TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 03 Mars 2025

N° RG 24/00011 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YFM7

DEMANDEUR :

S.A.S. ELI MARKET, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Cécile MONTPELLIER, substituée pra M^e Paul-Louis MINIER, avocats au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

S.C.I. EURALILLE C, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Delphine CHAMBON, substituée par M^e Peggy CARLIER, avocats au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 03 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Mars 2025

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 mai 2011, la S.C.I. Euralille C a donné à bail à la S.A.S. Tan Market aux droits de laquelle vient désormais la S.A.S. Eli Market, des locaux commerciaux en cours d’achèvement sis [Adresse 5] à [Localité 6] dans un ensemble immeuble dénommé « Le Vérose » bâtiment A, à l’effet d’exploiter un fonds de commerce de type supermarché, pour une durée de neuf années et moyennant un loyer annuel de 90 000 euros hors taxes hors charges par an.

Par un avenant du 1er mars 2012, la société Eli Market s’est substituée à la société Tan Market et la date de début du bail a été fixée au 20 décembre 2011.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de son terme.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 26 décembre 2022, la société Eli Market a fait délivrer à la S.C.I. Euralille C une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023 avec fixation du loyer à la somme de 50 270 euros hors taxes hors charges par an. Elle a renouvelé sa demande par courrier du 17 mai 2023.

Parallèlement, se plaignant d’impayés de loyers, la bailleresse a, par acte de commissaire de justice du 2 février 2023, fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 109 915,87 euros.

Les sociétés Tan Market et Eli Market ont assigné la société Euralille C devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 23 février 2023. L’affaire est pendante devant la première chambre civile.

Par ordonnance du 16 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a condamné solidairement la société Eli Market et la société Tan Market au paiement à la S.C.I. Euralille C de la somme provisionnelle de 83 410,85 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes impayés suivant décompte arrêté au 13 mars 2023 et leur a accordé des délais de paiement de vingt-quatre mois, soit des versements mensuels de 3 475 euros. Par un arrêt du 21 décembre 2023, la cour d’appel de Douai a confirmé la décision, sauf à y ajouter une condamnation à la somme provisionnelle de 14 377 euros au titre de la clause pénale contractuelle.

En l’absence d’accord sur le prix du bail renouvelé, par mémoire en fixation de loyer notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 12 janvier 2024 à la S.C.I. Euralille C, la société Eli Market a a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 50 270 euros hors taxes hors charges.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 mars 2024, la S.A.S. Eli Market a assigné la S.C.I. Euralille Cdevant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Dans son mémoire en réplique n°IV du 30 janvier 2025, la S.A.S. Eli Market demande au juge de :

Débouter la S.C.I. Euralille C de sa demande de sursis à statuer dans l’attente du jugement de la 1ère chambre du tribunal judiciaire ;Fixer à 50 270 euros par an et en principal, outre les charges prévues au bail en date du 11 mai 2021, le montant du loyer de renouvellement dû, à compter du 1er juillet 2023 ;Ordonner l’ajustement du dépôt de garantie et le remboursement du trop-perçu par la S.C.I. Euralille à la S.A.S. Eli Market ;Subsidiairement,

Désigner tel expert avec mission de fixer le montant du loyer à la date du 22 mai 2023 ;Ordonner qu’à défaut d’exercice par l’une ou l’autre des parties de son droit d’option et qu’à défaut d’appel ou si l’exécution provisoire est prononcée, la décision constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.111-2, L.111-3 et L.111-6 du code des procédures civiles d’exécution ;Dans ce cas, fixer le loyer provisionnel à 50 270 euros, à compter du 1er juillet 2023 ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Condamner la société Euralille C au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La S.A.S. Eli Market fait valoir qu’elle respecte l’échéancier fixé par le juge des référés, sa dette étant réduite à 25 606,85 euros au 1er janvier 2025 et qu’elle règle la somme de 8 400 euros par mois. Elle estime que le renouvellement étant intervenu avant l’éventuelle acquisition de la clause résolutoire, la demande de désignation d’expert est justifiée, aussi courte que puisse être la période entre le renouvellement et l’éventuelle acquisition de la clause résolutoire. Elle estime difficile de scinder les demandes et de les juger à des moments différents. Elle se prévaut d’une expertise du cabinet [O] réalisée en septembre 2022 avec une évaluation de la valeur locative sur la base d’un prix de 80€/m²P (x 628,37 m²P). Elle conteste toute modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Dans son mémoire en réplique n°5 notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 31 janvier 2025, la S.C.I. Euralille C demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal et in limine litis,

Surseoir à statuer dans l’attente du jugement à intervenir sur la résiliation du bail liant la S.C.I. Euralille C à la S.A.S. Eli Market dans l’instance pendante devant le tribunal judiciaire de Lille ;A titre subsidiaire,

La Juger recevable et bien fondée en ses demandes ;Débouter la S.C.I. Eli Market de sa demande en fixation du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 50 270 euros hors taxes hors charges et plus généralement de toute demande de fixation du loyer à une valeur inférieure au loyer dit plafonné ;Fixer le loyer du bail à un montant annuel de 163 149,38 euros hors taxes hors charges à compter du 1er janvier 2023, le bail étant renouvelé pour une durée de neuf ans à compter de cette date ;A titre subsidiaire sur ce point,

Fixer le loyer au montant indexé résultant de l’ancien bail, soit 106 809 euros hors taxes hors charges à même date ;Condamner en tant que de besoin la société Eli Market à lui payer :– le rappel de loyers à compter de la date de renouvellement ;

– les intérêts qui courent de plein droit à compter de la demande de renouvellement et subsidiairement à compter du présent mémoire au fur et à mesure des échéances entre l’ancien et le nouveau loyer avec anatocisme ;

La Condamner à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens y compris les frais de l’article A-444-10 et suivants du code de commerce ;A titre infiniment subsidiaire,

Désigner expert avec mission de donner son avis sur les causes de déplafonnement et la valeur locative ;Dire que l’expertise aura lieu aux frais avancés de la société Eli Market, demanderesse à la modification du loyer ;En cas d’expertise, Fixer le loyer provisionnel au montant du loyer indexé résultant de l’ancien bail ;En ce cas, Réserver les frais et dépens.

La S.C.I. Euralille C fait valoir, au visa des articles 377 et 378 du code de procédure civile que le jugement à intervenir au fond sur la mise en œuvre de la clause résolutoire a une incidence directe sur l’utilité et la pertinence de la poursuite de la procédure en fixation du loyer du bail en renouvellement et notamment des frais d’expertise. Elle estime que le bailleur est en droit de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire par le tribunal à partir du 3 mars 2023 et qu’il s’agit d’une question préalable à la fixation du loyer de renouvellement. Elle souligne que le juge des loyers commerciaux doit statuer sur une période postérieure à l’arriéré locatif et que sa décision n’aura aucune incidence sur le montant de la dette alors que la décision du juge de droit commun aura une incidence sur la résiliation du bail renouvelé. Elle insiste sur le fait que l’arriéré locatif cause du commandement porte principalement sur la période du 10 novembre 2020 au 12 avril 2022. Elle ajoute que la décision du juge des loyers commerciaux ne peut pas influer sur l’exigibilité des loyers de manière rétroactive puisque le principe est que le preneur doit payer le loyer provisionnellement sur la base du loyer indexé résultant de l’ancien bail. Elle considère encore que si le juge des loyers commerciaux statuait en premier, il y aurait un risque de travail inutile imposé aux parties pour instruire une affaire en vain et en pure perte au regard de l’enjeu qui ne porte que sur deux mois de loyer. Elle ajoute que si le juge des loyers commerciaux statuait en premier, il y aurait un risque d’allongement du procès. Elle fait état d’un arriéré locatif de 62 776,01 euros au 30 janvier 2025, la dette ne se résorbant pas. Elle insiste encore sur le fait que le comportement du preneur est purement dilatoire et que le sursis à statuer devant le juge de droit commun n’aurait fait que retarder l’issue de l’instance au fond sur la résiliation du bail.

Sur le fond, elle argue d’une très bonne commercialité du secteur. Elle cite sept références dont elle déduit un prix de 254,08€/m², soit pour une surface de 632,20 m², une valeur locative de 160 629,38€ hors taxes hors charges par an.

Après six renvois à la demande des parties, l’affaire a été utilement appelée à l’audience du 3 février 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande de sursis à statuer

Selon l’article 377 du code de procédure civile, en dehors des cas où la loi le prévoit, l’instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l’affaire ou ordonne son retrait du rôle.

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

En l’espèce, le bail a été renouvelé le 1er janvier 2023 suite à la demande de renouvellement formulée par la société Eli Market par courrier du 22 décembre 2022, en application de l’article L. 145-12 du code de commerce.

Le juge des loyers commerciaux est ainsi saisi de la fixation du loyer du bail renouvelé lequel s’appliquera rétroactivement à compter du 1er janvier 2023, date de début du nouveau bail.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 février 2023 concerne un principal de 109 915,87 euros au titre d’arriérés de loyers et de charges arrêtés au 14 janvier 2023 et correspond à une dette qui s’est accrue progressivement depuis novembre 2018 et particulièrement en 2020/2021.

L’affaire RG23/01764 pendante devant la première chambre du tribunal judiciaire de Lille a pour objet l’opposition faite par le preneur au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la bailleresse, tandis que la société Euralille demande reconventionnellement le constat de son acquisition avec expulsion du preneur et le paiement de l’arriéré de loyers.

Les parties s’opposent sur l’état actuel de l’arriéré locatif, le dernier décompte du bailleur faisant état d’une dette de 62 776,01 euros au 30 janvier 2025 alors que la société Eli Market argue d’une dette de 25 606,85 euros au 6 janvier 2025.

Par une ordonnance d’incident du 8 novembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision du juge des loyers commerciaux présentée par la société Eli Market.

L’instance devant le juge de droit commun et celle devant le juge des loyers commerciaux ont des objets différents et peuvent être tranchées indépendamment l’une de l’autre.

En effet, l’éventuelle fixation à la baisse du loyer de renouvellement par le juge des loyers commerciaux n’aurait pas de réelle incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire dans la mesure où seul le loyer du 1er trimestre 2023 est intégré dans les causes du commandement et serait concerné par la minoration (37 448,56 euros avec la provision pour charges pour le 1er trimestre 2023 sur un arriéré de 109 915,87 euros réclamé).

De même, l’instance au fond concernant la résiliation du bail est sans impact sur l’office du juge des loyers commerciaux : si la clause résolutoire est considérée comme acquise au 3 mars 2023, la demande de fixation du loyer de renouvellement restera pertinente pour la période du 1er janvier au 2 mars 2023. A l’inverse, si la clause n’est pas considérée comme acquise ou si des délais de paiement sont accordés, suspendant ainsi ses effets, la fixation du nouveau loyer aura tout intérêt pour régir la suite des relations entre les parties.

Il n’y a aucune raison que la procédure de fixation du loyer de renouvellement retarde l’instance devant le juge de droit commun, les deux instances pouvant être menées parallèlement.

Ainsi, un sursis à statuer ne ferait que retarder inutilement la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé.

Par ailleurs, si la bailleresse argue des importants frais d’expertise qu’il serait inutile d’engager pour évaluer le loyer sur une si courte période, le risque d’exposer un coût inutile sera supporté essentiellement par la société Eli Market puisqu’elle est demanderesse à la fixation du loyer et qu’il lui qu’incombera de ce fait d’avancer les frais d’expertise.

Au regard de ces éléments et alors que la décision sur la fixation du loyer de renouvellement ne dépend pas de la résiliation ou non du bail, rien ne justifie de surseoir à statuer dans la présente instance dans l’attente de la décision du juge de droit commun sur la clause résolutoire et le paiement de l’arriéré locatif. La demande de sursis à statuer sera en conséquence rejetée.

II- Sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En application de l’article L 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux;

3° les obligations respectives des parties;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

D’après l’article L.145-57 du même code, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause,être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Les parties présentent des demandes très éloignées quant à la prétendue valeur locative des locaux, en se fondant l’une sur un rapport d’expertise amiable et l’autre sur plusieurs valeurs de références. Elles sont en désaccord notamment sur la surface pondérée des locaux, la qualité de la commercialité du secteur et une éventuelle modification notable des facteurs locaux de commercialité ainsi que sur les prix pratiqués dans le voisinage pertinents pour estimer la valeur locative des locaux.

Dès lors, il apparaît que les divergences des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une mesure d’expertise qui sera en conséquence ordonnée et dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision.

S’agissant du loyer provisionnel qui sera dû pendant le cours de l’instance, rien ne justifie qu’il soit fixé à titre rétroactif, de sorte qu’il ne s’appliquera qu’à compter de la présente décision.

Si le preneur se prévaut d’une expertise amiable réalisée par M. [O] fixant la valeur locative à 50 270 euros sur la base d’un prix de 80€/m², force est de constater que le rapport est peu précis sur les références retenues pour parvenir à ce prix (pas de date du bail, pas mention de l’activité exercée dans les locaux ni de l’enseigne, offre et non bail signé ?…). Or, la société Euralille C produit sept références correspondant à des baux, avec des prix nettement plus élevés, dans une fourchette entre 224,07€/m² et 289,03€/m².

Dans ces conditions, il convient en l’état de fixer le loyer provisionnel au montant du loyer actuel pendant le cours de l’instance, sans qu’il y ait lieu de le diminuer ou de l’augmenter à ce stade de la procédure.

III- Sur les autres demandes

Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes et de réserver les dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.C.I. Euralille C de sa demande de sursis à statuer ;

ORDONNE avant dire droit une expertise et commet pour y procéder,

M. [M] [N] demeurant [Adresse 4] (tél [XXXXXXXX01] [Courriel 7])

avec mission de :

Réunir contradictoirement les parties, recueillir leurs explications et se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;Visiter et décrire les lieux loués ;Indiquer s’il s’est produit une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature à écarter l’indexation prévue à l’article L.145-34 du code de commerce ;Déterminer et apprécier notamment pour ce faire :→ les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;

→ l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;

→ la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;

→ les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;

→ les facteurs locaux de commercialité et notamment :

° l’importance de la ville, du quartier, de la rue

° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier

° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ;

Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage notamment pour des commerces similaires ;Donner son avis sur la méthode d’évaluation de la valeur locative la plus pertinente ;Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L.145-33 du code de commerce ou dans l’hypothèse de l’application de l’article L.145-36, selon les articles R145-9 à R.145-11 et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail ;

FIXE à 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la S.A.S. Eli Market devra verser au plus tard le 3 MAI 2025 au régisseur du tribunal judiciaire de Lille, sous peine de caducité de la mesure ;

INVITE l’expert à faire connaître, dès l’acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission ;

DISONS que les opérations d’expertise seront surveillées par le Magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus, l’expert commis pourra être remplacé par simple ordonnance ;

DIT que l’expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu’il leur aura imparti pour ce faire ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 3 NOVEMBRE 2025, sauf prorogation de délai dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ;

FIXE le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

DIT que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l’expertise ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux