TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 22/00528 – N° Portalis DBZS-W-B7G-V4PK

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2024

DEMANDERESSE:

Mme [J] [T]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Héloïse HICTER, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE:

Association ASSOCIATION IMMOBILIÈRE ROUBAISIENNE

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Eric FORGEOIS, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président: Marie TERRIER,

Assesseur: Juliette BEUSCHAERT,

Assesseur: Nicolas VERMEULEN,

Greffier: Benjamin LAPLUME,

DÉBATS

Vu l’ordonnance de clôture en date du 22 Mars 2023.

A l’audience publique du 04 Décembre 2023, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 09 Février 2024.

Vu l’article 804 du Code de procédure civile, Marie TERRIER, Présidente de chambre, entendu en son rapport oral, et qui, ayant entendu la plaidoirie, en a rendu compte au Tribunal.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 09 Février 2024 par Marie TERRIER, Président, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

Exposé du litige

Madame [J] [T] est propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], cadastré AI [Cadastre 5].

L’école privée [10], propriété de l’Association Immobilière Roubaisienne [ci-après l’AIR] se situe au numéro [Adresse 7].

L’AIR a ensuite acquis selon acte du 25 juin 2009, l’immeuble situé au [Adresse 1] , sur un fonds cadastré AI[Cadastre 4].

Puis selon permis de construire délivré le 10 octobre 2017 par la Mairie de [Localité 8], l’AIR a réalisé sur cette parcelle, l’extension de l’école par la construction de deux nouvelles classes.

Suivant acte d’huissier du 27 mai 2020, Madame [T] a fait attraire l’association AIR devant le juge des référés près le Tribunal judiciaire de Lille en désignation d’un expert.

Par ordonnance du 31 juillet 2020, Monsieur [W] [M] a été désigné et a rendu son rapport le 9 mars 2021.

Suivant courrier expédié en lettre recommandée avec accusé de réception par son conseil et daté du 10 octobre 2021, Madame [T] a mis en demeure l’AIR de l’indemniser des chefs de préjudice.

La mise en demeure étant restée infructueuse, par acte d’huissier du 10 décembre 2021, Madame [J] [T] a fait attraire l’Association AIR devant le Tribunal judiciaire de Lille en indemnisation des troubles anormaux du voisinage engendrés.

Sur cette assignation, la défenderesse a constitué avocat et les parties ont échangé leurs conclusions. Le juge de la mise en état a ordonné la clôture au 22 mars 2023 et a fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries prise à juge rapporteur du 4 décembre 2023.

Suivant conclusions récapitulatives signifiées par la voie électronique le 21 octobre 2022 par la voie électronique, Madame [J] [T] sollicite du tribunal de :

— CONDAMNER l’Association Immobilière Roubaisienne à payer à Madame [T] la somme de 44 660 euros, décomposée comme suit, à titre de dommages et intérêts;

— CONDAMNER l’Association Immobilière Roubaisienne à payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER l’Association Immobilière Roubaisienne aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur la théorie des troubles anormaux du voisinage qui la rendrait fondée à solliciter une indemnisation, en dépit de l’existence d’une autorisation administrative.

Elle ajoute que le mur dont elle se plaint a été érigé en limite de propriété à une hauteur de plus de 6 mètres, et surplombant précisément à l’endroit où elle dispose dans sa pièce de vie d’une verrière. Elle revendique l’anormalité du trouble en soulignant le caractère de centre-bourg de la commune où elle réside qui ne permet pas de l’assimiler à une zone industrielle et qu’il importe peu qu’une partie du village ait été intégrée au PLU de la Métropole Européenne de [Localité 9] puisqu’elle reste classée parmi les communes rurales.

Elle revendique à la suite de l’expertise la matérialisation d’un préjudice de perte d’ensoleillement qui existe de manière autonome de celui de la perte de valeur vénale de sa maison et entraîne une perte de chaleur du bien.

Elle affirme également la caractérisation d’un préjudice de perte de vue par l’obstruction de la verrière et une perte de valeur vénale qu’elle estime mise en évidence par les attestations immobilières produites. Elle ajoute que les travaux d’agrandissement de l’école ne peuvent pas être regardés comme ayant amélioré l’environnement extérieur puisqu’au contraire son immeuble en a subi les désagréments.

Elle chiffre les postes de préjudice à la somme de 10.000€ pour la perte d’ensoleillement, 10.000€ pour la perte de vue, 4% de perte de la valeur vénale de l’immeuble soit la somme de 12.660€ et 12.000€ au titre de son préjudice moral.

Par conclusions signifiées par la voie électronique le 16 décembre 2022, l’association AIR sollicite du Tribunal au visa des articles 44 et 1240 du Code civil, de

— Débouter Madame [J] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— Condamner Madame [J] [T] à payer à l’Association Immobilière Roubaisienne la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Elle s’oppose à la caractérisation des troubles anormaux du voisinage, compte tenu du caractère urbanisé de la localité de [Localité 8] mais aussi, compte tenu de la réalité de l’extension. Elle estime qu’à partir du moment où seule une agence immobilière sur les trois sollicitées a pris en compte la perte d’ensoleillement pour en déduire une perte de valeur vénale, le préjudice n’est pas caractérisé et demeure hypothétique, comme ne l’est pas non plus le préjudice de perte de vue.

Elle conteste également la perte de valeur vénale et considère au contraire que les travaux ont amélioré l’immeuble de Madame [T] puisque son environnement immédiat se trouve valorisé.

Enfin, elle estime que l’existence du préjudice moral ressort d’une appréciation subjective de la situation de la défenderesse qui n’est pas corroboré par les pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2024

Sur ce,

1) sur l’existence de troubles anormaux du voisinage.

Il est admis que le droit des propriétaires est limité par l’obligation de ne pas causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage, même en l’absence de toute infraction aux règlements. La loi institue alors un régime de responsabilité étranger à la notion de faute telle qu’elle découle de l’article 1240 du Code Civil.

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile prévoit : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

sur la perte d’ensoleillement

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise qui a procédé à différentes modalisations de l’impact de la construction sur l’ombre portée sur la verrière de toiture de Madame [T] qu’il est «minime en été, d’environ 40% le matin aux équinoxes et de 65% le matin en hiver».

Plus précisément pour les périodes d’equinoxes correspondant au 21 mars et au 21 septembre, l’expert évalue que l’ombre est à 60% à 10h, contre 0% avant la construction puis 35% à 11h et a quasiment disparu à 12 heures où elle n’est plus que de 5%.

Pour la période du solstice d’hiver, Monsieur [M] indique que l’ombre est à 100% à 9h et 10 h contre 50% et 0% avant la construction, elle n’est plus que de 40% à 11h00 puis 20% à 12h.

Si de ces constatations circonstanciées, l’expert retient une «réelle perte d’ensoleillement», la caractérisation de l’anormalité du trouble ressort de la seule compétence de la juridiction.

Or, compte tenu de la période limitée dans le temps, puisque se concentrant essentiellement aux seuls mois d’hiver, qui sont aussi statistiquement les moins ensoleillés de l’année, et dans une importance plus minime pour le début du printemps puis de l’automne, sur des durées très brèves de 2 heures par jour, concentrées le matin au moment où l’effet de chaleur apporté par le soleil est le plus faible, il ne peut se déduire de ces éléments l’existence d’un inconvénient dépassant les troubles normaux du voisinage.

Madame [T] ne saurait bénéficier d’un droit durable acquis faisant obstacle à toutes constructions alentours alors qu’elle réside dans une zone, certes initialement rurale mais désormais rattachée à l’influence urbaine de la Métropole Européenne de [Localité 9].

Les attestations des agences immobilières produites, dont seule l’une d’entre elle retient une perte d’ensoleillement possible (pièce n°5) n’est pas de nature à remettre en cause l’appréciation portée par la juridiction sur les seules constatations précises de l’expert.

Madame [T] sera déboutée de sa demande au titre de la perte d’ensoleillement.

Sur la perte de vue

Selon l’expert «il est très difficile de répondre à cette question dans la mesure où le commun des mortels n’a pas vocation à lever la tête pour regarder le ciel. Si on observe les deux photos précédentes on constate que la vue est différente, mais elle ne me semble pas engendrer de perte de vue proprement dites puisque cette dernière n’est pas naturelle».

Or, il doit être souligné que la photographie sur laquelle se fonde l’expert est prise depuis le dessous de la verrière côté gauche de l’immeuble de Madame [T] en direction de la construction se trouvant côté droit, où il apparaît que sur trois vantaux sur quatre, les plus à droite, la vision du ciel est partiellement masquée par le mur de la construction.

Mais non seulement ces photographies ne démontre la totalité de la vue de ciel, selon que l’occupant de l’immeuble de la demanderesse se met à l’aplomb de la construction ou plutôt sur la droite de l’immeuble et surtout, comme l’a souligné l’expert, il n’y a pas suppression de la vue ou construction d’un vis à vis, puisqu’il n’est pas allégué qu’une ouverture aurait été pratiquée en direction de l’immeuble de Madame [T] et que cette dernière ne regarde nécessairement qu’occasionnellement vers le ciel.

Là encore, malgré la modification de la situation antérieure de l’immeuble de Madame [T], la construction n’a pas entraîné un trouble anormal du voisinage.

Elle sera également déboutée de ce chef de préjudice.

Sur la perte de valeur de l’immeuble.

Dès lors que Madame [T] se fonde exclusivement sur la perte d’ensoleillement comme étant à l’origine de la perte de valeur de son immeuble mais que celle-ci a d’ores et déjà été jugée comme n’excédant pas les inconvénients normaux, elle ne pourra qu’être déboutée des demandes de ce chef, étant observé qu’au contraire les pièces produites en défense confortent plutôt la position de la défenderesse selon laquelle l’opération immobilère de rénovation de l’ancien bâtiment de l’école privée jouxtant immédiatement l’immeuble [T] donne une impression d’ensemble d’entretien à l’environnement, plutôt propice à inciter de nouveaux acheteurs.

Elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Au total, Madame [T] échoue à démontrer l’existence de l’anormalité de la construction nouvelle, dont il est souligné que la surélavation à la hauteur des six mètres est effectivement limitée au batîment contigu de l’immeuble de Madame [T] mais quel’extension à l’arrière du fond s’est limitée à un niveau R 0 ne dépassant que de quelques dizaines de centimètres le mur séparatif des fonds.

N’établissant pas le fait générateur à l’origine du préjudice qu’elle invoque, elle ne pourra qu’être déboutée de l’intégralité de ses prétentions, y compris implicitement mais nécessairement au titre du préjudice moral.

2) sur les autres demandes

Succombant en l’intégralité de ses prétentions, il y a lieu de condamner Madame [J] [T] aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Supportant les dépens, elle sera déboutée de sa demande faite au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile et condamnée à payer à l’association AIR la somme de 2.500€ de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [J] [T] de l’intégralité de ses demandes indemnitaires en l’absence de trouble anormal du voisinage

DEBOUTE Madame [J] [T] de ses demandes au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile

CONDAMNE Mme [J] [T] à payer à l’association Immobilière Roubaisienne la somme de 2.500€ (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [T] aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire

LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUMEMarie TERRIER