TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/06220 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZUEX

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 16 Février 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

C/

[Q] [H]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Q] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Décembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 12 avril 2024 avec prise d’effet au 19 avril 2024, Monsieur [E] [T] et Madame [F] [B] ont donné à bail meublé à Madame [Q] [H], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 1 100 euros hors charges.

Par acte sous seing privé du 4 avril 2024, Mme [Q] [H], la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du règlement de l’intégralité des échéances impayées par la locataire, dans le cadre du dispositif VISALE.

A la suite d’incidents de paiement, le cautionnement ainsi donné par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif VISALE a été mobilisé afin d’obtenir le règlement des échéances impayées.

Par exploit d’huissier de justice en date du 7 novembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, se prévalant du non-paiement des loyers, a fait délivrer à Mme [Q] [H], un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 4 162 euros. Ce commandement a été notifié par voie électronique à la Ccapex le 14 novembre 2024.

Par exploit d’huissier de justice en date du 22 mai 2025 (notifié le 23 mai 2025 au Représentant de l’Etat dans le Département), la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait citer Mme [Q] [H] à l’audience du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de LILLE du 1er décembre 2025, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, des articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— son expulsion et celle de tous occupants de son chef ;

— sa condamnation à lui payer la somme de 9 769,15 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 162 euros et pour le surplus à compter de l’assignation;

— sa condamnation à lui payer une indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, égale au montant du loyer contractuel et des charges, sous réserve que ces sommes soient justifiées par une quittance subrogative ;

— sa condamnation à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— sa condamnation aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

A l’audience du 1er décembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu représentée par son conseil. Elle a réitéré ses demandes introductives d’instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 19 817 euros.

Mme [Q] [H], assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue des débats en audience publique, la décision a été mise en délibéré à la date du 16 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non – comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, la défenderesse ne comparaît pas et la décision est susceptible d’appel.

En conséquence, le jugement sera réputé contradictoire.

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande tendant au constat de la résiliation du bail formée par la caution :

Selon l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il ressort de l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale du 2 décembre 2015, telle que modifiée par l’avenant n°2 du 16 janvier 2018, que « en vertu de l’article 2306 du Code civil, la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du Bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Il résulte en outre de l’article 8 du contrat de cautionnement que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du Code civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le Bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1346-3 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ».

Enfin, la quittance subrogative versée au dossier par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se fonde sur l’article 2306 du Code civil précité pour stipuler : « Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services ».

Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l’action en résiliation du bail.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production de la quittance subrogative du 6 novembre 2025, avoir payé aux bailleurs les loyers impayés entre mai 2024 et novembre 2025, pour un montant total de 19 817 euros.

En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.

En l’espèce, l’assignation du 22 mai 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le Département, par voie électronique, le 23 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 1er décembre 2025.

L’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail :

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Le bail conclu entre Monsieur [E] [T] et Mme [F] [B], d’une part, et Mme [Q] [H], d’autre part, contient une clause résolutoire (page 14) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat six semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement d’un seul terme du loyer ou du montant des accessoires à son échéance.

Le bail prévoit, dans sa clause relative aux modalités de paiement du loyer, un paiement des échéances au 1er de chaque mois.

Un commandement de payer portant sur la somme de 4 162 euros pour les loyers et charges impayés de mai, juin, août et septembre 2024 a été signifié à la locataire le 7 novembre 2024. Ce commandement de payer vise la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, outre l’adresse du Fonds de Solidarité pour le Logement.

Il ressort de l’historique de compte locatif qu’aucun règlement de Mme [Q] [H] n’est intervenu dans le délai de six semaines suivant la délivrance du commandement de payer du 7 novembre 2024.

Le commandement de payer ainsi délivré est donc resté infructueux pendant plus de six semaines.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 20 décembre 2024.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [Q] [H].

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Il résulte de l’article 2306 du code civil, de l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale, et de l’article 8 du contrat de cautionnement que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Enfin, en application de l’article 1240 du code civil, l’occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 19 817 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés entre mai 2024 et novembre 2025.

Elle produit la quittance subrogative du 6 novembre 2025 qui met en évidence qu’elle a réglé aux bailleurs la somme de 19 817 euros pour les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés précités.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES établit d’une part, qu’elle a réglé à Monsieur [E] [T] et Mme [F] [B] la somme de 19 817 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour les mois de mai 2024 à novembre 2025, et d’autre part, qu’elle est subrogée dans les droits et actions des bailleurs à l’encontre de la locataire à hauteur de cette somme.

En conséquence, faute de justifier d’un paiement libératoire, Mme [Q] [H] sera condamnée au paiement de la somme de 19 817 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés de mai 2024 à novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 4 162 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.

Dans la mesure où la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ne justifie pas avoir réglé d’autre somme et que l’indemnité d’occupation répare un préjudice causé au bailleur, le surplus des demandes sera rejeté.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Mme [Q] [H] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 novembre 2024.

Par ailleurs, Mme [Q] [H] sera condamnée à payer la somme de 400 euros à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DECLARE l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 12 avril 2024 avec prise d’effet au 19 avril 2024 entre Monsieur [E] [T] et Madame [F] [B], d’une part, et Madame [Q] [H], d’autre part, et portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], à compter du 20 décembre 2024 ;

ORDONNE, à défaut pour Madame [Q] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Madame [Q] [H] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 19 817 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés de mai 2024 à novembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024 sur la somme de 4 162 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE à Madame [Q] [H] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

REJETTE le surplus des demandes principales présentées par la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONDAMNE Madame [Q] [H] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Q] [H] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail du 7 novembre 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1], le 16 février 2026

LA GREFFIERE, LE JUGE

S. DEHAUDT M. KOVALEVSKY