dès lors, et conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, les intérêts moratoires seront dus à compter du 15 juin 2022, date de la première assignation délivrée aux défendeurs, les assignations emportant le même effet qu’une mise en demeure.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mesdames [K] [D], [U] [D], [Z] [D] et Monsieur [C] [D], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mesdames [K] [D], [U] [D], [Z] [D] et Monsieur [C] [D], condamnés aux dépens, devront payer in solidum à Monsieur [X] [O] et Madame [H] [J] épouse [O], une indemnité d’un montant de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par eux.

Mesdames [K] [D], [U] [D], [Z] [D] et Monsieur [C] [D] seront déboutés de leur propre demande formée de ce chef.

S’agissant des demandes formées au titre des frais irrépétibles par Maîtres [E] [S] et [A] [W] et dans la mesure où ils ne sont pas des parties perdantes à l’instance mais où ils y ont été attraits par les époux [O] et ont donc exposé des frais à ce titre. Il apparait dès lors inéquitable qu’ils en supportent la charge et ainsi, Monsieur [X] [O] et Madame [H] [J] épouse [O] seront solidairement condamnés à leur verser respectivement la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure pénale.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 de ce même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, tant les époux [O] que Maître [E] [S] sollicitent que soit écartée l’exécution provisoire de droit. Toutefois, aucune de ces parties ne succombe à l’instance et ainsi, les risques évoqués par elles en lien avec une éventuelle restitution dans le cadre d’une procédure en appel des sommes au paiement desquelles elles auraient été condamnées sont sans objet.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, et son application sera rappelée au dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition du greffe,

PRONONCE la nullité de la promesse de vente du 22 juillet 2021 conclue entre d’une part Madame [K] [D], Madame [U] [D], Madame [Z] [D] et Monsieur [C] [D] et d’autre part Monsieur [X] [O] et Madame [H] [J] épouse [O] portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 9] à [Localité 4] ;

CONDAMNE Madame [K] [D], Madame [U] [D], Madame [Z] [D] et Monsieur [C] [D] à restituer à Monsieur [X] [O] et Madame [H] [J] épouse [O] l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 20.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2022 ;

ORDONNE la restitution par Maître [E] [S] de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre ses mains pour un montant de 20.000 euros ;

REJETTE l’ensemble des demandes formées par Madame [K] [D], Madame [U] [D], Madame [Z] [D] et Monsieur [C] [D] ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [D], Madame [U] [D], Madame [Z] [D] et Monsieur [C] [D] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [D], Madame [U] [D], Madame [Z] [D] et Monsieur [C] [D] à payer à Monsieur [X] [O] et Madame [H] [J] épouse [O] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [H] [J] épouse [O] à payer à Maître [E] [S] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [H] [J] épouse [O] à payer à Maître [A] [W] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Jugement rédigé avec l’assistance d'[I] [B], auditrice de justice

LE GREFFIER LE JUGE