TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

________________

JUGEMENT DU 11 FEVRIER 2026

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 25/01471 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C547W

S.A.S. CIDOU

C/

[K] [Q] intervenant volontaire, [W] [A]

COPIE EXECUTOIRE LE

11 Février 2026

à

M^e Typhaine GUENNEC

M^e Sophie OUVRANS

M^e Guillaume CORMIER

entre :

S.A.S. CIDOU

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Guillaume CORMIER de la SELARL SYNELIS AVOCATS, avocats au barreau de LORIENT

Demanderesse

et :

Monsieur [W] [A]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Sophie OUVRANS, avocat au barreau de LORIENT, avocat postulant et Maître Audrey THOMAZEAU, avocat au Barreau de NANTES, avocat plaidant

Défendeurs

Monsieur [K] [Q]

né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représenté par Maître Typhaine GUENNEC de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, avocats au barreau de LORIENT, avocat postulant et M^e François ILLOUZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Intervenant volontaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur

Madame KASBARIAN, Vice-Présidente

Madame AIRIAUD, Magistrate à titre temporaire

GREFFIER : Madame SCHEURER, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 03 Décembre 2025

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée et prononcée en premier ressort par M^me PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 11 Février 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, M^me PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

La société Cidou exploite un bar-hôtel-brasserie à [Localité 1] sous l’enseigne « [K] » en vertu d’un bail commercial renégocié à effet du 1er juillet 2024 avec son bailleur, Monsieur [W] [A], propriétaire de l’immeuble dans lequel la société Cidou exerce son activité.

Le 03 janvier 2025 Monsieur [A] a informé la Société Cidou de son intention de vendre l’immeuble au prix de 1 050 000 Euros, à la suite de la réception d’une offre d’achat de Monsieur [K] [Q], tiers acquéreur, pour un montant de 1 050 000 Euros, sans condition suspensive de financement, offre que Monsieur [A] a acceptée le 30 décembre 2024, sous réserve du respect du droit de préemption de sa locataire.

Le 28 janvier 2025 la société Cidou a notifié à Monsieur [A], son souhait de faire usage de son droit de préemption en se portant acquéreur au prix et conditions notifiés dans l’offre, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire, ainsi que le bénéfice d’une faculté de substitution pour l’acquisition.

Le 13 février 2025 la société Cidou a sollicité le Crédit Agricole du Morbihan pour l’octroi d’un financement pour un montant de 1 050 000 Euros, le Crédit Agricole s’est dit intéressé, sous réserve d’obtenir un compromis de vente ainsi que les frais estimés de l’acte.

Le 18 février 2025 Monsieur [A] a pris acte du souhait de la société Cidou d’acquérir le bien mais a refusé la faculté de substitution sollicitée.

Le 13 juin 2025 le Conseil de la société Cidou a adressé à Maître [R] notaire chargé d’instrumenter la vente de l’immeuble, l’accord de prêt reçu du Crédit Agricole du Morbihan.

Le 24 juin 2025 le Crédit Agricole du Morbihan a pris attache avec le notaire pour l’interroger sur le montant des frais de garantie afin de les mentionner dans l’offre de prêt.

En l’absence de réponse, une relance a été adressée au notaire le 25 juin 2025 par le Conseil de la société Cidou, demandant au notaire de convoquer les parties afin de signer l’acte authentique de cession de l’immeuble et indiquant que dès le retour du notaire sur le montant des frais de garantie, l’offre de prêt serait éditée sous 24 heures. En réponse, le notaire a indiqué que Monsieur [Q], tiers acquéreur, s’opposait à la réalisation de la vente considérant que le délai de préemption de la locataire était dépassé.

Par requête en date du 22 juillet 2025 la Société Cidou a été autorisée à assigner à jour fixe Monsieur [A] devant le tribunal judiciaire de Lorient.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, la Société Cidou a fait assigner à jour fixe, Monsieur [A].

Par conclusions notifiées par RPVA en date du 02 décembre 2025, Monsieur [K] [Q] a fait valoir qu’il entendait intervenir volontairement à l’instance pour obtenir la vente forcée du bien immobilier, entre lui et Monsieur [A].

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 02 décembre 2025, la Société Cidou demande au Tribunal de :

Constater que la vente du bien situé [Adresse 4] appartenant à Monsieur [W] [A] au profit de la société Cidou pour la somme de 1 050 000 € est parfaite ;

En conséquence,

Ordonner la vente forcée de l’immeuble situé le [Adresse 4] et cadastré section [Cadastre 1] [Cadastre 2] [Cadastre 3] et [Cadastre 4] pour une surface totale de 5 a 98 ca pour la somme de 1 050 000 € au bénéfice de la société Cidou ; Renvoyez les parties devant Maître [T] [R] notaire en charge de l’opération aux fins de régulariser l’acte authentique de cession dudit bien ; Ordonner la publication de la présente décision à la publicité foncière aux frais avancés de la partie la plus diligente ; Débouter monsieur [W] [A] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions contraires ; Débouter Monsieur [K] [Q] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions, Condamner Monsieur [W] [A] ou toute autre partie succombant en ses demandes à verser à la société Cidou la somme de 8 000 Euros au titre des frais irrépétibles ; Condamner Monsieur [W] [A] ou toute autre partie succombant aux dépens en ce compris les frais de publication de l’assignation et de la décision intervenir auprès des services de la publicité foncière.

Au soutien de ses prétentions, la Société Cidou indique sur le fondement de l’article L145-46-1 du code de commerce qu’elle a fait usage de son droit de préemption afin de se porter acquéreur du bien litigieux sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt et qu’à ce titre, elle bénéficiait d’un délai de quatre mois pour réaliser les démarches auprès d’un établissement bancaire et obtenir le financement nécessaire.

Selon elle, le délai de quatre mois a commencé à courir à compter le 18 février 2025, date du courrier de Monsieur [A], dans lequel ce dernier avait accepté l’offre d’achat de la Société Cidou. Elle soutient ainsi que le délai de 4 mois a pris fin le 28 juin 2025 et non le 28 mai 2025, ce qui est d’ailleurs indiqué dans le courrier de Monsieur [A], ce dernier lui ayant octroyé un délai supplémentaire d’un mois, conformément à l’article 2254 du Code Civil qui prévoit que la prescription peut être abrégée ou allongée par un accord des parties.

Par ailleurs, elle indique que le dépassement du délai de 4 mois, doit tenir compte de l’attitude du locataire et confirme qu’elle a procédé aux diligences nécessaires pour l’obtention du financement bancaire, sollicitant sa banque dès le 13 février 2025 et avisant le notaire de l’accord de financement de la banque le 24 juin 2025.

Ainsi elle affirme que la vente aurait dû se réaliser, mais en l’absence de réponse du notaire sur le montant de la provision sur frais, la réitération a pris plus de temps, ce dont elle n’est pas responsable. Elle soutient sur ce point que le notaire a été négligent d’une part, en ne lui précisant pas le montant des frais de garantie pourtant demandés par sa banque afin de finaliser les offres de prêt et d’autre part, en ne réitérant pas l’acte de vente, alors que, toutes les diligences relatives au prêt et aux déclarations d’intention de la SAFER et de la Commune du lieu de situation de l’immeuble avaient été réalisées. Elle considère donc que le refus du notaire de régulariser la vente l’a empêchée de conclure la vente qui était pourtant parfaite, en raison de l’accord des parties sur la chose et sur le prix.

Enfin, pour s’opposer aux demandes formulées par Monsieur [K] [Q], tiers acquéreur, elle fait valoir que la lettre d’intention du 18 décembre 2024 de ce dernier et le courrier réponse de Monsieur [W] [A] en date du 26 décembre 2024, ne constituent pas une offre valablement acceptée et ne valent pas vente au sens de l’article 1583 du Code Civil, mais forment uniquement un avant contrat.

En tout état de cause, elle indique que l’offre faite par Monsieur [Q] ne comporte pas de mentions suffisamment précises s’agissant du bien à acquérir en ce qu’elle ne comprend pas les références cadastrales du bien et qu’elle est subordonnée à la réalisation de plusieurs conditions suspensives notamment la réalisation d’un audit technique, ainsi que la vérification de la purge du droit de préemption de la commune.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 02 décembre 2025 notifiées par RPVA, Monsieur [A] demande au Tribunal de :

Constater que le délai légal impératif de quatre mois, prévu par l’article L 145-46-1 du Code de commerce a commencé à courir le 28 janvier 2025, date de la lettre RAR de la Société Cidou, valant réponse du preneur et acceptation de l’offre de vente du bien immobilier sis [Adresse 1] ; Constater que la société Cidou n’a pas justifié auprès de Monsieur [A] ou du notaire en charge de la régularisation de la vente, de l’obtention d’un prêt bancaire dans le délai impératif de 4 mois, venu à échéance le 28 mai 2025 ; Constater que le document adressé le 13 juin 2025 au notaire de Monsieur [A] par le conseil de la Société Cidou ne constitue pas une « offre de prêt » et a été transmis postérieurement à l’expiration du délai légal imparti ; Juger que faute d’avoir présenté un accord ferme de financement bancaire dans le délai imparti par la loi, la vente invoquée par la Société Cidou ne peut être parfaite ;Ordonner l’exécution provisoire ; Condamner la Société Cidou à verser à Monsieur [A] la somme de 4 500 Euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir qu’il a, le 03 janvier 2025, notifié à la société Cidou le prix et les conditions de la vente envisagée avec Monsieur [Q] et lui a présenté l’offre de vente conformément aux dispositions de l’article L 145- 46-1 du code de commerce. Il affirme que la Société Cidou avait bien connaissance des délais impératifs à respecter puisqu’elle mentionnait dans son courrier du 28 janvier 2025 son intention de faire usage de son droit de préemption, moyennant un emprunt pour acquérir le bien et que le délai de réalisation de la vente était porté à 4 mois à compter de la date d’envoi de sa réponse. Ainsi, le point de départ du délai de préemption de sa locataire a commencé à courir le 28 janvier 2025, date d’acceptation de la cession par cette dernière.

Il précise que s’il a refusé, par courrier recommandé du 18 février 2025, toute faculté de substitution à la Société Cidou, ce courrier ne vaut pas point de départ du délai de préemption de sa locataire, malgré l’insertion d’une erreur purement matérielle mentionnant la date du 28 juin 2025 comme date butoir pour la réitération de la vente, l’objet du courrier étant uniquement de prendre acte de la mise en œuvre du droit de préemption de sa locataire afin que la vente s’effectue dans les délais légaux, aucun accord n’étant intervenu entre les parties s’agissant de porter le délai d’acquisition à 5 mois.

Il fait également valoir que la Société Cidou a manqué de diligence et de réactivité dans les démarches d’acquisition en ne l’informant pas des conditions et délais d’obtention de son financement et que le notaire n’a commis aucun manquement et qu’il n’est pas appelé à la cause.

Par ailleurs, il soutient que la Société Cidou n’a pas fourni d’offre de prêt dans le délai de 4 mois ; qu’elle a adressé au notaire en charge de la vente, le 13 juin 2025, un document qualifié d’offre de prêt. Cependant, il affirme que ce document ne constitue qu’un simple récapitulatif d’entretien à la banque et non une offre de prêt. Il rappelle également que le 25 juin 2025 la société Cidou a demandé au notaire instrumentaire le montant des frais d’acte pour que l’offre de prêt soit éditée pour la vente, ce qui signifie selon lui que la Société Cidou ne disposait toujours pas à cette date d’une offre ferme de prêt. En tout état de cause, il souligne que la transmission de documents postérieurement au délai impératif de 4 mois est inopérante.

Il en conclut que l’acceptation de l’offre de vente formulée par la Société Cidou par courrier du 28 janvier 2025 est devenue caduque, le délai légal de 4 mois ayant expiré le 28 mai 2025, sans que la vente ne soit réalisée, la société Cidou n’ayant pas justifié l’obtention d’un financement bancaire.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 02 décembre 2025, notifiées par RPVA, Monsieur [Q] demande au Tribunal de :

Recevoir Monsieur [Q] en son intervention volontaire ; Débouter la Société Cidou de toutes ses demandes et prétentions ; Constater l’absence de réalisation de la vente entre la société Cidou et Monsieur [A] dans le délai impératif de 4 mois ; Juger parfaite la vente entre Monsieur [A] et Monsieur [Q] ; Ordonner en conséquence la vente forcée au profit de Monsieur [Q] et Monsieur [A] de l’immeuble situé [Adresse 1] pour la somme de 1 050 000 Euros ; Renvoyer les parties devant Maître [T] [R], aux fins de régulariser l’acte authentique de vente du bien ; Ordonner la publication de la décision à intervenir à la publicité foncière ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ; Condamner la Société Cidou au paiement de la somme de 5 000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la Société Cidou aux dépens en ce compris les frais de publication de la décision à intervenir à la publicité foncière.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir sur le fondement de l’article 329 du code de procédure civile, que son intervention volontaire est recevable. Il indique qu’il a qualité à agir pour obtenir la vente forcée de l’immeuble pour lequel il s’est porté acquéreur et qui est exploité par la société Cidou, locataire. Il expose que cette dernière ne peut exercer son droit de préemption du fait de l’expiration du délai incompressible de 4 mois prévu par l’article L145-46-1 code de commerce de l’immeuble litigieux et qu’il souhaite s’y opposer.

Si la société Cidou bénéficiait, en sa qualité de locataire, d’un délai de 4 mois pour réaliser la vente de l’immeuble litigieux et ce, à compter de son courrier daté du 28 janvier 2025, ce délai impératif a pris fin le 28 mai 2025.

Ainsi, il soutient que la société Cidou ne peut se prévaloir de la date du 28 juin 2025, comme date butoir de réalisation de la vente telle que mentionnée dans le courrier du bailleur en date du 18 février 2025, cet élément ne constituant qu’une simple erreur matérielle.

M. [Q] souligne à ce titre que dans son courrier du 28 janvier 2025, la locataire a bien indiqué que le délai de préemption débuterait à compter de son courrier du 28 janvier 2025, ainsi le délai de réalisation de la vente a expiré le 28 mai 2025.

Il ajoute qu’aucune offre de prêt n’est intervenue dans le délai de 4 mois, la Société Cidou n’ayant transmis au notaire le 13 juin 2025, qu’un « récapitulatif d’entretien » sans valeur contractuelle. Dès lors, l’acceptation de l’offre de vente par la société Cidou est devenue sans effet, la condition suspensive n’ayant pas été levée. Sur ce point, il rappelle que la communication d’une offre de prêt après le délai d’expiration, n’est pas possible et qu’un accord de principe ne vaut pas offre de prêt.

Il s’oppose donc à la demande de vente forcée de l’immeuble au profit de la Société Cidou, indiquant qu’aucun transfert de propriété et de paiement de l’intégralité du prix de vente n’a eu lieu, alors qu’il s’agit d’une condition substantielle.

M.[Q] affirme qu’il n’y a aucun élément ni aucune circonstance de nature à justifier le dépassement du délai incompressible de 4 mois, le notaire n’ayant commis aucun manquement et la société Cidou étant seule responsable du défaut de réalisation de la vente dans le délai, en manquant de diligence dans la poursuite de la réalisation de la vente, puisqu’elle n’a pas obtenu son financement dans le délai. Par ailleurs, elle n’a donné aucune information quant à l’avancée de ses démarches avant l’expiration du délai. Selon M.[Q], l’acceptation de l’offre de vente est donc caduque et le propriétaire bailleur est fondé à poursuivre la vente avec lui.

Monsieur [Q] souligne à cet égard que les écrits échangés entre Monsieur [A] et lui-même par lettres d’intention des 18 et 27 décembre 2024 et le courrier d’acceptation de ce dernier en date du 30 décembre 2024 constituent un accord sur la chose et sur le prix, ces mentions étant suffisantes en l’absence de condition suspensive, les parties s’étant mises d’accord sur une acquisition en l’état du bien. Il précise également que la description du bien est suffisamment précise. Il demande donc au Tribunal de constater le caractère parfait de la vente et d’ordonner la vente forcée à son profit de l’immeuble objet du litige, moyennant le paiement de la somme de 1 050 000 Euros.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par message en date du 3 décembre 2025 adressé par RPVA par l’intermédiaire de leurs conseils respectifs, Monsieur [A] et Monsieur [K] [Q] ont informé le Tribunal de la réception tardive de conclusions de la Société Cidou ainsi que de pièces complémentaires et en ont sollicité le rejet.

A l’audience du 3 décembre 2025, Monsieur [A] et Monsieur [Q] ont, par la voix de leur conseil respectif, réitéré leur demande de voir rejetées les conclusions de la demanderesse en date du 02 octobre 2025, les considérant comme tardives.

Ils ont souligné que cela était contraire au principe de la contradiction et que les pièces produites auraient pu être transmises en amont de la procédure. Ils ont fait valoir qu’ils n’avaient pas eu le temps nécessaire pour y répondre.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 03 décembre 2025 et mise en délibéré au 11 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

A titre liminaire

Il sera rappelé qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « juger » ou « dire et juger » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien d’une prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans le dispositif de la décision, mais dans ses motifs.

I / Sur la forme

1) Sur la demande de rejet des dernières conclusions et des pièces notifiées par le demandeur :

L’article 16 du code de procédure civile édicte : « Le juge doit en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. »

L’article 844 du même code prévoit : « Le jour de l’audience, le président s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense.

Si le défendeur a constitué avocat, l’affaire est plaidée sur-le-champ en l’état où elle se trouve, même en l’absence de conclusions du défendeur ou sur simples conclusions verbales.

En cas de nécessité, le président de la chambre peut user des pouvoirs prévus à l’article 779 ou renvoyer l’affaire devant le juge de la mise en état. Si le défendeur n’a pas constitué avocat, il est procédé selon les règles prévues à l’article 778. »

En application de ces textes, le juge veille au déroulement loyal de la procédure, à la ponctualité des échanges des conclusions et des pièces.

En l’espèce, il ressort des messages transmis par RPVA et des observations faites à l’audience, que les dernières conclusions « n°2 » de la demanderesse et les nouvelles pièces transmises numérotées 15 à 18, ont été communiquées le 2 décembre 2025 aux défendeurs à partir de 17h, pour une audience à jour fixe le 3 décembre 2025 à 14h00, ce qui apparait particulièrement tardif et interroge nécessairement sur la loyauté d’une telle communication.

En effet, en vertu du principe fondamental de la contradiction qui se doit d’être respecté, quel que soit le type de procédure diligentée devant le juge, l’envoi de conclusions et de nouvelles pièces, la veille d’une audience après 17h ne permet pas aux défendeurs d’en prendre efficacement connaissance et d’y répondre, ce d’autant que ces pièces auraient pu être transmises en amont du litige.

Par ailleurs et en tout état de cause, les nouvelles pièces transmises n’apportent pas d’éléments nouveaux de nature à justifier davantage le bienfondé ou non des prétentions et moyens de la demanderesse.

Par conséquent, les conclusions n°2 de la demanderesse en date du 02 décembre 2025 ainsi que les pièces numérotées de 15 à 18, seront écartées des débats.

2) Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de Monsieur [K] [Q] :

Aux termes des dispositions de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire.

Selon l’article 329 du même code, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’article 325 du code de procédure civile prévoit également que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, Monsieur [K] [Q] intervenant volontaire à titre principal, justifie, par la communication de correspondances en date des 18 et 27 décembre 2024, avoir proposé d’acquérir au prix de 1 050 000 Euros le bien immobilier objet du litige. Il produit également le courrier d’acceptation de cette offre par Monsieur [A] en date du 30 décembre 2024. Ainsi, il formule les mêmes prétentions que celles du demandeur initial à l’instance, à savoir la vente forcée du bien litigieux à son profit. Dès lors, la situation du locataire demandeur à l’instance a une incidence sur la situation de Monsieur [Q].

Etant établi que son intervention principale se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant, il convient de déclarer [K] [Q] recevable en son intervention volontaire.

II / Sur le fond

1) sur la demande d’exécution forcée de la vente de l’immeuble au profit de la société Cidou

Il faut tout d’abord déterminer le point de départ du délai de préemption au profit du locataire, afin de déterminer si la levée des conditions suspensives, consistant en l’obtention d’un prêt, est intervenue dans le délai légal prévu à l’article L145-46-1 du Code de commerce et ainsi établir si le contrat de vente est légalement formé entre les parties.

a) Sur le point de départ du délai de préemption du locataire

L’article L 145-46-1 du code de commerce dispose dans sa rédaction applicable au jour de la formation du contrat de bail que « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente.

Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification. ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées à la procédure que Monsieur [A] a informé la locataire, la société Cidou, par courrier en date du 03 janvier 2025, de son souhait de vendre le bien immobilier qu’elle exploite dans le cadre de son activité commerciale, pour le prix de 1 050 000 euros, suite à l’offre d’achat faite par Monsieur [Q], qu’il a acceptée le 30 décembre 2024, sous réserve de la purge du droit de préemption de la locataire. Cette proposition vaut donc offre d’achat au sens de l’article L 145-46-1 du code de commerce.

Il ressort du courrier en date du 28 janvier 2025 que la Société Cidou a informé, dans les délais légaux, M. [A], faire usage de son droit de préemption et souhaiter acquérir selon les termes de l’offre le bien immobilier litigieux.

La Société Cidou affirme, s’agissant du point de départ du délai de préemption, que ce délai n’a pas commencé à courir à compter de son courrier du 28 janvier 2025, mais du courrier en réponse de M. [A] en date du 18 février 2025, lequel constate l’exercice de son droit de préemption et lui octroie, selon elle, un délai supplémentaire d’un mois, pour porter le délai de préemption à 5 mois soit jusqu’au 28 juin 2025.

Cependant, il convient de rappeler que le législateur a prévu un délai de principe d’un mois, s’agissant du droit de préemption du locataire ainsi qu’un délai d’exception, en cas de demande de financement par prêt bancaire, d’une durée de 4 mois.

Ainsi, aucun délai supplémentaire ne peut être octroyé en application de ces dispositions d’ordre public et d’ailleurs, aucun accord de volonté des parties ne peut étendre ou réduire ce délai impératif de préemption.

A cet égard, il ressort du courrier en date du 28 janvier 2025 que la société Cidou a notifié sa volonté de préempter le bien, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire ainsi que le bénéfice d’une clause de substitution, la société Cidou indiquant : « Je m’empresse de vous faire savoir que je me porte acquéreur au prix et conditions notifiés. Je vous informe de mon intention de recourir à un prêt, de sorte que le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois, à compter de la date d’envoi de la présente réponse, conformément au premier alinéa de l’article L. 145- 46-1 du code commerce ». La Société Cidou avait donc une parfaite connaissance des conditions de délais applicables puisqu’elle rappelle que le délai de préemption débute à compter de la date d’envoi de sa réponse tout en visant le texte du code de commerce.

Dès lors, si le courrier du 18 février 2025 de M. [A] mentionne tout à la fois que la vente doit être réalisée dans les délais légaux tout en indiquant la date du 28 juin 2025, il ne peut être conclu à un accord de volonté d’étendre le délai de préemption à 5 mois au profit de la locataire, cette extension étant contraire aux dispositions légales impératives. Ainsi, contrairement à ce qu’affirme la demanderesse, la mention du 28 juin 2025 correspond à une erreur purement matérielle, ce courrier se bornant à prendre acte de la mise en œuvre du droit de préemption par la société Cidou.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de considérer que le délai de préemption de la Société Cidou, a commencé à courir à compter du courrier d’envoi de cette dernière, à savoir le 28 janvier 2025 dans lequel, elle a exprimé son souhait de se porter acquéreur.

La Société Cidou ayant sollicité l’octroi d’un prêt pour l’acquisition du bien immobilier litigieux, la durée du délai de préemption était de 4 mois à compter du 28 janvier 2025 pour expirer le 28 mai 2025.

b) sur la condition suspensive d’octroi d’un prêt

Comme il l’a été jugé ci-haut, le délai de préemption de la Société Cidou a commencé le 28 janvier 2025 pour se terminer le 28 mai 2025. En application des dispositions précitées, la Société Cidou aurait donc dû transmettre au propriétaire et au notaire chargé de régulariser l’acte de vente, une offre de prêt signée au plus tard le 28 mai 2025.

La Société Cidou fait valoir qu’elle disposait d’une offre de prêt dès le 13 juin 2025 et qu’elle a transmis l’ensemble des justificatifs au vendeur et au notaire, mais qu’en raison des négligences de ce dernier, qui ne lui a pas transmis le cout des frais notariés, elle n’a pas été en capacité de réitérer dans les délais.

Cependant, la Société Cidou ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une offre de prêt ferme valablement signée et transmise dans le délai de 4 mois, compris entre le 28 janvier 2025 et le 28 mai 2025.

En effet, outre que la seule transmission d’un accord de principe ne vaut pas offre de prêt, la transmission d’un accord fut-il de principe ou définitif après le délai de préemption, est inopérant, l’offre d’achat étant devenue caduque après le 28 mai 2025.

En tout état de cause, les négligences alléguées à l’encontre du notaire, qui n’est par ailleurs pas appelé à la cause, ne sont pas davantage prouvées, le notaire ayant transmis dès le 07 mai 2025, une attestation notariée précisant le cout des frais afférents à l’acte. Dès lors, la Société Cidou aurait pu communiquer ces informations à la banque afin de finaliser son projet de financement et transmettre une offre ferme signée avant le 28 mai 2025, ce qu’elle n’a pas fait.

La société Cidou sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à obtenir la conclusion forcée du contrat de vente de l’immeuble.

II Sur la demande d’exécution forcée de la vente au profit de Monsieur [Q]

En application des articles 1113, 1114 et 1118 du code civil, la vente est formée dès lors que, à une offre précise et ferme, correspond une acceptation dans les mêmes termes, ces deux éléments devant à la fois se rencontrer et se correspondre exactement. L’acceptation peut être expresse ou tacite mais elle doit résulter d’un comportement ou d’une déclaration non équivoque de son auteur.

Il résulte également des articles 1582,1583 et 1589 du même code que la vente peut être faite par acte authentique ou seing privé et qu’elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [K] [Q] a visité le 14 décembre 2024 un ensemble immobilier appartenant à Monsieur [A] et qu’il a, suivant lettres d’intention en date des 18 et 27 décembre 2024, offert de lui acheter en l’état, au prix de 1 050 000 Euros, sans condition suspensive d’obtention d’un financement. La description faite de l’immeuble est indiquée dans la lettre d’intention du 18 décembre 2024, comme étant : « un ensemble immobilier sis à [Adresse 1], au sous-sol : laverie, économat, chaufferie, deux caves, chambre froide, une chambre congélation, toilettes ; Au rez-de-chaussée : entrée, salon, un bar avec terrasse, trois salles, une cuisine ; au premier étage : douze chambres, une lingerie, au deuxième étage : cinq chambres pour le personnel ».

Monsieur [Q] précise dans le courrier du 18 décembre 2024 qu’il faut « notifier la présente proposition à votre locataire afin de connaitre ses intentions concernant l’exercice du droit de préemption dont il est titulaire » ainsi que son souhait de faire établir un « audit technique » de l’immeuble, ce à quoi Monsieur [A] s’est opposé dans son courrier en date du 26 décembre 2024, indiquant qu’il souhaitait vendre « en l’état », refusant que l’audit constitue une condition suspension de la vente.

En réponse, Monsieur [Q] a, par courrier du 27 décembre 2024, confirmé sa volonté d’acheter l’ensemble immobilier en l’état et indiqué : « je fais suite à votre lettre du 26 décembre au terme de laquelle vous m’avez confirmé être favorable à vendre votre bien en l’état au prix de 1 050 000 Euros sous réserve de la purge du droit de préemption du locataire en place ainsi que celui de la commune. J’ai bien compris que vous entendiez vendre le bien en l’état et en accepte tout à fait le principe » et confirmait au vendeur : « je vous confirme toutefois bien volontiers que cet audit comme son résultat ne constituera pas une condition suspensive de la vente ».

Cette offre d’achat a été contresignée et acceptée par Monsieur [A] en date du 30 décembre 2024 avec la mention : « bon pour accord sur les termes de cette proposition ».

Par ailleurs, la description du bien immobilier litigieux est identique à celle mentionnée au congé aux fins de vente délivré par Monsieur [A] à sa locataire, le 03 janvier 2025 : " Je fais suite à la visite des locaux […] du 14 décembre dernier en présence de Monsieur [Q] qui s’est montré intéressé par l’achat de l’ensemble immobilier dont je suis propriétaire dans lequel vous exploitez l’hôtel-restaurant. Monsieur [Q] m’a fait parvenir une offre d’achat au prix de 1 050 000 Euros […] portant sur les Locaux situés au sein d’un immeuble sise : [Adresse 1], et comprenant : " Au sous-sol : laverie, économat, chaufferie, deux caves, chambre froide, une chambre congélation, toilettes ; Au rez-de-chaussée : entrée, salon, un bar avec terrasse, trois salles, une cuisine ; au premier étage : douze chambres, une lingerie, au deuxième étage : cinq chambres pour le personnel.

Le courrier mentionne également les conditions de l’offre de vente de Monsieur [Q], à savoir : « vente au prix de 1 050 000 €, sans condition suspensive financière ». Il est enfin rappelé la réserve de la transmission des diagnostics règlementaires avant la signature de l’avant contrat ainsi que celle relative au droit de préemption urbain de la Commune.

Il ressort ainsi que les éléments contenus dans cette offre, qui reprend les échanges antérieurs entre Monsieur [A] et Monsieur [Q] ainsi que le descriptif du bien objet de l’offre, revêtent un caractère consensuel et marquent la rencontre des consentements du vendeur et de l’acquéreur, via un accord sur ses conditions essentielles : la chose et le prix et ce, après négociation sur les modalités et conditions de la vente.

Par ailleurs, comme il a été jugé plus haut, l’offre de Monsieur [W] [A] à la Société Cidou étant devenue caduque à compter du 28 mai 2025, Monsieur [W] [A] a retrouvé sa liberté de vendre à Monsieur [K] [Q], conformément à l’offre qu’il a acceptée le 30 décembre 2024.

En conséquence, il y a lieu de constater l’accord intervenu le 30 décembre 2024 entre Monsieur [K] [Q] et Monsieur [W] [A], sur les éléments de la vente, la chose et le prix. Il convient de souligner à cet égard qu’aucune des parties n’a posé de condition suspensive particulière à la vente et que Monsieur [A] n’a assorti son acceptation d’aucune réserve ni condition.

Enfin, il ressort des échanges avec le notaire chargé de la vente que les déclarations d’intention de la SAFER et de la Commune ont été purgées, tout comme le droit de préemption de la Société Cidou.

Il s’ensuit que la vente entre Monsieur [K] [Q] et Monsieur [W] [A] portant sur l’ensemble immobilier situé à [Adresse 1] est parfaite.

En conséquence, la vente forcée de l’ensemble immobilier situé à [Adresse 1] et cadastré section [Cadastre 1] [Cadastre 2] [Cadastre 3] et [Cadastre 4] pour une surface totale de 5 a 98 ca, composé : au sous-sol : laverie, économat, chaufferie, deux caves, chambre froide, une chambre congélation, toilettes ; Au rez-de-chaussée : entrée, salon, un bar avec terrasse, trois salles, une cuisine ; au premier étage : douze chambres, une lingerie, au deuxième étage : cinq chambres pour le personnel, pour la somme de 1 050 000 Euros, doit se réaliser

Il convient de renvoyer M. [W] [A] et M. [K] [Q] devant Maître [T] [R], notaire associé à [Localité 3] pour la signature de l’acte authentique et d’ordonner la publication de la vente.

III – Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société Cidou partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [W] [A] et Monsieur [K] [Q] la totalité des frais et honoraires exposés par eux et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner la Société Cidou à payer à Monsieur [W] [A] la somme de 2 000 Euros et à Monsieur [K] [Q] la somme de 2 000 Euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande de paiement de la Société Cidou sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile est quant à elle rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe,

CONSTATE la caducité de l’offre de vente entre Monsieur [W] [A] et la Société Cidou faite le 03 janvier 2025 et acceptée le 28 janvier 2025, portant sur un bien immobilier situé à [Adresse 1] ;

DEBOUTE la société Cidou de sa demande en exécution forcée de la vente portant sur le bien immobilier situé à 4, situé à [Adresse 1] ;

CONSTATE le caractère parfait de la vente intervenue entre Monsieur [W] [A] et Monsieur [K] [Q], au prix de 1 050 000 euros, portant sur le bien immobilier 4, situé à [Adresse 1] et cadastré section [Cadastre 1] [Cadastre 2] [Cadastre 3] et [Cadastre 4] pour une surface totale de 5 a 98 ca, composé : au sous-sol : laverie, économat, chaufferie, deux caves, chambre froide, une chambre congélation, toilettes ; Au rez-de-chaussée : entrée, salon, un bar avec terrasse, trois salles, une cuisine ; au premier étage : douze chambres, une lingerie, au deuxième étage : cinq chambres pour le personnel,

RENVOIE M. [W] [A] et M. [K] [Q] devant Maître [T] [R], notaire associé à [Localité 3] pour la signature de l’acte authentique ;

ORDONNE la publication de la vente,

CONDAMNE la société Cidou aux dépens ;

CONDAMNE la société Cidou à verser à Monsieur [W] [A] la somme de 2 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Cidou à verser à Monsieur [K] [Q] la somme de 2 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la société Cidou sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier Le Président