TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Chambre 9 cab 09 F

R.G N° : N° RG 19/09462 – N° Portalis DB2H-W-B7D-UK4R

Jugement du 02 Décembre 2025

N° de minute

Affaire :

SARL MARWEN, S.A.R.L. CARTALIX

C/

M. [E] [D], S.E.L.A.R.L. [L] [R]

le:

EXECUTOIRE + COPIE

M^e Noé MARMONIER

—  3112

M^e Mathieu MISERY

—  1346

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 02 Décembre 2025 le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 15 Mai 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 07 Octobre 2025 devant :

Pauline LUGHERINI, juge placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Lyon, déléguée au tribunal judiciaire de Lyon par ordonnance de la première présidente de la cour d’appel de Lyon en date du 24 juillet 2025,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSES

S.A.R.L. MARWEN, dont le siège social est sis [Adresse 7], Intervenante volontaire,

représentée par M^e Jocelyn RIGOLLET, avocat au barreau de VIENNE, M^e Mathieu MISERY, avocat au barreau de LYON

S.A.R.L. CARTALIX, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jocelyn RIGOLLET, avocat au barreau de VIENNE, M^e Mathieu MISERY, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [E] [D]

né le 09 Février 1967 à [Localité 10] (LIBAN), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Noé MARMONIER, avocat au barreau de LYON

S.E.L.A.R.L. [L] [R] représentée par Maître [L] [R], dont le siège social est sis [Adresse 6], es qualité de liquidateur de la SARL MARWEN,

défaillante

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Monsieur [E] [D] est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 5].

Par acte notarié en date du 2 octobre 2018, Monsieur [E] [D] a consenti à la SARL CARTALIX une promesse unilatérale de vente pour six lots de copropriété dans l’ensemble immobilier susvisé, au prix de 295.000 euros. Le terme de la levée de l’option était prévu au 31 janvier 2019.

Par courrier remis en main propre au notaire le 31 janvier 2019, la société CARTALIX a indiqué lever l’option d’achat. La somme de 23.000 euros a été versée en la comptabilité du notaire.

Par courriel du 4 février 2019, le notaire a indiqué à la société CARTALIX que l’avocat de Monsieur [E] [D] lui avait signifié considérer la levée de l’option non conforme à la promesse.

Par acte délivré le 4 juillet 2019, la SARL CARTALIX a fait assigner Monsieur [E] [D] devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de, à titre principal, déclarer non écrite la clause relative au mode de réalisation de la promesse et juger la vente parfaite depuis la levée d’option par la société CARTALIX le 31 janvier 2018, à titre subsidiaire, condamner Monsieur [E] [D] à l’indemniser de ses préjudices. L’affaire a été inscrite sous le numéro RG 19/09462.

Par assignation délivrée le 30 octobre 2024, la SARL CARTALIX a appelé en la cause la SELARL [L] [R], mandataire judiciaire, es qualité de liquidateur de la SARL MARWEN. L’affaire a été inscrite sous le numéro RG 24/08210.

Par ordonnance du 21 novembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de cette procédure RG 24/08210 avec celle inscrite sous le numéro RG 19/09462.

La clôture a été fixée le 15 mai 2025 par ordonnance du même jour.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières écritures « conclusions récapitulatives n°4 » notifiées par voie électronique le 30 juillet 2023, la SARL CARTALIX et la société MARWEN, intervenante volontaire, demandent au tribunal de :

CONSTATER la régularité de la levée d’option par la société CARTALIX ;

A défaut,

DECLARER non écrite la clause relative au mode de réalisation de la promesse ;

CONSTATER la perfection de la vente ;

CONDAMNER Monsieur [D] au paiement de la somme de 100.000 € au titre de la perte de chance subie par la société CARTALIX ;

CONDAMNER Monsieur [D] au paiement de la somme 40.000 € aux sociétés CARTALIX et MARWEN au titre des travaux réalisés par les sociétés CARTALIX et MARWEN ;

CONDAMNER Monsieur [D] à payer la somme de 3.500 € aux sociétés CARTALIX et MARWEN sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [D] aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières écritures « conclusions récapitulatives n°3 » notifiées par voie électronique le 13 juin 2023, Monsieur [E] [D] demande au tribunal de :

JUGER irrégulière la levée d’option par la société CARTALIX ;

PRONONCER la caducité de la promesse ;

JUGER irrecevable la demande de la société MARWEN ;

DEBOUTER intégralement la société CARTALIX et la société MARWEN de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER la société CARTALIX à payer à Monsieur [E] [D] la somme de 360.000 Euros au titre de la réparation de son préjudice matériel ;

CONDAMNER la société CARTALIX à payer à Monsieur [E] [D] la somme de 4.000 Euros au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNER solidairement la société CARTALIX et la société MARWEN à payer à Monsieur [E] [D] la somme de 6.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens de l’instance.

La SELARL [L] [R], mandataire judiciaire, es qualité de liquidateur de la SARL MARWEN, régulièrement assignée par acte remis à personne habilitée, n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constater la perfection de la vente

Sur la régularité de la levée d’option

Aux termes des articles 1188 et 1189 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. Toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

En application de l’article 1190 du code civil, dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé.

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

En l’espèce, par acte notarié en date du 2 octobre 2018, Monsieur [E] [D] a consenti à la SARL CARTALIX une promesse unilatérale de vente pour six lots de copropriété dans un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 9].

La promesse de vente stipule que « la réalisation de la présente promesse pourra être demandée par le bénéficiaire jusqu’au 31 janvier inclusivement (…). Le bénéficiaire pourra lever l’option soit par exploit d’huissier, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par écrit remis contre récépissé. L’écrit contenant la levée d’option pourra être adressé ou remis au notaire et lui parvenir au plus tard le jour d’expiration du délai. Pour être valable, la levée de l’option devra être accompagnée de la consignation par le bénéficiaire entre les mains du notaire chargé de dresser l’acte d’une somme suffisante pour, avec le montant de l’indemnité d’immobilisation et le montant des prêts, le cas échéant, assurer le paiement total du prix et des frais de l’opération, indiquée par ledit notaire, au moyen d’un virement bancaire exclusivement. A défaut de cette consignation, l’option sera considérée comme non levée par le bénéficiaire ».

La mention d’une consignation « d’une somme suffisante pour, avec le montant de l’indemnité d’immobilisation et le montant des prêts, le cas échéant, assurer le paiement total du prix et des frais de l’opération » est une clause imprécise et non claire qu’il appartient au tribunal d’interpréter.

En effet, le caractère « suffisant » de la somme est relatif, tandis que les termes « le cas échéant » est hypothétique.

Cette clause doit s’interpréter par rapport à celle sur le prix de vente, aux termes de laquelle la vente aura lieu moyennant le prix principal de 295.000 euros, frais d’acquisition en sus, non compris les frais de prêt, s’élevant approximativement à la somme de 23.000 euros. Il est stipulé que « la totalité de ce prix sera payable au plus tard le trentième jour après la réitération des présentes par acte authentique de vente, sans intérêt jusqu’à cette date ».

La totalité du prix de vente devant être payée au plus tard le trentième jour après l’acte authentique de vente, il ne pouvait être exigée une consignation de la totalité du prix de vente à la levée d’option.

Par ailleurs, s’agissant d’une somme d’argent devant être versée par le bénéficiaire de la promesse au promettant, cette clause doit s’interpréter contre le promettant Monsieur [E] [D] et en faveur du bénéficiaire la société CARTALIX.

Il en résulte que la consignation des frais de vente à hauteur de 23.000 euros doit être considérée comme conforme à la clause de la promesse de vente fixant les conditions de la levée d’option.

Sur la caducité de la promesse

Aux termes de l’article 1192 du code civil, on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

Par ailleurs, l’article 1186 du code civil dispose qu’un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

Les articles 1304 et 1304-3 du code civil disposent que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, l’acte notarié stipule que la promesse de vente est soumise à plusieurs conditions suspensives, « étant observé que la non réalisation d’une seule de ces conditions entraînera la caducité des présentes sauf dans les hypothèses ci-après où le bénéficiaire pourra renoncer à se prévaloir de celle-ci », dont la condition suspensive suivante : « que le règlement de copropriété ait été établi, à la charge du bénéficiaire ».

Cette clause stipule clairement et précisément que l’établissement du règlement de copropriété est « à la charge du bénéficiaire ». Le tribunal ne peut, sous peine de dénaturation, interpréter cette clause en ce sens que le règlement de copropriété serait à la seule charge financière du bénéficiaire et à l’initiative du promettant, comme le demande les sociétés CARTALIX et MARWEN.

Il sera donc retenu que l’établissement du règlement de copropriété par la société CARTALIX était une condition suspensive de la promesse, sous peine de caducité de ladite promesse.

Or, il est constant que la société CARTALIX n’a pas établi ni fait établir ledit règlement de copropriété.

Il n’est pas non plus justifié que Monsieur [E] [D] aurait empêché l’accomplissement de ce règlement de copropriété.

Il convient par conséquent de prononcer la caducité de la promesse de vente consentie par Monsieur [E] [D] à la société CARTALIX.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, compte tenu des développements ci-dessus, Monsieur [E] [D] n’est pas responsable de l’absence de réitération de la vente.

La société CARTALIX sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de pouvoir acheter le bien et d’en tirer des bénéfices.

Sur la demande de paiement au titre des travaux effectués

Sur la responsabilité contractuelle de Monsieur [E] [D] dans l’exécution de la promesse de vente

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, compte tenu des développements ci-dessus, Monsieur [E] [D] n’est pas responsable de l’absence de réitération de la vente, de sorte qu’aucun manquement contractuel de Monsieur [E] [D] dans l’exécution de la promesse de vente n’est susceptible d’engager sa responsabilité et de permettre l’indemnisation des travaux prétendument effectués à perte.

Sur l’existence d’un contrat de travaux

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par application des dispositions combinées des articles 1359 du code civil et premier du décret n°80-533 du 15 juillet 1980, l’acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant 1.500 euros doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique.

Il résulte néanmoins des articles 1361 et 1362 du code civil qu’il peut être suppléé à l’écrit par un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve. Constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué.

En l’espèce, les sociétés CARTALIX et MARWEN soutiennent que Monsieur [E] [D] leur a confié oralement des travaux qui ont coûté plus de 120.000 euros, dont 35.000 euros déjà réglés par Monsieur [E] [D].

Il ressort des procès-verbaux de constats de commissaire de justice en date du 18 mars 2019 et du 14 mars 2019 versés en demande et en défense que des travaux étaient en cours sur le tènement [Adresse 4] à [Localité 9].

Dans son audition du 28 janvier 2019, Monsieur [E] [D] a répondu « oui » à la question de savoir s’il avait chargé Monsieur [Y] [J] ou la SARL MARWEN d’effectuer des travaux sur le chantier de [Localité 8], détaillant que ce dernier devait faire la voirie, refaire tout l’intérieur de la maison et l’extérieur de la maison. Monsieur [E] [D] a déclaré avoir payé la somme de 35.000 euros qui comprenait une partie des travaux de voiries et la rénovation de la maison. Selon lui, « il était prévu que je verse que 35.000 euros et que je revende le tout à un prix fixé avec la société CARTALIX (…) il n’était pas prévu que je verse de l’argent en plus à la SARL MARWEN ».

Au regard de ces éléments, les sociétés CARTALIX et MARWEN ne versent aucun écrit émanant de Monsieur [E] [D] rendant vraisemblable la créance alléguée au-delà de la somme de 35.000 euros déjà versée par Monsieur [E] [D].

Elles seront par conséquent déboutées de leur demande de paiement au titre des travaux prétendument effectués.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [E] [D]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur le préjudice matériel

Monsieur [E] [D] invoque un préjudice matériel au titre du coût de remise en état de sa propriété, soutenant que la société CARTALIX a commis une faute en réalisant des travaux non autorisés.

Cependant, dans son audition du 28 janvier 2019, Monsieur [E] [D] a répondu « oui » à la question de savoir s’il avait chargé Monsieur [Y] [J] ou la SARL MARWEN d’effectuer des travaux sur le chantier de [Localité 8], détaillant que ce dernier devait faire la voirie, refaire tout l’intérieur de la maison et l’extérieur de la maison. Il a déclaré avoir payé la somme de 35.000 euros qui comprenait une partie des travaux de voiries et la rénovation de la maison. Selon lui « il était prévu que je verse que 35.000 euros et que je revende le tout à un prix fixé avec la société CARTALIX (…) il n’était pas prévu que je verse de l’argent en plus à la SARL MARWEN ».

Au regard de ces déclarations, il n’est pas démontré que la société CARTALIX aurait réalisé des travaux non autorisés.

Faute de démonstration d’une faute à l’origine de son préjudice, Monsieur [E] [D] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel.

Sur le préjudice moral

Monsieur [E] [D] invoque un préjudice moral caractérisé par un syndrome anxio-dépressif nécessitant un traitement antidépresseur.

Il résulte d’un certificat médical en date du 18 octobre 2019 d’un médecin psychiatre que Monsieur [E] [D], sans antécédent psychiatrique connu, présente depuis plusieurs mois une décompensation anxio-dépressive avec insomnie, anhédonie et asthénie psychique justifiant un traitement psychotrope et un suivi pour une durée non déterminée. Il est indiqué par le médecin que selon Monsieur [E] [D], cela est dû « à des menaces et un harcèlement psychologique de la part d’un tiers dans un contexte de litige immobilier ».

Monsieur [E] [D] invoque ainsi des menaces et un harcèlement psychologique de la part d’un tiers, que l’on suppose le gérant ou le représentant de la société CARTALIX.

Or, ces menaces et harcèlement allégués constituent des faits distincts de la seule procédure judiciaire intentée par la société CARTALIX et ne sont pas démontrés par les pièces du dossier.

Faute de démonstration d’une faute à l’origine de son préjudice, Monsieur [E] [D] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les sociétés CARTALIX et MARWEN, qui succombent à l’instance, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les sociétés CARTALIX et MARWEN, condamnées aux dépens, devront verser à Monsieur [E] [D] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par décision réputée contradictoire mise à disposition au greffe,

PRONONCE la caducité de la promesse de vente en date du 2 octobre 2018 consentie par Monsieur [E] [D] à la société CARTALIX portant sur six lots de copropriété dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 8][Adresse 1][Localité 12] ;

DEBOUTE les sociétés CARTALIX et MARWEN de leur demande de constater la perfection de la vente ;

DEBOUTE la société CARTALIX de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance ;

DEBOUTE les sociétés CARTALIX et MARWEN de leur demande de paiement au titre des travaux ;

DEBOUTE Monsieur [E] [D] de ses demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel et du préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum les sociétés CARTALIX et MARWEN aux dépens ;

CONDAMNE in solidum les sociétés CARTALIX et MARWEN à payer à Monsieur [E] [D] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande des sociétés CARTALIX et MARWEN sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE