TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/03238 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7KXZ

N° MINUTE : 1

Assignation du :

13 Mars 2025

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert:[U] [L][2]

[2] À M^e PANEPINTO et M^e CHASTAGNIER

CCC à Mme [L] et Mme [H]

[Adresse 5]

01 42 65 31 12

Médiatrice : [R] [H]

[Adresse 10]

01.44.71.02.63 – [Courriel 16]

JUGEMENT

rendu le 17 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE GENERALE

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître [R] PANEPINTO de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, demeurant [Adresse 1], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0102

DEFENDERESSE

S.A.S. FOND PRIVE D’INVESTISEMENT PARISIENS

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par Maître Sabine CHASTAGNIER de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0082

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 16 Octobre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 18 septembre 2005, M. [V] [P], aux droits duquel vient aujourd’hui la SAS Fond Privé D’investissement Parisiens, a consenti un renouvellement de bail au profit de la SA Société Générale, portant sur un local commercial dépendant de l’immeuble sis à [Adresse 15], pour une durée de 3, 6, 9 ans à compter du 1er novembre 2004, pour une activité de commerce de « banque » exclusivement.

Ce bail venait en renouvellement de diverses conventions antérieures au profit de la Société Générale, laquelle occupait les locaux depuis un bail du 19 octobre 1977.

Le bail a par la suite été renouvelé le 17 août 2015 à compter du 1er juillet 2014, moyennant un loyer annuel de 96.000 euros hors charges et hors taxes.

Les lieux sont désignés ainsi qu’il suit :

« Au RDC :

La totalité des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble à droite et au fond de l’entrée commune, composant les lots N° 1,2 et 3 du règlement de copropriété, communiquant par un escalier privatif avec le lot N° 4 situé au premier étage et par un monte-charge avec le lot N°35 situé au sous-sol.

Le plafond du local N° 3 situé au fond est composé par partie d’une verrière.

Au 1er étage, partie droite :

Un local commercial correspondant au lot N° 4 du règlement de copropriété et comprenant une réception, deux bureaux sur rue et un cabinet de toilette, WC.

Au sous-sol :

Trois caves attenantes correspondant au lot N° 35 du règlement de copropriété, situées sous le lot N° 3 et communiquant avec ce dernier par un monte-charge » (page 1 du renouvellement du 17 août 2015).

Par exploit en date du 24 mars 2023, la société Fond Privé D’investissement Parisiens a fait délivrer à la Société Générale un congé avec offre de renouvellement à effet au 1er octobre 2023, proposant un loyer annuel en principal porté à 111.598,89 euros, hors charges et hors taxes.

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée reçue le 4 février 2025, la Société Générale a sollicité la fixation du loyer renouvelé au 1er octobre 2023 à la somme annuelle en principal de 57.104 euros, estimant que la valeur locative à cette date était inférieure au loyer actuellement pratiqué, et proposant subsidiairement la désignation d’un expert judiciaire.

Par exploit de commissaire de justice du 13 mars 2025, la Société Générale a assigné la bailleresse devant le juge des loyers commerciaux reprenant les demandes formées au titre de son mémoire préalable.

Aux termes de son mémoire en réplique régulièrement notifié le 14 octobre 2025 et reçu selon accusé de réception le 17 octobre 2025, la Société Générale demande au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de :

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2023 à la somme annuelle en principal de 55.405 euros,

— juger que les loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal, de plein droit à compter de chaque échéance, et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Subsidiairement, désigner un expert pour donner son avis sur la valeur locative au 1er octobre 2023, aux frais avancés de la bailleresse, auteur du congé,

— dans ce cas, fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle de 60.000 euros,

— très subsidiairement, dans l’hypothèse où la valeur locative ne serait pas inférieure au loyer contractuel d’une part et qu’il serait fait droit à la demande de la bailleresse de fixation du loyer du bail renouvelé à une somme supérieure à 111.598,89 euros d’autre part, par application de l’article R. 145-21 du code de commerce, fixer le loyer comme suit :

— du 1er octobre 2023 au 12 octobre 2025 : 111.598,89 euros,

— à compter du 13 octobre 2025, à la somme fixée par la présente juridiction et supérieure à 111.598,89 euros,

— En toute hypothèse, débouter la société Fond Privé D’investissement Parisiens de ses demandes,

— la condamner à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Aux termes de son mémoire en réponse n° 2 notifié par lettre recommandée reçue le 16 octobre 2025, la société Fond Privé D’investissement Parisiens demande au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de :

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2023 à la somme annuelle en principal de 121.000 euros, HT HC,

— dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tous rappels de loyer, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, ou subsidiairement à compter de la notification du mémoire du bailleur, et seront ensuite capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— débouter la Société Générale de l’ensemble de ses prétentions,

— la condamner au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— subsidiairement, si une mesure d’instruction était ordonnée, fixer au montant du dernier loyer contractuel, le loyer provisionnel que la preneuse devra régler à la date d’effet du nouveau loyer,

— en cas d’expertise, réserver les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2025 et mise en délibéré au 17 décembre 2025.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du bail commercial

En l’espèce, il est constaté que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 2], à compter du 1er octobre 2023. Elles s’opposent sur le montant du loyer.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

La Société Générale fait valoir d’abord qu’en application de l’article R. 145-21 du code de commerce, la bailleresse ayant modifié sa demande de fixation du loyer renouvelé dans son dernier mémoire notifié par courrier du 13 octobre 2025 à une somme supérieure à celle demandée dans le congé délivré, la fixation du loyer à une somme supérieure à celle figurant dans le congé ne pourra intervenir qu’à compter du 13 octobre 2025. S’agissant de la fixation du loyer renouvelé, elle soutient que s’agissant de locaux à usage de bureau, le loyer doit être fixé à la valeur locative en application des articles L. 145-36 et R. 145-11 du code de commerce, d’autant plus que cette valeur est en l’espèce inférieure au loyer contractuel ; que la surface pondérée à retenir est de 83,44 m2B ; qu’au regard des références locatives ressortant du fichier de l’expert M. [Y], le prix unitaire peut être fixé à 800 euros/m2B, soit une valeur locative de 66.752 euros par an ; que les références proposées par l’expert consulté par la bailleresse ne sont pas toutes pertinentes et la valeur locative unitaire de 1.200 euros/m2B est excessive ; qu’il convient en outre d’appliquer un abattement de 7% au titre des clauses exorbitantes de droit commun concernant le transfert des charges, ainsi qu’un abattement de 10% au titre de l’accession différée en fin de bail au profit du bailleur des travaux réalisés, soit un loyer en renouvellement de 55.405 euros.

La société Fond Privé D’investissement Parisiens soutient que s’agissant de locaux de banque, ils doivent être qualifiés de locaux à usage de bureaux et le loyer fixé à la valeur locative. Elle fait valoir une expertise amiable établie à sa demande par M. [Z] et soutient que les locaux ont une surface de 101 m2B, la locataire ne se basant sur aucun plan de zonage pour retenir la pondération qu’elle propose ; qu’au regard des références locatives et de la situation exceptionnelle des locaux pour l’activité considérée, la valeur locative unitaire doit être fixée à 1200 euros/m2B ; que certaines références critiquées par la preneuse n’ont été citées qu’à titre de référence par M. [Z], et elle conteste les critiques faites aux références de son expert ; qu’aucun abattement n’a lieu d’être appliqué en l’absence de clause exorbitante de droit commun dans le bail ; que la preneuse fait abstraction de la possibilité de cession du droit au bail qui justifie habituellement une majoration, mais qu’en raison de la clause d’accession différée en fin de jouissance qui justifie traditionnellement un abattement, les conditions sont équilibrées ; qu’elle propose un loyer en renouvellement de 121.000 euros.

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. »

Selon l’article L. 145-36 du même code, « Les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat. »

L’article R. 145-11 du code de commerce dispose que « Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables. »

Par ailleurs, l’article R.145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que, s’agissant de locaux d’une agence bancaire, ils doivent être qualifiés de locaux à usage de bureaux et le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative au 1er octobre 2023.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, dans les conditions précisées au dispositif. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la Société Générale demanderesse à la présente instance.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »

Aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. »

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, « le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros ».

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

*

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le renouvellement du bail commercial liant la SAS Fond Privé D’investissement Parisiens à la SA Société Générale portant sur les locaux sis [Adresse 3], à compter du 1er octobre 2023,

Dit que le prix du loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative au 1er octobre 2023,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Mme [U] [D]

[Adresse 5]

01.42.65.31.12 – [Courriel 13]

avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 3] et de les décrire,

* d’entendre les parties en leurs dires et explications,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison ;

* de rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,

* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* de concilier les parties,

* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 décembre2026,

Fixe à la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SA Société Générale à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 12]) avant le 1er mars 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 14 avril 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

[H] [R]

[Adresse 11]

01.44.71.02.63 – [Courriel 16]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit que le rendez-vous d’information devra intervenir avant l’expiration du délai de deux mois suivant l’information donnée par l’expert,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, le médiateur devra en aviser immédiatement l’expert et les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 14] le 17 décembre 2025,

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL D. SANTOS-CHAVES