TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00974 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZUJS

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 21 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. LBP

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

S.A.R.L. JANKEN

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Gregory FRERE, avocat au barreau de VALENCIENNES

M. [B] [W]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Gregory FRERE, avocat au barreau de VALENCIENNES

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 23 Septembre 2025

ORDONNANCE du 21 Octobre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 12 juillet 2024, la SAS LBP a donné à bail commercial à la SARL Janken des locaux situés au n° [Adresse 1] à [Localité 6] (Nord) à compter du 15 juin 2024 pour une durée de neuf années, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 66 000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance, outre une provision annuelle sur charges de 6 452,29 euros ,et le versement d’un dépôt de garantie de 16 500 euros.

M. [B] [W], gérant de la SARL Janken, s’est rendu caution solidaire de cette dernière.

Le 9 mai 2025, la SAS LBP a fait signifier à la SARL Janken un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par actes délivrés les 12 et 13 juin 2025, la SAS LBP a assigné la SARL Janken et M. [W] devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, afin de voir :

A titre principal,

Vu l’article L. 145-41 du code de commerce,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu le bail commercial en date du 12 juillet 2024 liant les parties,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire,

— constater la résiliation du bail conclu le 12 juillet 2024 entre la SAS LBP et la SARL Janken à la date de l’expiration du délai d’un mois qui suit la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 9 mai 2025, soit à effet du 9 juin 2025,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de la SARL Janken, ainsi que de toutes personnes qu’elle aurait pu introduire dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir,

— condamner à titre provisionnel la SARL Janken au paiement à la SAS LBP d’une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’à complète libération des locaux,

— se réserver la liquidation de l’astreinte prononcée à l’encontre de la SARL Janken,

— condamner à titre provisionnel et solidairement la SARL Janken et M. [W] en qualité de codébiteur solidaire, au paiement à la SAS LBP, des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus à ce jour, soit la somme de 27 452,26 euros TTC, sauf à régulariser l’indemnité d’occupation en fonction du montant qui sera fixé par le juge conformément aux clauses et conditions du bail et à actualiser le compte des sommes dues jusqu’à l’ordonnance à intervenir,

— condamner à titre provisionnel et solidairement la SARL Janken et M. [W], en qualité de codébiteur solidaire, au paiement à la SAS LBP d’une indemnité d’occupaúon égale au double du loyer global de la dernière année de location, et jusqu’à la libération effective et complète des lieux par la remise des clés, outre les charges telles que prévues par le bail, et jusqu’à libération effective et complète des locaux par la remise des clés,

— ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante,

— condamner à litre provisionnel et solidairement la SARL Janken et M. [W], en qualité de codébiteur solidaire, au paiement à la SAS LBP des intérêts de retard calculés au prorata temporis au taux légal, majoré de deux points, à compter de la délivrance du commandement de payer,

— vu l’article 1343-2 du code civil, prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles,

A titre subsidiaire,

et pour le cas où par impossible il serait fait droit à une demande de délais de la part de la SARL Janken, dire qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité d’arriéré ou d’un seul loyer courant échu, la clause résolutoire sera acquise au bailleur, le solde éventuel d’arriéré étant immédiatement dû, et d’ores et déjà en ce cas :

— ordonner l’expulsion de la SARL Janken, ainsi que de toutes autres personnes introduites dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique,

— condamner à titre provisionnel et solidairement la SARL Janken au paiement à la SAS LBP, d’une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à la libération effective et complète des locaux,

— condamner à titre provisionnel et solidairement la SARL Janken et M. [W], en qualité de codébiteur solidaire, au paiement à la SAS LBP d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer global de la dernière année de location, charges, et indemnités d’occupation et jusqu’à la libération effective et complète des lieux par la remise des clés, outre les charges telles que prévues par le bail de la date de résiliation de bail jusqu”à complète libération des locaux,

— ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indíce des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de Fannée suivante,

En tout état de cause,

— condamner à titre provisionnel et solidairement la SARL Janken et M. [W], en qualité de codébiteur solidaire, aux frais et entiers dépens, en ceux y compris les frais de commandements de payer,

— condamner solidairement la SARL Janken et M. [W] à verser à la SAS LBP la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience le 22 juillet 2025 et renvoyée à l’audience du 23 septembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, la SAS LBP, représentée par son conseil, soutient oralement les prétentions figurant dans son acte introductif d’instance. Elle produit un décompte de la dette locative, actualisé au 22 septembre 2025, d’un montant de 42 368,42 euros TTC (27 452,26 euros dû au 10 juin 2025 – 4 200 euros versés le 20 juillet 2025 + 19 116,16 euros correspondant au loyer du 3e trimestre 2025) et ne s’oppose pas à une remise volontaire des clés avant la fin du mois de septembre 2025.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2025 et soutenues oralement à l’audience, la SARL Janken et M. [W], représentés par leur avocat, demandent :

Vu les articles 145-41 et suivants du code du commerce,

Vu le bail commercial signé,

Vu le commandement de payer,

— constater la résiliation du bail commercial signé entre la SAS LBP et la SARL Janken au 10 juin 2025,

— donner acte à la SARL Janken de sa proposition de restitution des clés et d’état des lieux au 29 ou 30 septembre 2025 selon le choix du bailleur,

— dire lieu n’y avoir lieu à expulsion et à condamnation sous astreinte,

— fixer le montant des loyers dus à la somme de 27 452,26 euros au 10 juin 2025,

— dire et juger que l’indemnité d’occupation du jour de la résiliation du bail à la libération effective des lieux sera égale au montant du loyer tel que fixé contractuellement pour cette période, soit la somme de 3 500 euros HT,

— réduire les sommes réclamées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 21 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y figurent.

Le commandement du 9 mai 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 33 752,26 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 256,17 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 9 juin 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la SARL Janken de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance.

Dès lors que le concours de la force publique peut être sollicité pour permettre l’exécution forcée de l’expulsion, il y a lieu de rejeter la demande de la SAS LBP d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’acquisition de la clause résolutoire rend la SARL Janken occupante sans droit ni titre des locaux ; cette occupation prive la SAS LBP de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, la SAS LBP est fondée à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la SARL Janken.

Il convient de fixer, à compter du 10 juin 2025, le montant de cette provision au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, cette provision à valoir sur l’indemnité d’occupation étant due jusqu’à complète libération des lieux par remise des clés.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [W] ne conteste pas être débiteur solidaire des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par la SARL Janken, dans les conditions prévues à l’article 14 des dispositions générales du bail et à l’article 6 des dispositions particulières.

La demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 12 juillet 2024, le commandement de payer du 9 mai 2025 et le décompte actualisé au 22 septembre 2025, de sorte qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 42 368,42 euros TTC, terme du troisième trimestre 2025 inclus.

Il convient donc de condamner solidairement la SARL Janken et M. [W] au paiement de cette somme à titre de provision.

Sur la demande au titre des intérêts de retard

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte, et que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière.

Le juge des référés peut, sans excéder ses pouvoirs, assortir d’intérêts moratoires la condamnation qu’il prononce et en ordonner la capitalisation.

En conséquence, en l’espèce, la provision allouée à la SAS LBP au titre de l’arriéré locatif portera intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025, date de l’assignation, sur le montant réclamé de 27 452,26 euros TTC, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

En outre, il y a lieu d’ordonner que les intérêts échus, lorsqu’ils seront dus au moins pour une année entière, produiront intérêt.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la SARL Janken et de M. [W] les dépens de la présente instance, y compris le coût du commandement de payer du 9 mai 2025.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner in solidum la SARL Janken et M. [W] à payer à la SAS LBP la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance est donc exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la SAS LBP et la SARL Janken concernant les locaux situés au n° [Adresse 1] à [Localité 6] (Nord) depuis 9 juin 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL Janken et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 7] à [Localité 6] (Nord), dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Autorise au besoin la SAS LBP à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Dit qu’en cas de besoin, le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 10 juin 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la SAS LBP à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la SARL Janken au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, Condamne solidairement la SARL Janken et M. [B] [W] à payer à la SAS LBP chaque mois, au plus tard le dixième jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne solidairement la SARL Janken et M. [B] [W] à payer à la SAS LBP la somme de 42 368,42 euros TTC (quarante deux mille trois cent soixante-huit euros et quarante-deux centimes), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du 3e trimestre 2025 inclus ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025, date de l’assignation, sur le montant de 27 452,26 euros TTC, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Ordonne que les intérêts échus, lorsqu’ils seront dus au moins pour une année entière, produiront intérêt conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne in solidum la SARL Janken et M. [B] [W] aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer du 9 mai 2025 ;

Condamne in solidum la SARL Janken et M. [B] [W] à payer à la SAS LBP la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN