TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01992 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZCNV

N° de Minute : 25/00130

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 15 Septembre 2025

[L] [I]

C/

[P] [W]

[T] [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 15 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [L] [I], demeurant [Adresse 4] – [Localité 7]

représenté par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [P] [W], demeurant [Adresse 3] – [Localité 13]

M. [T] [X], demeurant [Adresse 8] – [Localité 9]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 30 Juin 2025

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 novembre 2017, prenant effet le même jour, Monsieur [L] [I], représenté par son mandataire, a donné à bail à Monsieur [P] [W] et Monsieur [E] [G] un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 13], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennement le paiement d’un loyer mensuel révisable de 651 euros, outre une provision sur charges de 100 euros par mois.

Par courrier du 22 septembre 2020, reçu par le mandataire du bailleur le 23 septembre 2020, M. [E] [G] a donné son congé.

Par acte sous seing privé en date du 29 octobre 2020, Monsieur [T] [X] s’est porté caution solidaire de M. [P] [W].

Par acte d’huissier de justice du 13 août 2024, Monsieur [L] [I] a fait signifier à Monsieur [P] [W] un commandement de payer la somme de 3 483,36 euros en principal visant la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le commandement de payer a été notifié par voie électronique le 16 août 2024 à CCAPEX.

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte d’huissier du 27 août 2024.

Par actes d’huissier de justice des 26 et 28 novembre 2024, Monsieur [L] [I] a fait assigner Monsieur [P] [W] et M. [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE en référé à l’audience du 10 février 2025 aux fins de :

Constater la résiliation du bail conclu entre les parties,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [W] de corps et de biens ainsi que de toutes personnes qu’il aurait pu introduire dans les lieux de son fait avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Condamner solidairement Monsieur [P] [W] en sa qualité de locataire et Monsieur [T] [X] en sa qualité de caution solidaire, au paiement des loyers et charges dues soit la somme de 5 399,17 euros outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 août 2024 sur la somme de 3 483,36 euros en application de l’article 1231-6 du Code civil et pour le surplus à compter de l’assignation ;

Condamner solidairement Monsieur [P] [W] en sa qualité de locataire et Monsieur [T] [X] en sa qualité de caution solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant de la dernière mensualité du loyer et charges ;

Condamner solidairement Monsieur [P] [W] en sa qualité de locataire et Monsieur [T] [X] en sa qualité de caution solidaire, au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner solidairement Monsieur [P] [W] en sa qualité de locataire et Monsieur [T] [X] en sa qualité de caution solidaire, aux frais et entiers dépens en ce compris les frais de commandement de l’assignation.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 2 décembre 2024.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

A l’audience du 10 février 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

A l’audience du 30 juin 2025, se référant oralement aux termes de son acte introductif d’instance, Monsieur [L] [I], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales sauf à actualiser la dette locative à la somme de 12 505,04 euros au 27 juin 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de la bailleresse.

Régulièrement assigné à sa personne Monsieur [P] [W] était représenté par un conseil à l’audience du 10 février 2024. Son conseil justifie toutefois avoir dégagé sa responsabilité et le défendeur n’était pas présent à l’audience.

M. [T] [X] [T], régulièrement assigné selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution des défendeurs :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, les défendeurs n’ont pas tous été cités à personne et la décision est susceptible d’appel. En conséquence, le jugement sera réputé contradictoire.

Sur les demandes principales :

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.

En l’espèce, le défendeur n’a manifestement pas réglé son loyer pendant plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée par voie électronique au préfet du Nord le 2 décembre 2024, soit six semaines avant l’audience du 10 février 2025.

L’action de Monsieur [L] [I] est donc recevable.

De manière surabondante, le commandement de payer du 13 août 2024 a été notifié électroniquement à la CCAPEX le 16 août 2024, en application des dispositions de l’article 24, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit plus de deux mois avant l’introduction de l’instance par l’assignation du 28 novembre 2024.

Sur le bienfondé de la demande tendant à constater la résiliation du bail et à l’expulsion :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, à effet au 14 novembre 2017 pour une durée de trois ans, contient une clause VIII intitulée « clause résolutoire » aux termes de laquelle le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et charges dûment justifiées.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [W] le 13 août 2024 et dénoncé à la caution le 27 août 2024.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que ni Monsieur [I] ni la caution ne se sont acquittés du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à date du 14 octobre 2024, de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées et de condamner Monsieur [P] [W] à restituer le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 13].

A défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de leur chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Sur les demandes en paiement :

Sur le paiement du loyer et des charges et indemnités d’occupation :

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au propriétaire qui se trouve dans l’impossibilité de le relouer et qui doit être réparée, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation.

En l’espèce, le bail du 14 novembre 2017 stipule un loyer de 651euros outre 100 euros de provision sur charges payable 5 de chaque mois. Compte tenu des réévaluations, il était de 743,91 euros outre 100 euros de charges au 1er juin 2025. Monsieur [P] [W] sera condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 843,91 euros à compter du 14 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux loués.

Il résulte du décompte locatif actualisé versé par le bailleur que le locataire, Monsieur [P] [W] reste redevable de la somme de 12 505,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024 sur la somme de 3 483,36 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur l’engagement de la caution solidaire

En application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Aux termes de l’article 2297 du code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

En l’espèce, l’engagement de caution de Monsieur [T] [X], régulier en la forme, ne vise pas le cautionnement des indemnités d’occupation dues après la résiliation du bail.

En conséquence, Monsieur [T] [X] et Monsieur [P] [W] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 5 119,32 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 octobre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 août 2024 sur la somme de 3 483,36 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

En revanche, Monsieur [W] sera seul débiteur des indemnités d’occupation échues et à échoir.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner in solidum Monsieur [P] [W] et Monsieur [T] [X] aux entiers dépens de l’instance.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [P] [W] et Monsieur [T] [X] seront condamnés in solidum à payer à M. [L] [I] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Monsieur [L] [I] et Monsieur [P] [W], portant sur le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 13] sont réunies à la date du 14 octobre 2024 ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [P] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [L] [I] à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS à Monsieur [P] [W] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 10]

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 6]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

CONDAMNONS à titre provisionnel solidairement Monsieur [P] [W] et Monsieur [T] [X] à payer à Monsieur [L] [I] la somme de 5 119,32 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 octobre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024 sur la somme de 3 483,36 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [P] [W] à payer à Monsieur [L] [I] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 843,91 euros, équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 14 octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS à titre provisionnel M. [P] [W] à payer à M. [L] [I] la somme de 7 385,72 euros au titre des indemnités d’occupation dues du 14 octobre 2024 au 26 juin 2025, échéance de juin comprise avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [W] et Monsieur [T] [X] à payer à Monsieur [L] [I] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [W] et Monsieur [T] [X] aux entiers dépens ;

RAPPELLONS que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à LILLE, le 15 Septembre 2025,

Le Greffier Le Juge