TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01530 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YZDS

N° de Minute : 24/00213

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 09 Décembre 2024

[S] [R]

C/

Société VILOGIA

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 09 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [S] [R], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Réza-jean NASSIRI, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Société VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Delphine GRAS-VERMESSE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Novembre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG : 24/1530 – Page – SD

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 25 février 2022, la société anonyme d’HLM VILOGIA a donné à bail à Madame [S] [R] un logement situé au [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 627,94 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, Madame [S] [R] a fait assigner en référé la S.A. d’HLM VILOGIA devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Désigner tel expert avec pour mission de :Se rendre au domicile de Madame [R] sis [Adresse 7]ntendre les parties assistées de leur conseilSe faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa missionVisiter l’immeuble en présence des parties et de leur conseilDécrire les désordres mentionnés dans le corps de l’assignation et donner son avis sur l’origine des désordres et les travaux de remise en état nécessaires.Le cas échéant, chiffrer le coût des remises en état. Chiffrer le trouble de jouissance subi par Madame [R] du fait des désordres depuis son entrée dans les lieux. Dire si ces désordres relèvent d’une usure normale du logement.Autoriser Madame [R] à séquestrer les loyers entre les mains de Maître [G] [C], commissaire de justice jusqu’à la disparition des désordres.Condamner la société LMH à verser à Monsieur [E] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A titre liminaire, Madame [S] [R] soutient que l’obligation de tentative de résolution amiable du litige de l’article 750-1 du code de procédure civile n’est pas applicable au présent litige dans la mesure où l’absence de recours amiable est justifiée par une urgence manifeste.

Au soutien de sa demande d’expertise judiciaire, se fondant sur les articles 145 du code de procédure civile, 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [S] [R] expose que de nombreux désordres affectent l’intégralité du logement qu’elle loue, désordres qui ont été relevés par un rapport du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 10] et qui présentent des dangers pour leur sécurité et leur santé. Elle précise vivre avec son fils âgé de 4 ans et demi, régulièrement malade, et subir une situation de stress quotidienne du fait de l’état de leur logement. Elle indique que la société bailleresse a été avertie de ces désordres mais n’a pas réalisé les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement, et ce alors qu’il est urgent de déterminer l’étendue des dégâts et l’origine des désordres afin qu’ils puissent vivre dans des conditions de vie décentes.

Au soutien de sa demande de séquestre des loyers, elle déclare qu’elle a toujours réglé les loyers et charges afférents à son logement, et ce alors que la société bailleresse n’a pas réagi bien qu’alertée sur l’état du logement loué.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 novembre 2024. Madame [S] [R], représentée par son conseil, a maintenu les demandes contenues dans son assignation.

La S.A. VILOGIA, représentée par son conseil, s’est référée à ses dernières écritures, aux termes desquelles elle sollicite :

Acter les protestations et réserves d’usage concernant la mesure d’expertise sollicitée, et compléter le cas échéant la mission de l’expert qui sera désigné en ce qu’il aura à se prononcer sur l’entretien courant du logement à la charge de la locataire ;Dire mal fondée Madame [S] [R], pour le surplus de ses demandes, fins, conclusions, l’en débouter ;Dire que les frais à valoir sur la rémunération de l’expert seront avancés par Madame [S] [R] ou avancés par l’Etat dès lors qu’elle justifierait bénéficier d’une décision d’être juridictionnelle concernant cette procédure.Réserver les frais et dépens.Au soutien de ses protestations et réserves, au visa des articles 145 du code de procédure civile, 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, la S.A. VILOGIA indique avoir fait intervenir une société le 13 mars 2024 s’agissant de la présence de cafards sans que Madame [R] ne démontre la persistance de problème après leur intervention. Elle ajoute qu’elle est intervenue à plusieurs reprises à la demande de la locataire concernant la remise en état de l’électricité, le remplacement de la baignoire, de la robinetterie et des réglages de menuiserie. Elle précise que la locataire était absente lors de la visite du prestataire pour vérification de la VMC le 1er octobre 2024.

Pour voir rejeter la demande de séquestre des loyers, elle observe qu’il ressort du relevé de compte locatif de la locataire que celle-ci est débitrice d’une somme de 338,61 euros à son égard. Elle soutient que la locataire ne rapporte pas la preuve des désordres allégués qui lui incombe aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, aucun constat de commissaire de justice ou témoignage circonstancié étant versé aux débats. Elle se fonde sur l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 pour voir rejeter la demande compte tenu des interventions auxquelles elle a procédé et de l’insuffisante preuve de l’indécence du logement. Elle précise également qu’une telle exception d’inexécution ne peut être octroyée qu’en cas d’impossibilité totale de jouir du logement, ce qui n’est pas le cas de l’espèce.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 modifié par le décret n°2017-312 du 9 mars 2017. Aux termes de l’article 2 de ce décret, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, à l’appui de ses demandes, Madame [S] [R] verse aux débats les pièces suivantes :

Le contrat de bail en date du 25 février 2022 ;Le rapport du service communal d’hygiène et de santé en date du 23 janvier 2023 ;Un certificat médical en date du 28 décembre 2023 du Docteur [T] ;Des photographies du logement datées du 13 décembre 2023.

Ainsi, le rapport du service communal d’hygiène et de santé en date du 23 janvier 2023 fait état de nombreux désordres dans le logement loué, désordres énumérés comme suit :

« [Localité 13] :présence d’une prise électrique descellée du mur,fenêtre : une partie de l’ouvrant est cassé (la fenêtre devait être remplacée après l’entrée dans les lieux de la locataire).Cuisine :robinet de l’évier: robinet en partie fonctionnel, odeur de gaz : la locataire a ouvert le robinet d’arrivée du gaz le temps de la visite et une odeur a finalement été perceptible dans la cuisine. Il a été demandé à la locataire de continuer à fermer le robinet lorsqu’elle ne s’en sert pas et bien ventiler le logement.Entrée : plafonnier qui ne s’allume plus malgré le remplacement de l’ampoule.Couloir : plafonnier qui ne s’allume plus malgré le remplacement de l’ampoule et fils électriques accessibles.Cabinet d’aisance : fuite d’eau signalée par la locataire à l’arrière de la cuvette.Salle de bains : robinet du lavabo ancien et en partie fonctionnel.Chambre du fond : plafonnier positionné très bas et avec des fils électriques accessibles au niveau du raccordement.Chambre de droite :une prise électrique est descellée du mur, dégât des eaux autour de la colonne d’évacuation des eaux usées des étages supérieurs,plafond dégradé.Ensemble du logement : présence de cafards. »

La réalité de ces désordres est corroborée par les photographies versées, qui attestent notamment de la présence d’un radiateur descellé du mur dans le salon (photographie en date du 22 décembre 2023), de la présence de cafards dans de nombreuses pièces, de l’existence de deux prises électriques descellées du mur, d’un plafonnier dont les fils électriques sont descellés, de l’ouvrant cassé d’une fenêtre, de traces d’infiltrations et d’humidité sur un mur ainsi que d’une fuite d’eau dans les toilettes.

Au soutien de ses protestations et réserves, la S.A. VILOGIA produit :

L’état des lieux d’entrée du 25 février 2022 ;Un bon de commande VILOGIA et une facture de la société DDH du 18 mars 2022 ;L’historique des interventions techniques dans le logement loué à Mme [S] [R] en 2023-2024 ;Le relevé de compte locatif du 7 octobre 2024 de Mme [S] [R].

A ce titre, il convient de relever qu’un logement loué en bon état en vertu de l’état des lieux d’entrée ne dispense pas le bailleur de respecter son obligation de délivrer et de maintenir le logement dans un état décent.

S’agissant des désordres allégués, la S.A. VILOGIA justifie de la réalité d’une intervention extérieure pour les cafards par la S.A.S. DDH le 13 mars 2023.

Néanmoins, les pièces versées aux débats ne permettent pas de justifier de la réalité d’autres interventions techniques dans le logement, les différents comptes-rendus produits prévoyant notamment la réparation ou remplacement de l’ouvrant (compte-rendu du 1er mars 2022), le remplacement de la baignoire et de la robinetterie, comme exigé par l’état des lieux d’entrée (compte-rendu du 21 mars 2022) ainsi que le remplacement de 6 plafonniers et de plusieurs prises électriques et téléphonique (comptes-rendus des 10 février et 6 juillet 2023), sans pour autant préciser la nature et la date des travaux réalisés, aucune facture ou autre preuve de ces travaux n’étant apportée.

En outre, la fuite de la chasse d’eau des WC, qui résulte tant du rapport des services communaux de [Localité 10] que des photographies versées, est mentionnée dans l’état des lieux d’entrée du 25 février 2022, sans qu’aucune intervention technique afférente ne soit justifiée par la société bailleresse.

Or, au contraire, les comptes-rendus et photographies versées par la société bailleresse confirment la réalité des désordres allégués par la locataire.

En conséquence, ces différentes pièces mettent en évidence la nécessité de désigner un expert judiciaire pour éclairer la juridiction sur l’origine de ces désordres, les mesures propres à y remédier et les préjudices qu’ils ont pu causer à la locataire.

Il y a donc lieu d’ordonner une expertise judiciaire selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement, aux fins d’obtenir un éclairage technique suffisant pour permettre de déterminer si l’un ou plusieurs de ces désordres sont de nature à rendre le logement indécent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret précité.

Sur la demande de séquestration des loyers :

En application des trois premiers alinéas de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6.

En l’espèce, la nature et la durée des travaux n’étant pas déterminés, il n’y a pas lieu d’autoriser la consignation demandée, et ce dans l’attente du rapport d’expertise.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 491 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Ils seront donc provisoirement mis à la charge de la société anonyme VILOGIA.

La demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile de Madame [R] contient une erreur matérielle, celle-ci devant être analysée comme demandant la condamnation au paiement de la S.A. VILOGIA à payer la somme de 1500 euros à Madame [R]. Sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la S.A. VILOGIA sera donc condamnée à verser la somme de 700 euros à Madame [R].

Enfin, en application de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

1ORDONNONS une expertise et désignons M. [I] [U], [Adresse 4] à [Localité 12], [Courriel 9], en qualité d’expert, avec pour mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres ;

Se rendre sur les lieux situés [Adresse 6], à [Localité 11] après y avoir convoqué les parties ;

Examiner les désordres allégués dans l’assignation des demandeurs ; les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes ;

Dire si ces désordres relèvent notamment d’une usure normale ou d’un défaut d’entretien du logement ;

Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussi tôt que possible ;

Préciser si le logement répond aux caractéristiques de décence fixées par la loi du 6 juillet 1989 et ses annexes ;

Faire toutes observations utiles au règlement du litige.

1DISONS que pour l’exercice de sa mission l’expert pourra se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission et entendre les parties ainsi que tous sachants ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport dans lequel il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement des opérations conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

DISONS que la rémunération de l’expert sera avancée par le Trésor public conformément à l’article 40 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

DISPENSONS Madame [S] [R], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, de consignation conformément à l’article 116 du décret n°2020-1717 du 28 décembre 2020 ;

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport avant le 9 juin 2025, sauf prorogation de délai dûment sollicitée ;

REJETONS la demande de séquestration des loyers formulée par Madame [S] [R] ;

REJETONS les autres demandes ;

CONDAMNONS la société anonyme VILOGIA aux dépens ;

CONDAMNONS la société anonyme VILOGIA à verser la somme de 700 euros à Madame [S] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE

Sylvie DEHAUDT Capucine AKKOR