TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT rendu le 04 Février 2026

N° RG 25/00045 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZUWR

DEMANDERESSE :

La société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 18] VAL [Localité 19]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Caroline CHAMBAERT, postulant, avocat au barreau de LILLE et M^e Alexandra VEILLARD, plaidant, avocat au barreau de NANTES

DEFENDEURS :

Monsieur [X] [Z] [T] [E] [R]

[Adresse 14]

[Localité 6]

non comparant

Madame [B] [M] [J] [Y] [S]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante

CREANCIER INSCRIT :

Association CAUTIONNEMENT MUTUEL DE L’HABITAT-CMH

[Adresse 16]

[Localité 15]

représentée par M^e Joséphine DUPONT-WILLOTsubstituant M^e Patrick DUPONT-THIEFFRY, avocat au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Monsieur Damien CUVILLIER

Premier Vice-Président adjoint,

Juge de l’exécution par délégation de Madame la Présidente du Tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIER : Madame Coralie DESROUSSEAUX

DEBATS : A l’audience publique du 03 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Février 2026

JUGEMENT : prononcé par décision REPUTEE CONTRADICTOIRE

25/45 -2-

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière délivré à Monsieur [X] [R] et à Madame [B] [S] à la demande de la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 18] VAL [Localité 19] par acte de commissaire de justice en date des 25 et 26 février 2025 publié le 14 avril 2025 au service de la publicité foncière de [Localité 21], sous les références 5914P03 S00043 et S00044, pour un immeuble désigné comme suit :

1-Sur la commune de [Localité 22], [Adresse 4], dans un ensemble immobilier figurant au cadastre section B n°[Cadastre 8] pour 79ca, section B n°[Cadastre 9] pour 84ca, section B n°[Cadastre 10] pour 42a 33ca, section B n°[Cadastre 11] pour 01a 53ca et section B n°[Cadastre 12] pour 12a 90ca, les lots n° 106 (appartement) et 604 (cave)

2- Sur la commune de [Localité 22], [Adresse 1], la parcelle figurant au cadastre section [Cadastre 17] n°[Cadastre 13] pour 12ca

Vu l’assignation à comparaître devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille à l’audience d’orientation du 3 septembre 2025, délivrée par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025 à étude pour Madame [B] [S] et suivant procès-verbal de recherches infructueuses pour Monsieur [X] [R],

Vu la dénonciation de cette assignation à l’association CAUTIONNEMENT MUTUEL de l’HABITAT-CMH, créancier inscrit, par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025,

***

Après plusieurs renvois à la demande du créancier poursuivant, l’audience d’orientation s’est tenue le 3 décembre 2025,

A cette audience, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL CLISSON VAL DE SEVRE, représentée par son avocate, a déposé son dossier de plaidoirie en invitant le tribunal à se référer à ses conclusions écrites, signifiées aux débiteurs non comparants par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2025.

La société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 18] VAL DE [Localité 23] a formulé les demandes suivantes :

— constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire,

— constater que la saisie porte sur des droits saisissables,

En conséquence,

— juger recevable la requérante en ses poursuites et l’y déclarer bien fondée,

— fixer la créance de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 18] VAL [Localité 19] à l’égard de Monsieur [X] [R] et Madame [B] [S] à la somme globale de 202.435,08 euros arrêtée au 9 janvier 2025, se décomposant comme suit :

— au titre du prêt n°10278 36040 00012243106 la somme de 101.615,73 euros en principal, frais et intérêts au taux de 1,400% l’an,

— au titre du prêt n°10278 36040 00012243107 la somme de 100.819,35 euros en principal, frais et intérêts au taux de 1,400% l’an,

— ordonner la vente forcée des biens saisis,

— fixer la mise à prix du bien saisi à 80.000 euros,

— déterminer les modalités de visite de l’immeuble,

— juger que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente.

25/45 -3-

Madame [B] [S] citée à l’étude du commissaire de justice n’était ni présente ni représentée. Bien que régulièrement cité suivant procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [X] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’association CAUTIONNEMENT MUTUEL de l’HABITAT-CMH, représentée à l’audience, n’a pas conclu.

A l’issue des débats les parties ont été informées que la décision serait rendue, après plus ample délibéré, par jugement mis à disposition au greffe le 4 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les conditions de la saisie immobilière.

L’article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies – c’est à dire que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière et saisissable – et statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En l’espèce, le créancier poursuivant justifie :

— d’un titre exécutoire, à savoir la copie exécutoire d’un acte notarié en date du 22 février 2019 contenant un prêt consenti par la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 18] VAL [Localité 19] à Monsieur [X] [R] et Madame [B] [S], savoir :

— un prêt n°10278 36040 00012243106 d’un montant de 159.000 euros au taux de 1,40% l’an, remboursable en 240 mensualités,

— un prêt n° 10278 36040 00012243107 d’un montant de 154.000 euros au taux de 1,40% l’an, remboursable en 240 mensualités,

— d’une mise en demeure de régulariser des échéances impayées sous peine de déchéance du terme en date du 24 septembre 2024,

— d’une lettre de déchéance du terme en date du 14 janvier 2025.

Le créancier poursuivant justifie ainsi disposer d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, à tout le moins les échéances impayées des prêts immobiliers.

Le bien saisi est de nature immobilière et sa saisissabilité n’est pas contestée.

Au vu de ces éléments, il doit être considéré que la partie demanderesse réunit les conditions pour poursuivre la présente procédure de saisie immobilière.

Sur le montant de la créance.

L’article R 322-18 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

25/45 -4-

.Sur la déchéance du terme

Aux termes de l’article L 212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission des clauses abusives, détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Un décret pris dans les mêmes conditions, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Dans un arrêt 2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n°21-14.540 publié, la Cour de cassation a dit pour droit que le juge de l’exécution est tenu d’examiner d’office si les clauses insérées dans le contrat conclu entre le professionnel et le non professionnel ou consommateur ne revêtent pas un caractère abusif, à moins que cette question ait déjà été examinée dans une précédente décision revêtue de l’autorité de la chose jugée.

Dans un autre arrêt, 1ère Civ., 22 mars 2023, pourvoi n°21-16.044, la Cour de cassation a dit pour droit que la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

La Cour d’Appel de DOUAI considère par ailleurs qu’un délai de quinze jours pour régulariser une situation d’impayés ne constitue pas un préavis d’une durée raisonnable.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1226 du même code précise que le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

25/45 -5-

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

En l’espèce, La société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 18] VAL [Localité 19] prétend qu’elle n’a pas prononcé la déchéance du terme en application des dispositions conventionnelles mais par application combinée des dispositions de code civil et du code de la consommation permettant la résiliation du contrat en cas de manquement grave de l’autre partie à ses obligations principales.

Tel a été le cas en l’espèce selon la société poursuivante puisque Monsieur [R] et Madame [S] ont tout simplement cessé de rembourser leurs deux prêts, cumulant une dette importante d’échéances impayées.

La demanderesse soutient donc qu’il n’est pas nécessaire d’examiner le caractère abusif ou non de la clause résolutoire prévue au contrat puisqu’elle n’a pas été mobilisée pour prononcer la déchéance du terme.

Les mises en demeure adressées à Monsieur [R] et Madame [S] le 24 septembre 2024 – pièce de la demanderesse n° 4 et 5 – ne se réfèrent pas, en effet, à la clause résolutoire du contrat mais uniquement aux dispositions des articles L 313-50 et L 313-51 du code de la consommation.

Les lettres de résiliation des contrats de prêts adressées aux défendeurs le 14 janvier 2025 se réfèrent quant à elles uniquement aux articles L 312-22 du code de la consommation et 1184 du code civil.

Si les références textuelles citées par la banque dans ses mises en demeure et dans ses courriers de déchéance du terme sont manifestement erronées, force est de constater que la société poursuivante n’a pas entendu résoudre le contrat par l’effet de la clause résolutoire prévue aux contrats mais par l’utilisation du principe posé par l’article 1226 du code civil, à savoir la résolution pour inexécution grave de leurs obligations par ses cocontractants.

Monsieur [R] et Madame [S] n’ont pas entendu contester cette résolution aux risques et périls de leur créancier alors qu’il est constant qu’ils ont cessé de rembourser les échéances de leurs deux prêts depuis plusieurs mois.

Dans ces conditions, la banque a pu légitimement se prévaloir des manquements graves de ses débiteurs à leurs obligations principales pour résoudre les deux contrats de prêts.

L’éventuel caractère abusif de la clause résolutoire prévue au contrat est donc indifférent à la solution du litige.

Sur l’indemnité de 7 %

L’article L 313-51 du code de la consommation, lorsque le prêteur est amené à demander la résolution du contrat, il peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, ainsi que le paiement des intérêts échus. Jusqu’à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt.

En outre, le prêteur peut demander à l’emprunteur défaillant une indemnité qui, sans préjudice de l’application de l’article 1231-5 du code civil, ne peut excéder un montant qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, est fixé suivant un barème déterminé par décret.

25/45 -6-

L’article R 313-28 du code de la consommation précise que l’indemnité prévue en cas de résolution du contrat de crédit ne peut dépasser 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés.

L’article 1231-5 du code civil ajoute que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 18] VAL [Localité 19] soutient que la clause pénale prévoyant une indemnité de 7 % ne saurait être considérée comme abusive puisqu’elle respecte parfaitement les dispositions légales sus-rappelées.

Elle ajoute qu’elle ne saurait pas plus être modérée d’office par le juge de céans puisqu’elle répare légitimement et forfaitairement le préjudice subi par le prêteur du fait de la résolution du contrat.

Les contrats de prêts litigieux prévoient en leur article 18 que dans le cas où le prêteur serait amené à exiger le remboursement immédiat du solde du crédit, l’emprunteur sera alors redevable d’une indemnité de 7 % des sommes restant dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non réglés et ce conformément aux dispositions du code de la consommation.

Les contrats exécutés étaient prévus pour durer 20 ans et devaient produire un total d’un petit peu plus de 50 000 € d’intérêts au bénéfice de la banque.

La résolution anticipée des contrats de prêts ne lui a permis de percevoir que 19 529 € d’intérêts sur les 50 000 € espérés – en retenant qu’un arriéré de 17 112 € au 5 septembre 2024 situe la première défaillance en fin d’année 2023.

Par ailleurs, il pèse désormais un fort aléa sur le remboursement du capital.

L’indemnité de 7 % prévue aux contrats, qui entraînera une pénalité totale de 17 587,28 € n’apparaît dès lors pas excessive.

Dans ces conditions, la créance à recouvrer sera mentionnée pour le montant résultant des décomptes non critiqués produits aux débats, soit la somme de :

100 819, 35 + 101 615,73 = 202 435,08 €

En conséquence, la créance sera mentionnée pour la somme de 202 435,08 € outre intérêts au taux conventionnel postérieurs au 14 janvier 2025.

Sur la vente forcée.

Conformément à l’article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu, à défaut de demande d’autorisation de vente amiable, d’ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière, étant rappelé qu’en vertu de l’article R322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date d’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre 2 et 4 mois à compter du prononcé de sa décision, et détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

25/45 -7-

Les mesures de publicité seront celles habituellement pratiquées, conformément aux articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens

Les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et susceptible d’appel, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de la saisie immobilière sont réunies ;

DIT que la créance du créancier poursuivant doit être mentionnée pour la somme de 202 435,08 € outre intérêts au taux conventionnel postérieurs au 14 janvier 2025 ;

ORDONNE la vente forcée des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ;

FIXE la vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi à l’audience d’adjudication du Mercredi 3 Juin 2026 à 14 H 00 qui se déroulera au sein du tribunal judiciaire de Lille, immeuble de la [Adresse 20] [Adresse 5], LILLE, salle 1.16 ;

DIT que le créancier poursuivant procédera à la publicité de cette vente conformément aux articles R322-30 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que tout huissier territorialement compétent et requis par le créancier, organisera la visite des lieux en accord avec les débiteurs ou à défaut à charge pour l’huissier d’aviser le débiteur des dates retenues par LRAR 5 jours à l’avance et en les regroupant afin d’en réduire le nombre ;

DIT que le présent jugement devra être signifié aux éventuels occupants du bien saisi trois jours au moins avant la première visite ;

DIT que tout éventuel occupant de l’immeuble saisi sera tenu de laisser visiter les lieux et qu’à défaut il sera procédé à l’ouverture des portes avec l’assistance d’un serrurier et si besoin de la force publique conformément à l’article L142-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en cas de difficulté il pourra en être référé au juge de l’exécution sur requête ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

La greffière Le juge de l’exécution

Coralie DESROUSSEAUX Damien CUVILLIER