TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 24/01067 – N° Portalis DBZS-W-B7H-X7NC

JUGEMENT DU 30 JUIN 2025

DEMANDEUR :

La S.A.R.L. YOUDAF.COM, aigssant poursuite et diligence de ses représentants légaux

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

M. [C] [W]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Louisa DAHMANI, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 29 Mai 2024.

A l’audience publique du 07 Mars 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 30 Juin 2025.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 30 Juin 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Par acte sous seing privé du 19 janvier 2022, M. [C] [W] a promis de vendre à la société Youdaf.com le lot de copropriété n°6 au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5] (59) pour un prix de 15.000 euros.

En cas de non réitération authentique de la vente, l’acte a prévu une clause pénale d’un montant de 1.500 euros. La réitération de la vente par acte authentique a été fixée au plus tard au 8 avril 2022.

Par courrier en date du 8 avril 2022, la société Youdaf.com a mis en demeure M. [W] de réitérer la vente, et à défaut de réitération a sollicité le paiement de la clause pénale.

La réitération de la vente n’est intervenue ni à l’expiration du délai imparti ni postérieurement à cette date.

Par acte d’huissier en date du 27 juillet 2022, la société Youdaf.com a fait assigner M. [W] devant le tribunal judiciaire de Lille afin principalement d’obtenir la vente forcée et le paiement de la clause pénale.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2023, la société Youdaf.com demande au tribunal, au visa de l’article 1583 du code civil, de :

débouter M. [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,dire et juger parfaite la vente entre elle et M. [W] du lot n°6 cadastré OV-199, situé [Adresse 1] à [Localité 5], pour une surface de 1a 46ca, désigné comme un grenier situé au 3ème étage comprenant 4 pièces et les 44/1.000èmes du sol et des parties communes générales moyennant le prix de 15.000 euros net vendeur et prononcer la vente judiciaire,dire et juger que M. [W] devra régler le prix de vente susvisé majoré des droits d’enregistrement,dire et juger que le jugement à intervenir vaudra acte de vente,ordonner à la société Youdaf.com de procéder à la publicité foncière du jugement à intervenir,condamner M. [W] à lui payer les sommes de :1.500 euros au titre de la clause pénale prévue en page 32 de l’acte du 19 janvier 2022,5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive à respecter son obligation contractuelle,7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [W] aux dépens de l’instance.

A l’appui de ses demandes, la société Youdaf.com sollicite la réitération de la vente sur le fondement de l’article 1583 du code civil ainsi que le paiement de la clause pénale, outre une somme au titre de la résistance abusive par le défendeur.

Elle fait valoir que la promesse de vente a été réalisée d’un commun accord en unique exemplaire et confiée à Maitre [F], notaire, et soutient que l’absence de pluralité d’exemplaires ne fait pas obstacle à l’application du contrat dès lors que ne sont contestés ni le contenu ni les mentions de l’acte.

Or, elle relève que le défendeur argue du non-respect des dispositions de l’article 1325 du code civil sans toutefois contester ni le contenu, ni aucune des mentions de l’écrit, ni sa signature.

Répliquant à son contradicteur relativement à la rescision pour lésion de la vente, elle conteste les estimations du bien versées au débat, indiquant que celle-ci est fondée sur des informations fausses, quant à la surface et à la destination du lot.

Elle précise à ce titre que le logement ne remplit pas les critères de décence et ne peut donc pas être loué, ce qui diminue sa valeur.

Elle considère donc que le défendeur ne rapporte pas la preuve de la présomption d’une lésion et conclut au rejet de sa demande reconventionnelle.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 12 mars 2024, M. [W] demande au tribunal, au visa des articles 9 du code de procédure civile, de l’article 1353 du code civil, des articles 1674 et suivants du code civil, et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

— débouter la société Youdaf.com de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

À titre subsidiaire et reconventionnel,

— désigner trois experts spécialisés en matière immobilière avec pour mission de :

* se rendre sur les lieux sis [Adresse 1] en présence des parties et de leurs conseils dûment convoqués ;

* visiter et décrire le bien ;

* estimer le bien suivant son état et sa valeur au moment du compromis invoqué soit le 19 janvier 2022 ;

* se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de leur mission ;

* dire s’il y a eu lésion des 7/12èmes à son préjudice au moment du compromis invoqué ;

* dans l’affirmative, proposer dans les mêmes conditions une estimation de la valeur de ces biens à la date de l’expertise, afin de permettre la détermination du complément de prix à verser le cas échéant par l’acquéreur pour conserver l’immeuble le cas échéant conformément à l’option prévue par l’article 1681 du code civil ;

* donner un seul avis à la pluralité des voix sur la valeur vénale réelle de ce bien au moment du compromis invoqué ;

* s’il y a des avis différents, indiquer les motifs sans préciser quel expert aura énoncé tel avis ;

* établir un pré-rapport commun de leurs opérations, le communiquer aux parties et leur donner un délai pour formuler des observations avant de déposer leur rapport définitif ;

* Au cas où ce rapport comporterait des avis différents, en préciser les motifs, sans faire connaître l’avis de chaque expert ;

* dire que les experts devront déposer leur procès-verbal commun formant un seul avis à la pluralité des voix dans les six mois de leur saisine ;

* surseoir à statuer sur l’ensemble des autres demandes ;

— ordonner que la consignation des frais et dépens nécessaires à la mise en œuvre de cette expertise sera pris en charge par le demandeur ;

— débouter la société Youdaf.com de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause,

— débouter la société Youdaf.com de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la sociét Youdaf.com à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de sa défense, il soutient qu’il n’a pas été décidé d’un commun accord de remettre un seul exemplaire de la promesse de vente en original au notaire de l’acte, que l’original de cet acte n’a pas été produit au débat et qu’il n’est communiqué aucune de ses annexes au débat.

Il rappelle les dispositions de l’article 1375 du code civil et fait valoir que les actes sous seing privé qui contiennent des conventions synallagmatiques ne sont valables qu’autant qu’ils ont été faits en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct.

Or, il considère que les pièces versées par le demandeur au soutien de sa demande de réitération ne vaut pas preuve, à défaut de produire l’original de la promesse de vente.

Il conclut donc au rejet des demandes de réitération, de paiement de clause pénale et d’indemnisation au titre de la résistance abusive.

A titre subsidiaire et reconventionnel, il sollicite l’organisation d’une expertise sur le fondement de l’action en rescision pour lésion. Il indique qu’il existe des éléments objectifs permettant de démontrer l’existence d’une lésion des plus des 7/12èmes.

Il produit à ce titre des estimations très éloignées du prix de vente fixé dans la promesse de vente et estime que la lésion est caractérisée et justifie l’organisation d’une expertise du bien.

Pour le surplus, il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties susvisées pour l’exposé plus ample des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la promesse de vente :

Selon l’article 1583 du code civil :

« Elle [La vente] est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

L’article 1103 du même code prévoit quant à lui que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Par ailleurs, l’article 1217 du code civil prévoit que « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,

— obtenir une réduction du prix,

— provoquer la résolution du contrat,

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

L’article 9 du code de procédure civile dispose quant à lui qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, le litige pose une première question, celle de la force probante de la promesse de vente litigieuse alors qu’il n’est versé au débat qu’une copie d’une promesse établie en un exemplaire unique.

Il doit être observé que M [W] soutient dans ses conclusions qu’il a sollicité devant le juge de la mise en état et le tribunal la communication de la promesse de vente en vain, mais le juge de la mise en état n’a été saisi d’aucun incident tendant à la communication de l’original ou des annexes, les annexes ayant été communiquées (PC 5).

Sur ce, l’article 1375 dispose que :

« L’acte sous signature privée qui constate un contrat synallagmatique ne fait preuve que s’il a été fait en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct, à moins que les parties ne soient convenues de remettre à un tiers l’unique exemplaire dressé.

Chaque original doit mentionner le nombre des originaux qui en ont été faits.

Celui qui a exécuté le contrat, même partiellement, ne peut opposer le défaut de la pluralité d’originaux ou de la mention de leur nombre.

L’exigence d’une pluralité d’originaux est réputée satisfaite pour les contrats sous forme électronique lorsque l’acte est établi et conservé conformément aux articles 1366 et 1367, et que le procédé permet à chaque partie de disposer d’un exemplaire sur support durable ou d’y avoir accès ».

Ainsi, le principe pour les actes sous seing privé est l’établissement d’autant d’originaux que de parties ayant un intérêt distinct. A titre d’exception il est possible de déposer un original unique de l’acte sous seing privé signé des parties entre les mains d’un tiers chargé de le conserver dans l’intérêt de celles-ci. Il revient à celui qui se prévaut de l’exception de rapporter la preuve du consentement des parties à l’établissement d’un seul original remis à un tiers.

La société Youdaf.com produit à cette fin est un courriel du notaire (PC demandeur 6), lequel indique qu’il reste systématiquement dans le cadre des dossiers en possession de l’unique original.

Il n’est pas explicite quant au consentement de M. [W].

Toutefois, il doit être rappelé que la promesse a été rédigée par le notaire et il résulte de cette intervention que les deux parties, réunies dans son étude, ont consenti à la fois à la rédaction d’un exemplaire unique et à sa conservation par le notaire.

D’autre part, comme le relève la société Youdaf.com, M. [W] ne conteste ni l’existence de l’acte, ni les mentions qui y figurent, ni sa propre signature au bas de l’acte.

Dès lors, le tribunal considère que l’existence et le contenu de la promesse de vente signée le 19 janvier 2022 par les parties sont suffisamment établis, sans qu’il y ait lieu de produire l’original unique et que la copie de l’acte est suffisamment probante.

Sur la vente :

Les articles 1674, 1675, 1677 et 1678 du code civil énoncent que :

«  Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value. »

« Pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. […]».

«  La preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion. »

« Cette preuve ne pourra se faire que par un rapport de trois experts, qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de ne former qu’un seul avis à la pluralité des voix. »

En l’espèce, le bien litigieux est décrit dans la promesse de vente comme étant un « grenier de 4 pièces au 3e étage », d’une surface de 1a 46, sis [Adresse 1] à [Localité 5] et l’acte stipule un prix de 15.000 euros.

Il n’est pas contesté que, malgré sa qualification de grenier, même avec la mention de 4 pièces, il s’agit en réalité d’un local aménagé pour être occupé comme une habitation.

M. [W] verse au débat de longues listes extraites des bases de données Géofoncier et DVF un extrait de presse économique (PC 3, 4 et 5) qui intègrent des ventes de toutes sortes de biens (et non seulement des lots de copropriété) et mentionnent des prix au m² mais ne fournissent que des éléments théoriques. Le tribunal considère que si le prix au m² peut être comparé valablement pour des lots de copropriété car le métrage est impérativement réalisé selon la loi Carrez, il n’en va pas de même pour les biens ayant une autre nature qui ne sont pas mesurés de la même manière. Ces informations en ce qu’elles sont génériques et non individualisées par rapport au bien litigieux sont faiblement probantes.

Il présente plus utilement une évaluation par deux agents immobiliers, certes datées de mars 2024 et non de janvier 2022, mais selon lesquelles le bien vaudrait, pour l’un entre 73 000 et 85 000 euros (ce type de bien étant très demandé), pour l’autre 40 000 euros dans son état actuel. Le second précise qu’il aurait une valeur de 55 000 euros après « changement de destination » sans préciser ce qu’il entend par cette expression.

Il produit aussi un document par lequel un copropriétaire du rez-de-chaussé se porte acquéreur au prix de 45 000 euros.

Toutefois, il doit être rappelé que M. [W], qui est personnellement l’auteur de la mise de l’immeuble en copropriété le 26 décembre 2016, donc de la qualification de grenier du lot 6, indiquait lui-même dans un courriel adressé au notaire le 7 janvier 2022, c’est à dire juste avant la signature de la promesse de vente que :

« Le prix de vente du lot 6 correspondant au grenier est bien de 15.000 euros. Le prix est justifié par le fait qu’il ne mesure que 10,3 m² et qu’il ne peut être loué en tant que logement. Après les travaux réalisés en 2003, j’ai eu un contrôle du service insalubrité de la mairie de [Localité 5] qui me l’a bien spécifié.

Le bien n’a donc jamais été loué.

Le bien n’a pas de contrat d’assurance propre.

Le bien n’a fait l’objet d’aucun travaux depuis la déclaration H2 déposée au service du cadastre.

Le bien n’a fait l’objet d’aucune transformation ayant pour conséquence une augmentation de surface depuis la déclaration H2 et la mise en copropriété réalisée par le cabinet Delecroix. […] »

Le certificat de mesurage annexé à la promesse de vente indique effectivement que le bien mesure 10,3m² (PC demandeur 5).

Les évaluations émanant des agents immobiliers comme l’offre du voisin du rez-de-chaussée évoquent un appartement ou un studio mais ne précisent pas que leur auteur a connaissance de l’impossibilité de louer le local alors que la susceptibilité de la mise en location est un critère particulièrement significatif dans la détermination de la valeur d’un bien immobilier.

Cette carence prive grandement ces documents de pertinence.

Lorsque la société Youdaf.com a accepté d’acquérir le « grenier » au prix de 15.000 euros, elle l’a fait en étant avisée, par le notaire rédacteur de la promesse, de ce que le changement de destination qu’elle projette pour le convertir à usage professionnel suppose l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires et en sachant que toute mise en location à [Localité 5] suppose une déclaration à la MEL, laquelle, dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne, peut s’y déclarer favorable ou défavorable.

Dans ces conditions, les faits articulés par M. [W] ne rendent pas assez vraisemblable et ne sont pas assez graves pour convaincre le tribunal de la possibilité d’une lésion et le déterminer à ordonner une expertise.

Au demeurant, une telle expertise devant être confiée à un collège de 3 experts, leurs honoraires ne pourraient manquer de représenter une fraction substantielle du prix stipulé dans la promesse.

En conséquence, l’expertise ne sera pas ordonnée.

Corrélativement,la vente n’étant pas autrement contestée, elle doit être déclarée parfaite.

Dès lors, le jugement vaudra acte de vente. Dès que le prix de 15 000 euros sera payé, le jugement devra être publié au service de la publicité foncière.

Sur la clause pénale :

La promesse de vente stipule :

« Défaut de réalisation résultant du vendeur

Si le défaut de réalisation incombe au vendeur, l’acquéreur pourra poursuivre la réalisation de la vente et réclamer tous dommages et intérêts auxquels il pourrait avoir droit. Il est ici précisé que le vendeur ne pourra invoquer les dispositions de l’article 1590 du code civil.

Clause pénale

Au cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régularisait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie une somme égale à 10% du prix de vente.

Cette somme sera versée sans délai par la partie défaillante.

La société Youdaf.com a mis M. [W] en demeure, par courrier de son conseil du 8 avril réceptionné le 12 avril 2022 de réitérer la vente sous quinzaine à peine d’une action en vente forcée et indemnisation pour inexécution du contrat.

La vente n’a pas été réitérée, à la date contractuellement prévue, du fait de M. [W].

Le contrat évalue forfaitairement à l’avance le montant de l’indemnité due en cas d’inexécution.

M. [W] devra donc payer la somme de 1.500 euros à la société Youdaf.com au titre de la clause pénale.

Sur la résistance abusive :

La société Youdaf.com mentionne une demande à ce titre au dispositif de ses conclusions mais n’invoque aucun moyen ni de fait ni de droit à son soutien.

Sa demande doit être rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile :

“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

“ Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. […]”

Aucune des parties ne demande qu’il soit dérogé au principe mais le tribunal considère, le jugement étant translatif de propriété immobilière, que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire. Il y dérogera donc d’office.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […] »

M. [W] qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Rejette la demande de désignation d’un collège de trois experts ;

Dit parfaite la vente :

— conclue entre M. [C] [W] (vendeur) et la SARL Youdaf.com (acquéreur),

— aux clauses et conditions stipulées dans la promesse synallagmatique de vente du 19 janvier 2022,

— portant sur le lot n°6 d’un immeuble en copropriété, situé [Adresse 1] à [Localité 5] sur la parcelle cadastrée section OV n°[Cadastre 3], d’une surface de 1a 46ca, désigné comme un grenier situé au 3ème étage comprenant 4 pièces et les 44/1.000èmes du sol et des parties communes générales moyennant le prix de 15.000 euros net vendeur et prononcer la vente judiciaire,

— au prix de 15 000 euros net vendeur ;

Dit que le jugement vaut vente ;

Ordonne la publication du jugement au service de la publicité foncière ;

Dit que la SARL Youdaf.com supportera les droits d’enregistrement ;

Condamne M. [C] [W] à payer la SARL Youdaf.com la somme de 1.500 euros au titre de la clause pénale ;

Rejette la demande indemnitaire formée au titre de la résistance abusive ;

Ecarte d’office l’exécution provisoire pour la totalité des dispositions du jugement ;

Condamne M. [C] [W] à supporter les dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,