TRIBUNAL
Extrait des minutes du greffe du JUDICIAIRE Tribunal de Grande Instance DE PARIS de Paris
4ème chambre lère section
N° RG […]/06392
No Portalis
352J-W-B7D-CP7AU
N° MINUTE: JUGEMENT rendu le 31 Octobre 2023
Assignation du: 24 Mai 20[…]
DEMANDERESSE
S.A.S. ROUCHON PARIS (LE STUDIO ROUCHON)
50 avenue du Président Wilson Bâtiment 103
93210 SAINT-DENIS LA PLAINE représentée par M^e Jean RONDOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D00[…]
DÉFENDERESSE
S.C.I. […]
10 […] des […]s
75001 PARIS représentée par M^e Sébastien REGNAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0055
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente
Nathalie VASSORT-REGRENY, Vice-Présidente
Pierre CHAFFENET, Juge
assistés de Nadia SHAKI, Greffier,
Expéditions exécutoires délivrées le: 70 NOV. 2023
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Décision du 31 Octobre 2023
4ème chambre 1ère section N° RG […]/06392 – N° Portalis 352J-W-B7D-CP7AU
DÉBATS
A l’audience du 05 Septembre 2023 tenue en audience publique devant Madame DETIENNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a ndu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
La société […] Paris (Sas) (ci-après la société Le Studio […]) est spécialisée dans la location de studios pour les professionnels, la production et la réalisation de tous types de travaux audiovisuels et photographiques ainsi que l’organisation d’événements.
A compter de […]73, elle a pris à bail des locaux au rez-de-chaussée de l’immeuble situé […], immeuble acquis le 16 mars 2005 par la Snc […], ultérieurement devenue la Sci […].
Par actes extra-judiciaires du 30 mars 2005, la Snc […] a fait délivrer à la société Le Studio […] un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et un congé avec refus de renouvellement, sans indemnité d’éviction, à effet du 1 er octobre 2005.
Un contentieux judiciaire est né. Au cours de la procédure d’appel, la société Le Studio […] et la Sci […] se sont rapprochées et elles ont signé, le 23 juillet 2015, un protocole transactionnel.
Reprochant à la Sci […] de ne pas avoir respecté les termes de ce protocole, la société Le Studio […] l’a, par lettre du 11 avril 20[…], mise en demeure de s’acquitter de la pénalité forfaitaire prévue à l’acte.
Les parties n’étant pas parvenues à trouver une issue amiable à leur litige, la société Le Studio […] a, par acte extra-judiciaire du 24 mai 20[…], fait citer la Sci […] devant ce tribunal.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 25 avril 2022, la société Le Studio […] demande au tribunal de :
«Vu l’article 1134 ancien du Code civil, Vu l’article 1103 nouveau du Code civil,
Vu le protocole d’accord transactionnel du 23 juillet 2015,
Vu les jurisprudences citées, Vu les pièces versées au débat,
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Décision du 31 Octobre 2023
4ème chambre 1ère section
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Dire et juger que la SCI […] du […] à […] a manqué à ses engagements au titre de l’article 7 du protocole d’accord transactionnel du 23 juillet 2015 en louant les locaux situés 36 […] du […] à […] – 75005 Paris à la société Volt Tournages :
Par conséquent,
A titre principal, condamner la SCI […] du […] à […] à verser une pénalité forfaitaire de 1.651.041 euros à la société Le Studio en application de la clause pénale contenue dans l’article 7 du protocole du 23 juillet 2015; A titre subsidiaire, condamner la SCI du […] à […] à verser une pénalité forfaitaire de 791:560 euros à la société Le Studio en application de la clause pénale contenue dans l’article 7 du protocole du 23 juillet 2015; En tout état de cause,
Débouter la SCI du […] à […] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Condamner la SCI du […] à […] à s’acquitter d’une somme de 200.000 euros auprès de la société Le Studio au titre du préjudice moral qu’elle lui a causé; Condamner la SCI […] du […] à […] à verser une somme de 30.000 euros à la société Le Studio au titre de l’article 700 du Code de procédure civile; Condamner la SCI […] du […] à […] aux entiers dépens. »>.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 13 juin 2022, la Sci […] demande au tribunal de : «Vu l’article 1134 ancien du code civil,
Vu les articles 9 et 15 du code de procédure civile, Débouter la société LE STUDIO de l’ensemble de ses fins, demandes et conclusions ;
A titre reconventionnel,
Condamner la société LE STUDIO à payer la somme de 50.000,00 € à titre de de dommages-intérêts à la SCI […]; A titre subsidiaire,
Modérer la clause pénale à 1,00 € ; Condamner la société LE STUDIO à payer à la SCI […] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile; Condamner la société LE STUDIO aux entiers dépens. ».
L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2022.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les manquements reprochés à la Sci […]
Sur la violation du protocole
La société Le Studio […] soutient que la Sci […] a manqué à ses obligations contractuelles, d’une part, en louant la totalité des locaux, soit […]00 m2, à une société ayant une activité
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concurrente de la sienne, la société Pat (devenue Volt Tournages) et. d’autre part, en ne retirant pas les cyclos installés dans les lieux.
Elle prétend que la seule location à une société ayant une activité concurrente suffit à caractériser la violation de l’article 7.2 du protocole de sorte que la Sci […] ne peut se prévaloir ni de la. clause insérée dans les baux conclus avec la société Pat interdisant l’exercice d’une activité concurrente, ni de l’absence d’exercice effectif
d’une telle activité, ni du fait que la surface concernée par l’activité serait inférieure à 250m2.
Elle affirme qu’en toute hypothèse, la société Pat a directement exercé une activité concurrente dans les locaux litigieux dès lors qu’elle les a loués pour des séances photos à la société Acne Studio, pour le tournage des films « Citroën WRC » et « Tout simplement noir » et pour un événement organisé par la société Nike.
La Sci […] objecte que l’article 7.2 du protocole a pour objet et pour effet d’interdire l’exploitation effective d’une activité concurrente de celle de la société Le Studio […] au sein des locaux libérés ; que les baux conclus avec la société Pat Solutions (et non avec la société Volt Tournages) comportent un article relatif à la destination des lieux qui respecte l’article 7.2 du protocole et que la société Pat Solutions n’a pas, au sein des locaux, une activité concurrente de celle de la société Le Studio […], peu important qu’elle puisse avoir une telle activité dans d’autres lieux. Elle ajoute que le protocole autorise l’exercice d’une activité concurrente sur une superficie inférieure à 250m2 et que la société Le Studio […] ne justifie pas que les quatre événements qu’elle invoque, à supposer qu’ils aient eu lieu et/ou aient constitué une activité concurrente au sens de l’article 7.2 du protocole, se sont déroulés sur une surface supérieure. Elle prétend enfin que les événements Nike, Acne Studios et Soldats ne constituent pas l’exercice d’une activité concurrente, que la preuve du tournage du film «Tout simplement noir »n’est pas rapportée et qu’en toute hypothèse, elle est étrangère à l’organisation de ces événements et ne peut, compte tenu de la clause de destination insérée dans les baux, en être tenue pour responsable.
Pour ce qui concerne le retrait des cyclos, elle soutient qu’ils ont été détruits au mois d’août 2018 et que la pièce produite par la société Le Studio […] ne rapporte pas la preuve contraire.
Sur ce.
Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure
à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable à la cause, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi. ».
L’article 1156 du même code dispose, « On doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes. ».
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L’article 1157 dudit code prévoit : « Lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, on doit plutôt l’entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel elle n’en pourrait produire aucun ».
Selon l’article 1161 de ce code, «Toutes les clauses des conventions
s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier »>.
Enfin, en application de l’article 1315, < Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »>.
En l’espèce, l’article 7 du protocole prévoit : « ARTICLE 7 – ENGAGEMENTS SPECIFIQUES DU BAILLEUR AU TITRE DE L’UTILISATION DES LOCAUX POSTERIEUREMENT A
LEUR LIBERATION PAR LE PRENEUR:
7.1. Les discussions entre le Bailleur et le Preneur sont notamment nées du fait que le Bailleur a exprimé le souhait de reprendre rapidement l’Appartement et les Locaux pour les réhabiliter en vue d’un projet totalement différent de l’activité exercée dans les lieux par la société Le Studio, et ce, en raison de l’absence d’accord entre les
Parties sur le montant du loyer renouvelé dans l’hypothèse d’un renouvellement du bail.
7.2. Par conséquent, en contrepartie, notamment de la libération des Locaux par le Preneur dans le cadre des présentes et afin de prémunir celui-ci du préjudice qui résulterait, pour le développement de son activité en un autre lieu, de l’exploitation d’une activité concurrente à la sienne au sein du lieu historique de la photographie, développé pendant 40 ans par Le Studio […], le Bailleur, à compter de la signature du présent Protocole, pendant la durée de son exécution et pendant cinq (5) années à compter de la libération effective des Locaux et de l’Appartement par la société Le Studio : s’interdit irrévocablement (i) de louer et/ou de vendre, en une ou plusieurs opérations, plus de 250 m2 des Locaux, directement ou indirectement, à toute personne physique ou morale, française ou non, exerçant directement ou indirectement une activité concurrente, en tout ou en partie, de celle exercée par la société Le Studio et/ou (ii) d’exploiter directement ou indirectement, une activité concurrente, en tout ou partie, de celle exercée par la société Le Studio, savoir : toutes activités de location de studios de photographie et audiovisuel et prestations de services strictement associés à cette activité s’engage personnellement à ce que moins de 250 m2 des Locaux soient exploités et/ou affectés, de manière unique ou fractionnée, par tout occupant, à l’exercice d’une activité concurrente de celle exercée par la société Le Studio, savoir : toutes activités de location de studios de photographie et audiovisuel et prestations de services strictement associés à cette activité
7.3. Le Bailleur s’engage en outre, lors de la vente ou de la location ou de la mise à disposition, sous quelque forme que ce soit, de tout ou partie des Locaux, à ce que les cyclos installés par le Preneur dans les Locaux pendant la durée du bail expiré et non retirés lors de la libération des Locaux, soient tous préalablement déposés et retirés des Locaux ou de la partie des Locaux objet de la vente, de la location ou de la mise à disposition.
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7.4. En cas de violation de ces engagements, le Bailleur et/ou toute personne physique ou morale débitrice du présent engagement de non concurrence aux termes du présent article 7, sera tenu(e) de verser au Preneur, en sus de l’indemnité d’éviction qui lui est due au titre du présent Protocole, une pénalité forfaitaire et non réductible, même par le Juge, correspondant à 3 fois l’EBITDA moyen, calculé su la moyenne des EBITDA des 3 derniers exercices de la société Le Studio au jour où la pénalité sera due, destinée à compenser les préjudices subis par le Preneur d’avoir dû quitter le lieu historique de son exploitation et de voir un fonds de commerce concurrent au sien exploité dans ledit lieu, obstacle au développement de son fonds de commerce en un autre lieu»>.
Sur la location des locaux
Aux termes de trois baux dérogatoires en date des 10 septembre 2018, 29 août 20[…] et […] février 2020, la Sci […] a donné à bail à la société Pat Solutions l’intégralité des locaux précédemment loués à la société Le Studio […].
Selon les mentions de l’extrait Kbis à jour au […] mai 20[…] versé aux débats, la société Pat Solutions, dont le siège social est situé 9 […]
Emile Allez à […] et partant à une adresse distincte de celle des locaux litigieux, exerce l’activité de « Services aux entreprises ». Aux termes de ses statuts, elle a pour objet « La fourniture de prestations de services à l’attention de personnes physiques ou de sociétés. La société pourra notamment accorder des domiciliations dans les bureaux à sa disposition, mettre à la disposition de tiers des bureaux, des ordinateurs, des archives, des garages, des services de téléphone, téléfax, télex et aide administrative, ect.. »>.
Il n’est ainsi pas expressément fait mention d’une activité « de location de studios de photographie et audiovisuel ».
Lors de l’assemblée générale de la société Pat Solutions en date du 3 septembre 2021, il a été décidé d’adopter, à compter de cette assemblée, une nouvelle dénomination sociale Volt-Tournages. Ainsi, si les baux ont été conclus avec la société Pat Solutions, il y a identité entre cette société et la société Volt-Tournages étant relevé que ce changement de dénomination sociale ne s’est pas accompagné d’une modification de l’activité de la société.
Or, il ressort de l’extrait du site internet de la société Volt-Tournages qu’elle met à disposition de ses clients d’autres locaux que ceux objet du litige et qu’au sein de certains d’entre eux peuvent être exercées des activités de tournage. Il en résulte que la société Pat Solutions exerce une activité en partie concurrente de celle de la société Le Studio […] ce qui n’est au demeurant pas contesté par la défenderesse.
Aux termes de l’article 7.2 du protocole précédemment rappelé, les engagements pris par la Sci […] ont pour objet de «prémunir [la société Le Studio […]] du préjudice qui résulterait, pour le développement de son activité en un autre lieu, de l’exploitation d’une activité concurrente à la sienne au sein du lieu historique de la photographie, développé pendant 40 ans par Le Studio […], ».
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Pour atteindre cet objectif, les parties ont envisagé deux situations différentes qui font l’objet de deux alinéas distincts de l’article 7.2 et sont, partant, indépendants. Or, dans le premier alinéa, il n’est aucunement fait référence à l’activité qui pourrait être effectivement exercée ou exploitée dans les locaux par la personne à qui la Sci […] les aurait cédés ou loués. Il est fait interdiction, d’une façon générale, à la Sci de louer ou vendre plus de 250m2 des locaux à une société exerçant une activité concurrente de celle de la société Le
Studio […]. Seules doivent par conséquent être prises en considération la superficie concernée par l’opération et l’activité exercée par le locataire ou l’acquéreur. Dans ces conditions, la location de la totalité des locaux à la société Pat Solutions, devenue Volt-Tournages, qui exerce une activité concurrente de celle de la société Le Studio
[…] constitue une violation de l’article 7.2 du protocole.
L’activité effectivement exercée dans les locaux étant indifférente, c’est
à juste titre que la société Le Studio […] soutient que la Sci […] ne peut, pour échapper à sa responsabilité, se prévaloir de la clause de destination des lieux insérée dans les baux conclus avec la société Pat Solutions qui prévoit que « les lieux destinés à l’exercice de l’activité commerciale du locataire consistant dans [la] prestation de services aux entreprises et à la mise à disposition d’espaces de travail, d’activité et stockage » et qu’ « aucune activité de studio de photographie, audiovisuel et de prestation de services liés à ces activités ne pourra être exercée dans les lieux, le Bailleur interdisant formellement l’exercice de ces activités dans les lieux. »>.
Du tout il résulte que la société Le Studio […] reproche à bon droit à la Sci […] de ne pas avoir respecté les termes du protocole en louant les lieux à la société Pat Solutions.
Sur le retrait des cyclos
Pour rapporter la preuve de ses allégations, la société Le Studio […] se prévaut de deux captures d’écran. Cependant, d’une part, l’examen de la première photographie ne permet pas, contrairement à ce qu’elle affirme, de déceler avec certitude la présence de cyclos de photographie. D’autre part, la seconde photographie serait, selon la demanderesse, issue du compte Instagram de la Sci […]. Or, celle-ci conteste disposer d’un tel compte et la preuve contraire n’est pas rapportée. Au surplus, aucun élément ne permet de connaître la date de publication de cette photographie.
La Sci […] produit, pour sa part, une facture n°2.097 datée du 31 août 2018 établie par M. X Y, entrepreneur, pour la « dépose et mise en charge de tous les cyclas » ainsi qu’une attestation de l’intéressé qui certifie être intervenu en août 2018 au sein des locaux litigieux pour « la découpe et la dépose puis la mise en décharge de l’ensemble des cyclos présents dans les locaux »>. La société Le Studio […] ne développe aucune argumentation pour critiquer les documents produits, étant précisé qu’il n’est ni établi, ni même allégué que les locaux ont été loués à la société Pat Solutions avant le 10 septembre 2018.
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Au vu de ces éléments, la preuve du non-respect de l’article 7.3 du protocole imposant à la Sci […] de procéder au retrait des cyclos avant la mise en location des lieux n’est pas rapportée. Le moyen invoqué à ce titre ne peut donc prospérer.
Sur l’utilisation de la marque Studio […]
La société Le Studio […] reproche également à la Sci […] d’entretenir une confusion entre les locaux du 36 […] du […]
à […] et les marques « Le Studio » et «Studio […] » et se prévaut, à ce titre, du fait que, dans le cadre de l’événement qu’elle a organisé, la société Nike a communiqué sans autorisation sur la marque « Studio […] »>.
La Sci […] oppose qu’elle est étrangère à l’utilisation de cette marque par la société Nike avec laquelle elle n’a aucun lien de quelque nature que ce soit.
Sur ce.
Les seules pièces produites pour justifier de la confusion alléguée sont en lien avec l’événement organisé par la société Nike. La société Le Studio […] produit une pièce n°14 en affirmant, sans être contestée qu’il s’agit d’une publication de la société Nike sur l’application mobile Instagram. Il y est fait état de l’ouverture du « Garage Janoski » événement organisé pour célébrer les 10 ans d’une paire de chaussures et il est indiqué « Le Garage Janoski: Studio […] – 36 […] du […] à […] (…)».
Cependant, il n’est ni établi, ni allégué que la Sci […] ait participé de quelle que façon que ce soit à l’organisation de cet événement. De plus, la société Le Studio […] a occupé les locaux pendant 43 ans et elle indique elle-même que, grâce à son travail, « ces locaux et leur adresse » avaient acquis une renommée dans le monde de la photographie, de la mode et de l’événementiel de sorte que les locaux pouvaient être identifiés par le public comme le « Studio […] ». Enfin, une utilisation des termes « Studio […] »> comme celle dénoncée était possible quelle que soit l’activité exercée par la société à laquelle les locaux étaient vendus ou loués dès lors que celle-ci effectuait une communication en mentionnant son adresse.
Au vu de l’ensemble de ces considérations, la société Le Studio
[…] ne rapporte pas la preuve que la Sci […] entretienne ou ait entretenu une confusion entre les locaux du 36 […] du
[…] à […] et les marques « Le Studio » et «Studio […] ».
Sur les demandes d’indemnisation formées par la société Le Studio […]
Sur la demande au titre de la pénalité contractuelle
La société Le Studio […] soutient que la Sci […] devra être condamnée à s’acquitter d’une pénalité forfaitaire correspondant à trois fois son EBITDA (Earning Beforce Interest Taxes Depreciation and Amortization) moyen au cours des trois derniers exercices. S’agissant de la méthode de calcul à retenir, elle expose que
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l’EBITDA étant une notion anglo-saxonne, elle n’est pas définie dans le Plan Comptable Général Français (PCG) mais que celui-ci la rapporte à la notion d’Excédent Brut d’Exploitation (EBE) en précisant que leur objectif commun est de mesurer l’excédent généré par l’exploitation
^d'^une entreprise avant l’enregistrement des dotations ^aux amortissements et des dotations (nettes) aux provisions ; que, dans ce cadrè, les biens loués en crédit-bail ou en location financière sont assimilés à des immobilisations et doivent être reclassés afin d’éviter de biaiser la vision des performances économiques d’une entreprise, l’arbitrage entre l’immobilisation d’un actif et son financement par crédit-bail ou location financière étant un choix de gestion du dirigeant et ne devant pas influer sur la représentation de sa rentabilité.
Elle ajoute que la pénalité contractuelle est exigible du seul fait de la violation du protocole sans qu’elle ait à rapporter la preuve d’un préjudice et qu’elle doit être appliquée strictement sans réduction judiciaire dès lors que les parties ont expressément exclu cette révision; que la rédaction de l’article 7 témoigne qu’elles ont considéré que toute violation du protocole entraînerait nécessairement un préjudice; qu’elle a effectivement subi un préjudice résultant de la location des lieux à une société ayant une activité concurrente et de l’exercice effectif d’activités concurrentes en leur sein et que la pénalité n’est pas manifestement excessive. Elle prétend que les locaux avaient fait sa. réputation et attiraient sa clientèle, qu’ils avaient acquis une renommée dans le monde de la photographie, de la mode et de l’événementiel et qu’il était impératif pour elle qu’aucun concurrent ne puisse s’y installer et bénéficier du travail de communication et d’accueil qu’elle avait accompli.
La Sci […] objecte que la demande ne peut prospérer faute pour la société Le Studio […] de rapporter la preuve qu’un fonds de commerce concurrent au sien est exploité dans les locaux et que cette exploitation lui cause un préjudice et fait obstacle au développement de son fonds de commerce en un autre lieu ; que l’article 7.4 est clair et précise que la pénalité est destinée à compenser les préjudices subis par le preneur; que la société Le Studio […] tente de détourner l’esprit et les termes du protocole afin d’obtenir des sommes complémentaires à celles déjà perçues au titre de l’éviction sur le fondement de l’article L.145-14 du code de commerce et du protocole alors qu’elles se sont mises d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction en ce compris les frais de réinstallation.
Elle conteste également la méthode de calcul de l’EBITDA retenue par la société Le Studio […] au motif que le protocole ne fait pas référence à la notion d’EBITDA « retraité » qui devra par conséquent être écartée et prétend qu’il ressort des documents comptables communiqués par la demanderesse que son EBITDA est négatif.
A titre subsidiaire, elle sollicite la réduction de la pénalité contractuelle, les parties ayant expressément prévu que la société Le Studio […] ne pourrait percevoir une indemnité qu’à condition qu’elle subisse un préjudice ce qui n’est pas le cas, son chiffre d’affaires ayant légèrement augmenté et le préjudice dont elle se prévaut étant lié à son éviction qui a déjà fait l’objet d’une indemnisation.
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Sur ce.
A titre liminaire, il sera relevé que si la société Le Studio […] évoque, de façon incidente, la notion de parasitisme en rappelant qu’il s’en infère nécessairement un préjudice, elle ne forme pas à l’encontre de la Sci […] une demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant d’actes de parasitisme mais une demande au titre de la pénalité contractuelle prévue à l’article 7.4.
Cet article prévoit :
« En cas de violation de ces engagements, le Bailleur et/ou toute personne physique ou morale débitrice du présent engagement de non concurrence aux termes du présent article 7, será tenu(e) de verser au Preneur, en sus de l’indemnité d’éviction qui lui est due au titre du présent Protocole, une pénalité forfaitaire et non réductible, même par le Juge, correspondant à 3 fois l’EBITDA moyen, calculé sur la moyenne des EBITDA des 3 derniers exercices de la société Le Studio au jour où la pénalité sera due, destinée à compenser les préjudices subis par le Preneur d’avoir dû quitter le lieu historique de son exploitation et de voir un fonds de commerce concurrent au sien exploité dans ledit lieu, obstacle au développement de son fonds de commerce en un autre lieu»>.
Les parties s’accordent sur le fait que l’article 7.4 constitue une clause pénale.
Aux termes de l’article 1 152 du code civil dans sa version applicable à la cause, « Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite. »>.
Contrairement à ce que soutient la Sci […], pour solliciter le versement de la pénalité contractuelle, la société Le Studio […] doit uniquement rapporter la preuve de la violation du protocole et non démontrer que l’exploitation d’un fonds concurrent dans ses anciens locaux lui cause un préjudice et fait obstacle au développement de son activité. Ces éléments sont en effet mentionnés afin de préciser les préjudices que la pénalité contractuelle vient réparer mais ne conditionnent nullement le droit de la percevoir. La Sci […] ne peut pas plus être suivie lorsqu’elle affirme que la pénalité n’est due que si les deux engagements prévus aux articles 7.1 et 7.2 ont été violés, l’utilisation du pluriel « engagements » devant être entendue dans un sens général.
Pour le calcul de la pénalité forfaitaire, l’article 7.4 se réfère à l’EBITDA. Il ressort des explications concordantes des parties et des pièces versées aux débats qu’il s’agit d’un indicateur financier américain qui permet d’évaluer la performance économique d’une entreprise indépendamment de sa politique de financement ou d’investissement et de ses contraintes fiscales. Les parties s’opposent sur sa méthode de calcul et plus spécialement sur la nécessité de retraiter les contrats de location financière. Le tribunal relève que le protocole se réfère à l’EBITDA et non à l’EBITDA « retraité », que la société Le Studio
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[…] ne justifie pas que ce retraitement était communément appliqué à la date de la signature de l’acte, que la Sci […] affirme, sans être contestée, que la norme IFRS 16, qui prévoit ce retraitement, est une norme internationale qui ne s’applique pas à la société Le Studio […] qui n’est pas cotée et ne fait pas appel public à l’épargne et que le reclassement des contrats de crédit-bail et assimilés
n’est obligatoire que depuis le 1er janvier 2021 et pour les entreprises dont les comptes sont consolidés, ce qui n’est pas le cas de la société Le Studio […]. Dans ces conditions, ce retraitement ne sera pas pris compte.
Si la défenderesse prétend qu’il ressort des documents comptables communiqués que l’EBITDA de la société Le Studio […] est négatif, elle ne précise pas les éléments auxquels elle se réfère alors qu’il ressort de ces documents que l’EBITDA moyen de la société au cours des exercices 2018, 20[…] et 2020 s’élève à 263.853,33 euros de sorte que la pénalité contractuelle s’établit à la somme de 791.560 euros.
En application de l’article 1152 du code civil, le juge peut modérer la pénalité contractuelle convenue dans une clause pénale si celle-ci est manifestement excessive et cette réduction est possible indépendamment de la stipulation contraire de l’article 7.4. Cependant, ainsi que le fait justement valoir la société Le Studio […], cette stipulation a été librement consentie par des parties, toutes deux professionnelles averties qui ont pu mesurer les enjeux d’un protocole longuement discuté et doit être considérée comme révélant leur intention de limiter au maximum la réduction par le juge.
L’éventuelle disproportion de la clause pénale doit être appréciée en comparant montant de la peine conventionnelle fixée et celui du préjudice effectivement subi par la société Le Studio […] du fait de l’inexécution du protocole. Le caractère excessif de la pénalité convenue ne peut résulter du seul fait que son montant excède le préjudice invoqué.
Ainsi qu’il l’a été précédemment indiqué, les préjudices que la pénalité contractuelle vise à réparer sont précisés à l’article 7.4. Il s’agit des « préjudices subis par le Preneur d’avoir dû quitter le lieu historique de son exploitation et de voir un fonds de commerce concurrent au sien exploité dans ledit lieu, obstacle au développement de son fonds de commerce en un autre lieu»>.
En premier lieu, le tribunal relève que le protocole transactionnel avait notamment pour objet de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et que les parties se sont accordées sur le montant d’une « indemnité d’éviction forfaitaire et transactionnelle, tous préjudices confondus, c’est-à-dire tant au titre de l’indemnité principale d’éviction que de l’ensemble des indemnités accessoires. ».
En deuxième lieu, il y a lieu de noter qu’entre 2017 et 20[…], le chiffre d’affaires de la société Le Studio […] a augmenté de 3.880.447 à 5.265.589 euros et que la baisse subie au titre de l’année 2020 (4.930.689 euros) n’apparaît pas significative compte tenu de la pandémie de la Covid […].
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En troisième lieu, il doit être tenu compte du fait que les locaux ont été loués à la société Pat Solutions du 10 septembre 2018 au 30 novembre 2020 et que la demanderesse justifie qu’à deux reprises, ils ont été effectivement utilisés pour l’exercice d’une activité concurrente au sens du protocole.
Il s’agit, en premier lieu, du tournage du film «< Citroën WRC » pour lequel la société Le Studio […] verse aux débats une attestation de M^me Z AA, directrice de l’entreprise Cininter, qui atteste avoir loué du matériel d’éclairage à la société de production Soldats pour ledit film et qu’à sa demande, les équipements ont été livrés à l’adresse des lieux objet du litige le 17 décembre 2018 pour y être repris le 21 décembre suivant. Si la Sci […] prétend que le matériel a été livré pour éclairer une maquette, le courrier électronique qu’elle produit n’est pas suffisant pour rapporter la preuve de ses allégations dès lors qu’il a été rédigé au mois de mai 2020 et qu’il n’est pas démontré qu’il concerne le tournage du film « Citroën WRC '>.
Il s’agit, en second lieu, de la mise à disposition des locaux à la société Acne Studios, ancien client de la société Le Studio […]. Sur ce point, celle-ci produit un procès-verbal de constat dressé 15 janvier 2020 où l’huissier indique que l’avis d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public qualifie l’événement de « Showroom Acne Studios » et que M^me AB AC, employée de la société Acne Studios, lui a déclaré que se tenait « un showroom organisé par la société ACNE France avec « shooting » à l’étage » et a refusé qu’il monte pour effectuer ses constatations « en raison des séances de photographies en cours et de l’absence d’autorisation de ses supérieurs hiérarchiques». La Sci […] produit, pour sa part, le contrat de prestations de services conclu entre les sociétés Pat Solutions et Bacto Events pour la mise à disposition des locaux à la société Acne Studios du 9 au 22 janvier 2020 dont il ressort que ceux-ci devaient être utilisés pour le « défilé homme » (annexe 1), l’annexe 2 intitulée
«Charte de l’occupation de l’espace » indiquant « pas de tournage, ni de prestation photographique (usage exclusif d’ateliers et de bureaux) »>. Elle communique également un courrier électronique dont il n’est pas contesté qu’il émane de la société Bacto Events confirmant que les lieux avaient été réservés par la société Acne Studios pour la préparation de son défilé et avaient servi « d’atelier, de bureau de casting et d’espace de répétition pour le défilé qui s’est déroulé dans un autre espace » et non « pour faire des photos ou vidéos à usage promotionnel ou commercial ». Ces éléments établissent que les lieux ont effectivement été utilisés pour exercer une activité concurrente de celle de la société Le Studio […], le fait que les photographies et vidéos aient pu ne pas être destinées à un usage promotionnel étant à cet égard indifférent, de même que les dispositions de l’annexe 2 du contrat de prestations de services.
Pour ce qui concerne la société Nike, il ressort des pièces versées aux débats que celle-ci a organisé une tombola permettant de gagner des places « pour assister à l’évènement de skateboard et au concert NIKE Chez Janot '> devant se dérouler dans les locaux objet du litige. Il n’est pas contesté que cet événement a donné lieu à la production de contenus vidéo et photographiques. Cependant, cela ne saurait être suffisant pour qualifier l’événement en cause de prestation de services strictement associée aux activités concurrentes prohibées consistant
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dans « toutes activités de location de studios de photographie et audiovisuel et prestations de services strictement associés à cette activité ». L’exercice de ce que la demanderesse qualifie d’ « activité événementielle» n’est en effet pas en lui-même prohibé par le protocole et ce, même si des photographies ou des vidéos peuvent être réalisées à l’occasion de cette activité.
S’agissant du tournage du film < Tout simplement noir », la société Le Studio […] a inséré dans ses écritures trois photographies provenant, selon elle, du film en cause. Cependant, d’une part, elle ne justifie pas que la première d’entre elles est extraite de ce film, ni que celui-ci a, comme elle l’affirme, été tourné en 20[…]. D’autre part et, en toute hypothèse, la comparaison de ces photographies avec celles des locaux également versées aux débats ne démontre pas qu’elles y ont été effectivement prises.
Il doit enfin être noté que la société Pat Solutions loue également des locaux pour des activités de bureaux et que la Sci […] verse aux débats les attestations de deux professionnels du cinéma et de l’audiovisuel qui affirment qu’à plusieurs reprises, la société Pat Solutions a refusé de mettre les lieux à leur disposition pour des prises de vues ainsi qu’une attestation du gestionnaire de la résidence sise 36 […] du […] à […] qui indique se rendre régulièrement sur place et n’avoir jamais eu connaissance de tournage dans les locaux objet du litige.
Au vu de l’ensemble de ces considérations, le montant de la pénalité contractuelle apparaît manifestement excessif et sera réduit à la somme de 500.000 euros.
Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral
La société Le Studio […] prétend que le non-respect du protocole par la Sci […] lui a causé un préjudice moral distinct des préjudices couverts par la pénalité contractuelle aux motifs que d’anciens clients qui avaient toujours été satisfaits de ses services ne font plus appel à elle et que la Sci […] entretient une confusion entre les locaux objet du litige et les marques « Le Studio >> et « Studio […] », ce qui est de nature à porter atteinte à sa réputation.
La Sci […] objecte qu’aucune indemnisation complémentaire ne peut être accordée à ce titre dès lors que la pénalité contractuelle a vocation à couvrir l’ensemble des préjudices, que la 5 société Le Studio […] ne démontre pas en quoi le préjudice moral qu’elle invoque en est distinct et qu’elle ne rapporte pas non plus la preuve de la réalité de ce préjudice.
Sur ce,
Il convient tout d’abord de rappeler que la pénalité contractuelle a pour. objet d’indemniser le préjudice forfaitaire résultant de l’exercice d’une activité concurrente dans les locaux et, partant, le risque que ceux-ci soient utilisés par d’anciens clients de la société Le Studio […]. Il y a lieu également de relever que la société Acne Studios est le seul
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ancien client dont il est justifié qu’il a continué à utiliser les locaux objet du litige et que la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un préjudice moral particulier en lien avec cette utilisation. Elle ne démontre pas non plus que la Sci […] entretient une confusion entre les locaux du 36 […] du […] à […] et les marques « Le Studio » et «Studio […]», ni que l’utilisation qui a été faite par la société Nike des termes « Le Studio […] » sur son compte Instagram lui a causé un préjudice.
Elle sera par conséquent déboutée de la demande qu’elle forme au titre de son préjudice moral.
Sur la demande reconventionnelle de la Sci […]
La Sci […] soutient que la procédure initiée par la société Le Studio […] l’a placée dans une position délicate vis-à vis de son locataire et l’a privée de la possibilité de renégocier librement le loyer à l’occasion de la conclusion des baux dérogatoires successifs. Elle souligne que les loyers payés par la société Pat Solutions sont restés inférieurs au montant de l’indemnité d’occupation fixée dans le cadre de la procédure judiciaire l’ayant opposée à la société Le Studio […].
Sur ce,
Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. ».
Il est constant que la Sci […] a produit, dans le cadre de la présente procédure, un certain nombre de pièces émanant de la société Pat Solutions et destinées à démontrer que celle-ci respectait les termes du bail les unissant. Cependant, la Sci […] ne communique aucun élément justifiant que les démarches qu’elle a décidé de faire auprès de sa locataire pour les besoins de sa défense et la présente instance ont eu une incidence négative sur les conditions de renégociation du loyer du bail. Elle ne justifie pas davantage de la somme de 50.000 euros qu’elle sollicite en réparation du préjudice invoqué. Dans ces conditions, elle ne peut qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
La Sci […] du.[…] à […] qui succombe sera condamnée aux dépens et à verser à la société Le Studio […] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
Condamne la Sci […] à payer à la société […] Paris (SAS) la somme de 500.000 euros au titre de la pénalité contractuelle prévue au protocole transactionnel du 23 juillet 2015 ;
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Déboute la société […] Paris (Sas) du surplus de ses demandes d’indemnisation :
Déboute la Sci […] de sa demande de dommages et intérêts;
Condamne la Sci […] à payer à la société […] Paris (Sas) la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
Condamne la Sci […] aux dépens ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires qui ont été reprises dans l’exposé du litige;
Fait et jugé à Paris le 31 Octobre 2023.
Le Greffier La Présidente
Nadia SHAKI Géraldine DETIENNE
Suges Citienne
Orange DICIAIREEn cons^équ^enc^e, la Ré^pub^lique ^fr^ançaise ^mande ^et à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux jucates
d’y tenir la main. à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront 2020-0604 légalement requis.
En foi de quoi la présente décision a été signée par le directeur de greffe
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