TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 9 cab 09 F

R.G N° : N° RG 23/00558 – N° Portalis DB2H-W-B7G-XHVI

Jugement du 01 Juillet 2025

N° de minute

Affaire :

Mme [D] [V]

C/

Mme [L] [Z]

le:

EXECUTOIRE + COPIE

M^e Mélanie ELETTO – 2121

M^e Sébastien SERTELON – 1741

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 01 Juillet 2025 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 20 Février 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 06 Mai 2025 devant :

Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [D] [V]

née le 09 Juin 1977 à [Localité 4] (69), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sébastien SERTELON, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [L] [Z]

née le 22 Juin 1981 à [Localité 5] (69), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Mélanie ELETTO, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er août 2014, Madame [D] [V], orthophoniste, locataire principale du local sis [Adresse 1], a donné en sous location à Madame [L] [Z] l’usage d’un bureau dans ledit local afin d’y exercer son activité d’infirmière libérale.

Ce contrat de sous-location porte sur une « pièce de 11 mètres carré environ, et les parties communes à due proportion ».

La convention de sous-location précise :

« La présente sous-location est consentie pour six ans jusqu’au 01/08/2020 (date de fin de bail à usage professionnel entre le locataire principal et le propriétaire).

A compté du 01/08/2014, ce bail est renouvelable tacitement chaque année, avec la faculté pour chaque partie d’y mettre un terme par lettre recommandée avec accusé de réception avec un préavis de six mois »

Elle prévoit également un sous-loyer mensuel de 360 €, hors indexation.

Le 3 janvier 2022, Madame [D] [V] a informé Madame [L] [Z] par lettre recommandée avec accusé de réception qu’elle mettait fin au contrat de sous location, et ce, à compter du 31 juillet 2022.

Le 27 janvier suivant, un commissaire de justice a également délivré à Madame [Z] un congé pour la même date.

Par courrier en date du 14 février 2022, le Conseil de Madame [Z] a informé Madame [V] de ce qu’elle refusait de quitter les lieux, faisant valoir que son bail devait être assimilé à un bail professionnel et qu’il avait été par conséquent reconduit pour une durée de six ans à compter du 1er août 2020.

Par acte introductif d’instance délivré le 20 octobre 2022, Madame [V] a assigné Madame [Z] devant le tribunal judiciaire de LYON.

Au terme de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 12 décembre 2024, Madame [D] [V] sollicite, sur le fondement des articles 8 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1103, 1004 et 1728 du code civil, L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

Constater et prononcer la résiliation de la convention de sous-location liant Madame [D] [V] et Madame [L] [Z] au 31/07/22, En conséquence,

Juger que Madame [L] [Z] occupe depuis le 1er août 2022 sans droit ni titre les lieux sis [Adresse 1], Ordonner la libération des lieux par Madame [L] [Z] et de toute personne introduite de son chef et la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie, Ordonner l’expulsion de Madame [L] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration du mois qui suivra la signification du jugement, avec, si nécessaire, le concours de la force publique, Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir, et ce, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs,Se réserver la compétence pour la liquidation de l’astreinte,Condamner Madame [L] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 360 € à compter du 1er août 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, En tout état de cause,

Dire et juger que l’occupation des lieux par Madame [L] [Z] est contraire aux dispositions de l’article 1728 du Code Civil,En conséquence,

Dire et juger que le bail de sous location de Madame [Z] sera résilié de ce chef,Dire et juger que le comportement de Madame [L] [Z] est à l’origine d’un préjudice moral et financier subi par Madame [V],Condamner Madame [L] [Z] au paiement de la somme de 5.000 € de dommages et intérêts,Ordonner la libération des lieux par Madame [L] [Z] et de toute personne introduite de son chef et de remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie, Ordonner l’expulsion de Madame [L] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration du mois qui suivra la signification du jugement, avec, si nécessaire, le concours de la force publique, Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir, et ce, jusqu’à complète libération des lieux et de remise des clefs, Se réserver la compétence pour la liquidation de l’astreinte, Condamner Madame [L] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 360 € à compter du 1er août 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, Condamner Madame [L] [Z] au paiement d’une indemnité de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables au contrat de sous-location, celui-ci étant soumis au code civil. Elle soutient ainsi que celui-ci est arrivé à terme le 1er août 2020, se reconduisant tacitement chaque année, et non pour une durée de six ans, n’étant pas soumis à la réglementation applicable au bail professionnel. Elle en déduit que Madame [Z] a refusé de l’exécuter de bonne foi.

Elle reproche également à Madame [Z] de manquer à son obligation de jouir paisiblement des locaux, soulignant l’état dégradé des lieux et son comportement à l’égard de la patientèle, sa santé morale pâtissant de ses agissements malveillants.

Sur le préjudice financier subi, elle conclut que son chiffre d’affaires et son bénéfice ont diminué de manière sensible, depuis le début de la procédure.

Elle ajoute que sa volonté de vendre le local professionnel est compromise par le souhait de Madame [Z] de rester illégalement dans les lieux.

Elle souligne avoir été contrainte, du fait du manque à gagner faute de vendre le bien, de contracter deux prêts pour effectuer des travaux dans son logement personnel.

Elle ajoute que l’estimation du prix de vente du cabinet est en baisse.

Elle argue également de l’augmentation des charges de copropriété.

Madame [L] [Z] demande, dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 février 2025, au visa des articles 1104 et 1719 du code civil, 57 décembre A de la loi du 23 décembre 1986, R 4312-36 du code de la santé publique et L41-4 du code des procédures civiles d’exécution, de :

Dire Madame [Z] [L] recevable et bien fondée en ses demandes. Y faisant droit,

Débouter Madame [D] [V] de l’intégralité de ses demandes, moyens et conclusions. Qualifier le bail conclu entre Madame [V] et Madame [Z] de bail professionnel. Par conséquent,

Dire que le congé délivré pour le 31 juillet 2022 est nul et de nul effet. En tout état de cause,

Ordonner la communication des quittances de loyers depuis le 1er septembre 2022, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la décision.Condamner Madame [D] [V] à payer à Madame [L] [Z] 473,09 euro au titre des frais engagés pour équiper la cuisine dont les éléments ont été vidés par Madame [V]. Condamner Madame [D] [V] à payer à Madame [L] [Z] 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi. Condamner Madame [D] [V] à payer à Madame [L] [Z] 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi. Juger n’y avoir lieu à indemnité d’occupation, Madame [V] refusant sciemment de dresser un état des lieux de sortie. Condamner Madame [D] [V] à payer à Madame [L] [Z] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner Madame [D] [V] aux entiers dépens de l’instance.

Elle conclut que le contrat visé est soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 23 décembre 1986 s’appliquant aux contrats de location « d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel ».

Elle rappelle que le bail à « usage professionnel » est celui consenti pour l’exercice d’un professionnel, en l’espèce, celle d’infirmière à domicile et pour les permanences. Elle soutient que son usage est bien exclusif, le bail n’autorisant pas d’autres activités que celle d’infirmière. Elle relève également que la jouissance des lieux est bien conférée comme dans le cadre d’un véritable bail.

Elle rappelle de même que le contrat visé fait expressément référence au statut des baux professionnels, prévoyant une durée initiale de six années, précisant l’activité exercée, et indiquant que le tribunal compétent est le tribunal de grande instance, exclusivement compétent en matière de bail professionnel.

Elle considère que l’arrêt de la Cour de cassation du 1er mars 2000, dont se prévaut la requérante, concerne le régime applicable à une sous-location partielle à usage professionnel d’un local à usage mixte d’habitation et professionnel, alors que le local visé en l’espèce est exclusivement à usage professionnel.

Elle en déduit que le congé donné par Madame [V] est nul.

A titre subsidiaire, sur le délai pour quitter les lieux, elle rappelle, d’une part, que l’exercice forain de la profession d’infirmier/infirmière est interdite, devant impérativement disposer de locaux propres, d’autre part, qu’elle ne souhaite pas perdre tout ou partie de sa patientèle de sorte que ses futurs bureaux doivent se trouver à proximité immédiate des locaux loués.

Elle souligne que les annonces communiquées par la requérante concernent des locaux éloignés ou dans lesquels des infirmiers exercent déjà, rappelant à ce titre qu’un infirmier ne doit pas s’installer dans un immeuble où exerce un autre infirmier sans l’accord de celui-ci.

Elle prétend que Madame [V] refuse également de voir dresser un état des lieux de sortie tout comme de récupérer les clés des locaux.

Elle fait valoir en tout état de cause avoir quitté les lieux, aucun loyer n’étant ainsi dû depuis le 16 janvier 2025.

Sur le préjudice financier revendiqué par Madame [V], elle relève notamment que les prêts qu’elle invoque ont été souscrits pour financer les travaux de son bien immobilier.

Sur ses demandes reconventionnelles, elle soutient d’abord que Madame [V] ne lui adresse plus les quittances de loyer depuis le mois de septembre 2022.

Elle fait valoir aussi qu’après les travaux engagés dans la cuisine en août 2022, des éléments d’équipement mis à disposition par Madame [V] ont disparu, de sorte qu’elle a dû les racheter.

Invoquant l’obligation de jouissance paisible et d’entretien incombant au bailleur, même vis-à-vis de l’occupant sans droit ni titre, elle reproche à Madame [V] d’avoir cessé de faire procéder au nettoyage des sanitaires, d’avoir enlevé les poubelles du local, d’avoir vidé la cuisine pour des travaux qui n’ont jamais eu lieu.

Sur quoi, la clôture est intervenue le 20 février 2025, et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 06 mai 2025, a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Sur la validité du congé et la résiliation du contrat de sous-location

Il ressort des stipulations de l’article 1103 du code civil que les contrats valablement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 « tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière » prévoit que le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.

Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.

Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.

Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.

Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.

Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l’article L. 145-2 du code de commerce.

A cet égard, il est constant que la convention de sous-location conclue entre les parties renvoie à plusieurs reprises au contrat principal de Madame [V] constitutif d’un bail professionnel, prévoyant d’ailleurs une durée initiale de six ans, concomitante à la date de fin du contrat principal, tout en précisant qu’il sera ensuite renouvelable tacitement, chaque année.

Néanmoins, il est établi que l’article 57 A susvisé a été intégré dans la loi du 23 décembre 1986 par l’article 36 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 « tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 ».

Or, l’article 8 de la loi du 06 juillet 1989 stipule expressément que « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location. »

Dès lors, les dispositions de l’article 57 A ne sont donc pas applicables au contrat de sous-location.

Par ailleurs, si les parties débattent de la portée de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 1er mars 2000 (n°98-10.496), Madame [Z] ne peut se prévaloir du fait que la Cour de cassation aurait adopté une position spécifique car elle devait se prononcer sur le régime d’une sous-location d’un local à usage mixte d’habitation et professionnel. En effet, le fait qu’il ait ce double usage n’a aucune conséquence sur l’application des dispositions précitées.

Elle a ainsi retenu que la Cour d’appel avait « exactement relevé que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, à l’exception de celles de l’article 8, n’étaient pas applicables aux sous-locations, que l’article 57 A, intégré par l’article 36 de cette loi dans la loi du 23 décembre 1986, invoqué par M. [R], ne s’appliquait pas en l’espèce ».

Ainsi, quelle que soit la nature du bail principal, Madame [Z] n’est pas fondée à se prévaloir de ce que le congé donné par Madame [V] serait nul, le contrat de sous-location n’ayant pas été reconduit tacitement pour une durée de six ans, à compter du 1er août 2020.

Par conséquent, il est établi que Madame [V] a respecté le délai de préavis de six mois prévu dans le contrat, ses motivations et ses griefs à l’encontre de la défenderesse étant d’ailleurs indifférents.

Il y a donc lieu de constater la résiliation de la sous-convention de location liant cette dernière et Madame [Z] au 31 juillet 2022.

La défenderesse sera dès lors déboutée de sa demande de communication sous astreinte des quittances de loyers, depuis le 1er septembre 2022, la période visée étant postérieure à la résiliation du bail.

S’agissant des autres demandes de Madame [V] portant sur la libération des lieux et l’expulsion de Madame [Z], il n’y a pas lieu d’y faire droit, la requérante ne contestant pas que la défenderesse est déjà partie des locaux, ce depuis le mois de janvier 2025.

En revanche, concernant sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation, il est établi que Madame [Z] lui a adressé le 13 janvier 2025 un courriel l’invitant à procéder à l’état des lieux de sortie du local ainsi qu’à la remise des clés le 16 janvier suivant.

Le jour-même, n’ayant manifestement pas eu de réponse à sa demande, elle lui a proposé par courrier recommandé avec accusé de réception différentes dates aux fins de procéder à cette remise des clés et à l’état des lieux de sortie du local.

Madame [V] ne s’explique pas sur le refus de restitution des clés qui lui est imputé, n’ayant manifestement jamais répondu aux sollicitations de Madame [Z].

Dès lors, alors que la défenderesse s’est maintenue dans les lieux après la résiliation du contrat de sous-location, elle sera donc condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 360 euros, à compter du 1er août 2022 et jusqu’au 16 janvier 2025.

Sur les prétentions indemnitaires des parties

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de deux obligations principales, d’une part, d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, d’autre, d’en payer le prix aux termes convenus.

S’agissant du bailleur, l’article 1729 du même code prévoit notamment qu’il est tenu d’entretenir cette chose en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée mais également d’en faire jouir paisiblement le preneur, ce pendant la durée du bail.

En l’espèce, il ressort des débats que les parties entretenaient manifestement de bons rapports, jusqu’à la pandémie du COVID-19, particulièrement jusqu’à ce que Madame [Z], infirmière, décide de participer à la campagne de vaccination, Madame [V] lui reprochant de son côté l’établissement de faux certificats de vaccination.

En revanche, s’il est établi que l’ambiance entre elles s’est particulièrement dégradée dans les mois qui ont suivi la dénonciation du bail par la requérante, force est de constater que la majorité des attestations produites par les parties ne font en réalité que décrire des propos rapportés par des tiers voire par Madame [V] ou Madame [Z] elles-mêmes, sans faire état de constatations personnelles.

Elles ne permettent pas davantage d’établir, compte-tenu de leurs contradictions et de leur prise de position pour l’une ou l’autre des professionnelles de santé en cause, à qui est imputable l’état de dégradation de la propreté et de l’hygiène des lieux outre la disparition d’éléments d’équipements des locaux, bien que ces éléments interpellent particulièrement alors qu’il s’agit d’espaces dédiés à l’accueil de patients.

De même, il ressort des attestations produites tant par Madame [Z] que Madame [V] qu’elles ont été manifestement affectées l’une comme l’autre par leur conflit, leurs proches décrivant chez chacune d’entre elles un état de stress et d’angoisse en lien manifeste avec la dégradation de leurs rapports.

En revanche, aucun élément objectif ne démontre non seulement les comportements fautifs qu’elles s’imputent réciproquement, mais également leur lien de causalité avec le préjudice moral dont elles se prévalent respectivement, au-delà de leurs ressentiments respectifs engendrés par leur désaccord sur le maintien dans les lieux de Madame [Z].

Par ailleurs, si Madame [V] se prévaut d’un préjudice financier, lié à la souscription de nouveaux crédits pour son bien immobilier, elle ne caractérise pas leur lien avec les frais liés à son cabinet, dont elle ne démontre d’ailleurs pas qu’elle aurait tenté, en vain, de le vendre.

Enfin, si Madame [Z] soutient avoir été privée de l’accès à la cuisine, devant dans un second temps acheter des éléments d’équipements, elle n’est néanmoins pas fondée à se prévaloir d’un quelconque préjudice lié à la privation de la jouissance des parties communes du local à compter du 1er août 2022, cette obligation du bailleur étant circonscrite à la durée du bail.

Par conséquent, Madame [V] et Madame [Z] seront déboutées de leurs prétentions indemnitaires respectives.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, Madame [L] [Z], partie succombant, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité et la solution du litige motivent de débouter les parties de leurs demandes respectives d’indemnités au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [L] [Z] de sa demande visant à voir prononcer la nullité du congé délivré le 31 juillet 2022,

CONSTATE la résiliation au 31 juillet 2022 de la convention de sous-location liant Madame [D] [V] et Madame [L] [Z],

DEBOUTE Madame [L] [Z] de sa demande de communication des quittances de loyers depuis le 1er septembre 2022 sous astreinte,

DEBOUTE Madame [D] [V] de ses demandes visant à voir ordonner la libération des lieux par [L] [Z] ainsi que son expulsion sous astreinte,

CONDAMNE Madame [L] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 360 euros due à compter du 1er août 2022 et jusqu’au 16 janvier 2025,

DEBOUTE Madame [D] [V] de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE Madame [L] [Z] de sa demande d’indemnisation des frais engagés pour équiper la cuisine,

DEBOUTE Madame [L] [Z] de sa demande indemnitaire pour préjudice de jouissance,

DEBOUTE Madame [L] [Z] de sa demande indemnitaire pour préjudice moral,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Madame [L] [Z] aux entiers dépens de l’instance,

DEBOUTE Madame [D] [V] de sa demande d’indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [L] [Z] de sa demande d’indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE