TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Avril 2025

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Janvier 2025

GROSSE :

Le 11 avril 2025

à M^e DEFENDINI [Localité 2]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 avril 2025

à M^e PASCAL Frédéric

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04090 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5FCS

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [L], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Frédéric PASCAL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 07 juin 2024, l’Office public de l’habitat 13 HABITAT a fait assigner Monsieur [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu les articles 14 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, vu l’article 544 du Code Civil, vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, vu les pièces :

— CONSTATER la résiliation du contrat de bail liant 13 HABITAT à Madame [M] [B] du fait de son décès le 6 mai 2022,

— ORDONNER l’expulsion immédiate de Monsieur [W] [L] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— ORDONNER eu égard à la qualité d’occupant sans droit ni titre de Monsieur [W] [L], et de tout occupant de son chef, que l’expulsion intervienne dès la signification du jugement,

— CONDAMNER Monsieur [W] [L] provisionnellement à une indemnité d’occupation d’un montant de 517,48 euros par mois à compter du 6 mai 2022 et jusqu’à la libération effective du logement,

CONDAMNER Monsieur [W] [L] à payer aux requérants la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [W] [L] aux entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, l’Office public de l’habitat 13 HABITAT indique que depuis le décès de sa grand-mère, Madame [M] [B], le 06 mai 2022, Monsieur [W] [L] occupe, sans droit ni titre, le logement sis [Adresse 4], lequel avait été pris à bail par celle-ci, à partir de décembre 2005. Le bail initial date du 1er septembre 1977 et avait été établi entre l’ex-mari de Madame [M] [B], Monsieur [D] [N] et l’Office public de l’habitat 13 HABITAT.

Appelée à l’audience du 03 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

A cette audience, l’Office public de l’habitat 13 HABITAT, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [W] [L], quant à lui, également représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, de voir :

— Débouter 13 HABITAT de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— La renvoyer à mieux se pourvoir,

— Juger que Monsieur [C] bénéficie de la continuation du bail conclu le 1er septembre 1977,

Subsidiairement,

— Ordonner à 13 HABITAT le relogement de Monsieur [L] dans un logement plus petit adapté à la taille de son ménage, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— Condamner 13 HABITAT au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces dispositions, le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre de locaux d’habitation ou professionnels.

Sur l’expulsion

En application de l’article 14 de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré « ….aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès… A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier… »

L’article 40 de la même loi indique que…"concernant les logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation… l’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

En l’espèce, même s’il est établi, notamment à la lecture de l’adresse de l’intéressé mentionnée sur les avis d’imposition depuis 2020, que Monsieur [W] [L] résidait bien avec Madame [M] [B] plus d’un an avant le décès de celle-ci, il ne remplit pas les obligations imposées par l’article 40 en ce qui concerne les descendants à savoir les charges du ménage pour un appartement de type 4, en logement social. Le fait d’avoir actuellement une compagne enceinte ne suffit pas pour remplir le critère exigé puisqu’un type 4 comporte 3 chambres.

De plus, lors du décès de Madame [M] [B], le 06 mai 2022, Monsieur [W] [L], y vivant seul, remplissait encore moins les conditions et aurait dû quitter les lieux.

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite. Il s’ensuit que la violation du droit de propriété suffit à justifier la prise de mesures en référé pour faire cesser le trouble, quelles qu’en soient les raisons et les circonstances.

Il est établi au vu des éléments relevés supra que Monsieur [W] [L] occupe donc bien l’appartement sis [Adresse 4] sans droit ni titre.

La violation du droit de propriété est acquise et le trouble manifestement illicite est caractérisé.

L’expulsion apparaissant être la seule mesure de nature à permettre à l’Office public de l’habitat 13 HABITAT de recouvrer la plénitude de son droit sur l’appartement situé [Adresse 4], occupé illicitement, il sera fait droit à la demande d’expulsion formée par l’Office public de l’habitat 13 selon les modalités décrites au dispositif ci-après.

Sur les délais

L’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Selon l’article L. 412-6 du même code, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

Les circonstances dans lesquelles Monsieur [W] [L] a pu s’introduire dans l’appartement situé [Adresse 4] ne caractérisent pas une voie de fait.

En effet, une voie de fait ne saurait résulter de la seule occupation sans droit ni titre des locaux et suppose des actes matériels positifs de la part des occupants, tels que des actes de violences ou d’effraction. Or, Monsieur [W] [L] vivait dans ledit appartement avec sa grand-mère et n’a commis aucune voie de fait pouvant lui être imputée.

Il s’ensuit que les délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne seront pas écartés.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Les éléments fournis permettent de fixer à titre de provision le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée par l’Office public de l’habitat 13 HABITAT à la somme de 517,48 euros mensuels et Monsieur [W] [L] sera condamné à payer à titre provisionnel ladite somme jusqu’à la libération complète des lieux et à compter de l’assignation, l’Office public de l’habitat 13 HABITAT n’ayant pas fait preuve de diligence pour ester en justice plus tôt.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [L], qui succombe à l’instance, est condamné aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’Office public de l’habitat 13 HABITAT les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal mais, dès à présent, vu le trouble manifestement illicite subi par le requérant du fait de l’occupation sans droit ni titre du défendeur, et vu l’urgence,

CONSTATE que Monsieur [W] [L] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 4] appartenant à l’Office public de l’habitat 13 HABITAT ;

ORDONNE à Monsieur [W] [L] de libérer et vider les lieux situés [Adresse 4] dès la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [W] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux occupés sans droit ni titre situés [Adresse 4] au besoin avec le concours de la force publique ;

DIT que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle dont est redevable Monsieur [W] [L] à la somme de 517,48 euros ;

CONDAMNE Monsieur [W] [L] à payer à l’Office public de l’habitat 13 HABITAT, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à 517,48 euros à compter du 07 juin 2024 et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [W] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNE Monsieur [W] [L] à verser à l’Office public de l’habitat 13 HABITAT une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [L] aux dépens ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

AINSI ORDONNE ET PRONONCE LES JOURS, MOIS ET AN CI-DESSUS

La greffière Le président