TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00149 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZJE3

N° de Minute : L 25/00601

JUGEMENT

DU : 17 Novembre 2025

[Y] [J] épouse [B]

C/

[W] [P]

[M] [P]

[Z] [P]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [Y] [J] épouse [B], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Audrey DENYS-CARBON, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [P], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

M. [M] [P] demeurant [Adresse 10]

Mme [Z] [P] demeurant [Adresse 10]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Septembre 2025

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 5 novembre 2021 avec effet au 23 novembre 2021, Mme [Y] [J] épouse [B], représentée par son mandataire, [Adresse 12], a donné en location à M. [W] [P], pour une durée initiale de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un appartement situé [Adresse 7] [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 438 euros, outre une provision sur charges de 70 euros.

M. [M] [P] et Mme [Z] [P] ont apposé leurs signatures électroniques sans autre mention sur la même convention en leur qualité de caution.

Mme [Y] [J] épouse [B] a fait délivrer à M. [W] [P] les 8 décembre 2022, 14 mai 2024 et 2 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement des sommes d’un montant de 1 682,38 euros, 2 970,92 euros et 1 242,81 euros en principal au titre des loyers et charges impayés.

Ces commandements de payer ont été dénoncés aux cautions les 22 et 16 décembre 2022, 24 mai 2024 et 10 septembre 2024.

Par actes de commissaire de justice des 20 janvier et 20 février 2025, Mme [Y] [J] épouse [B] a fait assigner M. [W] [P] et Mme [P] [Z] et M. [P] [M] en leur qualité de caution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir :

constater la résiliation de l’engagement de location intervenu entre les parties aux torts du locataire et à défaut prononcer la résiliation du bail ;

ordonner, en conséquence, son expulsion du logement qu’il occupe ainsi éventuellement que celle de tous occupants de son fait, avec si nécessaire le concours de la force publique,

condamner solidairement le locataire et les cautions au paiement de la somme de 4 883,66 euros,

condamner solidairement le locataire et les cautions au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du mois de février 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux soit la somme mensuelle de 610,71euros,

condamner solidairement le locataire et les cautions au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique à la Préfecture du Nord le 21 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025.

Mme [Y] [J] épouse [B], représentée par son conseil, a oralement soutenu les demandes contenues dans ses dernières écritures signifiées à M. [W] [P] et Mme [P] [Z] et M. [P] [M] en leur qualité de caution aux termes desquelles elle sollicite de voir :

constater la résolution du bail du contrat d’habitation à titre principal du logement sis [Adresse 9],

Fixer la date de résolution pour les deux contrats au 2 novembre 2024,

Condamner solidairement le locataire et ses cautions au paiement de la somme de 1 304,61 euros au titre du contrat de d’habitation arrêtée au 1er juillet 2025,

Dire et Juger que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2024,

Ordonner sans délai l’expulsion de M. [W] [P] et de tout occupant du logement et du garage sis [Adresse 6] qu’il occupe par commissaire de justice et avec l’assistance de la force publique si besoin est,

Fixer à la somme de 610,71 euros l’indemnité due par la M. [W] [P] au titre de son occupation de son appartement à compter du 2 novembre 2024,

Assortir cette somme des intérêts au taux légal,

Condamner solidairement le locataire et ses cautions à verser à la demanderesse la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi,

condamner M. [W] [P] et Mme [P] [Z] et M. [P] [M] en leur qualité de caution à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Débouter les défendeurs de toutes plus amples et contraires.

Mme [Y] [J] représentée par son conseil, maintient sa demande d’expulsion malgré les versements des défendeurs, la dette actualisée étant fixée à la somme de 291,38 euros. Elle précise expose en effet que depuis le début du contrat, le loyer était réglé irrégulièrement la contraignant à la délivrance de 3 commandements de payer. Elle s’oppose à tout délai de paiement.

En défense, M. [W] [P] s’oppose aux demandes de la propriétaire estimant être à jour des paiements, soulignant sa bonne foi et ses efforts constants pour régler ses loyers. Il estime que la réelle volonté du propriétaire est de l’expulser pour vendre son bien. Il conteste toute responsabilité dans les dégradations évoquées par le bailleur et déplore les manquements de Mme [B] à son devoir de communication et à l’information de la CAF qui lui aurait permis de bénéficier d’un plan d’apurement. Il juge enfin disproportionné le montant de l’indemnisation réclamé.

Il sollicite à titre principal le rejet des demandes en paiement et en expulsion, subsidiairement l’octroi de délais de paiement et à titre reconventionnelle de l’allocation la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre 1 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Il a précisé souhaiter quitter le logement. Au plan personnel, il déclare avoir travaillé jusqu’en août 2025 en qualité de consultant. Il a été licencié après deux ans d’activité en CDI.

M. [M] [P] et Mme [Z] [P], régulièrement assignés par dépôt de l’acte à l’étude, n’ont pas comparu.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est établi par le décompte produit par la bailleresse que M. [W] [P] ne s’est pas acquitté des sommes dues dans les 2 mois du commandement de payer du 2 septembre 2024, la dette s’élevant à la somme de 4 883,66 euros au 5 janvier 2025. Le contrat conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ainsi, il y a lieu de constater la résiliation du contrat de bail à la date du 3 novembre 2024.

Le dernier décompte du bailleur fait état d’un solde du au 2 septembre de 291,38 euros compte tenu des versements du locataire de 574,71 au 29 août 2025 et 2 septembre 2025.

L’apurement conséquence de la dette ne fait pas pour autant disparaître les incidents de paiement précédent et l’acquisition de la clause résolutoire. Les allégations du locataire quant aux intentions du propriétaire sont sans effet sur le contentieux des loyers objectivement payés irrégulièrement.

L’historique de compte révèle que des paiements irréguliers (le loyer de juin 2025 n’était pas réglé le 30 juin 2025) de sorte que la dette a été majoritairement réglée après la délivrance du commandement de payer. Trois commandements de payer ont été délivrés par le bailleur, ce qui atteste de paiements très irréguliers.

En conséquence, il n’y a pas lieu de prononcer la suspension de la clause résolutoire et il convient de prononcer l’expulsion de M. [W] [P] selon les modalités développées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution :

Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son

chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L.412-7 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi du locataire qui n’est pas entré dans les lieux par voie de fait. En conséquence, aucun élément ne justifie la suppression du délai de 2 mois et des formalités de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement :

Sur la mise hors de cause des cautions :

Le contrat de cautionnement en date du 23 novembre 2021 est soumis à l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 entrée en vigueur le 1er janvier 2022 ayant instauré le nouvel article 2297 du code civil. Dès lors, il conviendra d’appliquer la loi nouvelle.

En application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Aux termes de l’article 2297 du code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

En l’espèce, non seulement l’acte signé par les cautions ne mentionne pas les formalités obligatoires mais est signé électroniquement en contradiction avec la législation applicable à l’époque de la conclusion du bail. En conséquence, M. [M] [P] et Mme [Z] [P] seront déclarés hors de cause.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 7, a), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La faute qui consiste pour le locataire à occuper le logement, postérieurement à la résiliation du contrat bail, cause un préjudice au bailleur, qui ne peut pas disposer de son bien et le relouer.

Ce préjudice est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant équivalent à celui du loyer majoré de la provision sur charges, en l’occurrence la somme de 610,71 euros.

Il convient, dès lors, de condamner M. [W] [P] à payer à Mme [Y] [J] la somme de 610,71 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation de la résiliation du bail à libération effective des lieux loués. Cette somme se substitue au paiement du loyer.

Le dernier décompte produit n’explicite par le montant de la somme réclamée laquelle est contestée par le locataire. En conséquence, Mme [J] sera déboutée sur ce point.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts :

S’il n’est pas contestable que M. [P] règle son loyer avec retard et que trois commandements de payer ont été délivrés à son encontre, il reste que la demanderesse ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’elle a effectivement subi et l’éventuel manque d’entretien évoqué dans les conclusions de son conseil, qui n’est pas suffisamment établi à ce stade relevant le cas échéant des dégradations locatives ne caractérisant pas la mauvaise foi du défendeur. Mme [J] sera déboutée de ce chef.

M. [P] ne rapporte aucune preuve du prétendu préjudice moral qu’il subit du fait du comportement de sa propriétaire qui a usé des voies de droits pour obtenir le paiement des sommes dues en exécution du contrat de bail.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [W] [P] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 septembre 2024.

Il sera également condamné à payer à Mme [Y] [J] épouse [B] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Mme [Y] [J] épouse [B], d’une part, et M. [W] [P], d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 8] sont réunies à la date du 3 novembre 2024 ;

AUTORISE, à défaut pour M. [W] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [Y] [J] épouse [B], à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu à suppression des délais prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

CONSTATE l’irrégularité de l’acte de cautionnement souscrit par Mme [Z] [P] et M. [M] [P] pour M. [W] [P] et les déclare hors de cause ;

REJETTE la demande de paiement de la Mme [Y] [J] épouse [B] à l’encontre de M. [W] [P] au titre des loyers et charges impayés ;

CONDAMNE M. [W] [P] à payer à Mme [Y] [J] épouse [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 610,71 euros, équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, subissant les augmentations selon les modalités prévues au contrat, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

DEBOUTE M. [W] [P] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

REJETTE la demande en dommages-intérêts formulée par Mme [Y] [J] épouse [B] ;

CONDAMNE M. [W] [P] à payer à Mme [Y] [J] épouse [B], la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande en dommages-intérêts formulée par M. [W] [P] ;

CONDAMNE M. [W] [P] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 septembre 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE