TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/122

N° RG 25/00566 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EET5

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 31 Mars 2026

DEMANDEUR (S) :

E.P.I.C. OPDHLM-[Localité 2] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE LA [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [S] [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Julie BOULANGER

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 02 Décembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 10 Février 2026. Puis le délibéré a été prorogé au 31 Mars 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Julie BOULANGER, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à M^e BELLESORT

Copie certifiée conforme à M. [K] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 23 janvier 2025, [Localité 2] HABITAT, office public de l’habitat du département de la [Localité 2], a donné à bail à Monsieur [S] [K] un logement sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 341,79 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2025, l’OPH [Localité 2] HABITAT a fait signifier à Monsieur [S] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 594,39 €.

Par notification électronique du 1er juillet 2025, l’OPH [Localité 2] HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025, [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2] a fait assigner Monsieur [S] [K] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de:

— Déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— Constater et en tant que besoin prononcer la résiliation du bail ;

— Ordonner que dans les 24 heures du jugement à intervenir, le défendeur devra vider de coprs et de biens et rendre libre de tous occupants de son chef, les locaux occupés par lui ;

— Ordonner que faute pour lui de ce faire dans ledit délai, la il y sera contraint par toutes voies de droit et notamment par expulsion avec l’appui de la force publique s’il y a lieu ;

— Condamner le défendeur à payer à [Localité 5] la somme principale de 594,39 € au titre des arriérés de loyers ladite somme avec intérêts de droit au taux légal à compter du 30/06/2025 date du commandement de payer resté sans effet ainsi que les loyers postérieurs jusqu’à la résiliation du bail ;

— Condamner le défendeur à payer à [Localité 5] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges mensuels actualisés conformément au bail à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des locaux ;

— voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution ;

— s’entendre en outre condamner Monsieur [S] [K], à verser la somme de 500€ TTC en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— s’entendre enfin Monsieur [S] [K] condamner aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier a été reçu par le tribunal.

A l’audience du 2 décembre 2025, l’OPH [Localité 2] HABITAT a :

— réitéré les demandes présentes dans son assignation,

— actualisé le montant de la dette locative à 1 936,62€, selon décompte en date du 31 octobre 2025.

Le bailleur a fait valoir que sa demande se fondait uniquement sur les impayés de loyer puisque l’attestation d’assurance a été produite en cours de procédure.

Sur la demande de délai de paiement, le bailleur a souligné que l’offre du locataire lui apparaissait insuffisante au regard du montant de la dette.

Monsieur [S] [K] a comparu en personne. Il a proposé de régler les impayés à hauteur de 50 euros par mois en sus du loyer et indiqué qu’il allait reprendre les paiements, ayant retrouvé un emploi en novembre. Il a précisé devoir percevoir son salaire le 11 décembre à hauteur d’environ 1700 euros mensuels.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026, par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 31 mars 2026.

MOTIFS

La Commission des Actions de Prévention des Expulsions locatives (C.C.A.P.E.X) a été saisie le 1er juillet 2025.

L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 2] le 23 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Le diagnostic social et financier a été reçu par le tribunal.

La demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

I. Sur la demande aux fins de résiliation du bail et d’expulsion

Sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail produit par le bailleur contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit, à l’issue d’un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant ladite clause résolutoire a été signifié à Monsieur [S] [K], le 30 juin 2025.

Or, il ressort du décompte des impayés de loyer versé au dossier, que les sommes dues dont le paiement était sollicité par ce commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 31 août 2025.

Sur la demande en délai de paiement et la demande d’expulsion

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le défendeur sollicite des délais de paiement proposant un plan d’apurement à hauteur de 50 euros par mois.

Il ressort du diagnostic social et financier et des débats que la situation des défendeurs résulte comme suit :

Monsieur [S] [K] est au chômage et perçoit une indemnisation à ce titre depuis le 31 janvier 2025. il perçoit les APL reçues directement par le bailleur. Il vit seul et n’a pas d’enfant à charge.

A l’audience, il déclare avoir un nouvel emploi au titre duquel il va percevoir à titre de salaire 1700 euros mensuels.

Force est de constater toutefois que Monsieur [S] [K] n’a pas repris le versement du loyer courant avant l’audience.

Par voie de conséquence, les conditions permettant l’octroi de délais de paiement ne sont pas réunies et la demande formée par Monsieur [S] [K] est rejetée.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [K] et de tous les occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, en vertu de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7.

Le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Ce délai en outre ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la demande tendant à dire que le locataire devra quitter les lieux dans un délai de 24 heures s’analyse en une demande de réduction de ce délai. Or, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande tendant à la réduction du délai de l’article L412-1 du code de procédure civile d’exécution.

II. Sur les demandes en paiement

1) Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 août 2025, de sorte que Monsieur [S] [K] se trouve sans droit ni titre depuis cette date. Il sera condamné par conséquent, à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux, constatée par la remise des clés, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Le montant de cette indemnité ne pourra faire l’objet des augmentations légales applicables aux loyers.

2) Sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur produit aux débats le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte actualisé arrêté à la date du 31 octobre 2025.

La créance apparaît régulière et bien fondée, sauf à déduire la somme de 86,73 euros correspondant aux frais du commandement de payer et qui relève des dépens.

Monsieur [S] [K] sera par conséquent condamné à verser à l’OPH [Localité 2] HABITAT la somme de 1 849,89 euros au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 31 octobre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 30 juin 2025 sur la somme de 594,39 euros.

III. Sur les demandes accessoires

1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Monsieur [S] [K] sera condamné aux entiers dépens.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Toutefois, il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la matière justifie qu’il soit tenu compte de l’équité.

Par conséquent, les parties seront déboutées de leur demande d’indemnités au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 515 du code civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, la présente décision est exécutoire, de plein droit, par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de [Localité 2] HABITAT, office public de l’habitat du département de la [Localité 2], aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 janvier 2025 entre Monsieur [S] [K] d’une part, et [Localité 2] HABITAT, office public de l’habitat du département de la [Localité 2], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] « K » [Localité 6] [Adresse 5] [Localité 1] , sont réunies à la date du 31 août 2025 ;

DEBOUTE Monsieur [S] [K] de ses demandes en délai de paiement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [K] à verser à [Localité 5], office public de l’habitat du département de la [Localité 2] à compter du 31 août 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [S] [K] à payer à [Localité 5], office public de l’habitat du département de la [Localité 2] la somme de 1849,89 euros au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 31 octobre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 30 juin 2025 sur la somme de 594,39 euros ;

CONDAMNE Monsieur [S] [K] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE [Localité 2] HABITAT, office public de l’habitat du département de la [Localité 2], de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [S] [K] au versement d’une somme au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que le greffe transmettra le présent jugement au représentant de l’État dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [S] [K] dans le cadre du plan d 'action pour le logement des personnes défavorisées en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La greffière La Présidente

Cécile JOUAULT Julie BOULANGER