TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/07917 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZYQ6

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 26 Mars 2026

S.A. VILOGIA

C/

[C] [X]

[F] [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 26 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Delphine GRAS-VERMESSE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [C] [X], demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

représenté par M^e Caroline FORTUNATO, avocat au barreau de LILLE

Mme [F] [W], demeurant [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 Janvier 2026

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date 15 décembre 2015, à effet au 31 décembre 2015, la S.A VILOGIA a donné à bail à Madame [F] [W] et Monsieur [C] [X] un local d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 537,28 euros, une provision sur charges récupérables de 141,83 euros, soit une échéance mensuelle totale de 679,11 euros, pour une durée d’un mois renouvelable.

Par jugement du 29 juin 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a débouté la S.A Vilogia d’une demande en constat de la résiliation du bail et d’une demande en paiement d’une dette locative et l’a condamné à payer aux locataires la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Par arrêt du 6 février 2025, la cour d’appel de [Localité 6] a confirmé le jugement précité, a débouté la S.A Vilogia de sa demande de prononcé de la résiliation du bail pour non-paiement du loyer et des charges et l’a condamné à payer aux locataires la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2025, la S.A VILOGIA a fait signifier à Madame [F] [W] et Monsieur [C] [X] un commandement de payer la somme en principal de 6.732,93 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2025, la S.A VILOGIA a fait assigner Madame [F] [W] et Monsieur [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, à l’audience du 25 septembre 2025, aux fins de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation en paiement.

A cette audience, la S.A Vilogia et Monsieur [C] [X] ont comparu représentées par leurs conseils respectifs.

Bien que régulièrement assigné à étude, Madame [F] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Le juge a organisé les échanges entre les parties comparantes, fixé les délais de communication de leurs écritures et renvoyé l’affaire à l’audience du 8 janvier 2026.

A cette audience, la S.A VILOGIA a comparu représentée par son conseil et s’est référée, en application de l’article 446-1 du code de procédure civile, à ses conclusions en réplique n°2.

Aux termes de celles – ci, elle demande de :

Déclarer son action recevable, A titre principal, Constater la résiliation du bail et, à défaut, de prononcer la résiliation du bail, Ordonner l’expulsion des locataires, Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 11.844,31 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 janvier 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, Condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit la somme actuelle de 755,58 euros, à réajuster par régularisation annuelle selon le coût réel des charges, de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux, Condamner les locataires au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens,A titre subsidiaire, « si par impossible une mesure d’expertise judiciaire relative à l’examen des loyers et des charges imputés sur le compte locatif depuis le 4 juillet 2022 doit être ordonnée, désigner expert à cet effet avec mission habituelle, le tout aux frais avancés de Madame [F] [W] et Monsieur [C] [X] ».

La S.A Vilogia demande également le rejet des prétentions adverses.

Monsieur [C] [X] a comparu représenté par son conseil.

Oralement, le conseil de Monsieur [C] [X] élève une exception de nullité contre le commandement de payer pour les moyens développés au titre du paragraphe intitulé « sur l’irrecevabilité des demandes du fait du montant inexact du loyer et des charges dans le commandement de payer ».

Aux termes de ses conclusions, auxquelles il s’est référé, il demande de :

A titre principal, Déclarer irrecevables l’ensemble des demandes adverses, A titre subsidiaire, Débouter l’ensemble des demandes adverses, « y compris sa demande d’expertise »,A titre infiniment subsidiaire, Déduire la somme de 1.928,58 euros de la demande en paiement de la S.A Vilogia, Accorder des délais de paiement pendant une durée de trois ans, Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, En tout état de cause, Condamner la S.A Vilogia à payer à Me [M] [V] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la S.A Vilogia aux dépens et, subsidiairement, laisser à chaque partie la charge de ses dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026 prorogée au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception de nullité :

Il résulte des articles 74 et 112 à 116 du code de procédure civile que les exceptions de nullité doivent être soulevées in limine litis, à l’encontre d’un acte de procédure dont la nullité pour vice de forme est expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public, et à charge de démontrer le grief causé par l’irrégularité, même s’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 24, I, 2°, de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité, notamment le montant mensuel du loyer et des charges.

En l’espèce, les conditions particulières et générales du bail prévoient un loyer mensuel révisable de 537,28 euros et le paiement des charges récupérables par versement de provisions mensuelles, d’un montant de 141,83 euros, qui doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Le commandement de payer contient le montant du loyer et des charges actualisés au mois de février 2025 suivant le décompte qui y est annexé.

Le commandement n’est donc entaché d’aucun vice.

L’exception de nullité sera rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la chose jugée :

En application de l’article 122 du code de procédure civile, Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la Cour d’appel a confirmé le jugement et débouté la S.A Vilogia de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire suivant commandement de payer du 3 août 2021, de résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et charges et en paiement de la somme de 9.974,89 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 6 mars 2024.

Aux termes de ses conclusions, la S.A Vilogia demande la condamnation des locataires au paiement de la somme de 11.844,31 euros au titre des loyers et charges impayés selon un décompte pour la période du 31 mars 2022 au 5 janvier 2026.

Les demandes en résiliation et en paiement fondées sur les loyers et charges échus mais impayés antérieurement au 6 mars 2024 sont donc irrecevables.

Les demandes postérieures sont, en revanche, recevables.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée. En effet, la bailleresse justifie avoir signalé la situation d’impayés à la caisse d’allocations familiales du Nord par lettre recommandée du 26 mars 2025, dont l’accusé de réception a été signé le 27 mars 2025, c’est-à-dire plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A VILOGIA justifie également avoir notifié au préfet du Nord le 7 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande de constat de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3ème n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Le bail conclu le 15 décembre 2015 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges effective deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le bail, d’une durée d’un mois, a été reconduit tacitement, en toutes ses dispositions, postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle.

D’ailleurs, l’acte d’huissier du 31 mars 2025 fait commandement à Madame [F] [W] et Monsieur [C] [X] de payer la somme en principal de 6.732,93 euros dans un délai de deux mois conformément à la clause résolutoire initiale. Déduction faite des sommes

Il résulte, néanmoins, du décompte annexé au commandement comme du dernier décompte versé aux débats par la S.A Vilogia que les sommes réclamées incluent les sommes pour lesquelles la S.A Vilogia avait été déboutée par la Cour d’appel de [Localité 6]. En effet, l’ensemble des sommes dues par les locataires pour la période du 7 mars 2024 au 26 mars 2025, date d’arrêté du décompte annexé au commandement, échéance de février 2025 incluse s’élevaient à 6.653,53 euros. Sur la même période, les sommes payées par les locataires, en ce compris l’allocation pour le logement et la réduction loyer solidarité, s’élevaient à 8.367,44 euros.

Il y a donc lieu de débouter la S.A Vilogia de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur le bien-fondé de la demande en résiliation judiciaire du bail et en paiement du loyer et des charges :

Il résulte des articles 1224, 1227 et 1228 du code civil que la résiliation judiciaire du bail peut être demandée au juge qui, selon les circonstances, la prononce, ordonne l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou alloue des dommages et intérêts.

Il appartient, en effet, au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer et les charges aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte versé aux débats par la bailleresse que les sommes dues pour la période du 7 mars 2024 jusqu’au 5 janvier 2026 s’élèvent à 12.724,19 euros. Sur la même période, les sommes payées par les locataires s’élèvent à 9.675,44 euros.

Le décompte laisse apparaître une dette locative de 3.048,75 euros à la charge des locataires.

Toutefois, les provisions sur charges et régularisations annuelles sont contestées, notamment les charges de chauffage.

Il ressort de l’article L442-3, I, du code de la construction et de l’habitation que, à compter du 13 novembre 1982 et nonobstant toute disposition ou stipulation contraire, dans les immeubles appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles en contrepartie :

des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, parmi lesquels figurent la fourniture d’énergie pour le chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes ainsi que les dépenses de fonctionnement ainsi que celles d’investissement et/ou de modernisation des chaufferies du bailleur,des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée,des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

S’agissant de l’exigibilité des charges récupérables, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Si l’obligation de régularisation annuelle n’est assortie d’aucune sanction, il n’en demeure pas moins que, conformément à l’article 1353 du code civil, il incombe au bailleur de justifier de sa créance de charges.

En l’espèce, la bailleresse ne justifie pas de la régularisation annuelle des charges auprès des locataires.

Si l’absence de régularisation ne prive pas la S.A Vilogia d’y procéder en cours d’instance, encore faut il qu’elle produise des décomptes annuels par nature de charges ce qu’elle ne fait pas.

De surcroît, elle ne justifie pas plus du mode de répartition entre locataires ni de la note d’information ni de pièces justificatives suffisamment claires pour permettre à la juridiction d’examiner sa créance de charges (confère pièces n°11 à 15 de la S.A Vilogia).

A défaut de prouver le bien fondé de sa créance, elle sera déboutée de ses demandes en résiliation judiciaire et en paiement ainsi que de toutes les demandes subséquentes.

Enfin, la S.A Vilogia n’a pas formulé de demande subsidiaire d’expertise judiciaire mais s’est déclarée « non opposée à ce que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire portant sur l’examen des loyers et charges imputés depuis le 4 juillet 2022 » (confère conclusions page n°15/17 de la S.A Vilogia).

En toute hypothèse, l’article 146 du code de procédure civile interdit au juge d’ordonner une mesure d’instruction en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

La juridiction n’aurait donc pas prononcé de mesure d’instruction pour déterminer le coût réel des charges récupérables alors que le bailleur est tenu d’en justifier.

Sur les demandes accessoires :

La S.A Vilogia, partie perdante, supportera la charge des dépens.

Il y a lieu de condamner la S.A Vilogia à payer à Me [M] [V] la somme de 1.500 euros en application des articles 700, 2° du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception de nullité soulevée par Monsieur [C] [X] ;

DECLARE les demandes en résiliation et en paiement fondées sur les loyers et charges impayés antérieurs au 6 mars 2024 ;

DECLARE le surplus des demandes recevables ;

DEBOUTE la S.A Vilogia de ses demandes :

en constat de l’acquisition de la clause résolutoire, en résiliation judiciaire du bail, en expulsion des locataires, en paiement de la somme de 11.844,31 euros,en paiement d’une indemnité d’occupation, en paiement d’une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE la S.A Vilogia aux dépens ;

CONDAMNE la S.A Vilogia à payer à Me [M] [V] la somme de 1.500 euros en application des articles 700, 2° du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 26 mars 2026.

LE CADRE GREFFIER LE JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;