MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 30 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00060 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2FIC

AFFAIRE : SDC de l’IMMEUBLE [Adresse 4] C/ [D] [C] épouse [W], [N] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES, lors du

délibéré

Madame Anne BIZOT, lors des débats

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat de Coproriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 4]

représenté par son syndic en exercice la REGIE COGESTRIM

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Baptiste BOUILLON, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [N] [W]

né le 15 Décembre 1976 à [Localité 6] (69)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Cécile LEBEAUX, avocat au barreau de LYON

Madame [D] [C] épouse [W]

(intervention volontaire)

née le 08 Octobre 1985 à [Localité 7] (69)

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Cécile LEBEAUX, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 25 Février 2025 – Délibéré au 13 Mai 2025 prorogé au 30 Septembre 2025

Notification le

à :

M^e Baptiste BOUILLON – 2783 (expédition)

M^e Cécile LEBEAUX – 1295 (grosse + expédition)

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 8] est soumis au statut de la copropriété.

Par acte authentique en date du 26 juillet 2024, Monsieur [N] [W] et Madame [D] [C], son épouse (les époux [W]), ont acquis

la maison d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 8], constituant le lot de copropriété n° 56 ;

une cave, située au sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], constituant le lot de copropriété n° 23.

Par arrêté en date du 27 août 2024, le maire de la commune a accordé aux époux [W] un permis de construire n° PC 069 388 24 00100, portant sur l’extension et la rénovation de la maison.

Le Syndicat des copropriétaires a contesté ledit permis de construire, aux motifs que les travaux d’extension projetés porteraient annexion d’une partie d’une cour commune et percement d’un mur de clôture, également commun, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Les échanges entre les parties ne leur ont pas permis de trouver une issue amiable à leur différend.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 8] a fait assigner en référé

Monsieur [N] [W] ;

aux fins de remise en état des lieux sous astreinte.

A l’audience du 25 février 2025, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

à titre principal, condamner Monsieur [N] [W] à cesser les travaux en cours sur le mur de clôture de la copropriété donnant sur la [Adresse 9], sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

condamner Monsieur [N] [W] à remettre le mur de clôture de la copropriété donnant sur la [Adresse 9], dans son état initial, sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

condamner Monsieur [N] [W] à cesser les travaux en cours sur la cour partie commune attenante au lot n° 56, sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

condamner Monsieur [N] [W] à remettre la cour partie commune attenante au lot n° 56, dans son état initial, sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

se réserver la liquidation des astreintes prononcées ;

à titre subsidiaire, ordonner la suspension immédiate des travaux entrepris par Monsieur [N] [W], jusqu’à ce qu’une décision du Tribunal judiciaire de LYON, saisi au fond, soit rendue, sous astreinte de 500,00 euros par infraction constatée à compter de la signification de la décision à intervenir ;

en tout état de cause, condamner Monsieur [N] [W] à lui payer la somme provisionnelle de 10 000,00 euros, à valoir sur ses préjudices ;

condamner Monsieur [N] [W] à lui payer la somme de 2 000,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Les époux [W], représentés par leur avocat, ont soutenu oralement leurs conclusions et demandé de :

à titre principal, rejeter toutes les demandes du Syndicat des copropriétaires ;

condamner le Syndicat des copropriétaires à leur payer un euro symbolique en indemnisation de ses préjudices ;

à titre subsidiaire, rejeter les demandes d’astreintes, ou à tout le moins, les réduire à de plus justes proportions ;

en tout état de cause, condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de

6 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 13 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les demande aux fins d’interruption des travaux et de remise en état sous astreinte

L’article 1134 du code civil, devenu 1103 du même code, énonce : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. ».

L’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […]

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; »

L’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ajoute : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ; […] »

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Il est rappelé que constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit, résultant d’un fait matériel ou juridique (Civ. 1, 14 décembre 2016, 15-21.597 et 15-24.610).

Ainsi, l’accomplissement, sans autorisation du syndicat des copropriétaires, de travaux en façade d’un immeuble (Civ. 3, 17 janvier 1996, 94-13.702 ; Civ. 3, 09 mars 2022, 21-15.797) ou affectant les parties communes (Civ. 3, 17 janvier 1996, 94-13.702 ; Civ. 3, 15 février 2018, 16-17.759) constitue un trouble manifestement illicite.

A contrario, lorsqu’il existe un doute sérieux sur le droit revendiqué par le demandeur, le caractère manifestement illicite du trouble n’est pas établi (Civ. 3, 12 septembre 2024, 23-11.543). Le droit revendiqué doit donc apparaître avec évidence (Civ. 2, 18 janvier 2018, 17-10.636).

L’article L. 131-1, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution ajoute : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que le titulaire d’un droit de jouissance privatif sur une partie commune ne peut l’exercer que dans les limites contractuellement fixées par le règlement de copropriété ou la décision de l’assemblée générale qui l’accorde. Il considère que le règlement de copropriété, modifié par acte des 10 novembre et 1er décembre 1972, n’octroie pas à Monsieur [N] [W] le droit de construire sur la cour attenante au lot n° 56, dont il n’aurait que la jouissance privative, ni celui de percer le mur de clôture séparant ladite cour de la [Adresse 9]. Il en déduit que les travaux entrepris en ce sens violeraient le règlement de copropriété, aboutiraient à une appropriation d’une partie commune à jouissance privative et constitueraient des troubles manifestement illicites auxquels il conviendrait de mettre un terme par la suspension des travaux et la remise en état des lieux.

les époux [W] exposent que la maison qui constitue leur lot n° 56 a été édifiée vingt ans avant l’immeuble collectif d’habitation, qu’un mur sépare la cour attenante à leur lot du surplus du terrain de la copropriété et que l’acte modificatif des 10 novembre et 1er décembre 1972 a conféré à leur lot n° 56 le droit de faire ce qu’ils entendraient sur la cour attenante, notamment d’y construire, outre le droit de modifier la maison elle-même. Ils estiment qu’ils n’avaient pas besoin de l’autorisation du Syndicat des copropriétaires pour entreprendre les travaux litigieux et que le droit de construire rattaché à leur lot s’apparente à un lot transitoire, comme l’a retenu le CRIDON. Ils en concluent à l’absence de trouble manifestement illicite.

Le règlement de copropriété du 19 juillet 1972 stipule, en page 15, que le bâtiment B comprend un seul lot, n° 56, auquel est attaché la jouissance privative de la partie de la cour au droit de ce bâtiment, étant observée qu’elle est séparée du surplus de la cour de la copropriété par un mur.

L’acte modificatif dudit règlement, daté des 10 novembre et 1er décembre 1972, y a ajouté, s’agissant du lot n° 56, que :

« le propriétaire de ce lot :

a) aura la jouissance exclusive de son terrain, avec liberté d’y faire tout ce qu’il entendra : coupe d’arbre, plantation et notamment la construction d’un garage ;

b) aura la possibilité de modifier à ses frais le mur séparant du surplus de la copropriété ;

aura la pleine liberté d’utilisation et de destination de la maison formant le lot n° 56, cette utilisation pouvant être à titre d’habitation, de bureaux, commerce ou autres ;

d) pourra modifier ou reconstruire comme il l’entendra cette maison, sous réserve de l’obtention des autorisations administratives nécessaires » (p. 6 et 7).

Il en ressort que la jouissance de la cour, initialement désignée comme partie commune à jouissance privative, « avec liberté d’y faire tout ce qu’il entendra », est susceptible d’impliquer une autorisation d’y bâtir. Est en particulier en ce sens l’autorisation explicite d’y construire un garage, introduite pas l’adverbe « notamment », qui témoigne de l’absence de caractère limitatif de cet édifice.

De plus, cette liberté de disposer de la cour, prévue au a), doit être lue avec la stipulation du d), qui autorise la modification de la maison constituant le lot n° 56, laquelle peut s’entendre comme son extension sur le terrain attenant.

Le juge des référés ne disposant pas du pouvoir d’interpréter la convention des parties que constitue le règlement de copropriété et l’acte modificatif précité, ni, partant, de trancher la difficulté sérieuse que constitue la qualification de « lot transitoire » invoquée par les Défendeurs au sujet du droit de construire sur la cour commune qu’ils déduisent de l’acte modificatif, il existe un doute sérieux sur la violation du règlement de copropriété alléguée par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 8].

S’agissant de l’ouverture pratiquée dans le mur de clôture séparant le terrain attenant au lot n° 56 de la [Adresse 9], il appert que les travaux en cours aboutiront, d’une part, à créer un accès à l’extension de la maison depuis cette rue et, d’autre part, à la création d’un portail d’accès carrossable audit terrain.

En premier lieu, l’autorisation donnée au propriétaire du lot n° 56 de faire « tout ce qu’il entendra » sur le terrain jouxtant la maison est silencieuse sur son assiette et au sujet du mur de clôture le séparant de la rue, alors que l’acte modificatif comporte l’autorisation de modifier le mur séparant ledit terrain du surplus de la copropriété.

L’acte ne permet donc pas de savoir si le mur qui ne sert de clôture qu’au terrain contigu du lot n° 56 doit être entendu comme compris dans l’assiette du terrain sur laquelle porte la « liberté d’y faire tout ce qu’il entendra », ou non.

En second lieu, l’autorisation de construire un garage sur la terrain attenant à la maison, contenue à l’acte modificatif des 10 novembre et 1er décembre 1972, commande, implicitement mais nécessairement, de pouvoir y accéder avec un véhicule, à défaut de quoi la construction d’un garage serait dénuée d’intérêt.

Il n’est donc pas exclu que cet acte emporte autorisation, bien qu’elle ne soit pas exprimée de manière explicite, de créer une ouverture dans le mur de clôture, qui ne protège que le terrain attenant à la maison des intrusions depuis la voie publique puisqu’un second mur sépare ce terrain du surplus de la copropriété, ceci en application des articles 1135, devenu 1194, et 1156 et 1157, devenus 1188 et 1191 du code civil.

Ici encore, l’interprétation du règlement de copropriété excède l’office du juge des référés et fait naître un doute sérieux quant à l’interdiction de créer un portail ou une porte dans le mur litigieux.

Il s’ensuit que le Syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence des troubles manifestement illicites dont il se prévaut pour solliciter l’interruption des travaux et la remise en état des lieux.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ses prétentions à ces fins.

Il sera également dit n’y avoir lieu à référé sur la demande subsidiaire du Syndicat des copropriétaires, qui repose sur les mêmes fondements de droit et de fait que ses prétentions principales, et qui lui permettrait, par des moyens de nature à prolonger une éventuelle instance au fond, de faire obstacle pendant de nombreuses années aux travaux des époux [W], dont il ne démontre pourtant pas qu’ils constitueraient un trouble manifestement illicite.

II. Sur la demande indemnitaire provisionnelle du Syndicat des copropriétaires pour trouble anormal du voisinage

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et que la preuve de l’existence d’un trouble anormal du voisinage suffit, indépendamment de toute faute, pour engager la responsabilité du propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble (Civ. 3, 16 mars 2022, 18-23.954).

De ce fait, un comportement conforme aux prescriptions légales (Civ. 3, 12 octobre 2005, 03-19.759) ou réglementaires (Civ. 3, 24 octobre 1990, 88-19.383) notamment d’urbanisme (Civ. 3, 18 juillet 1972, 71-12.880 ; Civ. 3, 9 mai 2001, 99-16.260), et donc licite, peut être à l’origine d’un trouble anormal pour le voisinage.

Pour autant, nul n’a un droit acquis à son environnement (Civ. 3, 20 décembre 2000, 98-15.024 ; Civ. 3, 21 octobre 2009, 08-16.692 ; Civ. 3, 17 septembre 2020, 19-16.937), et la limite de la normalité d’un trouble du voisinage implique d’apprécier les droits respectifs des parties (Civ. 3, 20 décembre 2000, 98-15.024 ; Civ. 3, 17 septembre 2020, 19-16.937) selon les circonstances de temps et de lieu de sa survenance (Civ. 3, 3 novembre 1977, 76-11.047).

Enfin, le maître d’ouvrage est ainsi responsable des dommages causés par les travaux entrepris sur son fonds, lorsqu’ils excèdent les nuisances qu’il est normal de supporter dans le cadre de relations de voisinage (Civ. 3, 25 octobre 1972, 71-12.434 ; Civ. 3, 7 septembre 2017, 16-18.158).

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier […] »

En l’espèce, pour exciper de l’existence d’un trouble anormal du voisinage, le Syndicat des copropriétaires argue du fait que les travaux entrepris causeraient des troubles à « plusieurs copropriétaires », qui subiront des vis-à-vis et une perte de luminosité. Il ajoute que les copropriétaires du rez-de-chaussée disposaient, avant les travaux, d’une vue sur un espace vert arboré.

Ce nonobstant :

il est constant que le litige porte sur un fonds situé en zone urbaine, densément construite et peuplée, du [Localité 8] ;

une clôture séparait déjà, avant le commencement des travaux, les lots du rez-de-chaussée du bâtiment collectif du terrain arboré jouxtant le lot n° 56, dont le propriétaire a la « jouissance exclusive » selon le règlement de copropriété et a « liberté d’y faire tout ce qu’il entendra », en ce compris de couper les arbres, quand bien même la question des constructions est débattue, de sorte qu’il ne peut lui être reproché de les avoir abattus ;

le plan du permis de construire produit par le Syndicat des copropriétaires établit que l’extension en cours de la maison ne porte sur un niveau en rez-de-chaussée, avec toiture terrasse, ceci au Nord du surplus du terrain de la copropriété ;

des arbres de haute futaie longeaient, avant exécution des travaux, le mur séparatif et établissaient un écran s’élevant, d’après les photographies au dossier, au moins jusqu’au niveau du premier étage ;

cette configuration des lieux et la nature des travaux n’est guère susceptible de créer une ombre significative du côté Sud et encore moins une ombre plus importante que celle générée par les arbres antérieurement plantés ;

la prétendue création de vis-à-vis n’est pas démontrée, dans la mesure où les fenêtres de la maison constituant le lot n° 56 permettent déjà d’observer le terrain de la copropriété ;

à cela s’ajoute le fait que le bâtiment d’habitation collectif de la copropriété comporte quatre étages, occupés chacun par plusieurs appartements ayant une vue plongeante sur le terrain de la copropriété, outre la présence d’autres immeubles dans l’environnement immédiat de celui du Syndicat, avec fenêtres ou terrasse donnant sur son fonds.

L’anormalité des troubles allégués, en milieu urbain, n’est donc pas démontrée (Civ. 3, 13 septembre 2011, 10-24.717 ; Civ. 3, 29 septembre 2015, 14-16.729 ; Civ. 3, 9 novembre 2023, 22-15.403), ni celle de la présence de poussière et de bruit pendant les travaux, ceci alors que la qualité du Syndicat pour agir en indemnisation provisionnelle d’un trouble qui ne serait subi que par certains copropriétaires n’est pas davantage justifiée.

Dès lors, l’existence de l’obligation indemnitaire invoquée à l’encontre des époux [W] n’est pas établie.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette prétention.

III. Sur la demande d’indemnisation provisionnelle des époux [W]

En vertu de l’article 30, alinéa 1, du code de procédure civile : « L’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. »

Or, selon l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Celui qui agit en justice peut être condamné au paiement de dommages-et-intérêts, dès lors qu’il commet une faute dans l’exercice des voies de droit (Com., 12 janvier 1976, 74-13.386 ; Civ. 2, 11 septembre 2008, 07-18.483), faisant dégénérer son droit d’agir en justice en abus (Civ. 3, 8 octobre 2008, 07-14.396 ; Civ. 1, 4 novembre 2015, 14-25.600).

Il en est notamment ainsi, sans qu’une intention de nuire ne soit à caractériser (Civ. 2, 15 novembre 2001, 00-12.230 ; Com., 19 mars 2002, 99-10.695), lorsque les prétentions du Demandeur sont dépourvues de tout fondement et inutiles (Civ. 3 février 1981, 77-10.705) ou reposent sur des pièces justificatives manifestement insuffisantes au regard des règles de preuves applicables (Civ. 1, 9 juillet 2014, 12-14.562), et qu’il n’a pu se méprendre sur leur inanité, mais a fait preuve d’inconséquence (Civ. 3, 25 février 2016, 14-29.324) ou d’une légèreté blâmable (Civ. 2, 2 mars 2017, 16-60.096).

Enfin, il appartient à toute juridiction de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif de l’une des parties dans le développement procédural dont elle a eu à connaître, de sorte que même le juge des référés peut condamner une partie au paiement de dommages-et-intérêts à ce titre (Civ. 1, 16 décembre 1986, 85-13.716 ; Com., 02 mai 1989, 87-11.149 ; Civ. 2, 22 mai 1995, 93-17.962 ; Civ. 2, 08 février 2018, 17-10.456).

En l’espèce, s’il est vraisemblable que la présente action du Syndicat des copropriétaires ait été exercée de manière fautive, en méconnaissance des termes de l’acte modificatif du règlement de copropriété des 10 novembre et 1er décembre 1972 et avec une légèreté blâmable, la preuve n’en est pas rapportée.

Par conséquent, la demande indemnitaire des époux [W] sera rejetée.

IV. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires, condamné aux dépens, devra verser aux époux [W] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000,00 euros et sera débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 8] tendant à :

l’interruption sous astreinte des travaux d’extension de la maison constituant le lot de copropriété n° 56 et des travaux de création d’ouvertures dans le mur de clôture donnant sur la [Adresse 9] ;

la remise en état sous astreinte du terrain jouxtant le lot de copropriété n° 56 et du mur de clôture donnant sur la [Adresse 9] ;

la suspension sous astreinte, à titre subsidiaire, des travaux entrepris par Monsieur [N] [W] ;

l’octroi d’une indemnité provisionnelle pour trouble anormal du voisinage ;

REJETONS la demande indemnitaire des époux [W] à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 8] pour procédure abusive ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 8] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 8] à payer aux époux [W] a somme de 2 000,00 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 8] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à LYON, le 30 septembre 2025.

Le Greffier Le Président