TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

N° du dossier : N° RG 26/00249 – N° Portalis DB3K-W-B7K-GUFZ

Nature:72Z Autres demandes relatives à la copropriété

ORDONNANCE DE REFERE

du 29 Mai 2026

Mélanie PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de Sonia ROUFFANCHE, Greffier, a rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [N] [S]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Eric DAURIAC de la SELAS MAGNE – DAURIAC – MONS-BARIAUD – MAGNE-GANDOIS, avocats au barreau de LIMOGES

DEFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 2] représentée par son Syndic en exercice SAS ETUDE CONSEIL COMMERCIALISATION exerçant sous l’enseigne ACCES IMMOBILIER dont le siège est

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Olivier BROUSSE de la SELARL LEXIADE ENTREPRISES, avocats au barreau de LIMOGES

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 24 avril 2026, avons mis l’affaire en délibéré au 29 Mai 2026 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] est propriétaire du lot n°5, consistant en un appartement, de l’immeuble sis à [Localité 3], [Adresse 4].

Il bénéficie de la jouissance privative d’une terrasse sur laquelle sont fixés des claustras, eux-mêmes fixés sur un mur de façade de l’immeuble.

Faisant état d’un état de dégradation avancé des claustras de nature à compromettre la sécurité des personnes et des biens et considérant que leur remise en état est à la charge de la copropriété, M. [S] a, par acte du 25 mars 2026, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à Limoges, en référé, devant le président du tribunal judiciaire de Limoges, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise confiée à tel homme de l’art avec pour mission de :

Se rendre sur place et examiner les claustras situés sur la terrasse de son lot appartement ;Décrire leur état de conservation ;Dire si leur état présente un risque pour la sécurité des personnes ou des biens ;Déterminer les travaux nécessaires à leur remise en état ou à leur remplacement ;Donner un avis sur la nature commune ou privative desdits claustras au regard du règlement de copropriété ;Chiffrer le coût prévisionnel des travaux.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 24 avril 2026, au cours de laquelle M. [S], représenté par son conseil, a, reprenant oralement les termes de l’assignation, réitéré sa demande.

En défense, le syndicat de copropriétaires, représenté par son conseil, a, reprenant oralement ses écritures, demandé au président du tribunal statuant en référé de :

Dire que la mesure d’expertise ne saurait préjuger, en aucune manière, de la qualification juridique des claustras (parties communes / privatives) ni de la répartition définitive des charges de travaux, questions relevant du juge du fond ;En conséquence, ordonner une expertise judiciaire portant sur les claustras situés sur la terrasse bénéficiant à M. [S] avec pour mission notamment de :Se rendre sur place, décrire les claustras, leur implantation, leur mode de fixation et leur rôle technique ;Dire si leur état est susceptible de présenter un danger pour la sécurité des personnes et des biens ;Proposer les travaux strictement nécessaires à leur remise en état ou à leur remplacement, en distinguant autant que possible, ce qui relève de la structure de l’immeuble de ce qui relève de la configuration de la terrasse privative ; Chiffrer le coût prévisionnel des travaux préconisés, en présentant le cas échéant plusieurs scenarii ;Fournir tous éléments factuels utiles au tribunal pour apprécier la nature et le rôle de ces ouvrages, sans toutefois se prononcer juridiquement sur leur qualification de parties communes ou privatives ;Dire que la consignation des frais d’expertise sera, à titre principal, mise à la charge de M. [S], demandeur à l’instance, et à défaut répartie provisionnellement entre les parties, sans préjuger de la charge définitive des travaux et de leurs conséquences financières ;Réserver les dépens de l’instance à statuer par le juge du fond.

En application des dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions et aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de donner acte / dire et juger

En application de l’article 768 du code de procédure civile, le juge ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « dire et juger » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments.

Il n’y sera donc répondu que dans la mesure où elles viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

L’article 145 suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Au cas présent, à l’appui de sa demande d’expertise avec la mission qu’il a détaillée, M. [S] explique que les claustras sur la terrasse dont il a la jouissance privative, se trouvent dans un état de dégradation avancé, susceptible de causer un danger pour la sécurité des biens et des personnes. Selon lui, les claustras, fixés sur un mur de façade de l’immeuble, visibles de l’extérieur, existant depuis l’origine de la construction, constituent des ouvrages relevant des parties communes de sorte que leur entretien comme leur remplacement incombe au syndicat des copropriétaires. Il reproche au syndicat des copropriétaires de ne pas procéder aux travaux nécessaires.

En défense, le syndicat des copropriétaires ne s’oppose pas à la mesure d’instruction probatoire aux fins de constater l’état des claustras et de préconiser les travaux qui seraient strictement nécessaires mais conteste que ceux-ci relèvent des parties communes. Selon lui, la nature juridique des claustras et la détermination de la clé de répartition des charges afférentes aux travaux à venir relèvent de la seule appréciation du juge du fond.

Suivant procès-verbal du 8 janvier 2025 produit par le requérant, Maître [W] [X], commissaire de justice, a constaté le mauvais état des claustras, composés d’un muret en béton surmonté de plaques en polycarbonates, entourant la terrasse dont M. [S] a l’usage privatif.

L’assemblée générale des copropriétaires a, par procès-verbal du 4 juillet 2025, rejeté à la majorité la résolution relative aux choix de devis concernant les claustras et la réfection de terrasse, seul M. [S] ayant voté pour. L’assemblée a décidé d’attendre la rédaction du nouveau règlement de copropriété pour prendre une décision sur les travaux de claustras et terrasses.

Suivant correspondances adressées les 18 juillet et 18 août 2025 par l’intermédiaire de son assureur protection juridique, M. [S] a mis en demeure le syndic de faire procéder aux travaux relatifs aux claustras, y compris en urgence, en raison du péril mettant en danger les occupants ou portant atteinte l’intégrité du bien.

M. [S] justifie ainsi d’un motif légitime à voir ordonner une expertise, avant tout procès au fond, afin de faire préciser l’état de dégradation des claustras et la réalité du risque allégué pour les personnes et les biens.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande d’expertise, à laquelle au demeurant la partie défenderesse ne s’oppose pas.

En revanche, les parties discutent la charge de la réparation des travaux et les termes de la mission à confier à l’expert.

L’acte notarié portant règlement de copropriété définit les parties communes en section I – définition des parties communes, page 7 comprenant notamment, outre les gros murs de façade, « tous les accessoires de ces parties communes, tels que les installations d’éclairage et de chauffage, la cuve de mazout s’il y a lieu, les glaces, tapis, ornements divers, paillassons mais non les tapis-brosses des portes palières qui sont parties privatives. {…] cette énumération est purement énonciative et non limitative. »

Les parties privatives sont définies en section II page 8 qui commence ainsi « les parties privatives sont constituées par les locaux, espaces et éléments qui sont compris dans un local privatif et, comme tels, sont affectés à l’usage exclusif et particulier de son occupant » et se termine par « et en général, tout ce qui, étant d’usage privatif, est inclus à l’intérieur des locaux constituant des lots désignés à l’état descriptif de division objet également des présentes. Précision faite que les séparations de balcons sont communes. Les cloisons intérieures sont en mitoyenneté lorsqu’elles ne sont pas porteuses. »

L’acte stipule en page 12 paragraphe 8°/ Balcons-terrasses : « ce sont des parties communes à l’usage exclusif du propriétaire du ou des lots auxquels ils sont rattachés. Les copropriétaires qui bénéficieraient de la jouissance exclusive de balcons, loggias, terrasses ou assimilés devront les maintenir en parfait état d’entretien, y compris les exutoires de balcons. »

Or, il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés d’interpréter les clauses contractuelles.

Par ailleurs, l’article 238 du code de procédure civile fait interdiction à l’expert de porter des appréciations d’ordre juridique.

Il s’ensuit que l’expert désigné ne peut recevoir pour mission que de donner son avis sur les seules questions de fait, techniques, scientifiques et économiques qui relèvent de sa spécialité, de nature à permettre au le juge du fond, ensuite éventuellement saisi en cas de désaccord persistant entre les parties, de trancher la qualification juridique des claustras et partant la charge des réparations éventuellement préconisées, sur la base à la fois des dites constatations expertales et du règlement de copropriété.

En conséquence, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux qualifications juridiques et aux responsabilités encourues, dont l’appréciation relève du fond, il sera fait droit à la demande d’expertise et la détermination de la mission de l’expert sera précisée au dispositif ci-après.

La mise en œuvre de l’expertise étant subordonnée au versement de la provision, il convient d’en faire supporter la charge à la partie qui la réclame.

Sur les frais du procès

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code.

La partie demanderesse sera donc tenue aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue par mise à disposition, en matière de référé et en premier ressort ;

Dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties restant expressément réservés quant au fond ;

Ordonne une expertise et commet :

M. [P] [U], expert près la cour d’appel de Limoges,

[Courriel 1]

pour y procéder avec pour mission de :

— Visiter le bien immobilier sis à [Localité 3], [Adresse 5], en présence des parties et de leurs conseils régulièrement convoqués et le décrire ;

— Entendre les parties en leurs observations ainsi que tous sachants ;

— Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques ;

— Décrire l’état des claustras entourant la terrasse dont M. [S] à un usage privatif, leur implantation, leur mode de fixation et leur rôle technique ;

— Dire si leur état est susceptible de présenter un danger pour la sécurité des personnes et des biens ;

— Préconiser les travaux nécessaires à leur remise en état ou à leur remplacement, en distinguant, s’il y a lieu et autant que possible, ce qui relève de la structure de l’immeuble et ce qui relève de la configuration de la terrasse privative, et en chiffrer le coût ;

— Chiffrer le coût prévisionnel des travaux préconisés en présentant, s’il y a lieu, plusieurs scenarri ;

— Plus généralement, fournir tous éléments factuels, techniques et scientifiques, de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’apprécier la nature et le rôle de ces ouvrages, sans toutefois se prononcer juridiquement sur leur qualification de parties communes ou privatives ;

MODALITÉS TECHNIQUES

Ordonne à M. [N] [S] de consigner au greffe du tribunal la somme de 3000 euros avant le 30 JUILLET 2026 (sauf à justifier être bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile;

Rappelle à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine ; si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance ; dans tous les cas, la demande de décharge est communiquée au magistrat chargé du suivi de la liste des experts. Une partie ne peut demander le changement de l’expert qu’après consignation. Dans ce cas, l’expert initialement saisi, sera préalablement consulté ;

Dit que l’expert devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours. A son issue, il adressera au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations ;

Fixe à l’expert un délai jusqu’au 30 JANVIER 2027, pour déposer son rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires, sauf prorogation accordée, et en délivrer copie aux parties ;

Dit que l’expert devra remplir sa mission en se conformant aux dispositions des articles 233 à 248 et 273 à 281 du code de procédure civile ;

Dit que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final ;

Dit que l’expert établira un pré-rapport, éventuellement sous forme de synthèse pour éviter un surcoût, et impartira aux parties un délai d’un mois pour faire connaître leurs observations en leur rappelant qu’elles seront irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ;

Dit que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur ;

Rappelle que, selon les modalités de l’article 276 du code de procédure civile : “lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées” ;

Autorise l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité autre que la sienne ;

Rappelle que depuis sa version en vigueur au 1er septembre 2025 (décret n°2025-260), l’article 171-1 du code de procédure civile, le juge chargé de procéder à une mesure d’instruction ou d’en contrôler l’exécution peut homologuer l’accord des parties mettant fin à tout ou partie du litige dans les conditions de la section II du chapitre II du titre IV du livre V (articles 1528 et suivants du code de procédure civile) ;

Désigne le président du tribunal ou le magistrat délégué par lui pour contrôler les opérations d’expertise ou procéder s’il y a lieu au remplacement de l’expert en application de l’article 235 du code de procédure civile ;

Rappelle qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en réfèreront immédiatement au juge charge du contrôle du service des expertises au besoin à l’adresse suivantes : [Courriel 2] ;

Rejette toute demandes plus amples ou contraires des parties ;

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne, à titre provisoire et sauf recours ultérieur au fond, M. [N] [S] aux dépens de la présente instance ;

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,