TRIBUNAL DE PROXIMITE DE TOURCOING

N° RG 24/08358 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YTN4

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 09 Janvier 2026

S.C.I. AKS

C/

[I] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. AKS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Aïcha CONDÉ, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Tiffany DHUIEGE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

M. [I] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Novembre 2025

Catherine DEREGNAUCOURT, Juge, assistée de Saïda SELLATNIA, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Catherine DEREGNAUCOURT, Juge, assistée de Saïda SELLATNIA, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [S] née [H] est propriétaire d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Elle a donné à bail l’immeuble précité à Madame [N] [Z] suivant bail verbal avec prise d’effet en date du 1er juillet 1986.

Madame [N] [Z] y vivait avec son fils, Monsieur [I] [Z]. Suite à son décès le 18 janvier 2021, ce dernier est resté occupant du logement en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juilet 1989.

Plusieurs loyers demeurant impayés, Madame [C] [S] née [H] a fait délivrer à Monsieur [I] [Z] un commandement d’avoir à payer la somme de 578,55€ en principal représentant les loyers et les charges impayés selon exploit d’huissier en date du 3 janvier 2022.

Par acte d’huissier en date du 4 avril 2022, Madame [C] [S] née [H] a fait assigner Monsieur [I] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing, au visa des articles 1224, 1728, 1741 et 1760 du code civil, afin qu’il :

— prononce la résiliation du bail conclu entre les parties en raison du défaut de paiement du loyer et des charges ;

— ordonne l’expulsion de Monsieur [I] [Z], avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamne Monsieur [I] [Z] au paiement de la somme de 982,85 € représentant l’arriéré des loyers, charges et indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de l’assignation ou de la décision rendue, avec actualisation à l’audience ;

— condamne Monsieur [I] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

—  800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Par décision du 12 décembre 2022 le juge de proximité de [Localité 4] a condamné Monsieur [I] [Z] à payer la somme de 793,23 € au titre de l’arriéré locatif, prononcé la résiliation du bail verbal, suspendu les effets de la clause résolutoire en lui accordant des délais de paiement sur 10 mois.

Le 26 mai 2023, Madame [C] [S] née [H] et M.[M] [S] ont vendu ce logement à la SCI AKS.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024, la SCI AKS a fait assigner Monsieur [I] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing, afin qu’il :

— constate la résiliation du bail conclu entre les parties en raison du défaut de paiement du loyer et des charges ;

— ordonne l’expulsion de Monsieur [I] [Z], avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamne Monsieur [I] [Z] au paiement de la somme de 2381,19 € représentant l’arriéré des loyers, charges et indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de l’assignation ou de la décision rendue, avec actualisation à l’audience ;

— condamne Monsieur [I] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

—  500 € de dommages et intérêts ;

—  700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mai 2025.

Lors de cette audience, la SCI AKS, représentée par son conseil, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4200 € et sollicite le prononcé de la résiliation du bail. Pour le surplus, elle maintient ses prétentions et son argumentation dans les termes de son assignation.

En défense, Monsieur [I] [Z], régulièrement représenté, conclut au débouté de l’ensemble des demandes de la SCI AKS et sollicite sa condamnation à lui payer 3000 € de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, 1000 € de dommages et intérêts pour préjudice moral outre la compensation des sommes dues, la production sous astreinte du RIB de la demanderesse, l’autorisation de consigner ses loyers le temps de la réalisation sous astreinte des travaux qu’il réclame pour la mise en conformité du logement.

Subsidairement, il sollicite l’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

A l’issue des débats, la cause a été mise en délibéré au 08 septembre 2025.

Par conclusions développées à l’audience, la demanderesse réitère ses demandes portant sa demande au titre de l’indemnité de procédure à la somme de 1500 €.

Elle fait valoir que la clause résolutoire n’a pas joué le locataire ayant payé intégralement sa dette locative ; elle ajoute qu’il s’agit d’un bail verbal qui s’est poursuivi de plein droit entre la SCI AKS et Monsieur [I] [Z], qu’il existe un autre arriéré locatif le locataire ayant cessé de nouveau le paiement de son loyer dès mai 2024 fondement de sa demande de prononcé de résiliation-expulsion ; qu’il ne respecte pas l’accord de paiement intervenu en juillet 2025.

Elle estime avoir subi un préjudice moral du fait de l’absence du paiement des loyers depuis 2 ans et s’oppose à la demande d’octroi de délais de paiement et pour quitter les lieux. Elle affirme que le défendeur est responsable de son trouble de jouissance, qu’ils étaient existants avant la vente à son profit et qu’il existe un défaut d’entretien la part des locataires successifs. Elle conclut en précisant que Monsieur [I] [Z] ne peut se prévaloir d’un quelconque préjudice liée à la procédure d’expulsion et qu’il ne justifie pas de la tentative de Monsieur [X] de pénétrer dans le logement.

Par conclusions développées à l’audience, Monsieur [I] [Z] réitère ses demandes.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir que c’est la SCI AKS qui a fait obstacle au paiment des loyers ; il reconnaît qu’il existe une dette locative d’un montant de 4480,29 € au 15 octobre 2025; il expose que la demanderesse a acquis le logement sachant qu’il était vétuste et dégradé qu’il a subi un trouble de jouissance son logement ne correspondant pas au critères de décence et sollicite la consignation du paiements de ses loyers jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires; il sollicite l’octroi de délais de paiement et pour quitter les lieux en précisant qu’il est père d’un enfant de 11 ans et perçoit le RSA.

A l’issue des débats, la cause a été mise en délibéré au 09 janvier 2026.

Motivation

I. Sur la recevabilité de l’action de la SCI AKS :

En vertu de l’article 24, II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent pas faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux article L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En application du III de cet article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation ou de prononcé de cette résiliation lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative est, à peine d’irrecevabilité de la demande, notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse en tant que de besoin les organismes dont relèvent les aides au logement, le fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée deux mois avant l’audience à Monsieur le Préfet du Nord, ainsi qu’il en est justifié par la production aux débats de l’accusé de réception de la transmission électronique en date du 22 juillet 2024.

En outre, il résulte des pièces versées aux débats que la SCI AKS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ainsi qu’il en est justifié par la production aux débats de l’accusé de réception de la transmission électronique en date du 29 mai 2024, soit dans le respect des délais légaux.

L’action de la SCI AKS est donc recevable.

II. Sur les demandes de la SCI AKS :

A- Sur l’existence d’un bail d’habitation :

En application des articles 1714 et 1715 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement et si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données.

Aux termes de l’article 1353 du même code dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il est constant que l’exécution d’un bail verbal peut être prouvée par tous moyens et notamment par témoins ou présomptions mais qu’elle ne saurait résulter de la simple occupation des lieux, si l’intention de donner à bail, pour percevoir un loyer, n’est pas démontrée.

En l’espèce, il n’est aucunement contesté que Monsieur [I] [Z] demeure bien dans le local à usage d’habitation.

Le caractère onéreux de la mise à disposition de ce local à usage d’habitation est suffisamment établi par le décompte des sommes dues ainsi que par les débats au cours desquels Monsieur [I] [Z] n’a pas contesté être locataire de cet immeuble.

Il y a donc lieu de constater que la SIC AKS a conclu un bail à usage d’habitation portant sur le local à usage d’habitation avec Monsieur [I] [Z].

B- Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges impayés :

En vertu de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la loi.

La preuve de l’obligation d’acquitter l’arriéré de loyers et de charges réclamé dans l’assignation et actualisé lors de l’audience du 12 novembre 2025 à la somme de 4480,29 € est rapportée par la production aux débats du commandement de payer et du décompte détaillé des sommes dues arrêté au 15 octobre 2025.

L’existence et le montant de cette dette ne sont ni contestés ni contestables.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [I] [Z] au paiement de la somme de 4480,29 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2025.

En application des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil dans leur rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, il y a lieu de dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2025, date à laquelle le montant des sommes dues a été actualisée.

C- Sur la résiliation du bail verbal et les délais de paiement :

Aux termes de l’article l’article 1103 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1224 du même code dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application des articles 1227 et 1228 du même code dans leur rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice, et le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il est constant qu’il appartient au juge saisi d’une demande de résiliation judiciaire d’un contrat de bail d’apprécier, au jour où il statue, si les manquements invoqués sont établis et s’ils présentent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 2044,99 € représentant l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2024 a été délivré le 29 mai 2024 à Monsieur [I] [Z].

Aux termes de ce commandement Madame [C] [S] née [H] a informé Monsieur [I] [Z] de son intention de se prévaloir des dispositions des articles 1728, 1741 et 1760 du code civil à défaut pour lui de payer les sommes dues dans le délai de deux mois.

Il résulte du décompte des sommes dues arrêté au 15 octobre 2025 que Monsieur [I] [Z] n’a pas réglé l’intégralité des sommes visées à ce commandement dans le délai imparti. Malgré des versements opérés régulièrement depuis le mois de juillet 2025 afin de régler le loyer courant et apurer sa dette, le montant de la dette locative demeure important.

Les manquements continus de Monsieur [I] [Z] à satisfaire à son obligation de paiement régulier du loyer afférent à la location de son habitation revêtent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail dont la partie défenderesse est titulaire.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail d’habitation à compter de la présente décision.

Il ressort toutefois des débats que la situation familiale et économique de Monsieur [I] [Z] justifie la suspension des effets de la résiliation du contrat de bail et l’octroi de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’accorder des délais de paiement à Monsieur [I] [Z] selon les modalités précisées au dispositif. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette.

En revanche, le non respect des délais alloués entraînera l’engagement de la procédure d’expulsion, ainsi que le paiement par la partie défenderesse d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ définitif.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial, et le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges.

D- Sur la demande de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil, “le créancier auquel le débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance”.

En l’espèce, la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un quelconque préjudice distinct du simple retard de paiement.

La société bailleresse sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

III Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [I] [Z]

A.Sur le défaut d’occupation paisible du logement imputable au bailleur.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

— de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ;

— d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

— d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Selon l’article 1720 du code civil, en son deuxième alinéa, “il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives”.

Aux termes de l’article 1721 du code civil,“il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.”

Ces différentes obligations sont reprises par les dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui leur confère un caractère impératif.

En l’espèce, Monsieur [I] [Z] demande au tribunal de constater l’état d’indécence de leur logement, de condamner la SCI AKS à réaliser des travaux de mise en conformité sous astreinte et à les indemniser de leurs préjudices.

La SCI AKS conteste le caractère indécent du logement et ne peut être tenue de la carence de l’ancien propriétaire.

La SCI AKS n’est propriétaire de l’immeuble que depuis le 26 mai 2023.

Elle n’est donc pas concernée par le contrat de bail antérieur à cette date.

Le locataire à l’appui de ses demandes remet des photos du mois de juillet, août et septembre n’établit pas qu’il s’agit bien du logement loué qui a été photographié, ni même que les désordres qu’il invoque aient perduré .

De même les échanges par mail avec la Ville de [Localité 4], date de l’année 2022.

Il n’apporte pas davantage la preuve de son préjudice moral.

Monsieur [I] [Z] sera donc débouté de toutes les demandes qu’il a formulées à l’encontre de la SCI AKS.

IV. Sur les demandes accessoires :

1) Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [Z], partie qui succombe au litige, sera condamné aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

2) Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, la partie condamnée aux dépens est condamnée à verser à l’autre une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [I] [Z] à verser à la SCI AKS la somme de 700 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] à payer à la SCI AKS la somme de 4480,29 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2025 ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail verbal portant sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 5] à compter de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la résiliation prononcée et,

ACCORDE à Monsieur [I] [Z] un délai de grâce de 24 mois à condition que neuf versements mensuels de 186 € soient effectués en plus du loyer courant, au plus tard le dernier jour de chaque mois et pour la première fois au plus tard le dernier jour du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée de la totalité du solde ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront conformément aux stipulations contractuelles ;

DIT qu’en cas de non versement à son échéance d’une de ces mensualités ou d’une échéance courante de loyer et/ou de charges, la résiliation du bail reprendra ses effets et que l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible ;

DIT que dans ce cas, Monsieur [I] [Z] sera tenu de quitter les lieux et de les rendre libres de tous occupants de son chef deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

A défaut, ORDONNE l’expulsion des locaux précités de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z], dans l’hypothèse où la résiliation du bail serait définitivement acquise, à payer à la SCI AKS une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial, et que la SCI AKS pourra procéder à la régularisation des charges ;

DEBOUTE Monsieur [I] [Z] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE la SCI AKS de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] à verser à la SCI AKS la somme de 700 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection