Cour d’Appel de Douai

Tribunal judiciaire de LILLE

Tribunal de Proximité de ROUBAIX

45 rue du grand chemin

59100 ROUBAIX

N° RG 24/05354 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YLIP

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 02 Avril 2026

[O] [V]

C/

[B] [A]

[I] [D]

République Française

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [O] [V], demeurant 22 rue de Croix – 59200 TOURCOING

représentée par M^e Bruno WECXSTEEN, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [A], demeurant 175 rue de Tourcoing – 59290 WASQUEHAL

et

Mme [I] [D], demeurant 175 rue de Tourcoing – 59290 WASQUEHAL

représentés par M^e Elodie CHEIKH HUSEIN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 Janvier 2026

Julie COLAERT,Vice-Président(e), assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Avril 2026, date indiquée à l’issue des débats par Julie COLAERT,Vice-Président(e) assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 1er novembre 2020, Madame [O] [V] a donné à bail à Madame [I] [D] et Monsieur [B] [A] une maison à usage d’habitation située 175 rue de Tourcoing – 59290 Wasquehal moyennant un loyer de 790 euros.

Des loyers étant impayés, Madame [O] [V] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 23 février 2024, Madame [O] [V] a assigné Madame [I] [D] et Monsieur [B] [A] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal de Proximité de Roubaix aux fins de :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [I] [D] et Monsieur [B] [A]

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef

et les condamner solidairement à lui verser :

— la somme de 2370€ au titre des loyers et charges impayés

— une indemnité d’occupation à compter de la résiliation

— la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience du 22 janvier 2026, Madame [O] [V], représentée par son conseil indique que les locataires ont été relogés et ont quitté les lieux après avoir donné congé. Elle abandonne ses demandes au titre du constat de la résiliation du bail et de l’expulsion et sollicite par conclusions récapitulatives :

— in limine litis : de déclarer irrecevables faute pour les défendeurs de justifier de leur adresse

— condamner solidairement Madame [I] [D] et Monsieur [B] [A] à lui verser la somme de 8617 € au titre des loyers impayés

— les débouter de leurs demandes reconventionnelles en paiement des loyers, dommages et intérêts et indemnité de procédure

— constater que les demandes de travaux sont désormais sans objet

— débouter les défendeurs de leurs plus amples demandes

— les condamner solidairement à lui verser la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code procédure civile

Elle expose qu’il résulte de l’état des lieux de sortie des précédents locataires qu’en date du 15 octobre 2020, la maison était en bon état général.

Elle souligne que les locataires se sont plaint d’une humidité importante en février 2022 sans toutefois signaler l’existence d’une infiltration ni déclaré ce dégâts des eaux auprès de leur assurance locative. Elle expose que les locataires lui ont refusé l’accès au domicile et n’étaient jamais disponibles pour les travaux entre février 2022 et janvier 2024 au soutien d’une attestation de Monsieur [Q] [R], contrôleur des travaux. Elle constate que les locataires ont fait intervenir l’inspecteur de salubrité postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

Elle constate que l’arrêté d’insalubrité du 1er août 2024 l’enjoignant à remettre en état la toiture secondaire, les gouttières et les chéneaux afin de supprimer les causes d’humidité, de réaliser une isolation thermique, de remettre en état les menuiseries ainsi que les revêtements de murs intérieurs et les plafonds, de mettre en sécurité les escaliers et l’installation électrique et de remettre en état la salle d’eau, est postérieur à la délivrance du commandement de payer. Elle ajoute que la visite de l’inspecteur de salubrité est intervenue le 27 mars 2024 pour un rapport rendu en date du 3 mai. Elle précise qu’elle a fait délivrer son assignation le 6 mai 2024 sans avoir connaissance de l’arrêté préfectoral du 1er août 2024.

Elle souligne qu’il résulte de l’attestation sur l’honneur de l’artisan couvreur Monsieur [U] [E] que le chéneau et la gouttière étaient encombrés par des morceaux de chiffon dans les chéneaux et dans les bouches d’évacuation de la salle de bains et que les locataires ont refusé l’accès au logement afin de réaliser le débouchage. Elle expose avoir fait réalisé tous les travaux sollicités et relogé les locataires après le rejet de son recours par la Préfecture en location à la nuitée par Airbnb.

Elle précise avoir produit deux constats de commissaire de justice avant et après exécution des travaux et ajoute qu’un arrêté préfectoral portant abrogation de l’arrêté du 1er août 2024, a été rendu le 15 janvier 2025.

Sur le décompte locatif, elle expose ne pas solliciter les loyers d’octobre 2024 à janvier 2025 compte tenu de l’interdiction d’habitation à titre temporaire résultant de l’arrêté d’insalubrité et qu’après déduction des versements des locataires, de la CAF et d’action logement services, il reste dû la somme de 8617 €.

Elle soutient que l’insalubrité résulte de la faute des locataires par le défaut d’entretien et les dégradations et l’absence d’assurance locative. Elle sollicite le débouté des demandes reconventionnelles des locataires en raison de leur mauvaise foi.

En réponse, Madame [I] [D] et Monsieur [B] [A], représentés par leur conseil, demandent de :

— juger irrecevable l’attestation de Monsieur [R] (pièce adverse 7) celle-ci ne respectant pas les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile et l’écarter des débats

— constater l’état d’insalubrité du logement et dire que Madame [V] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état ;

— juger recevable l’exception d’inexécution opposée à Madame [V]

— ordonner sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours après la signification de la décision à intervenir, la communication par Madame [V] de l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires qui auraient dû leur être fournis à la signature du bail (DPE, diagnostic plomb et électricité) ainsi que les quittances de loyers mensuelles

— constater qu’ils ne sont redevables d’aucun loyer depuis le mois de septembre 2024 compte tenu de l’insalubrité du logement et que les loyers de septembre, octobre, novembre et décembre 2023 ont été réglés en intégralité (part APL compris) par Action logement ;

— en conséquence, condamner Madame [V] à leur verser la somme de 4355 euros à titre de remboursement des loyers indûment versés

— condamner Madame [V] au paiement de la somme de 6000 € chacun à titre de dommages et intérêts, tout poste de préjudice confondu ;

— condamner Madame [V] à leur restituer le dépôt de garantie augmenté de la majoration légale de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 faute d’avoir adressé des justificatifs dans le délai maximal de deux mois à compter du départ des locataires.

— ordonner la compensation entre toute somme pouvant leur être allouée et toute somme qu’ils pourraient être tenus de verser à Madame [V]

— condamner Madame [V] à payer à Maître Cheikh Husein, avocat désigné au titre de l’aide juridictionnelle totale, la somme de 2500 euros HT (soit 1250 euros HT chacun) sur le fondement des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle outre les entiers dépens.

Ils exposent que le logement loué a été reconnu indécent en juillet 2022 puis insalubre le 1er août 2024 en l’absence de réalisation des travaux. Ils précisent que le logement présentait une humidité excessive, des champignons, moisissures, un effondrement du plafond et une installation électrique non sécurisée.

Ils soulignent que les désordres constatés par l’inspecteur de salubrité étaient susceptibles de porter atteinte à la santé des occupants alors même que le couple occupait le logement avec trois enfants dont deux mineurs.

Ils ajoutent avoir été avisés en septembre 2022 par la Caisse d’allocations familiales qu’ils ne devaient plus s’acquitter que de la part mensuelle du loyer après déduction de l’aide au logement suspendue par cette dernière compte tenu de l’indécence du logement. Ils précisent que l’arrêté préfectoral du 1er août 2024 ordonnant la réalisation de travaux au plus tard au 1er mars 2025 interdisait l’habitation du logement au plus tard au 1er octobre 2024 jusqu’à la date de mainlevée de l’arrêté d’insalubrité et précisait que le loyer cessait d’être dû à compter du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté

Ils s’opposent à la demande d’irrecevabilité des conclusions au prétexte que l’adresse “semble” ne pas être exacte et précise qu’il n’est justifié d’aucun grief à ce titre.

Ils soulignent avoir quitté les lieux en cours de procédure de sorte que la demande d’expulsion se trouve sans objet.

Ils ajoutent que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent justifiant l’absence de paiement des loyers compte tenu de la gravité des non conformités du logement loué et estiment être fondés à se prévaloir d’une exception d’inexécution.

Ils affirment que le décompte des loyers impayés produit par la demanderesse n’est pas conforme dans la mesure où :

— les loyers de septembre, octobre, novembre et décembre 2023 ont été régularisés par Action logement services (APL comprise alors même que celle-ci n’était pas due compte tenu de l’indécence du logement)

— plus aucun loyer n’était dû depuis le 1er septembre 2024 compte tenu de la prise d’effet de l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 1er août 2024

— les locataires n’étaient tenus, depuis le mois de septembre 2022 qu’au paiement du montant mensuel de loyer après déduction de l’aide au logement d’un montant de 455 €

Ils soutiennent dès lors que le tableau récapitulatif établi par le demandeur est erroné.

Ils ajoutent que l’attestation de Monsieur [Q] [R] est irrecevable en ce qu’elle ne respecte pas les dispositions de l’article 202 du code civil.

S’agissant des demandes reconventionnelles, ils indiquent qu’alors que Madame [V], devait les reloger au plus tard à la date du 1er octobre 2024, leur relogement n’a été effectif qu’en date du 9 décembre 2024 dans un logement ne correspondant pas à la composition du foyer. Ils ajoutent avoir été contraints de déménager une nouvelle fois en date du 22 décembre dans un logement ne comportant que 2 chambres. Ils sollicitent le remboursement de la somme de 4355 € au titre des loyers versés depuis le mois de septembre 2022 soit la somme mensuelle de 335 € (loyer après déduction de 445 € d’APL) et jusqu’en décembre 2023 (13 mois)

Ils demandent en outre de leur octroyer la somme de 6000 € chacun à titre de dommages et intérêts tout poste de préjudice confondu “au regard notamment du trouble de jouissance subi du fait de l’occupation d’un logement indécent et dangereux, et du préjudice moral subi – crainte pour la santé des enfants vivant dans le logement, multiplication des démarches, crainte pour la sécurité des enfants, plusieurs déménagements, absence de stabilité …” décomposée en 2000 € pour le préjudice moral et 4000 € pour le trouble de jouissance avéré.

Ils soulignent que le bailleur ne dispose d’aucun élément permettant de les accuser d’être à l’origine de la dégradation du logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des conclusions des défendeurs :

Aux termes des articles 765 et 766 du code de procédure civile, la constitution de l’avocat par le défendeur ou par toute personne qui devient partie en cours d’instance est dénoncée aux autres parties par notification entre avocats. Cet acte indique : a) Si le défendeur est une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

b) Si le défendeur est une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui le représente légalement. Les conclusions des parties sont signées par leur avocat et notifiées dans la forme des notifications entre avocats. En cas de pluralité de demandeurs ou de défendeurs, elles doivent être notifiées à tous les avocats constitués. Elles ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l’alinéa 2 de l’article 765 n’auront pas été fournies.

En l’espèce, la demanderesse indique que les défendeurs se déclarent domiciliés 32 rue du colonel Dutrey à Haubourdin mais qu’il “semblerait” que cette adresse ne soit pas exacte.

Or, il convient de constater que l’adresse visée par les défendeurs dans leurs dernières conclusions est 22 place Mendès France à Wasquehal. Madame [O] [V] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause la réalité de cette domiciliation de sorte que les conclusions des défendeurs seront déclarées recevables.

Sur la recevabilité de l’attestation de Monsieur [Q] [R] :

Aux termes de l’article 202 du code de procédure civile, l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles. Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales. L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

En l’espèce, la pièce 7 du demandeur comporte quatre pages et contient deux attestations de Monsieur [Q] [R] ainsi que la photocopie de sa pièce d’identité, si la 3 ème page ne respecte pas le formalisme de l’article 202 du code de procédure civile, force est de constater que cette irrégularité est couverte par les pages 1 et 2 qui reprennent les mêmes déclarations tout en étant conformes aux exigences de l’article précitée.

Dans ces conditions, la demande d’irrecevabilité de la pièce 7 sera rejetée.

Sur la demande en paiement :

L’article 1353 du Code civil énonce que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En application de l’article 1103 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 6, premier et deuxième aliéna de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 modifié par le décret n°2017-312 du 9 mars 2017.

Aux termes de l’article 2 de ce décret, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L’article 3 du décret dispose encore que le logement doit présenter, au titre des éléments d’équipement et de confort, une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement, une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

En principe, le non-respect de l’obligation de délivrance est sanctionné par une action en exécution des travaux nécessaires, le cas échéant sous astreinte. Néanmoins, une action en réparation du dommage causé par la délivrance de locaux en mauvais état peut s’ajouter à cette sanction ou s’y substituer.

La connaissance de la situation de l’immeuble par le locataire n’est pas de nature à exclure son droit d’obtenir l’exécution des travaux et la réduction des loyers ou l’indemnisation de son préjudice.

Enfin, son droit à indemnisation pour manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonné à une mise en demeure préalable du bailleur.

Aux termes de l’article L822-9 du code de la construction et de l’habitation : pour ouvrir droit à une aide personnelle au logement, le logement doit répondre à des exigences de décence définies en application des deux premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

En l’espèce, il résulte de la pièce 6 des défendeurs, que la Caisse d’allocations familiales a suspendu le montant de l’aide au logement fixé à 455 € en date du 6 septembre 2022 à la suite d’un constat d’indécence et enjoint la bailleresse à réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement dans un délai de 18 mois. La Caisse d’allocations familiales rappelle qu’en application de l’article L542-2 du code de la construction et de l’habitation applicable à la date du constat ( devenu l’article L843-1 du code de la construction et de l’habitation) que le versement de l’allocation logement est subordonnée au respect de ces normes de sorte que le locataire n’est tenu de payer que le montant du loyer déduit du montant de l’allocation logement fixée à la somme .

La demanderesse ne justifie pas de la levée du constat d’indécence. Dans ces conditions, il convient de déduire de l’allocation location sur la période de novembre 2022 à avril 2024 inclus soit la somme de 8190 €.

En application de l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation d’un logement visé par un arrêté de traitement de l’insalubrité cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de mainlevée. Les loyers indûment perçus sont restitués à l’occupant.

En l’espèce, le logement donné à bail a fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité en date du 1er août 2024, de sorte que les loyers n’étaient pas dûs à compter de cette date.

Par ailleurs, il convient de constater que la caisse d’allocations familiales n’a effectué aucun versement sur la période de mai à juillet 2024. Au vu du constat d’indécence et de l’arrêté d’insalubrité postérieur, il convient de considérer que les locataires ne sauraient être tenus de verser la part APL sur ladite période.

Dans ces conditions, Madame [V] ne pouvait solliciter sur la période précitée de novembre 2022 à septembre 2024 que le versement des loyers après déduction de l’APL jusqu’au 1er août 2024 soit la somme de (790-455) x 21 mois = 7035 euros.

Il résulte du décompte produit par la demanderesse et non contesté sur ce point que sur ladite période, deux versements CAF d’un montant de 2932 et 658 € ont été effectués lesquels ne peuvent être imputés au compte des défendeurs dès lors que le loyer est calculé APL déduite mais que par ailleurs, ces derniers ont versé la somme totale de 1459 € et Action logement services (devenue subrogé dans les droits du bailleur) la somme de 4504 €. En conséquence, après déduction de ces sommes, la créance locative résiduelle de Madame [V] doit être fixée à la somme de 7035 – 1459 – 4504 = 1072 €.

En conséquence, Madame [I] [D] et Monsieur [B] [A] seront déboutés de leur demande au titre de l’exception d’inexécution et du remboursement des loyers et condamnés à versé à Madame [V] la somme de 1072 € au titre de la dette locative.

— sur la demande indemnitaire

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur d’une obligation est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Ainsi, le locataire qui établit que l’état de la chose louée lui a causé un préjudice (notamment de jouissance) peut obtenir des dommages et intérêts.

En l’espèce, il résulte du rapport d’inspection relatif à l’état d’insalubrité et d’occupation du logement établi par l’inspecteur de salubrité en date du 3 mai 2024 que :

— étanchéité et isolation thermique : la salle d’eau, la véranda et le cabinet d’aisances sont concernés par d’importantes infiltrations ayant entraîné la chute partielle des plafonds dans la salle d’eau et contribuant à un important développement de moisissures. Cette situation est en lien avec un problème d’étanchéité de la plate-forme et/ou au système d’évacuation des eaux pluviales.

Le mur pignon présente un taux d’humidité anormalement élevé (80 %) au niveau de la montée d’escalier donnant accès au 1er étage et dans la chambre avant du 1er étage ; des moisissures s’y développent.

Un taux d’humidité anormalement élevé a été également mis en évidence dans la chambre du 2nd étage en raison d’un probable problème d’étanchéité du chéneau qui a déjà fait l’objet de réparations provisoires (paxalu) ;

l’isolation de l’enveloppe du bâtiment apparaît insuffisante. En outre, le diagnostic de performance énergétique n’a pas été fourni le jour de la visite.

Le fenêtre de toit de la chambre arrière du 2nd étage présente des problèmes d’ouverture.

L’ensemble des murs porteurs du rez-de-chaussée présente des traces d’humidité en partie basse en raison de remontées d’eaux par capillarité et ce, en dépit du traitement réalisé par la propriétaire.

Ces désordres sont à l’origine de développement d’humidité et notamment de moisissures dont la dispersion est susceptible de porter atteinte à la santé de l’occupant notamment sur les aspects pulmonaires et allergiques.

— l’escalier donnant accès au 1er étage est insuffisamment sécurité (absence de continuité de la rampe sur la totalité de la volée) ;

Les gardes-corps présents sur l’escalier donnant accès au 2nd étage ainsi qu’autour de la trémie présentent des espacements trop importants entre les lisses (>18cm). En outre la rampe ne couvre pas la totalité de la volée. Ces désordres constituent un risque de chute de personnes.

— humidité et aération : l’extraction d’air vicié est assurée par un système de ventilation mécanique. Toutefois, aucune entrée d’air n’est existante au niveau des pièces sèches et les portes intérieures sont insuffisamment détalonnées.

Appréciation globale des manifestations d’humidité : le logement est concerné par des problèmes d’humidité (infiltrations, isolation thermique de l’enveloppe du bâtiment insuffisante, remontées telluriques). Cette situation est susceptible de porter atteinte à la santé de l’occupant notamment sur les aspects pulmonaires et allergiques.

— électricité : l’installation électrique présente quelques anomalies :

* absence d’un obturateur sur le tableau de répartition

* accessibilité des conducteurs

en outre, l’état de l’installation intérieure d’électricité n’a pas été fourni le jour de la visite.”

La demanderesse produit l’attestation du couvreur faisant état d’un chéneau “bouché” d’une intervention sur le débouchage de la cabine de douche, totalement obstruée, dans laquelle se trouvait une multitude de chiffons et d’excréments humains”.

Aucune des parties n’a sollicité d’expertise judiciaire et aucune expertise amiable n’a été diligentée de sorte qu’il n’est pas possible d’imputer exclusivement l’état du logement à l’une ou l’autre des parties s’agissant d’une partie de l’origine des désordres liés à l’humidité.

Pour autant, il demeure que l’inspecteur de salubrité a également relevé des problèmes d’isolation, de remontée par capillarité et électriques à propos desquels la bailleresse ne formule aucune observation.

Dès lors, il convient de constater que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Il sera néanmoins tenu compte du fait que les locataires ont pu concourir à l’aggravation des problèmes d’humidité par leur utilisation des lieux et ne justifient pas avoir saisi la bailleresse autrement que par l’intermédiaire du constat d’indécence établi par la Caisse d’allocations familiales.

Enfin, au vu du constat d’indécence puis de l’arrêté d’insalubrité, les locataires n’ont pas été tenus du paiement de l’intégralité des loyers dus au titre du contrat de bail.

Dans ces conditions, il convient d’allouer à chacun des locataires la somme de 500 € pour l’indemnisation de leur préjudice de jouissance et de les débouter de leur demande au titre du préjudice moral laquelle n’est fondée sur aucun élément concret.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal (anciennement, avant la loi du 8 février 2008 : deux mois). Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

L’article 7 de la même loi prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Le locataire prend en outre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives (voir le décret n°87-712 du 26/08/87 ) sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.

Le contrat de bail prévoit le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 790 euros. La bailleresse ne formule aucune observation sur le dépôt de garantie. Aucun élément ne permet d’indiquer que le dépôt de garantie n’aurait pas été versé ou déduit du décompte locatif. Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de remboursement formulée par les locataires sans majoration compte tenu de la procédure en cours.

— sur la demande d’ordonner sous astreinte la communication par Madame [V] de l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires qui auraient dû leur être fournis à la signature du bail (DPE, diagnostic plomb et électricité) ainsi que les quittances de loyers mensuelles

Les locataires ayant quitté les lieux, il ne sera pas fait droit à leur demande de condamnation sous astreinte, laquelle ne se trouve par ailleurs fondée sur aucune disposition légale.

— sur la demande de compensation entre les sommes dues

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

La demande de compensation sera accueillie à due concurrence des sommes dues.

Sur les demandes accessoires

Chacune des partie succombant pour partie, elles seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle.

Madame [O] [V] conservera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

REJETTE l’exception d’irrecevabilité des conclusions de Madame [I] [D] et Monsieur [B] [A] ;

REJETTE l’exception d’irrecevabilité de la pièce 7 de Madame [O] [V] ;

CONDAMNE Madame [I] [D] et Monsieur [B] [A] à verser à Madame [O] [V] la somme de 1072 € au titre du solde restant dû de la dette locative ;

CONDAMNE Madame [O] [V] à verser à Madame [I] [D] et Monsieur [B] [A] la somme de 790 € au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Madame [O] [V] à verser à Madame [I] [D] la somme de 500 € au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [O] [V] à verser à Monsieur [B] [A] [D] la somme de 500 € au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

ORDONNE la compensation entre les sommes dues à due proportion ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes et prétentions ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

CONDAMNE Madame [O] [V] aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 2 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EN CONSÉQUENCE

La REPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République prés les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la Force Publique de prêter main-forte, lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

La cadre-greffière La vice présidente