TRIBUNAL JUDICIAIRE DE Y

________________

JUGEMENT DU 07 SEPTEMBRE 2022

entre :

S.A.R.L. COTEX 3 avenue de Lymington, Parc d’activités la Fleuriais 35500 VITRE N° du jugement : représentée par Maître C-michel YVON de la SELARL C MICHEL YVON AVOCAT, avocats au barreau de Y, avocat postulant, et N° d’inscription au Maître Jérémy GENY-LA-ROCCA, avocat au barreau de METZ, avocat répertoire général : plaidant

N° RG 21/00407 – N° Demanderesse Portalis DBZH-W-B7F-C42C5 et :

Monsieur A Z né le […] à Y S.A.R.L. COTEX de nationalité Française 2 Rue Roger Le Bloa C/ 56100 Y

A Z représenté par Maître Christelle GUILLOU-PERRIER de la SELARL SEGARULL GUILLOU-PERRIER, avocats au barreau de LORIENTavocat postulant et Maître CREHANGE Laurent, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Défendeur

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M X, Vice-Président, Juge Rapporteur M^me MARY, Vice-Présidente M^me BESNARD, Juge

GREFFIER : Madame SCHEURER lors des débats, et Madame DELABY, lors du prononcé COPIE EXECUTOIRE LE 07 Septembre 2022

à M B C-michel YVON DEBATS : à l’audience publique du 15 Juin 2022 M B Christelle GUILLOU- PERRIER DECISION : publique, Contradictoire, rédigée par M^me MARY, Vice-Présidente, et prononcée en premier ressort par M X, par sa mise à disposition au Greffe le 07 Septembre 2022, date indiquée aux parties à l’issue des débats

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, M X a été chargé du rapport et a tenu seul l’audience pour entendre les plaidoiries dont il a rendu compte au Tribunal conformément à l’article 786 du Code de procédure civile

Suivant acte authentique en date du 1er février 2018, Monsieur A Z a donné à bail à la SARL COTEX, des locaux commerciaux situés […] à Y, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel de 27 257,17 euros HT/HC, payable mensuellement et d’avance le premier de chaque mois en douze mois termes égaux d’un montant de 2271,43 euros.

Suite à un commandement de payer en date du 25 janvier 2021 visant la clause résolutoire, la SARL COTEX réglait la somme de 5846,98 euros correspondant aux échéances de loyers et charges du mois d’avril et mai 2020, ainsi qu’au coût du commandement de payer.

Par exploit d’huissier en date du 22 février 2021, la SARL COTEX a fait assigner Monsieur Z aux fins d’annulation du commandement de payer et de remboursement de la somme de 5846,98 euros.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 février 2022, la SARL COTEX sollicite du Tribunal qu’il prononce l’annulation du commandement de payer délivré le 25 janvier 2021, à titre subsidiaire qu’il déclare ce commandement privé d’effet, le bailleur ne pouvant se prévaloir de la clause résolutoire. Il demande à être exonéré du paiement des loyers et charges pour les périodes du 14 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre au 27 novembre 2020 et du 3 avril au 19 mai 2021, et subsidiairement de voir diminuer ces loyers et charges à la somme de zéro euro. Elle sollicite la condamnation de Monsieur Z à lui payer la somme de 5 571,72 euros, au titre du remboursement des loyers et charges indûment perçus pour la période d’interdiction d’ouverture au public du 15 mars au 11 mai 2020, une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle expose que les mesures prises par le gouvernement dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus du covid 19, ayant interdit l’accueil du public dans les magasins de vente et centres commerciaux non essentiels, constituent un événement de force majeure l’exonérant de son obligation de payer les loyers. Elle soutient en second lieu, en application des dispositions des articles 1219 et 1220 du code civil, que le bailleur ayant manqué à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible, il bénéficie d’une exception d’inexécution. Enfin, se fondant sur les dispositions de l’article 1722 du code civil, elle fait valoir que l’impossibilité d’user des locaux loués conformément à leur destination du fait d’une décision gouvernementale est assimilable à la perte de la chose louée, ce qui lui donne droit à une diminution du prix des loyers et charges à concurrence du trouble subi, qui est total. S’agissant de la demande reconventionnelle de Monsieur Z en paiement d’une somme de 4 495,89 euros correspondant au reliquat des loyers impayés des mois d’avril et mai 2021, elle fait valoir que cette somme ne saurait être due en application de l’argumentation sus-exposée. S’agissant de la demande de Monsieur Z relative au rétablissement des bouches d’aération, elle soutient qu’il existait initialement deux bouches d’aération et non trois et indique avoir rétabli ces deux bouches d’aération.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 février 2022, Monsieur Z conclut au rejet de l’ensemble des demandes de la SARL COTEX et sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de cette dernière à rétablir la troisième aération de ventilation de la chaudière obstruée dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de cette date, au paiement de la somme de 4 495,89 euros correspondant au reliquat des loyers impayés des mois d’avril et mai 2021 avec intérêt au taux contractuel de 1% par mois de retard, au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 25 janvier 2021. Au soutien de ses demandes, Monsieur Z expose que, par courrier en date du 10 juin 2021, un technicien de la société CONFORT GAZ a constaté que les trois bouches d’aération nécessaires à la bonne ventilation de la chaudière des lieux loués ont été entièrement condamnées. Il fait valoir que cela représente un danger pour la sécurité des habitants de l’immeuble et est considéré comme une non-conformité à la réglementation gaz en vigueur, que si selon le contrat de bail, le bailleur a autorisé le preneur à effectuer des travaux d’aménagement du local loué, en aucun

Il est renvoyé aux écritures des parties pour le surplus de leurs arguments.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 18 mars 2022.

MOTIFS

Sur les loyers commerciaux

Sur l’exécution de bonne foi du contrat

En vertu de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. En l’espèce, il résulte des courriers produits par Monsieur Z (pièces n° 3, 4, 6 et 7), que celui-ci a tenu compte des circonstances exceptionnelles et manifeste sa bonne foi en proposant à la société COTEX pendant la première période de confinement le report des loyers d’avril et mai 2020 ; puis à compter de la reprise d’activité, de lisser ces deux loyers de retard sur quatre puis sur six mois et enfin lui a accordé, lors de la seconde période de confinement, une dispense de règlement concernant le loyer du mois de novembre 2020.

Sur la force majeure

En vertu de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. S l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

Il résulte de ces dispositions que le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit, ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure, dés lors qu’il n’a pas été empêché d’exécuter sa propre obligation. Ainsi, le locataire ne peut invoquer à son profit la force majeure pour échapper au paiement des loyers.

Sur l’exception d’inexécution

L’article 1219 du code civil prévoit qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Selon l’article 1719 du même code, il incombe au bailleur une obligation de délivrance et de jouissance paisible des locaux loués.

Si, en application des mesures gouvernementales de lutte contre le covid, les commerces dits non essentiels ont été fermés au public, aucun manquement à son obligation de délivrance et de jouissance paisible ne peut e8tre reproche au bailleur qui n’a pas l’obligation de garantir la commercialite des locaux, l’impossibilite d’exploiter etant du seul fait du legislateur. En conséquence, la société COTEX ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser de

Sur la perte de la chose louée

Aux termes de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Si l’impossibilite de jouir du bien loue conformement a sa destination a ete, dans certaines circonstances, assimilee a une perte juridique, cette perte ne peut s’entendre de toute circonstance fortuite diminuant sensiblement l’usage de la chose. Ainsi, l’interdiction administrative generale, provisoire et tres limitee dans le temps, de recevoir du public dans un local commercial, ne saurait être assimilée à une perte partielle au sens de l’article 1722 justifiant une réduction du loyer.

Sur la répétition de l’indu

Aux termes de l’article 1302, al 1 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En l’espèce, il est constant qu’en application du contrat de bail en date du 1er février 2018, la société COTEX était redevable d’une somme de 5 571,72 euros correspondait aux loyers dus pour la période du 15 mars au 11 mai 2020. Aucun motif, au terme du raisonnement ci-dessus exposé, ne permet au preneur de se soustraire à cette obligation de payer les loyers. En conséquence, la somme de 5 571,72 euros n’est pas indue et il n’y a pas lieu à restitution.

Sur la demande reconventionnelle en paiement d’une somme de 4 495,89 euros

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’en application du contrat de bail en date du 1er février 2018, la société COTEX était tenue de payer à Monsieur Z un loyer annuel de 27 257,17 euros HT/HC, payable mensuellement et d’avance, qu’elle ne s’est pas acquittée de l’intégralité des loyers des mois d’avril et mai 2021 et reste devoir la somme de 4 495,89 euros, qu’aux termes du raisonnement ci-dessus exposé, elle ne peut arguer d’aucun motif lui permettant d’être exonérée du paiement de cette somme, qu’elle sera par conséquent condamnée à payer à Monsieur Z la somme de 4 495,89 euros, avec intérêt au taux contractuel de 1% par mois de retard à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle en rétablissement d’une aération de ventilation

Il n’est pas établi par les pièces produites au débat qu’il existait initialement trois aérations de ventilation. En conséquence, Monsieur Z sera débouté de sa demande de remise en état d’une troisième bouche d’aération.

Sur les autres demandes

La société COTEX, succombant à la présente procédure, sera condamnée aux dépens, étant précisé qu’elle s’est déjà acquittée de la somme de 158,30 euros correspondant au coût du commandement de payer en date du 25 janvier 2021.

Le sens de la présente décision conduit à écarter toute application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie de déroger à l’exécution provisoire de droit de la présente décision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Condamne la société COTEX à payer à Monsieur Z la somme de 4 495,89 euros, avec intérêt au taux contractuel de 1% par mois de retard à compter de la signification de la présente décision ;

Condamne la société COTEX aux dépens ;

Déboute les parties de toutes leurs demandes amples ou contraires ;

Dit que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT