TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 26/00187 – N° Portalis DBZS-W-B7K-2MZY

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. ATB

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. KIMM LTD

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, Cadre Greffier

DÉBATS à l’audience publique du 10 Mars 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 28 Avril 2026 prorogé au 02 Juin 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 4 février 2025, la société ATB a mis à bail au profit de la SAS Kimm Ltd des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] à [Localité 2] (Nord) à compter du 1er avril 2023. Conclu pour une durée de neuf années avec effet rétroactif au 1er avril 2023, le contrat a fixé le loyer mensuel hors charges à 1 900 euros HT, payable le 5 de chaque mois, outre une provision mensuelle pour charges de 100 euros.

Le 3 octobre 2025, à la suite d’impayés, la société ATB a fait signifier à la SAS Kimm Ltd un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Le 3 février 2026, la société ATB a assigné la SAS Kimm Ltd devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire du bail en date du 4 février 42025 ayant lié la SARL ATB et la SAS Kimm Ltd pour des locaux commerciaux sis à [Localité 3] au [Adresse 2], figurant ainsi au cadastre section TV n°[Cadastre 1], lieu-dit : [Adresse 2], surface : 00ha 01a 18ca,

— ordonner en conséquence, l’expulsion de la SAS Kimm Ltd, ainsi que de tous occupants de son chef, de ces locaux,

— dire que la SARL ATB pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles à son choix aux frais, risques et périls du preneur,

— ordonner à la SAS Kimm Ltd de procéder, à ses frais exclusifs, à l’enlèvement de l’ensemble de la tuyauterie existante sur la terrasse du premier étage, ainsi qu’à la remise en état complète des lieux et à la réparation des dégradations, notamment celles affectant les murs et le dessus de la porte de cave,

— dire qu’à défaut d’exécution volontaire par la SAS Kimm Ltd, la SARL ATB pourra faire procéder d’office à l’enlèvement desdites installations et aux travaux de remise en état, aux frais, risques et périls de la SAS Kimm Ltd,

— dire que la SAS Kimm Ltd est sans droit ni titre depuis le 3 novembre 2025,

— condamner la SAS Kimm Ltd à régler à la SARL ATB une provision d’un montant de 2 220 euros correspondant à la somme des loyers et charges demeurés impayés à échéance du commandement de payer visant la clause résolutoire soit au 3 novembre 2025,

— condamner la SAS Kimm Ltd à régler par provision à la SARL ATB l’indemnité contractuelle de 15 % des loyers et charges, soit la somme de 600 euros,

— condamner la SAS Kimm Ltd à régler par provision à la SARL ATB, outre les charges, une indemnité d’occupation équivalente au dernier loyer TTC le tout majoré de 50 % à compter de la date de l’occupation sans titre, soit à compter du 3 novembre 2025 et jusqu’à parfait délaissement, conformément aux dispositions du bail,

— condamner la SAS Kimm Ltd, en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à sa charge par la décision à intervenir, au paiement du droit proportionnel de l’huissíer en application de l’article 10 du décret n°96-1080 du 12/12/1996 modifié par le décret n°2011-212 en date du 8 mars 2001,

— condamner la SAS Kimm Ltd au paiement d”une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les frais et dépens, en ce compris les frais de commandement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience le 10 mars 2026.

A l’audience, la société ATB, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son assignation.

La SAS Kimm Ltd n’a pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 2 juin 2026 en raison de la charge du service.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, par acte déposé en l’étude de commissaire de justice, la SAS Kimm Ltd n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la clause résolutoire et l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y sont reproduits.

Le commandement du 3 octobre 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent la somme de 2 000 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 135,75 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 3 novembre 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la SAS Kimm Ltd de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif, sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte.

Sur la demande au titre de la remise en état des locaux

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le bail prévoit, en son article 9 “Restitution des lieux”, que le preneur devra enlever toute la tuyauterie installée sur la terrasse au 1er étage et qui gêne la vue auprès des résidents (bail, pièce n°1). La société ATB produit des photographies de cette tuyauterie (pièce n°4).

L’obligation de la SAS Kimm LTD à ce titre n’étant pas sérieusement contestable, il y a lieu d’ordonner à cette dernière de procéder, à ses frais exclusifs, à l’enlèvement de l’ensemble de la tuyauterie existante sur la terrasse du premier étage, ainsi qu’à la remise en état complète des lieux, à la suite de cet enlèvement. A défaut d’exécution volontaire par la SAS Kimm Ltd, qui devra être constatée par procès-verbal de commissaire de justice après la restitution des locaux, la SARL ATB pourra faire procéder d’office à l’enlèvement desdites installations et aux travaux de remise en état aux frais de la SAS Kimm Ltd.

Pour le surplus de la demande, en l’absence d’élément sur l’état des locaux, qui caractérise l’existence d’une contestation sérieuse, il n’y a pas lieu à référé.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation fondant la demande est la seule condition de l’octroi d’une provision. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision au titre des loyers et charges impayés au 3 novembre 2025 est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 4 février 2025 (pièce n°1), le commandement de payer du 3 octobre 2025 (pièce n°2) et le décompte (pièce n°5), de sorte que l’arriéré de loyers et charges au 3 novembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 2 220 euros (4 000 euros au titre des loyers et charges de septembre et octobre 2025 – (300 euros + 1480 euros) règlements effectués).

Il convient donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 3 février 2026, date de l’assignation.

Sur les demandes au titre de l’indemnité forfaitaire et de la majoration de l’indemnité d’occupation

Si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, ses pouvoirs sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci, et en conséquence à la condition que l’application de la clause pénale ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier.

En l’espèce, les stipulations contractuelles qui prévoient une majoration de 15 % de toute somme due au titre du bail à titre d’indemnité forfaitaire, outre la majoration de 50 % de l’indemnité d’occupation par rapport au dernier loyer augmenté des charges (article 13 du bail), lesquelles s’analysent comme des clauses pénales, sont susceptibles de conférer au créancier un avantage manifestement excessif et donc d’être soumises au pouvoir modérateur du juge du fond, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ces prétentions.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’acquisition de la clause résolutoire rend la SAS Kimm Ltd occupante sans droit ni titre des locaux ; cette occupation prive la société ATB de la disposition de ces locaux.

L’indemnité d’occupation compense le préjudice causé au bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre du preneur.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la SAS Kimm Ltd à compter du 4 novembre 2025 si celle-ci ne libère pas les lieux. Il convient de fixer le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande au titre du droit proportionnel

L’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996, modifié par le décret n°2011-212 du 8 mars 2001, ayant été abrogé par le décret n°2016-230 du 26 février 2016, en l’absence de fondement de la demande, il n’y a pas lieu à référé sur la demande au titre du droit proportionnel.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de condamner la SAS Kimm Ltd, partie perdante, aux dépens, y compris le commandement de payer du 3 octobre 2025 s’élevant à 132,75 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il y a lieu de condamner la SAS Kimm Ltd à payer à la société ATB la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la société ATB et la SAS Kimm Ltd concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] (Nord) depuis le 3 novembre 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS Kimm Ltd et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] (Nord) ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Autorise au besoin la société ATB à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin, le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Ordonne à la SAS Kimm LTD de procéder, à ses frais exclusifs, à l’enlèvement de l’ensemble de la tuyauterie existante sur la terrasse du premier étage, ainsi qu’à la remise en état complète des lieux, à la suite de cet enlèvement, et dit qu’à défaut d’exécution volontaire par la SAS Kimm Ltd, qui devra être constatée par procès-verbal de commissaire de justice après la restitution des locaux, la SARL ATB pourra faire procéder d’office à l’enlèvement desdites installations et aux travaux de remise en état aux frais de la SAS Kimm Ltd ;

Dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus de la demande au titre de la remise en état des locaux ;

Fixe, à compter du 4 novembre 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la société ATB à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la SAS Kimm Ltd au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la SAS Kimm Ltd à payer à la société ATB chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la SAS Kimm Ltd à payer à la société ATB la somme de 2 220 euros (deux mille deux cent vingt euros), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation dus et impayés au 3 novembre 2025, terme de octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2026 ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes au titre de l’indemnité forfaitaire et de la majoration de l’indemnité d’occupation ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre du droit proportionnel ;

Condamne la SAS Kimm Ltd aux dépens, y compris le commandement de payer du 3 octobre 2025 s’élevant à 132,75 euros ;

Condamne la SAS Kimm Ltd à payer à la société ATB la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;