TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 22/05500 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WMH2

ORDONNANCE D’INCIDENT

DU 29 MARS 2024

DEMANDEUR AU PRINCIPAL :

S.A.S. BOLZE & MOOGY

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Charlotte CALLET, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDEURS AU PRINCIPAL :

Compagnie d’assurance AXA IARD, es qualité d’assureur du syndicat de copropriétaires du [Adresse 9],

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par M^e Alban POISSONNIER, avocat au barreau de LILLE

S.A.S. FONCIERE DES ARTS

[Adresse 4]

[Localité 11]

représentée par M^e Yves MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

S.A AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE,

mise en cause en sa qualité d’assureur de la SAS FONCIERE DES ARTS

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par M^e Pierre VANDENBUSSCHE, avocat au barreau de LILLE

S.A AXA FRANCE IARD, es qualité d’assureur de la SAS FONCIERE DES ARTS

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par M^e Pierre VANDENBUSSCHE, avocat au barreau de LILLE

S.A.S.U. 3JK INVEST N°833.860.729 du RCS de PARIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Fabrice CHATELAIN, avocat au barreau de LILLE

S.A. GENERALI IARD

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Thomas MOLINS, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Philippe-Gildas BERNARD

S.A.S. PONS ET CIE IMMOBILIER

[Adresse 6]

[Localité 11]

représentée par M^e Julien HOUYEZ, avocat au barreau de LILLE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice GLV IMMOBILIER venant aux droits du cabinet PONS

[Adresse 1]

[Localité 11]

défaillant

COMPOSITION

Juge de la mise en État : Marie TERRIER,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

A l’audience du 08 Janvier 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que l’ordonnance serait rendue le 29 Mars 2024.

Ordonnance : réputé contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au Greffe le 29 Mars 2024, et signée par Marie TERRIER, Juge de la Mise en État, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE LITIGE

Vu l’instance introduite par acte d’huissier du 21, 27 et 28 juin 2022 devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Lille à l’encontre de la société Bolze et Moogy et son assureur la société Generali IARD, le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 9] et son assureur AXA France IARD également en sa qualité d’assureur de la société Foncière des Arts, la SAS Pons et C^ie Immobilier, syndic du Syndicat des copropriétaires, la société 3 JK Invest, la SAS 2MS Louise exploitant l’enseigne Tiger Milk, la BNP Paribas SA, ancien preneur à bail de l’immeuble sis [Adresse 9] et la SA Préventec aux fins de désignation d’un expert et réfection sous astreinte du mur mitoyen au [Adresse 7] ;

Vu la désignation de Monsieur [X] [F] en sa qualité d’expert suivant ordonnance du 18 octobre 2022, autorisant la société Bolze et Moogy à consigner le montant des loyers et condamnant la société Foncière des Arts à payer à celle-là la somme de 40.000€ à titre provisionnelle à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices ;

Vu l’action en opposition au commandement de payer du 1er août 2022, engagée par la SAS Bolze et Moogy à l’encontre de la SAS Foncière des Arts le 5 août 2022 ;

Vu la constitution en défense ;

Vu l’enrôlement de l’affaire sous le numéro RG 22/5500 ;

Vu les assignations en intervention forcée délivrées par la SAS Foncière des Arts

— le 10 janvier 2023 à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 9] [ci-après le Syndicat de copropriétaires],

— le 28 décembre 2022

— à la compagnie AXA France IARD ès qualité d’assureur du Syndicat de copropriétaires et de la Foncière des Arts,

— à la SASU 3JK Invest propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 12],

— à la SA Generali IARD ès qualité d’assureur de la société 3 JK Invest,

— le 3 janvier 2023 à l’encontre de la SAS Pons et Cie ès qualité d’ancien syndic du Syndicat de copropriétaire,

affaire enrôlée sous le numéro de RG 23/352 ;

Vu l’assignation en intervention forcée délivrée le 27 avril 2023 à l’encontre de la société Axa France IARD Mutuelle, ès qualité d’assureur de la société Foncière des Arts enrôlée sous le numéro 23/4050

Vu les constitutions en défense à l’exception du Syndicat de copropriétaires ;

Vu l’ordonnance de jonction rendue le 1er septembre 2023 entre les affaires RG n° 23/352, RG 23/4050 et l’affaire RG n° 22/5500, sous ce dernier numéro ;

Vu les conclusions d’incident notifiées par la voie électronique le 5 janvier 2024, par le conseil de la SAS Foncière des Arts, au visa des articles 394 et 395 du Code de procédure civile, 789 du code de procédure civile, 1103 et suivants, et 1240 et suivants du code civil, L. 124-3 du Code des assurances aux fins de :

➢ DECLARER la SAS FONCIERE DES ARTS recevable et bien fondée,

Et en conséquence :

➢ PRONONCER le désistement de la SAS FONCIERE DES ARTS de ses demandes formées contre la société AXA FRANCE IARD, prise en sa qualité erronée d’assureur de la SAS FONCIERE DES ARTS ;

➢ DEBOUTER la société AXA FRANCE IARD de toutes demandes reconventionnelles

fondées sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

➢ CONDAMNER in solidus la société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE, en sa qualité d’assureur de la SAS FONCIERE DES ARTS suivant police n° 10461684904, et la société AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur du SDC du [Adresse 9], à payer à la SAS FONCIERE DES ARTS, à titre de provision, les sommes suivantes :

o 40.469,03 euros au titre des mesures conservatoires d’étaiement de l’immeuble ;

o 197.321,11 euros au titre de la perte des loyers et charges ;

o 40.000 euros au titre des condamnations prononcées contre elle dans le cadre de la procédure de référé ;

o 105.219,39 euros au titre de la réfection du mur, sauf à parfaire.

➢ CONSTATER que la SAS FONCIERE DES ARTS a formé par voie de conclusions d’incident des demandes de paiement provisionnel qu’il appartient au Juge de la mise en état de trancher afin de vider sa saisine ;

➢ REJETER en conséquence la demande de sursis à statuer présentée par la société BOLZE & MOOGY ;

➢ RESERVER les dépens

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’en l’absence de demande reconventionnelle formée par la société AXA France IARD, elle souhaite que son désistement justifie le partage des dépens et le rejet des demandes reconventionnelles qui seraient formées sur l’article 700 du Code de Procédure civile.

Elle considère que dès lors que l’effondrement du mur est objective et ne fait pas l’objet de débat, elle est fondée à poursuivre la condamnation de son assureur, envers qui elle a procédé à une déclaration de sinistre, à titre provisionnel tant au titre du coût de l’étaiement de l’immeuble qu’elle a financé que pour la perte des loyers et des charges qu’elle aurait dû percevoir de son preneur et des sommes pour lesquelles elle a été condamnée en référé au titre de sa responsabilité civile, l’ensemble de ces risques étant couvert par la police souscrite. Elle conteste l’opposabilité des conditions particulières multirisques de l’immeuble et affirme à titre subsidiaire, solliciter la couverture au titre du risque de responsabilité civile et non la garantie de dommages aux biens et affirme qu’aucun travail n’a été diligenté dans l’immeuble qui puisse justifier la mise en œuvre d’une garantie décennale. Elle en déduit que l’obligation à garantie des assureurs n’est pas sérieusement contestable.

Vu les conclusions d’incidents notifiées par la voie électronique le 2 novembre 2023, par le conseil de la société Bolze et Moogy au visa des articles 78, 378 et 789 1° du code de procédure civile, L.145-40-2 et R.145-36 du code de commerce aux fins de voir :

— PRONONCER le sursis à statuer de la procédure enrôlée sous le n°22/05500 jusqu’au dépôt du rapport définitif d’expertise judiciaire ;

— CONDAMNER la société FONCIERE DES ARTS à communiquer à la société BOLZE & MOOGY, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, les documents comptables suivants :

o Le compte annuel et détaillé de régularisation des charges au titre des années 2021 et 2022,

o Les justificatifs de chaque poste de charges appelées notamment taxe foncière, prime d’assurance, charges de copropriété, « rattrapage loyer » au titre des années 2021, 2022 et 2023.

— CONDAMNER la société FONCIERE DES ARTS à verser à la société BOLZE & MOOGY la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— La CONDAMNER aux dépens.

Au soutien de ses écritures, elle se fonde sur l’existence de l’expertise judiciaire en cours et rappelle que dans sa première note technique, l’expert a confirme que les locaux étaient inexploitables. Elle en déduit que la procédure en opposition au commandement de payer les loyers doit être suspendue pendant le temps de l’expertise. Elle maintient sa demande de communication de pièces au titre de la régularisation des charges annuelles.

Vu les conclusions d’incidents notifiées par la voie électronique le 18 octobre 2023 par la société IARD Mutuelle aux fins

— De noter qu’AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE est assureur de la SA FONCIERE

DES ARTS avec pour Conseil M^e Pierre VANDENBUSSCHE

— De noter que la SA AXA France IARD est assureur du SDC [Adresse 9] avec pour Conseil M^e Alban POISSONNIER

— D’ordonner le sursis à statuer dans l’attente du dépôt de son rapport d’expertise définitif par M. [F]

— De débouter la SA FONCIERE DES ARTS en toutes ses demandes, fins et conclusions.

Elle relève que la demande faite au titre de l’effondrement du mur pose la question de la propriété de celui-ci, or, elle indique qu’il s’agirait d’un mur mitoyen même si l’expert tente d’identifier plus précisément le propriétaire. Elle ajoute que même après cette identification, des difficultés demeureront sur la mobilisation de la garantie de l’assureur pour laquelle elle demande le sursis à statuer.

Vu les conclusions d’incidents notifiées par la voie électronique le 3 novembre 2023 par la société AXA France IARD Mutuelle au visa des articles L 124-3 du code des assurances, 1792 à 1792-6 du Code Civil, de :

— JUGER, en l’absence de rapport d’expertise, prématurées les demandes formulées par la SA FONCIERE DES ARTS ;

— JUGER que les conditions particulières contiennent une clause d’exclusion de la garantie EFFONDREMENT ;

— JUGER que les conditions générales excluent tout désordres relevant des articles 1792 à 1792-6 du Code Civil et donc à tout désordre touchant à la solidité du bâtiment ;

— JUGER que AXA FRANCE IARD peut valablement faire valoir lesdites exclusions de garanties et débouter toutes parties de toutes demandes dirigées contre AXA FRANCE IARD ;

— Spécifiquement, Débouter la SAS FONCIERE DES ARTS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD, ès qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 11] ;

— Condamner la SAS FONCIERE DES ARTS à payer à AXA FRANCE IARD, ès qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 11], la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’incident.

Au soutien de ses prétentions, elle explique que la demande faite à son encontre ne peut trouver son origine que dans l’action directe faite contre l’assureur du responsable, or elle estime qu’en l’état des opérations d’expertise, la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’est pas établie puisqu’aucun vice originel de construction n’est identifié.

Elle ajoute que tant au titre des conditions particulières selon lesquelles la garantie effondrement n’est pas couverte, comme des conditions générales qui excluent les dommages impliquant la mise en œuvre de la garantie décennale, les garanties ne sont pas mobilisables.

Vu les conclusions d’incidents notifiées par la voie électronique le 5 janvier 2024, par le conseil de la Compagnie Generali IARD, aux fins de :

— PRENDRE ACTE que la Compagnie Generali s’en remet à Justice ;

— RESERVER les frais irrépétibles et les dépens ;

Vu le bulletin de liaison du 30 octobre 2023 par lequel le conseil de la société Pons et Cie a fait savoir qu’elle n’était pas concernée par l’incident

L’incident a été mis en délibéré au 29 mars 2024

MOTIFS

Sur le désistement partiel

Il y a lieu de constater que la société Foncière des Arts se désiste de ses prétentions à l’encontre de la société Axa France IARD en sa qualité alléguée d’assureur de la société Foncière des Arts.

La société Axa France IARD restant dans la cause en sa qualité d’assureur du Syndicat des Copropriétaires, ce désistement n’emporte pas sa mise hors de cause ni extinction de l’instance à son égard.

Il y a lieu de constater qu’il n’a pas été présenté de demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à l’encontre de la Foncière des Arts, il n’y a donc pas lieu de statuer sur celle-ci

Sur la demande de provision

L’article 789 du Code de procédure civile prévoit :

“Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…) 3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable(…).”

En l’espèce, la société Foncière des Arts poursuit une demande unique de provision contre l’assureur Axa à la fois en tant qu’il est son assureur, il s’agit désormais de Axa Assurances IARD Mutuelle qu’en tant qu’assureur du Syndicat de copropriétaires pour lequel il s’agit de Axa France IARD.

S’agissant de Axa Assurances IARD MUTUELLE

La société la Foncière des Arts produit les conditions particulières de son contrat d’assurance pour en déduire que la garantie effondrement, la garantie responsabilité civile et la perte de loyers sont couvertes au titre de son assurance.

Pourtant, il résulte des faits de l’espèce, qu’une expertise a été ordonnée à la suite du constat « d’un effondrement sur plusieurs mètres carré de la partie externe du mur mitoyen au n°6 et 8 et un bombement de plus de 20 cm de la paroi feuilletée externe côté n°8 présentant un risque réel d’effondrement, actuellement stabilisé de manière provisoire » (exposé du litige, page 4/15 de l’ordonnance de référé)

Or, non seulement la garantie invoquée qui se définit comme celle de « l’effondrement » impliquant un débat qui ne peut être tranché que par le juge saisi du fond de l’affaire de savoir si le « bombement du mur » ou du « risque réel d’effondrement […] stabilisé de manière provisoire » correspondrait effectivement au risque couvert, mais de surcroît si un effondrement sur plusieurs mètres carrés est d’ores et déjà acquis, il affecte le « mur mitoyen à l’immeuble du 6 et 8 ».

Or, la garantie effondrement précitée a vocation à couvrir « les locaux y compris aménagement et embellissement » de l’assuré, il ne peut en être déduit de manière non sérieusement contestable qu’elle s’étende à une partie commune de l’immeuble ou privative d’un propriétaire tiers.

Par ailleurs, la société Foncière des Arts pour revendiquer la couverture de la provision à laquelle elle a été condamnée en référé à payer à son locataire considère qu’elle aura été prononcée en exécution de sa responsabilité civile. L’ordonnance de référé a retenu la responsabilité du bailleur pour un manquement à ses obligations envers son preneur.

Or aux termes des conditions particulières du contrat, la responsabilité est couverte en raison des « dommages causés aux voisins ou aux tiers » qui ne peut donc correspondre à ce chef de demande ou « vis-à-vis de votre locataire pour les dommages matériels et immatériels qu’il subit lorsque le sinistre est dû soit à un vice de construction du bien loué garantie par le contrat, soit à un manque d’entretien du bien loué garanti par le contrat soit au fait qu’un autre de vos locataires ou occupants dans la même copropriété.

D’elle-même, la société Foncière des Arts considère que seule la première branche de l’alternative pourrait être mobilisée, pourtant il n’est pas non sérieusement contestable que l’impossibilité d’exploitation du local résulte d’un vice de construction alors que ce point devra précisément être éclairé par le rapport d’expertise.

Enfin, la présente instance ayant pour finalité la condamnation du locataire au paiement des loyers, il ne peut en être déduit que la perte des loyers serait irréversiblement acquise et que son principe est donc non sérieusement contestable.

Il y a donc lieu de débouter la Foncière des Arts de ses demandes de condamnation provisionnelle à l’encontre de la société Axa France IARD Mutuelle, ès qualité de son assureur.

S’agissant de AXA France IARD

En tant qu’assureur du syndicat de copropriétaires, sa garantie ne peut être actionnée directement qu’en raison d’une responsabilité acquise et non contestable de son assuré.

Or, compte tenu des opérations d’expertise en cours, il n’est ni certain que le mur soit la propriété du Syndicat de copropriétaires ni que la responsabilité de celui-ci puisse être recherchée.

En conséquence, la demande de condamnation provisionnelle à l’encontre de Axa France IARD sera également rejetée.

Sur la demande de communication de pièces

En vertu de l’article 788 du Code de procédure civile :

“Le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production des pièces.”

*

En l’espèce, la société Bolze et Moogy a formulé sa demande de communication de pièces, le 2 novembre 2023 et n’a pas repris de conclusions après la communication le 14 décembre 2023 d’une nouvelle pièce n°45 suivant laquelle la Foncière des Arts indique qu’il s’agit de

« 1) La régularisation des charges 2021, justifié par les primes d’assurance de l’immeuble et

l’avis de Taxe foncière ;

2) La refacturation des charges de copropriété du 1 er janvier 2022 ;

3) La refacturation des charges privatives du 1 er avril 2022 ;

4) La refacturation des charges de copropriété du 1 er avril 2022 ;

5) La refacturation des charges de copropriété du 1 er octobre 2022 ;

6) La refacturation des charges de copropriété du 1 er juillet 2022 ;

7) La refacturation des charges de copropriété du 1 er janvier 2023 ;

8) La régularisation des charges 2022, justifié par le prime d’assurance de l’immeuble et

l’avis de Taxe foncière ;

9) La refacturation des charges de copropriété du 1 er juillet 2023.

En conséquence, le demandeur ne démontre pas le refus persistant du bailleur de produire les pièces dont la communication est demandée, elle ne sera donc pas ordonnée, étant en tout état de cause rappelé conformément aux écritures du preneur qu’il lui sera toujours loisible au fond de réclamer la répétition des avances sur charges qui n’auraient pas été justifiées.

Sur le sursis à statuer

Selon les articles 378 et 379 du code de procédure civile :

“ La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.”

“Le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner, s’il y a lieu, un nouveau sursis.

Le juge peut, suivant les circonstances, révoquer le sursis ou en abréger le délai.”

Il est acquis que le sursis n’est pas obligatoire et que son opportunité doit être appréciée au regard de l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

En l’espèce, l’expertise qui a été ordonnée dans l’instance de référé à la demande du preneur est de nature à permettre d’identifier la réalité de l’impossibilité d’exploiter le local commercial et l’imputation des responsabilités subséquentes. Son issue apparaît donc déterminante avant de pouvoir statuer sur l’efficacité du commandement de payer, dont l’opposition est l’objet de la présente instance.

En conséquence, il apparaît d’une bonne administration de la justice d’ordonner le sursis à statuer.

Il y a lieu d’ordonner corrélativement le retrait du rôle de l’affaire qui sera rétablie à la requête de la partie la plus diligente sur justification du dépôt du rapport, étant précisé que cette décision étant rendue dans le cadre du sursis à statuer ordonné, elle a pour effet de suspendre l’instance et par voie de conséquence le délai de péremption jusqu’à la survenance de l’événement l’ayant motivé.

Les dépens sont provisoirement laissés à la charge de ceux les ayant exposés.

L’équité ne commande pas d’accorder à la société Bolze et Moogy ou à la société Foncière des Arts une somme au titre de leurs frais irrépétibles, elles en seront respectivement déboutées.

En revanche la société la Foncière des Arts sera condamnée à payer à la société Axa France IARD, ès qualité d’assureur du Syndicat de copropriétaires la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état statuant publiquement par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort :

CONSTATONS le désistement partiel de la SAS la Foncière des Arts à l’encontre de la compagnie Axa France IARD en qualité d’assureur de la SAS La Foncière des Arts ;

DEBOUTONS la SAS la Foncière des Arts de ses demandes de condamnation provisionnelle formée tant à l’encontre de la société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE, en sa qualité d’assureur de la SAS FONCIERE DES ARTS que de la société Axa France IARD en sa qualité d’assureur du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 9] ;

REJETONS la demande de communication de pièces sous astreinte formée par la SAS Bolze et Moogy à l’encontre de la SAS la Foncière des Arts ;

SURSOYONS à STATUER sur les demandes formulées tant par la SAS Bolze et Moogy qu’à titre reconventionnel par la SAS la Foncière des Arts que par l’ensemble des intervenants forcés dans l’attente du dépôt du rapport de Mr [X] [F], expert judiciaire désigné par ordonnance de référé du 18 octobre 2022 (n° RG 22/809 n° Portalis DBZS-W-B7G-WIMX) ;

DISONS que l’affaire sera rétablie à la requête de la partie la plus diligente, sur justification du rapport de l’expert ;

ORDONNONS le retrait du rôle et sa suppression du rang des affaires en cours ;

RAPPELONS que le retrait du rôle est rendu dans le cadre du sursis à statuer ordonné, ayant pour effet de suspendre l’instance et par voie de conséquence le délai de péremption;

DEBOUTONS la SAS Bolze et Moogy et la SAS la Foncière des Arts de leurs demandes faites au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS la Foncière des Arts à payer à la SA Axa France IARD ès qualité d’assureur du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 9] la somme de 1.000€ (mille euros) au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

LAISSONS les dépens à la charge de ceux les ayant exposés.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

Benjamin LAPLUME Marie TERRIER