TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil – Référés

Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 180/2025

N° RG 25/00079 – N° Portalis DB3N-W-B7J-DADA

ORDONNANCE DE

RÉFÉRÉ DU :

06 Août 2025

— M. [L] [B] [K] [O]

— Mme [Z] [S] [M] [W]

Représentés par M^e Mélanie HIRSCH

C/

Mme [D] [I] [V]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e HIRSCH Mélanie

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e HIRSCH Mélanie

— Mme [D] [I]

— Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_____________________________________________________________

Sous la présidence de Cécile BOURGEOIS, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 02 avril 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 12 Juin 2025, l’ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 06 Août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEURS :

— Monsieur [L] [B] [K] [O]

Né le 22 Juillet 1970 à BOULOGNE-BILLANCOURT (92)

Nationalité Française

Elisant domicile : SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIERE – 87 rue de Richelieu

75002 PARIS.

— Madame [Z] [S] [M] [W]

Née le 26 Mars 1968 à ST BRIEUC (22)

Nationalité Française

Elisant domicile : SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIERE – 87 rue de Richelieu

75002 PARIS.

Représentés par M^e Mélanie HIRSCH, Avocat au Barreau de PARIS substitué par M^e Amandine BRILLOUET, Avocat au Barreau d’AUXERRE.

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [I] [V]

Née le 14 Mars 1997 à COURBEVOIE (92)

Nationalité Française

Demeurant : Dernière adresse connue : 4 avenue Charles de Gaulle – Bâtiment “SAINT BRIS” – 2ème Etage – Porte C4 – 89000 AUXERRE.

Non comparante, ni représentée.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 28 février 2023, Monsieur [B] [L] et Madame [S] [Z] épouse [L], représenté par la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, ont donnés à bail à Madame [I] [D] un logement et un emplacement de parking sis 4 avenue Charles de Gaulle, Bâtiment SAINT BRIS, Porte C4 à AUXERRE (89), pour un loyer mensuel initial d’un montant de 474 euros, outre 107 euros de provision sur charges récupérables.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, Monsieur [B] [L] et Madame [S] [Z] épouse [L] et Madame [S] [Z] ont fait signifier à Madame [I] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 1 798,85 euros en principal au titre des loyers et charges impayés, outre 100,22 euros de frais.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 18 mars 2025, Monsieur [B] [L] et Madame [S] [Z] épouse [L] et Madame [S] [Z] ont fait assigner en référé Madame [I] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AUXERRE, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion sans délai de Madame [I] [D] et de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique dans le mois de la décision à intervenir ;

— autoriser les requérants à faire séquestrer les meubles et objets mobiliers dans un garde meuble aux frais de la locataire ;

— condamner Madame [I] [D] au paiement de la somme provisionnelle de 4 198,83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2025, portant intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024, majorés de 10 % conformément aux termes de l’article 14 du contrat de bail ;

— condamner Madame [I] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au double du montant du loyer quotidien, en application de l’article 14 du contrat de bail, jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ;

— condamner Madame [I] [D] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [I] [D] aux dépens qui comprendront notamment, les frais du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le requérant expose que la défenderesse ne s’est pas acquittée des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui reste redevable de la somme de 4.198,83 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025.

* * *

A cette audience, Monsieur [B] [L] et Madame [S] [Z] épouse [L] et Madame [S] [Z], régulièrement représentés par leur conseil, réitèrent les termes de l’assignation et actualisent leur créance à la somme de 5 918,47 euros. Ils précisent que la locataire n’a procédé à aucun règlement depuis le mois de septembre 2024.

Aucune enquête sociale ne figure au dossier, Madame [I] [D] ne s’étant pas présentée aux rendez-vous proposé.

Madame [I] [D], dont l’assignation a été signifiée suivant procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 6 août 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement citée, Madame [I] [D] n’a pas comparu. Il sera en conséquence statué par décision réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En outre, par application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de l’action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, Monsieur [B] [L] et Madame [S] [Z] épouse [L] et Madame [S] [Z] justifient de la notification de la présente assignation au représentant de l’Etat dans le département le 18 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 12 juin 2025.

En outre, il résulte de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, telle que modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, Monsieur [B] [L] et Madame [S] [Z] épouse [L] et Madame [S] [Z] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 19 novembre 2024, soit au moins deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 18 mars 2025.

En conséquence, son action est dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable à la date de conclusion du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, en page 12 de ses annexes, section XIV. Cette clause prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces fournies par les demandeurs que la locataire a cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois de janvier 2024.

Ainsi, Monsieur [B] [L] et Madame [S] [Z] épouse [L] et Madame [S] [Z] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de Commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, portant sur la somme de 1.798,85 euros en principal.

Selon l’article 2 du Code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. Il est constant que la loi applicable à un contrat est celle en vigueur à la date de la conclusion du contrat.

En l’espèce, la clause résolutoire du contrat signé le 28 février 2023 prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, tandis que le commandement de payer du 19 novembre 2024 prévoit un délai de six semaines pour que la locataire s’acquitte des sommes visées.

Toutefois, il convient de relever que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines pour que le locataire s’acquitte des causes du commandement de payer, sont entrées en vigueur le 29 juillet 2023.

Or, dans un souci de protection de la locataire et au vu de la date de conclusion du contrat de bail, antérieure au 29 juillet 2023, il convient de retenir qu’elle disposait d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Par conséquent, ledit commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 20 janvier 2025.

III. Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Madame [I] [D] ne s’est pas présentée à l’audience pour expliquer sa situation ou formuler une proposition de délais de paiement.

Aucune enquête sociale ne figure au dossier, la convocation envoyée par le travailleur social à Madame [I] [D] étant revenue avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Ainsi, la défenderesse ne justifie pas être en mesure de respecter un échéancier sur une période de 36 mois maximum pour procéder au règlement de sa dette.

En conséquence, étant devenue occupante sans droit ni titre, Madame [I] [D] sera expulsée de son logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

S’agissant de la demande de séquestration des meubles, il convient de relever que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié.

Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt.

La demande à ce titre sera rejetée.

IV. Sur la réduction du délai d’expulsion

Il résulte de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution que, si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L.442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose ainsi qu’en cas de non-respect de l’obligation prévue au troisième alinéa (b) de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, et mise en demeure de se conformer à cette obligation restée infructueuse, il peut être adressé au locataire une offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. En cas de refus du locataire ou, en l’absence de réponse de sa part, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’envoi de l’offre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

En l’espèce, Monsieur [B] [L] et Madame [S] [Z] épouse [L] et Madame [S] [Z] ne rapportent pas la preuve de la mauvaise foi de Madame [I] [D] ni de ce qu’elle est entrée dans les lieux par voie de fait. En outre, la procédure de relogement de l’article L.442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’est pas ici applicable, en l’absence de troubles de jouissance invoqués.

En conséquence, la demande de Monsieur [B] [L] et Madame [S] [Z] épouse [L] et Madame [S] [Z] de se voir dispenser de l’application du délai de deux mois, prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sera rejetée.

V. Sur la créance de loyer

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [B] [L] et Madame [S] [Z] épouse [L] et Madame [S] [Z] ont produit le contrat de bail et un décompte et indiquent que Madame [I] [D] reste devoir la somme totale de 5 918,47 euros à la date du 11 juin 2025.

Il est admis qu’une telle demande d’actualisation est recevable, même en l’absence du locataire à l’audience ou de notification de la demande nouvelle, lorsque le principe du contradictoire est respecté par sa mention dans l’assignation, le locataire connaissant le montant de la demande dès l’assignation.

Or, les pièces versées par Monsieur [B] [L] et Madame [S] [Z] épouse [L] et Madame [S] [Z] permettent d’établir que Madame [I] [D] demeure redevable uniquement de la somme de 5 868,47 euros au titre des loyers et charges impayés, la somme de 50 euros devant être retranchée du total s’agissant de frais de relance et d’impayés, qui seront pris en compte au titre des dépens et frais irrépétibles.

Par conséquent, Madame [I] [D] sera condamnée par provision au paiement de la somme de 5 868,47 euros au titre de l’arriéré locatif, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois de juin 2025 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

VI. Sur la clause pénale

Selon l’article 4 i) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties contient en page 2, une clause pénale qui prévoit que « tout retard du paiement du loyer et de ses accessoires entraînera une majoration de plein droit de 10 % sur le montant des sommes dues ».

Ainsi, en vertu des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 d’ordre public, cette clause sera réputée non écrite. Par conséquent, Monsieur [B] [L] et Madame [S] [Z] seront déboutés de leur demande à ce titre.

VII. Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail.

Il est ainsi de droit constant que l’occupation sans droit ni titre donne lieu de plein droit au paiement, au profit du bailleur, d’une indemnité correspondant au préjudice résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien. L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé, en conséquence, en rapport avec la valeur locative du bien, soit le montant actuel du loyer avec charges, sans indexation future possible.

Les conditions de la clause résolutoire étant remplies depuis le 20 janvier 2025 et le dernier terme inclus dans la créance étant le mois de juin 2025, Madame [I] [D] sera condamnée à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus, indexation incluse, si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VIII. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [I] [D] succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [I] [D] qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [B] [L] et Madame [S] [Z] épouse [L] et Madame [S] [Z] une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

RENVOYONS les parties au fond à la diligence de l’une d’entre elles, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de Monsieur [B] [L] et Madame [S] [Z] épouse [L] et Madame [S] [Z] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre Monsieur [B] [L] et Madame [S] [Z] épouse [L] et Madame [S] [Z] d’une part et Madame [I] [D] d’autre part le 28 février 2023, pour le logement situé au 4 avenue Charles de Gaulle, Bâtiment SAINT BRIS, Porte C4 à AUXERRE (89000), sont réunies à la date du 20 janvier 2025 ;

ORDONNONS à Madame [I] [D] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [I] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [B] [L] et Madame [S] [Z] épouse [L] et Madame [S] [Z] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTONS Monsieur [B] [L] et Madame [S] [Z] épouse [L] et Madame [S] [Z] de leur demande tendant à la dispense du délai de deux mois, prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [I] [D] à payer par provision à Monsieur [B] [L] et Madame [S] [Z] épouse [L] et Madame [S] [Z] la somme de 5 868,47 euros (cinq mille huit cent soixante-huit euros et quarante-sept centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 11 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse ;

CONDAMNONS Madame [I] [D] à payer à titre provisionnel à Monsieur [B] [L] et Madame [S] [Z] épouse [L] et Madame [S] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Madame [I] [D] à payer à Monsieur [B] [L] et Madame [S] [Z] épouse [L] et Madame [S] [Z] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [I] [D] à supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation ;

DISONS qu’une copie de l’ordonnance sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,