TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Chambre 1 cab 01 A

R.G N° : N° RG 16/02560 – N° Portalis DB2H-W-B7A-QD2D

Jugement du 28 Janvier 2025

N° de minute

Affaire :

M. [S] [F], Mme [K] [C]

C/

M. [E] [U], M. [R] [Z], Mme [L] [N] épouse [Z], S.A.R.L. BGM, S.A. ALLIANZ IARD

le:

EXECUTOIRE + COPIE

la SCP JAKUBOWICZ & ASSOCIES

—  350

la SELARL PERRIER & ASSOCIES

—  139

la SELARL QUARTESE JURIDIQUE ET CONTENTIEUX

—  563

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 A du 28 Janvier 2025 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 04 Avril 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 19 Novembre 2024 devant :

Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Julie MAMI, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [S] [F]

né le 25 Novembre 1979 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Gaëlle MEILHAC de la SELARL QUARTESE JURIDIQUE ET CONTENTIEUX, avocats au barreau de LYON

Madame [K] [C]

née le 31 Mai 1981 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Gaëlle MEILHAC de la SELARL QUARTESE JURIDIQUE ET CONTENTIEUX, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [E] [U]

né le 12 Février 1970 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Jonathan DEL VECCHIO de la SCP JAKUBOWICZ & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Monsieur [R] [Z]

né le 20 Octobre 1953 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Jonathan DEL VECCHIO de la SCP JAKUBOWICZ & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Madame [L] [N] épouse [Z]

née le 08 Janvier 1949 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Jonathan DEL VECCHIO de la SCP JAKUBOWICZ & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

S.A.R.L. BGM, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Jean-luc PERRIER de la SELARL PERRIER & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-luc PERRIER de la SELARL PERRIER & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Ensuite d’un compromis de vente signé le 10 octobre 2014, réitéré selon acte authentique en date du 3 février 2015, reçu devant Maître [H], notaire, [S] [F] et [K] [C] ont acquis en indivision, auprès de [E] [U] et des époux [R] et [A] [Z], un appartement comprenant trois lots, le lot n°2 (rez de chaussée), le lot n° 5 (1er étage) et le lot n°10 (cave), situés dans un ensemble immobilier à [Localité 8], moyennant le prix de 300 000 €.

Dans l’acte était mentionné que pour les lots n°2 et n°5 : « le vendeur déclare que la superficie garantie au titre de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 ( loi Carrez) est de 85,42 m2 ».

Le même jour, Maître [H] a remis aux consorts [F] [C], un certificat de superficie reprenant la clause de superficie : « La superficie de la partie privative des biens objet des présentes soumis à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 85,82 m² pour les lots numéro 2 et 5. Ainsi qu’il résulte d’une attestation établie par la société BGM le 29 janvier 2014. le vendeur déclare ne pas avoir réalisé d’aménagements de lots susceptibles de modifier cette superficie ».

Le 23 février 2015, sur demande des consorts [F] [C], le cabinet ANAPLOMB a établi un nouveau mesurage de l’appartement, la surface totale au sol étant de 82,84 m2 et la surface habitable selon la loi Carrez étant de 79,94m².

Par lettre recommandée en date du 23 février 2015, Maître [H], a adressé à Maître [G], notaire des époux [Z] et de [E] [U], une proposition de règlement amiable de la situation.

Par courrier recommandé du 12 mars 2015, les consorts [F] [C] ont informé [E] [U] qu’ils décalaient le démarrage de travaux pour lui laisser jusqu’au 18 mars 2015 inclus pour effectuer une nouvelle mesure de la surface de l’appartement.

Le 26 mars 2015, toujours sur demande des consorts [F] [C], le cabinet RPP DIAGNOSTIC a établi un nouveau mesurage de l’appartement en présence de Me [V], huissier de justice. Le cabinet RPP DIAGNOSTIC a conclu que la surface privative de l’appartement est de 79,24 m². Les vendeurs ont refusé toute solution amiable.

Considérant que la superficie réelle de l’appartement acquis était inférieure à celle indiquée dans l’acte, les consorts [F] [C] ont, par actes distincts d’huissier en date du 26 janvier 2016, fait assigner [E] [U] et [R] et [A] [Z] devant le tribunal de grande instance de LYON aux fins d’obtenir une diminution du prix de vente, auteur de l’attestation de mesurage du 29 janvier 2014.

Par assignation du 30 janvier 2017, les époux [Z] et [E] [U] ont appelé en intervention forcée la SARL BGM.

Les parties ont constitué avocat et échangé des conclusions.

Par ordonnance en date du 11 septembre 2019, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise, confiée à Madame [O].

L’expert a rendu son rapport le 18 mars 2020.

Un complément d’expertise est intervenu pour tenir compte de la valeur relative du grenier, de la cave et du jardin, l’expert rendant son rapport complémentaire le 15 juillet 2022.

Dans l’intervalle, la SARL BGM a fait l’objet d’une liquidation amiable et a été définitivement radiée du RCS le 2 juin 2020.

Celle-ci étant assurée auprès d’ALLIANZ IARD, les consorts [Z] et [E] [U] ont assigné la compagnie d’assurance par exploit du 27 décembre 2022.

Une jonction de cet appel en cause à la procédure principale est intervenue le 2 février 2023.

En l’état de leurs dernières écritures, communiquées par voie électronique le 14 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, [S] [F] et [K] [C] sollicitent du tribunal, au visa des articles 46 de la loi du 10 juillet 1965, 4 -1 du décret du 17 mars 1967, 1231, 1231-1, 1343-2 et 1353 du code civil et 515 du code de procédure civile, de :

— REJETER toutes fins, demandes et conclusions contraires,

— DONNER ACTE à Monsieur [F] et Madame [C] que la superficie réelle de l’appartement acquis est inférieure de plus d'1/20 èmes à la superficie exprimée dans l’acte de vente ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [U], Monsieur et Madame [Z] à payer à Monsieur [F] et Madame [C] la somme de 25.690 € au titre de la diminution du prix de vente de l’appartement, or valeur cave et jardin, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [U], Monsieur et Madame [Z] à payer à Monsieur [F] et Madame [C] la somme de 10 981,96 € à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts

— CONDAMNER in solidum Monsieur [U], Monsieur et Madame [Z] à payer à Monsieur [F] et Madame [C] la somme 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens distraits au profit de Maître Gaëlle MEILHAC sur son affirmation de droit , comprenant les frais d’expertise pour un montant de 6.623,52 €.

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 31 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, [E] [U], [R] et [A] [Z] demandent au tribunal, au visa des articles 46 de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, 1315 du code civil et 246 du code de procédure civile, de :

• DEBOUTER Monsieur [S] [F] et Madame [K] [C] de l’intégralité de leurs demandes, fi ns et conclusions ;

A titre subsidiaire, si le Tribunal devait juger que la superficie loi carrez réelle du bien immobilier est inférieure de plus d'1/20 ème à celle stipulée à l’acte authentique de vente du 3 février 2015,

• CONDAMNER, la société Allianz I.A.R.D. à payer à Monsieur [E] [U], Monsieur [R] [Z] et Madame [L] [N] la somme de 49.326 euros, à titre de dommages-intérêts, en réparation de leur perte de chance d’avoir pu vendre leur bien immobilier au prix de 335.000 euros.

A titre plus subsidiaire,

• CONDAMNER, la société Allianz I.A.R.D. à payer à Monsieur [E] [U], Monsieur [R] [Z] et Madame [L] [N] la somme de 34.326 euros, à titre de dommages-intérêts, en réparation de leur perte de chance d’avoir pu vendre leur bien immobilier au prix de 320.000 euros.

A titre infiniment subsidiaire,

• CONDAMNER, la société Allianz I.A.R.D. à payer à Monsieur [E] [U], Monsieur [R] [Z] et Madame [L] [N] la somme de 14.326 euros, à titre de dommages-intérêts, en réparation de leur perte de chance d’avoir pu vendre leur bien immobilier au prix de 300.000 euros.

En toute hypothèse,

• CONDAMNER, in solidum, Monsieur [S] [F], Madame [K] [C] et la société Allianz I.A.R.D. à payer à Monsieur [E] [U], Monsieur [R] [Z] et Madame [L] [D], chacun, la somme de 3.000 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

• Les CONDAMNER, sous la même solidarité, aux entiers dépens.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la compagnie ALLIANZ IARD demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et des articles 1315, 1147 du code civil et 246 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

JUGER que la société BGM, à laquelle les consorts [U] – [Z] ont confié une mesure de mesurage en 2014, s’en est parfaitement acquittée ;

JUGER que le mesurage de la surface de l’appartement réalisé par la société BGM, l’a été avant toute modification de la superficie de l’appartement ;

JUGER que la seule mesure certaine avant travaux pour connaître d’une éventuelle erreur de mesurage est celle établie par une société parfaitement compétente en la matière, la société AGENDA, le 6 Janvier 1999, dont il résulte une différence de 2,84 m² avec celle effectuée par la société BGM ;

JUGER que la société BGM n’a commis aucune faute de mesurage dans l’accomplissement de

sa mission, ce d’autant que la preuve d’un mesurage erroné n’est pas rapportée ;

Par conséquent,

DEBOUTER Madame [C] et Monsieur [F] de leurs prétentions, celles-ci étant injustifiées et non fondées ;

DECLARER, consécutivement, sans objet l’appel en garantie formé par les consorts [U] – [Z].

A titre subsidiaire, et pour le cas où la restitution d’une partie du prix de vente serait ordonnée d’une part, que serait démontrée une faute de BGM, d’autre part,

DEBOUTER les consorts [U] – [Z] de condamnation à dommages-intérêts formée contre ALLIANZ IARD, assureur de la société BGM, celle-ci étant injustifiée et non fondée ;

JUGER qu’il n’est pas démontré par les consorts [U] – [Z] qu’ils aient perdu une chance de vendre le même bien, avec une surface moindre, aux différents prix qu’ils invoquent, et LES DEBOUTER consécutivement de toutes demandes dirigées contre ALLIANZ IARD.

A titre très infiniment subsidiaire,

JUGER que les consorts [U] – [Z] n’ont donné aucun titre de propriété à la société BGM, si bien que la responsabilité du mesureur ne saurait être engagée quant à l’exactitude de la composition du ou des lots ;

JUGER que les consorts [U] – [Z] n’ont donné aucune suite lorsque la société BGM s’est spontanément proposée d’effectuer un nouveau mesurage à titre gracieux, de sorte qu’ils ont contribué à ce que la superficie figurant dans l’acte de vente soit la seule établie par la société BGM de 85,42 m² ;

JUGER, dans cette hypothèse, seule l’attitude des consorts [Y] est à l’origine du préjudice qu’ils prétendent avoir subi ;

LES DEBOUTER de toutes réclamations dirigées contre ALLIANZ IARD, assureur de la société BGM, comme étant injustifiées et non fondées ;

En toute hypothèse,

DEBOUTER les consorts [U] – [Z] de leurs demandes, fins et prétentions formulées à titre subsidiaire, en ce qu’elles sont injustifiées et non fondées ;

CONDAMNER les consorts [U] – [Z], ou qui mieux le devra au paiement d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A toutes fins, et si une condamnation devait être prononcée contre ALLIANZ IARD,

JUGER que ladite condamnation devrait s’inscrire dans les limites du contrat souscrit, soit avec une franchise opposable de 1.500 €.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer aux termes de leurs écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2024, pour que l’affaire soit entendue à l’audience du 19 novembre 2024, après quoi elle a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS

Sur le périmètre de la saisine du tribunal

A titre liminaire, il importe de rappeler qu’aux termes des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile le tribunal n’est tenu de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties et de n’examiner que les moyens au soutien de ces prétentions invoqués dans la discussion.

Ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « donner acte » ou encore « dire et juger » et le tribunal n’a dès lors pas à y répondre.

Sur les demandes au fond

Sur l’action en diminution du prix

[S] [F] et [K] [C] se prévalent du mesurage réalisé par l’expert judiciaire pour constater qu’une différence supérieure à 5% existe avec l’acte de vente, rappelant que cela corrobore les deux métrages réalisés par des cabinets privés sur leur initiative, avant la réalisation des travaux intérieurs. Ils en déduisent que les vendeurs doivent leur restituer une partie du prix proportionnelle à la moindre mesure constatée, en déduisant du prix de vente la valeur relative de la cave et du jardin.

Les consorts [Z] et [E] [U] soutiennent que les métrages sur lesquels les demandeurs fondent leur demande sont dénués de valeur probante. Ils contestent également la méthode adoptée par l’expert judiciaire. Ils arguent également de ce que l’expert n’a pas tenu suffisamment compte de la valeur réelle de la cave, du jardin et de l’appentis sur le marché immobilier.

Les mêmes arguments sont repris par la compagnie d’assurance ALLIANZ IARD.

Selon les termes de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

«  Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot, ou de cette fraction de lot. (…)

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du 1er alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47 (…).

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance ».

L’article 4 -1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise que :

« La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers, des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres.

Il n’est pas tenu compte des planchers des parti es des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m ».

Il résulte de ces dispositions que l’acquéreur d’un lot de copropriété dispose d’une action en réduction de prix lorsque la surface réelle des parties incluses dans le périmètre des dispositions légales est inférieure de plus de 5% à la surface indiquée dans l’acte de vente.

En l’espèce, il résulte du rapport de l’expert judiciaire Madame [O], en date du 18 mars 2020, que la superficie reconstituée avant travaux effectués par les acquéreurs est de 79,4 m².

S’il est constant que le juge n’est pas lié par les constatations et conclusions de l’expert, les arguments invoqués par les défendeurs sont insuffisants à critiquer utilement les conclusions de l’expertise dès lors que :

cette superficie confirme les mesurages réalisés le 23 février 2015 par le cabinet ANAPLOMB (79,94 m²) et le 26 mars 2015 par le cabinet RPP (79,24 m²) ;les deux mesurages des 23 février 2015 et 26 mars 2015 ont été réalisés avant le démarrage des travaux intérieurs, les acquéreurs ayant spécifiquement demandé aux entreprises intervenant de ne rien toucher à l’intérieur de l’appartement (mail du 25 mars 2015 à 16h24) ;le courrier de compte-rendu des travaux du 26 mars 2015 fait état de travaux réalisés dès le 16 mars uniquement en extérieur (véranda, garage), autorisation étant donnée seulement à compter de ce jour là d’entamer les travaux intérieurs ;les photographies figurant dans le constat d’huissier du 26 mars 2015, si elles font apparaître des matériaux de construction, ne démontrent pas que des modifications de surfaces intérieures aient déjà été réalisées à cette date, restreignant la superficie du bien ;le dépôt d’une demande de permis de construire le 9 décembre 2014 pour une véranda ne permet pas de démontrer que les travaux intérieurs ont commencé avant le 26 mars 2015 ;il n’est pas établi par d’autres éléments que des travaux intérieurs aient commencé avant le 26 mars 2015 ;la méthodologie appliquée par l’expert pour reconstituer la superficie avant travaux repose sur les constatations matérielles réalisées par l’expert lors de la visite des lieux le 18 décembre 2019, corrigée des plans des travaux de M. [J] ;les actes authentiques de vente antérieurs (30 mars 1999 ; 2 juillet 2004) ne permettent pas de contredire les mesures réalisés par l’expert, dès lors que le certificat de mesurage leur ayant servi de base (certificat de mesurage établi par AGENDA/SARL [X] le 6 janvier 1999) est dépourvu de plan et incohérent avec les différents relevés, expertal et amiables ;des travaux intérieurs ont été effectués entre 1999 et 2014 (doublage de cloisons, cf rapport d’expertise p.7 « ce mur a été doublé avant la vente »).

Ainsi, la superficie réelle du bien vendu (79,4 m²) est inférieure de plus d’un vingtième (différence de 6,02 m² > 4,27 m² correspondant à 5% de la superficie exprimée dans l’acte) à celle exprimée dans l’acte (85,42 m²).

Les acquéreurs sont donc fondés à solliciter une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’expert s’est vu confier une mission complémentaire de calcul de l’indemnisation, pour tenir compte de la valeur relative de la superficie intérieure et des éléments extérieurs (cave, jardin et appentis).

Au terme des conclusions de son rapport complémentaire du 15 juillet 2022, après avoir effectué une moyenne de différentes estimations (selon les critères de la copropriété, à partir de la base des notaires, à partir des éditions [T] 2015, à partir de la base GEOFONCIER), Madame [P] a déterminé une valeur totale des lots cave, jardin et appentis de 14 326 euros. Elle a ainsi déterminé deux solutions possibles :

Solution 1, y compris la valeur cave et véranda : le prix de vente de 300 000 euros correspond à 79,4 m², soit 3 778 €/m² ; l’indemnisation sera de 3 778 x 6 m² = 22 668 euros (valeur de 2015), réactualisée en février 2021 à 26 975 euros ;Solution 2, hors valeur cave et véranda : déduction faite de la valeur du jardin et de la cave, le prix de vente est de 285 674 euros pour 79,4 m², soit 3 598 €/m² ; l’indemnisation sera de 3 598 x 6 m² = 21 588 (valeur de 2015), réactualisée en février 2021 à 25 690 euros.C’est cette deuxième solution, tenant compte de la valeur du jardin et de la cave, dont il est sollicité l’application par les demandeurs.

Les arguments invoqués en défense ne sauraient prospérer pour critiquer les conclusions de l’expert dès lors que :

la réduction du prix a effectivement été calculée sur le prix diminué de la valeur des lots exclus du champ d’application de la loi du 10 juillet 1965 ;la méthode de la moyenne de quatre valorisations est la plus à même de prendre en compte l’ensemble des paramètres permettant d’évaluer la valeur réelle de ces éléments au regard du marché immobilier et de l’attractivité de ces éléments, alors que l’avis technique d’un agent immobilier, non expert, réalisé selon une seule méthode ne permet pas de contredire utilement cette valorisation multicritères.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum [E] [U], [R] et [A] [Z] à payer à [S] [F] et [K] [C] la somme de 25 690 euros au titre de la diminution proportionnelle du prix de vente du bien litigieux.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 janvier 2016.

Sur la demande de dommages et intérêts des acquéreurs

[S] [F] et [K] [C] sollicitent par ailleurs l’indemnisation de leur préjudice résultant d’un dommage distinct correspondant aux frais versés indûment.

A ce titre, ils détaillent leur demande de dommages et intérêts :

frais d’actes calculés sur la base d’un prix de vente ramené à 277 240 euros, soit un trop perçu de 1 496,80 euros ;coût d’un emprunt ramené à 277 240 euros, soit un excès d’emprunt de 22 760 euros, entraînant des intérêts payés de 8 868 euros ;frais de caution et de commission calculés sur la base d’un prix de vente inférieur, correspondant à un trop perçu de 200 euros ;frais de mesurage par ANAPLOMB (80 euros) et de constat d’huissier (337,16 euros).Au total, ils sollicitent donc la condamnation in solidum des vendeurs à leur payer la somme de 10 981,96 euros à titre de dommages et intérêts.

Ils rappellent que la connaissance de la différence de superficie par les vendeurs est indifférente quant à leur droit à indemnisation.

Les consorts [Z] et [E] [U] concluent au rejet des demandes de condamnation, au motif que l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas vocation à réparer un éventuel préjudice complémentaire subi par les acquéreurs.

Ils rappellent que les acquéreurs avaient, préalablement à la signature de la vente, réalisé un mesurage du bien immobilier qui avait révélé une surface inférieure à celle stipulée dans le compromis de vente et qu’ils avaient ainsi conscience de l’existence d’une divergence entre les mesurages, ce qu’ils ont délibérément dissimulé. Ils en déduisent qu’ils auraient pu éviter d’exposer des frais supplémentaires s’ils avaient été de bonne foi.

L’ article 46 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit pour seule sanction la diminution du prix, de sorte qu’il n’est pas possible d’obtenir des dommages et intérêts sur ce fondement.

Toutefois, les demandeurs invoquent également les dispositions du code civil relatives à l’inexécution contractuelle pour solliciter des dommages et intérêts.

Cependant, au delà de la diminution du prix de vente résultant de la différence de superficie, ils n’allèguent ni ne démontrent aucun manquement contractuel des vendeurs.

Leur demande de dommages et intérêts sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes subsidiaires et reconventionnelles des consorts [Z] et [E] [U] à l’encontre de la compagnie ALLIANZ IARD

Les consorts [Z] et [E] [U] invoquent une faute de la SARL BGM à l’origine de leur perte de chance d’avoir pu vendre leur bien à un prix égal à celui stipulé à l’acte de vente, voire à un prix supérieur. Ils rappellent à ce titre que le mesureur est tenu, en qualité de professionnel, d’une obligation de résultat concernant le calcul de la surface de l’immeuble selon les modalités prévues par la loi Carrez. Ils en déduisent qu’il engage sa responsabilité contractuelle envers son client si la surface réelle du bien est inférieure à la surface stipulée sur le certificat Carrez établi par ses soins. Au cas d’espèce, ils notent que l’expert judiciaire a relevé des discordances significatives entre l’attestation de mesurage établie par la SARL BGM et les surfaces reconstituées par l’expert, ce qui a conduit à une comptabilisation erronée d’une surface de 5 m² supplémentaire.

Les défendeurs considèrent avoir subi une perte de chance de vendre leur bien au même prix, ou à un prix supérieur, pour une surface moindre, cette perte de chance s’établissant à un niveau de probabilité élevé. Ils affirment qu’ils auraient pu vendre leur bien à un prix supérieur à 300 000 euros, soulignant que le bien avait initialement été mis en vente au prix de 335 000 euros, qu’une première offre avait été faite à 320 000 euros et qu’une offre avait été faite à un montant supérieur, sans toutefois aboutir du fait d’un refus de financement. Ils retiennent que l’expert a estimé le prix de vente à 3 598 €/m², de sorte que leur perte de chance doit être évaluée à 49 326 euros, somme correspondant à la différence entre le mandat de vente initial et le prix retenu par l’expert. De manière subsidiaire, ils retiennent une perte de chance évaluée à 34 326 euros, correspondant à la différence entre la première offre des acquéreurs et le prix retenu par l’expert. Enfin, en toute hypothèse, ils font valoir avoir subi une perte de chance de vendre leur bien au même prix pour une surface moindre, soit une perte de chance qui doit être évaluée à 14 326 euros.

Ils concluent à la condamnation de l’assureur de la SARL BGM, en application de l’article L. 124-3 du code des assurances, qui prévoit un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

La compagnie d’assurance ALLIANZ IARD rappelle que la SARL BGM n’a pas été mise en mesure de réaliser un diagnostic efficace (mesurage alors que le logement était occupé et meublé et sans remise du titre de propriété).

Elle se fonde sur le certificat de mesurage réalisé le 6 janvier 1999 pour en conclure que la superficie avant travaux était conforme à l’acte de vente. Elle note que le mesurage réalisé par la SARL BGM est conforme au mesurage antérieur de 1999, à 2,84 m² près. Elle rappelle qu’aucune faute de métrage n’est démontrée par les mesures postérieures, qui font toutes apparaître des superficies différentes et qui sont intervenus après que des travaux aient été réalisés dans le bien. Elle critique la méthode retenue par l’expert. Elle en déduit qu’aucune faute de BGM n’est caractérisée.

L’assureur fait valoir que le diagnostiqueur immobilier n’est tenu qu’à une obligation de moyen. Il souligne que la seule erreur de calcul admise serait la différence entre le mesurage réalisé en 1999 et celui réalisé par BGM, soit une différence de 2,84 m², inférieure à 1/20ème de la surface. Il invoque une jurisprudence aux termes de laquelle une diminution du prix résultant d’une moindre mesure ne constitue pas un préjudice indemnisable permettant une action en garantie. Ainsi, il affirme que le seul préjudice indemnisable est celui de la perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.

La compagnie d’assurance ajoute que les consorts [Z] et [U] n’ont donné aucune suite à la proposition de la société BGM d’opérer un nouveau mesurage à titre gracieux.

ALLIANZ IARD invoque en dernier lieu les limites contractuelles de sa garantie, particulièrement la franchise de 1 500 euros.

Sur la faute de la société BGM

Le vendeur ayant subi une diminution du prix peut engager la responsabilité du professionnel ayant commis une erreur lors du mesurage, dès lors que celle-ci lui est imputable. Il en est notamment ainsi de l’omission dans le calcul de la superficie de surfaces devant être incluses ou au contraire de l’inclusion de surfaces normalement exclues.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire de Madame [O], en date du 18 mars 2020, que la superficie reconstituée avant travaux est de 79,4 m². La société BGM a établi un certificat de surface privative le 28 janvier 2014 déterminant une surface loi Carrez totale (de même qu’une surface au sol totale) de 85,42 m², soit une différence de plus de 5 m². Cette erreur de mesurage, de plus de 5% de la superficie, est constitutive d’une faute.

Les arguments invoqués par la compagnie d’assurance sont insuffisants à exonérer la responsabilité de la SARL BGM pour cette erreur dès lors que :

cette superficie déterminée par l’expert est confirmée par les mesurages réalisés le 23 février 2015 par le cabinet ANAPLOMB (79,94 m²) et le 26 mars 2015 par le cabinet RPP (79,24 m²), lesquels sont intervenus avant le début de la réalisation de travaux intérieurs ;l’acte de vente du 30 mars 1999 et celui du 2 juillet 2004, faisant état d’une superficie de 82,58 m², ensuite du mesurage réalisé par l’entreprise AGENDA le 6 janvier 1999, ne peuvent servir de référence, dès lors qu’il a été admis devant l’expert par M. [U] que des travaux ont été réalisés entre 2004 et 2015 (doublage des cloisons) ;le fait que ces actes de vente n’aient pas été communiqués au mesureur est indifférent, du fait de la réalisation postérieure de travaux ayant nécessairement eu un impact sur la superficie (doublage de cloisons), que le mesureur avait précisément pour mission de déterminer ;le fait que le bien ait été occupé et meublé ne saurait l’exonérer de sa responsabilité de mesurer une superficie conforme.

L’erreur fautive de mesurage de la société BGM est ainsi démontrée.

Sur la perte de chance des consorts [Z] et [E] [U]

La restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne constitue pas un préjudice indemnisable et ne peut donner lieu à garantie de la part du professionnel du mesurage.

Cependant, le vendeur peut se prévaloir à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre. Il appartient au vendeur d’apporter la preuve de cette perte de chance.

En l’espèce, les consorts [Z] et [E] [U], qui invoquent une perte de chance de probabilité élevée de vendre leur bien à un prix supérieur, de 335 ou 320 000 euros, pour une surface moindre, produisent au soutien de leurs demandes la mise à prix initiale à 335 000 euros, dont il n’est pas établi qu’elle ait trouvé preneur, ainsi qu’une offre à un prix supérieur, de 320 000 euros, qui n’a cependant pas abouti, de sorte qu’il ne peut être tenu compte ni de l’une ni de l’autre comme base de la perte de chance. Il en va de même de leur estimation fondée sur le prix au m² reconstitué par l’expert, qui correspond à la reconstitution de la valeur dans le cadre de l’action en diminution de prix, mais non à une estimation de la valeur vénale sur le marché immobilier.

S’agissant de la perte de chance de vendre leur bien au prix de 300 000 euros pour une superficie moindre, qu’ils évaluent à 14 326 euros (300 000 euros – 285 674 euros), cette somme correspond en réalité à la base de calcul à laquelle doit être appliquée un pourcentage de perte de chance.

Compte tenu du fait que le bien a été mis en vente début 2014, qu’il n’est pas démontré qu’il y ait eu d’autres offres que celle des consorts [F] [C], qui ont obtenu une diminution du prix et ont acquis le bien en février 2015, le pourcentage de perte de chance n’est pas d’une probabilité élevée, mais plutôt d’une probabilité faible, laquelle sera justement évalué à 33 %.

Appliqué à la base de perte de chance d’obtenir un prix supérieur de 14 326 euros, la perte de chance des consorts [Z] et [U] sera évaluée à 4 727,58 euros.

La compagnie d’assurance, qui oppose à la demande d’indemnisation le fait que les consorts [Z] et [U] n’aient pas donné suite à la proposition de remesurage à titre gracieux formulée par la société BGM, ne justifie pas que cette proposition soit intervenue.

Quant aux dispositions du contrat d’assurance prévoyant une franchise de 1 500 euros restant à la charge de l’assuré, elles ne peuvent être opposées qu’à l’assuré lui-même, à savoir la société BGM, de sorte qu’il n’y a pas lieu de déduire la somme de 1 500 euros de l’indemnisation des consorts [Z] et [U].

La société ALLIANZ IARD, assureur de la SARL BGM, sera donc condamnée à payer à [E] [U] et [R] et [A] [Z] la somme de 4 727,58 euros au titre de l’indemnisation de leur perte de chance de vendre leur bien au même prix avec une superficie moindre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Partie perdante, [E] [U] et [R] et [A] [Z] seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire pour un montant de 6 623,52 euros, ce avec distraction au profit de M^e Gaëlle MEILHAC, avocat, sur son affirmation de droit.

Sur les frais irrépétibles

Les circonstances de l’espèce ainsi que les situations respectives des parties conduisent à faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de [S] [F] et [K] [C] à hauteur de 8 694 euros correspondant au montant justifié des honoraires d’avocat exposés, somme que [E] [U] et [R] et [A] [Z] seront condamnés in solidum à leur payer.

La société ALLIANZ IARD sera condamnée à payer à [E] [U] et [R] et [A] [Z] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

ALLIANZ IARD sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé qu’aux termes des articles 514 et suivant du code de procédure civile l’exécution provisoire ne peut pas être poursuivie sans avoir été ordonnée, si ce n’est pour les décisions qui en bénéficient de plein droit. Hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation.

En l’espèce, l’ancienneté du litige et les circonstances de l’espèce justifient que soit ordonnée l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Condamne in solidum [E] [U], [R] et [A] [Z] à payer à [S] [F] et [K] [C] la somme de 25 690 euros au titre de la diminution proportionnelle du prix de vente ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 janvier 2016 ;

Déboute [S] [F] et [K] [C] de leur demande de dommages et intérêts ;

Condamne ALLIANZ IARD à payer à [E] [U] et [R] et [A] [Z] la somme de 4 727,58 euros au titre de l’indemnisation de leur perte de chance de vendre leur bien au même prix avec une superficie moindre ;

Condamne in solidum [E] [U] et [R] et [A] [Z] à supporter le coût des dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire pour un montant de 6 623,52 euros, avec distraction au profit de M^e Gaëlle MEILHAC, avocat, sur son affirmation de droit ;

Condamne [E] [U] et [R] et [A] [Z] à payer à [S] [F] et [K] [C] la somme de 8 694 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne ALLIANZ IARD à payer à [E] [U] et [R] et [A] [Z] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute ALLIANZ IARD de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Prononce l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

Le greffier La présidente