TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/01959 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2ITO

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

Mme [O] [B] épouse [P]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

Mme [C] [V]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 13 Janvier 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 10 Février 2026 prorogé au 17 Février 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2024, Mme [O] [B], épouse [P], a mis à bail au profit de Mme [C] [V] des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] (Nord) à compter du 26 juillet 2024. Conclu pour une durée d’un an, le contrat a fixé le loyer mensuel à 175 euros HT, payable d’avance, outre une provision mensuelle pour charges de 90 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 175 euros.

Le 16 octobre 2025, à la suite d’impayés, Mme [P] a fait signifier à Mme [V] un commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Le 17 décembre 2025, Mme [P] a assigné Mme [V] devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment aux fins de voir :

A titre principal,

— constater la résiliation du bail conclu le 26 juillet 2024 entre Mme [P] et Mme [V] à la date de l’expiration du délai d’un mois qui suit la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 16 octobre 2025, soit à effet du 16 novembre 2025, pour défaut de justification d’assurance et subsidiairement pour défaut de paiement des loyers,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Mme [V] ainsi que de toutes personnes qu’elle aurait pu introduire dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir,

— condamner à titre provisionnel Mme [V] au paiement à Mme [P] des loyers, charges, indemnités d’occupation soit la somme de 4 058,73 euros arrêté au 3 novembre 2025, sauf à régulariser l’indemnité d’occupation en fonction du montant qui sera fixé par l’ordonnance à venir;

— condamner à titre provisionnel Mme [V], au paiement à Mme [P] la somme de 258,63 euros (168,63 + 90) correspondant à l’échéance de décembre 2025 d’ores et déjà exigible au jour de la délivrance de la présente assignation ;

— condamner à titre provisionnel Mme [V] au paiement à Mme [P] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer à compter du 16 novembre 2025, et jusqu’à la libération effective et complète des lieux par la remise des clés, outre les charges telles que prévues par le bail,

— ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’Insee à la date anniversaire de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante,

— prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles,

A titre subsidiaire,

— condamner à titre provisionnel Mme [V], au paiement à Mme [P], des loyers et charges impayés soit la somme de 4 058,73 euros arrêté au 3 novembre 2025,

— condamner à titre provisionnel Mme [V], au paiement à Mme [P] la somme de 258,63 euros (168,63 + 90) correspondant à l’échéance de décembre 2025 d’ores et déjà exigible au jour de la délivrance de la présente assignation;

A titre infiniment subsidiaire,

Et, et pour le cas où par impossible il serait fait droit à une demande de délais de la part de Mme [V], dire qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité d’arriéré ou d’un seul loyer courant échu, la clause résolutoire sera acquise au bailleur, le solde éventuel d’arriéré étant immédiatement dû, et d’ores et déjà en ce cas :

— ordonner l’expulsion de Mme [V] ainsi que de toutes autres personnes introduites dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique,

— condamner à titre provisionnel Mme [V] au paiement à Mme [P] d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et complète des lieux par la remise des clés, outre les charges telles que prévues par le bail,

— ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante,

En tout état de cause,

— condamner à titre provisionnel Mme [V] aux frais et entiers dépens, en ceux y compris les frais de commandement de payer,

— condamner Mme [V] à verser à Mme [P] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2026.

A l’audience, Mme [P], représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son assignation. Elle indique oralement que Mme [V] n’a pas immatriculé son fonds de commerce au RCS de [Localité 3], de sorte que la levée d’un état des éventuelles inscriptions en application de l’article L. 143-2 du code de commerce n’est pas possible.

Mme [V] n’a pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 17 février 2026 en raison des contraintes de service.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, par acte remis à domicile, Mme [V] n’a pas comparu.

En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne pas lieu à discussion.

Le contrat de bail produit aux débats prévoit que le bail est dérogatoire au statut des baux commerciaux et qu’il est “consenti et accepté pour une durée renouvelable de 1 an prenant effet le 26 juillet 2024, pour se terminer irrévocablement et sans qu’il soit besoin de donner congé, le 25 juillet 2025. Il précise que “si l’une des parties souhaite proroger ou renouveler le présent bail, un avenant de prorogation ou de renouvellement devra être signé au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance du bail” (pièce n°2).

Or, si le locataire est laissé en possession au delà du délai prévu par le bail dérogeant au statut, sans que le bailleur ait manifesté sa volonté que le bail prenne fin, il s’opère de plein droit un nouveau bail soumis au statut quelle que soit la durée du bail dérogatoire et du maintien dans les lieux.

Les clauses du bail dérogatoire continuent de s’appliquer tant qu’elles ne contreviennent pas aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux.

Le 16 octobre 2025, Mme [P] a fait signifier à Mme [V] un commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité de ce commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la clause résolutoire et l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y sont reproduits.

Le commandement délivré le 16 octobre 2025 contient toutes les précisions permettant au preneur de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 3 800,10 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 247,27 euros au titre des frais, avec un décompte détaillé joint.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Mme [V] n’a pas non plus justifié de la souscription d’une assurance.

Dès lors, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 16 novembre 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour Mme [V] de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’acquisition de la clause résolutoire rend Mme [V] occupante sans droit ni titre des locaux ; cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable Mme [V] à compter du 17 novembre 2025 si celle-ci ne libère pas les lieux.

Il convient de fixer, le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation fondant la demande est la seule condition de l’octroi d’une provision. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail du 26 juillet 2024 et le décompte actualisé au 3 novembre 2025 (pièces n°2 et 4).

Il convient de déduire la somme de 40 euros au titre des frais de relance du 20 octobre 2024, non justifiée par les pièces produites aux débats.

L’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève à 4 018,73 euros.

Il convient donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3 800,10 euros, et à compter du 17 décembre 2025, date de l’assignation, sur le surplus.

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions précitées.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de Mme [V], partie perdante, les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 16 octobre 2025 s’élevant à 75,15 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner Mme [V] à payer la somme de 1 000 euros à Mme [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant Mme [O] [B], épouse [P], et Mme [C] [V] concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] (Nord) depuis le 16 novembre 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Mme [C] [V] et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] (Nord) ;

Autorise au besoin Mme [O] [B], épouse [P], à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 17 novembre 2025, le montant mensuel de la provision au profit de Mme [O] [B], épouse [P], à valoir sur l’indemnité d’occupation due par Mme [C] [V] au montant du loyer et des charges qui auraient été dud si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne Mme [C] [V] à payer à Mme [O] [B], épouse [P], chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamne Mme [C] [V] à payer à Mme [O] [B], épouse [P], la somme de 4 018,73 euros (quatre mille dix-huit euros et soixante-treize centimes), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation, terme de novembre 2025 inclus ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2025 sur la somme de 3 800,10 euros et à compter du 17 décembre 2025 sur le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière après délivrance de l’assignation ;

Condamne Mme [C] [V] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 16 octobre 2025 s’élevant à 75,15 euros ;

Condamne Mme [C] [V] à payer à Mme [O] [B], épouse [P], la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN