N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00808 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GQXB

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC

C/

[O] [C]

[A] [D]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 29 Mai 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 22 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE, en présence de Madame [S] [H], Auditrice de justice,

GREFFIERE : Madame Audrey GUÉGAN, en présence de Madame [M] [P], Greffière stagiaire,

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 29 Mai 2026 :

Entre :

Société ODHAC

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphane CHAGNAUD, substitué par Maître David ROUBEAU, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [O] [C]

né le 28 Avril 1997 à [Localité 1] (87)

demeurant [Adresse 2]

Madame [A] [D]

née le 16 Septembre 1997 à [Localité 2] (87)

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANTS, ni représentés ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 22 Avril 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 29 Mai 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 20 juin 2022 à effet au 30 juin 2022, l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 a donné en location à [O] [C] et [A] [D] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 331,76 € et une provision sur charges de 169,36 €.

Le 19 août 2025, l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 a fait délivrer à [O] [C] et [A] [D] un commandement de payer la somme de 669,30 € au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 4 novembre 2025, l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 a assigné [O] [C] et [A] [D] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit depuis le 19 octobre 2025 et obtenir :

l’expulsion de [O] [C] et [A] [D] ainsi que de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est ;leur condamnation solidaire au paiement par provision de la somme de 1 311,34 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à ce jour, sur le fondement de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en application des dispositions de l’article 1231-96 du code civil ;Sauf à parfaire au jour du prononcé de la décision, ou à diminuer sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats.

leur condamnation solidaire au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier terme de loyer, soit la somme de 617,70 €, outre les charges et taxes récupérables, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié jusqu’à la totale libération des lieux loués et la restitution des clés, sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;leur condamnation solidaire au paiement par provision de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-7 du code civil ; leur condamnation solidaire aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine CCAPEX et de la présente assignation, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 22 avril 2026, l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87, représenté par son conseil, réitère ses demandes, précisant que la dette actualisée au mois de mars 2026 inclus s’élève à 827,66 €. Il demande à ce que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant du loyer courant, et la condamnation des locataires au paiement de l’article 700 visés dans l’assignation et des dépens. Il fait valoir qu’il n’y a pas eu de paiement du loyer courant et que [O] [C] aurait pourtant retrouvé du travail.

[O] [C] et [A] [D], respectivement assignés à étude, n’ont pas comparu, ne sont pas représentés et n’ont pas fait connaître les motifs de leur absence, de sorte que, la présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par décision réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la clause résolutoire et l’arriéré de loyers et de charges :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats :

que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;que le commandement du 19 août 2025 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ;que [O] [C] et [A] [D], ainsi que le révèlent les décomptes produits par l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87, ne se sont pas acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Bien qu’ils soient parvenus très ponctuellement à reprendre le paiement des loyers et apurer leur dette grace au rappel d’aide au logement le 28 décembre 2025, les prélèvements en janvier et février 2026 ont été rejetés.

Ainsi, le manquement des locataires à l’obligation de payer les loyers et charges n’est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision,

Le bénéfice de la clause résolutoire du bail est acquis au bailleur depuis le 19 octobre 2025, soit deux mois après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, [O] [C] et [A] [D] sont occupants sans droit ni titre du logement et redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de leur départ.

Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [O] [C] et [A] [D], de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de [O] [C] et [A] [D] s’élève désormais à la somme de 599,32 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges, échéance de mars 2026 incluse. En effet, il convient de déduire les frais de procédure d’un montant de 228,34 € (94,20 + 134,14) de la somme demandée de 827,66 €.

Ainsi, il y a lieu de condamner solidairement [O] [C] et [A] [D] au paiement de cette somme de 599,32 € à titre de provision, qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, compte-tenu de l’apurement ponctuel de la dette locative postérieurement à l’assignation.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [O] [C] et [A] [D], succombant au procès, seront tenus aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification au préfet.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 les frais qu’il a dû exposer au titre de la présente procédure et [O] [C] et [A] [D] seront donc condamnés solidairement à lui payer la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en premier ressort par ordonnance exécutoire par provision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe de la juridiction ;

CONSTATONS l’acquisition, au bénéfice de l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87, de la clause résolutoire insérée au bail en date du 20 juin 2022 portant sur le logement situé [Adresse 4] à compter du 19 octobre 2025 ;

DISONS que, depuis cette date, [O] [C] et [A] [D] sont redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges ;

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT [O] [C] et [A] [D] à payer à l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 :

la somme provisionnelle de 599,32 € à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation, arriérés, terme du mois de mars 2026 inclus ;les intérêts au taux légal afférents à cette somme à compter du présent jugement ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges, soit 691,22 € révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois d’avril 2026 inclus jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de [O] [C] et [A] [D] et de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT [O] [C] et [A] [D] à payer à l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT [O] [C] et [A] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification au préfet ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référés est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE