TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 24/00069 – N° Portalis DBZS-W-B7I-X4RF

JUGEMENT DU 31 MARS 2025

DEMANDERESSE :

Association pour la formation professionnelle continue AFPC,

immatriculée au SIREN sous le n° 308 600 394,

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. [Adresse 9]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Louisa DAHMANI, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 26 Mars 2024, avec effet différé au 30 Avril 2024;

A l’audience publique du 09 Décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 24 février 2025, puis le 10 mars 2025 puis prorogé pour être rendu le 31 Mars 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 31 Mars 2025, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 3 novembre 2009, la S.C.I. 1001 aux droits de laquelle vient désormais la S.A.S. [Adresse 7] à [Localité 10], a donné à bail à l’Association pour la Formation Professionnelle Continue (AFPC) des locaux à usage de bureaux situés [Adresse 1] pour une durée de douze années à compter du 1er janvier 2010 et moyennant un loyer annuel de 92 000 euros. Un dépôt de garantie de 23 000 euros a été versé.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 janvier 2018, l’AFPC a fait part à la société [Adresse 7] à [Localité 10] de son intention de résilier le bail au 31 décembre 2018 en vertu de l’article L. 145-4 alinéa 2 du code de commerce.

Le 31 janvier 2018, la société Financière du Domaine de l’Ermitage à [Localité 10] régularisait une promesse de vente de l’immeuble loué au profit de la société de constructions PEARL pour une durée expirant le 28 juin 2019 avec notamment comme conditions suspensives le départ du preneur et l’obtention d’un permis de démolir le bâtiment sis [Adresse 2].

Par acte d’huissier du 21 juin 2018, l’AFPC a notifié à sa bailleresse son congé à effet du 31 décembre 2018.

Les clés des locaux ont été restituées le 8 janvier 2019. Un constat d’état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement par huissier de justice le même jour.

Faute de restitution du dépôt de garantie par la bailleresse, l’AFPC l’a sollicité par lettre recommandée avec avis de réception du 15 mai 2019.

Par courrier du 3 juin 2019, la société [Adresse 7] à [Localité 10] s’est opposée à la restitution du dépôt de garantie en arguant de réparations locatives d’un montant de 41 521 euros sur la base de devis joints.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 24 juillet 2020, l’AFPC a mis en demeure la société Financière du Domaine de l’Ermitage à [Localité 10] de restituer le dépôt de garantie, contestant les dégradations.

En réponse, par lettre recommandée avec avis de réception du 23 novembre 2020, le conseil de la société [Adresse 7] à [Localité 10] a mis en demeure l’AFPC de régler la somme de 18 521 euros correspondant au coût des travaux déduction faite du dépôt de garantie, outre un préjudice d’immobilisation de l’immeuble.

Compte tenu du désaccord persistant entre les parties, par exploit d’huissier délivré le 5 mai 2022, l’Association pour la Formation Professionnelle Continue a assigné la S.A.S. Financière du Domaine de l’Ermitage à Lambersart devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de restitution du dépôt de garantie et de condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 6 mars 2024, l’Association pour la Formation Professionnelle Continue sollicite de la juridiction de :

Condamner la S.A.S. [Adresse 7] à [Localité 10] au paiement de la somme de 23 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie augmentée des intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2019 ;

La Débouter de de l’ensemble de ses demandes ;

La Condamner à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 7 mars 2024, la S.A.S. Financière du Domaine de l’Ermitage à [Localité 10] s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle demande au tribunal de :

À titre principal,

Débouter l’AFPC de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel,

La Condamner à lui payer la somme de 18 521 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2020 ;

La Condamner à lui payer la somme de 76 644 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2020 à titre de dommages et intérêts ;

La Condamner à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

La Débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement, et si par impossible elle était condamnée,

Débouter l’AFPC de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Suspendre l’exécution provisoire attachée au jugement ;

En tout état de cause,

Débouter l’AFPC de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

La Condamner à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats a été différée au 30 avril 2024 par ordonnance du 26 mars 2024 avec fixation de l’affaire à l’audience du 9 décembre 2024 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 février 2025 prorogé au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Compte tenu des demandes des parties tenant pour la requérante à la restitution du dépôt de garantie et pour la défenderesse à sa conservation avec sa déduction du coût des réparations locatives, il convient d’examiner en premier lieu la demande de paiement desdites dégradations locatives.

I- Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du code civil prévoit en outre que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1754 du code civil prévoit quant à lui que le locataire est exclusivement tenu des réparations locatives telles que définies à l’article considéré, sauf dispositions contractuelles contraires. Il précise ainsi que les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

– Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées ;

– Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ;

– Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés ;

– Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

– Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

En vertu de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Cet article n’est pas d’ordre public et il peut y être dérogé par les parties.

Le bail, dans son article intitulé Charges et Conditions (pages 4 et 5), a prévu l’obligation pour le preneur d’entretenir les locaux et les divers équipements en bon état de réparations locatives et d’entretien.

Aucune clause contractuelle ne transfert la vétusté au preneur, de sorte que l’usure résultant du passage du temps et d’une utilisation normale des locaux ne lui est pas opposable.

Sur la présomption de bon état

Aucun état des lieux n’a été établi entre les parties lors de la prise de possession des locaux.

L’AFPC demande à ce que soit écartée la présomption de bon état des locaux en se prévalant des divers travaux qu’elle a effectué lors de l’entrée dans les lieux, ce qui attesterait selon elle du mauvais état initial des lieux. La bailleresse s’y oppose en soutenant que les factures produites correspondent à de simples travaux d’aménagement réalisés par le preneur, lesdits travaux étant prévus au bail.

Il est stipulé dans l’article du bail relatif à sa durée (page 3) qu’il « est consenti pour une durée de DOUZE ANNEES (12 ans) commençant à courir le 1er janvier 2010, après exécution par le Bailleur de travaux d’aménagement. ». Ainsi, s’il est fait état de travaux d’aménagement pour décaler la prise d’effet du bail, c’est le bailleur qui est mentionné comme devant réaliser ces travaux. Ceci est confirmé par la description des locaux dans le contrat puisqu’il est précisé en page 2 à l’article Désignation : « Étant précisé que le rez-de-chaussée desdits locaux devra répondre au 1er janvier 2010 aux normes de sécurité de type ERP ; catégorie R 2ème groupe, 5ème catégorie et accessible aux handicapés, les travaux incomberont au Bailleur et devront être achevés pour le 31 décembre 2009. ». Dès lors, cette clause ne peut être utilisée pour considérer que le preneur a réalisé des travaux d’aménagement.

L’AFPC produit diverses factures de travaux s’étalant entre décembre 2009 et janvier 2019. Certaines de ces factures concernent la mise en peinture de murs et le remplacement des sols, d’autres diverses réparations. Ainsi, à titre d’exemple, la facture du 21 décembre 2009 d’un montant TTC de 25 953 euros correspond à des devis de remplacement de moquette sur des escaliers par du revêtement de sol PVC, de mise en peinture de murs sur toile de verre, de plafonds, de remplacement de néons par de nouveaux luminaires, de création d’une kitchenette… (pièce n°47). Encore, suivant facture du 26 février 2010 (pièce 44), le preneur a fait procéder à la pose d’un linoléum et à la pose d’un barillet avec serrure.

Pour autant, si ces diverses factures attestent de la réalisation de travaux par la locataire de façon concomitante à l’entrée en possession des locaux, ces pièces sont insuffisantes à établir que ces travaux étaient liés au mauvais état préexistant des locaux plutôt qu’à la volonté de les aménager conformément à son projet et à son standing.

En conséquence, l’AFPC n’établit pas que les locaux n’étaient pas en bon état lors de l’entrée en possession, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’écarter la présomption de l’article 1731 du code civil.

Les locaux seront ainsi présumés avoir été reçus en bon état.

Sur les manquements contractuels du preneur

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Selon l’article 1231-1 du code civil, dans sa version applicable à l’espèce, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur le fondement de cet article, l’indemnisation d’une partie suppose un manquement contractuel, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le dommage.

D’après l’article 1231-2, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Il est constant que l’indemnisation du bailleur, à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l’inexécution par le preneur de ses obligations, n’est subordonnée ni à l’exécution de réparations par le bailleur, ni à l’engagement effectif de dépenses.

En l’espèce, dans la promesse de vente conclue le 31 janvier 2018 entre la société [Adresse 7] à [Localité 10] et la société Pearl, deux conditions suspensives notamment ont été stipulées suspensives, à savoir le départ du preneur des locaux loués et l’obtention d’un permis de démolir devenu définitif avant le 28 juin 2019 et portant sur l’immeuble (pièce 1 demandeur).

Il est précisé dans la promesse au titre de la « Situation locative » que le locataire a fait part de son intention de quitter les lieux le 31 décembre 2018 avec une demande d’accord du bailleur de proroger le bail jusqu’au 30 juin 2019. Il est également stipulé que « Le Promettant s’engage à mener toute démarche facilitante avec le preneur en place, destinée à favoriser son départ du bien vendu pour le 30 juin 2019, au plus tard. A cet égard, le Promettant s’oblige à accepter toute demande de bail précaire – sans indemnisation à la charge du bailleur- permettant audit preneur en place de se maintenir dans les lieux jusqu’au jour de la réitération des présentes par acte authentique, après résiliation conventionnelle du bail commercial susvisé ». Encore, il est prévu que « le Promettant s’engage à ne conclure aucun nouveau bail à compter de ce jour sans l’accord du Bénéficiaire »

Il résulte de ce document d’une part que la société [Adresse 7] à [Localité 10] escomptait le départ spontané de l’AFPC des locaux comme elle l’avait annoncé pour le 31 décembre 2018 et en tout cas avant le 30 juin 2019 afin de respecter la condition suspensive, et d’autre part que l’immeuble était voué à la démolition. Il n’est d’ailleurs pas contesté que l’immeuble a été effectivement démoli.

S’il est constant que l’indemnisation du bailleur, du fait du manquement du preneur à son obligation de réparer les locaux, n’est pas subordonnée à la réalisation effective des travaux de remise en état par le propriétaire ni à l’engagement de dépenses, afin de ne pas lui imposer de faire des avances de frais importantes, il appartient néanmoins à celui qui se prévaut d’un préjudice, d’établir la réalité de celui-ci, en vertu de l’article 1231-1.

En l’occurrence, la promesse de vente de l’immeuble en vue de sa démolition a été conclue un an avant la date de départ prévisible du locataire. L’état des locaux à leur restitution était indifférent pour la réitération de la vente compte tenu du projet de démolition, le prix du bâtiment étant d’ores et déjà fixé. Le propriétaire ne démontre ainsi pas avoir subi de préjudice résultant des prétendues dégradations des locaux dans le cadre de la cession programmée de son immeuble.

Il ne démontre pas davantage avoir subi un préjudice lié aux prétendues dégradations locatives jusqu’à la cession de l’immeuble prévue à la fin du mois de juin 2019. Ainsi, il ne démontre pas qu’il aurait pu retirer des revenus locatifs de son bien entre le départ de son locataire le 8 janvier 2019 et la date d’expiration de la promesse conclue sous la condition suspensive du départ du preneur, soit le 28 juin 2019 et qu’il n’a pas été en mesure de le faire à cause de l’état dégradé du bien. La société Financière du Domaine de l’Ermitage à [Localité 10] ne justifie pas avoir recherché un locataire pour cette courte période, étant précisé que l’accord de la société Pearl aurait été nécessaire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la société [Adresse 7] à [Localité 10] ne justifie pas avoir subi un préjudice à raison de l’inexécution de l’obligation d’entretien et de réparation du locataire, que ce soit dans le cadre de la vente de l’immeuble ou durant la période écoulée entre la restitution des locaux et la cession de l’immeuble aboutissant à sa démolition.

Au surplus, il sera relevé que la vétusté n’ayant pas été transférée au preneur, celui-ci ne peut être tenu de procéder au remplacement des sols et à la reprise des murs dès lors qu’il n’est constaté qu’une usure normale et liée au temps d’occupation des locaux. Pour les mêmes raisons, si le remplacement de la vitre fendue relève des réparations locatives, il ne peut être fait supporté au locataire le remplacement du châssis complet.

Encore, les devis produits émanant de la S.A.S. L&D Concept manquent de force probante étant donné que le dirigeant de cette société est la même personne physique que le dirigeant de la société [Adresse 7] à [Localité 10], soit M. [B] [V]. Il s’agit d’une petite structure (entre 3 et 5 salariés cf. Pièce 20 demandeur).

M. [V], en qualité de directeur général de la société bailleresse, a directement échangé des courriers avec le dirigeant de l’AFPC, dans le cadre du bail, de sorte qu’il y avait conflit d’intérêt dans l’établissement de ces devis. Dès lors, l’objectivité des devis établis pose difficulté, d’autant plus que comme le relève le preneur, la société L&D Concept est spécialisée dans les travaux d’installation électrique, et que les devis ne sont pas corroborés par d’autres de sociétés indépendantes.

Au total, il convient de rejeter la demande de paiement au titre des travaux.

Consécutivement, la restitution du dépôt de garantie de 23 000 euros sera ordonnée. La société [Adresse 7] à [Localité 10] sera condamnée à payer à l’AFPC cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de restituer du 24 juillet 2020.

II- Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice d’immobilisation

La société [Adresse 7] à [Localité 10] réclame une somme de 76 644 euros correspondant à trois mois de loyer en arguant subir un préjudice d’immobilisation puisque l’immeuble n’a pu être reloué immédiatement en raison de son mauvais état, un préjudice de jouissance compte tenu des travaux à réaliser plus importants que le montant du dépôt de garantie et un préjudice financier car la valorisation de l’immeuble n’a pu être optimale du fait des fautes du preneur.

Or, ainsi que cela a été relevé précédemment, la vente de l’immeuble avait été convenue dans le cadre d’une promesse un an avant le départ du locataire et il n’est pas établi ni même argué que l’état de l’immeuble à sa sortie a conduit à une modification du prix initialement convenu.

La bailleresse ne démontre pas avoir tenté de relouer le bien durant le bref délai entre le départ du preneur et la cession de l’immeuble de sorte qu’elle ne justifie ni d’un préjudice d’immobilisation ni d’un préjudice de jouissance durant le temps des travaux puisque ceux-ci n’avaient pas à être réalisés vu le projet de démolition de l’immeuble.

Faute d’établir les préjudices dont elle se prévaut, sa demande de dommages et intérêts à hauteur de trois mois de loyers, soit 76 644 euros, sera rejetée.

III- Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant justifier l’octroi de dommages et intérêts que dans le cas de la mauvaise foi ou de l’intention de nuire.

En l’espèce, l’Association pour la Formation Professionnelle Continue ne démontre pas que la S.A.S. Financière du Domaine de l’Ermitage à [Localité 10] a résisté de mauvaise foi ou avec l’intention de nuire à la restitution du dépôt de garantie. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

IV- Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant justifier l’octroi de dommages et intérêts que dans le cas de la mauvaise foi ou de l’intention de nuire.

En l’espèce, la S.A.S. [Adresse 7] à [Localité 10] ne démontre pas que l’Association pour la Formation Professionnelle Continue a agi de mauvaise foi ou avec l’intention de nuire. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

V- Sur les demandes accessoires

A- Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1, le juger peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire est compatible avec la nature et l’issue du litige de sorte que rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

B- Sur les frais irrépétibles et les dépens

La S.A.S. Financière du Domaine de l’Ermitage à [Localité 10] succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 2 300 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.A.S. [Adresse 8] [Localité 10] à payer à l’Association pour la Formation Professionnelle Continue la somme de 23 000 euros en restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2020;

LA DÉBOUTE de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

DÉBOUTE la S.A.S. Financière du Domaine de l’Ermitage à [Localité 10] de sa demande de condamnation de l’Association pour la Formation Professionnelle Continue à lui payer la somme de 18 521 euros au titre des réparations locatives ;

LA DÉBOUTE de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 76 644 euros ;

La DÉBOUTE de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la S.A.S. [Adresse 8] [Localité 10] à payer à l’Association pour la Formation Professionnelle Continue la somme de 2 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.S. Financière du Domaine de l’Ermitage à [Localité 10] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision ;

DÉBOUTE l’Association pour la Formation Professionnelle Continue de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la S.A.S. [Adresse 8] [Localité 10] de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.A.S. Financière du Domaine de l’Ermitage à [Localité 10] aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON